Berechnungsformel der Indexmiete
Die Anpassung folgt einer einfachen Verhältnisrechnung — kein Spielraum für Tatrichter-Schätzung wie bei §558 BGB.
Die neue Miete ergibt sich nach §557b Abs. 1 BGB durch Multiplikation der bisherigen Nettokaltmiete mit dem Quotienten der beiden Indexstände. Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete; Betriebskostenvorauszahlungen werden separat fortgeschrieben und nicht indexiert.
Formel und Anwendungsbeispiel
Mit aktuellen VPI-Werten Januar 2022 → Januar 2026.
| Größe | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Ausgangsmiete (Nettokalt) | 1.000,00 € | Mietvertrag |
| VPI alt (Januar 2022) | 111,5 | destatis.de |
| VPI neu (Januar 2026) | 124,0 | destatis.de |
| Faktor (124,0 / 111,5) | 1,11211 | Berechnung |
| Neue Miete | 1.112,11 € | § 557b Abs. 1 BGB |
| Steigerung | + 11,21 % | absolute Folge VPI |
Die Steigerung folgt dem VPI in voller Höhe — eine Kappung wie bei §558 Abs. 3 BGB (15/20 % in drei Jahren) gibt es bei der Indexmiete nicht. Quelle: § 557b Abs. 1 BGB; Destatis-VPI Januar 2026.
Aktuelle VPI-Reihe — Destatis
Auszug aus dem Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2020 = 100). Veröffentlichung jeweils etwa am 10.–13. des Folgemonats.
| Stichtag | VPI-Stand | Bemerkung |
|---|---|---|
| Januar 2020 | 105,2 | Vor-Pandemie-Niveau (Basis-Umstellung 2020) |
| Januar 2021 | 106,3 | Post-Lockdown |
| Januar 2022 | 111,5 | Beginn Energiekrise |
| Januar 2023 | 120,2 | Inflations-Hoch · 8,7 % YoY |
| Januar 2024 | 122,3 | Stabilisierung · 2,9 % YoY |
| Januar 2025 | 123,1 | Normalisierung · 2,3 % YoY |
| Dezember 2025 | 123,5 | Jahresende |
| Januar 2026 | 124,0 | Veröffentlichung 13.02.2026 · 1,8 % YoY |
Maßgeblich ist nach §557b Abs. 1 Satz 1 BGB ausschließlich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland. Landes- oder Branchenindizes sind unzulässig (§557b Abs. 4 BGB).
12-Monats-Frist nach §557b Abs. 2 Satz 1 BGB
Schaltstelle für jeden Erhöhungsanspruch — eine Verletzung führt zur Gesamtunwirksamkeit der Erklärung.
§557b Abs. 2 Satz 1 BGB verlangt, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen muss. Berechnungsstartpunkt ist das Wirksamwerden der vorhergehenden Anpassung — nicht das Datum der damaligen Erklärung. Die erste Erhöhung nach Vertragsschluss ist frühestens zwölf Monate nach Beginn des Mietverhältnisses zulässig.
Anforderungen an die Erhöhungserklärung
Vier Pflicht-Bestandteile aus §557b Abs. 3 BGB und BGH VIII ZR 26/15.
| Bestandteil | Anforderung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Form | Textform (§126b BGB) — E-Mail, Brief, Fax. Unterschrift nicht zwingend | §557b Abs. 3 S. 1 |
| Bezifferung | Konkrete VPI-Stände (alt/neu), bisherige Miete, neue Miete oder Erhöhungsbetrag in Euro | BGH VIII ZR 26/15 |
| Wartezeit | 12 Monate seit Wirksamwerden der vorherigen Anpassung | §557b Abs. 2 S. 1 |
| Fälligkeit | Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung | §557b Abs. 3 S. 2 |
Eine vor Ablauf der 12-Monats-Frist erklärte Erhöhung ist insgesamt unwirksam und kann nicht in eine spätere zulässige umgedeutet werden. Quelle: §557b BGB; BGH VIII ZR 26/15 (22.07.2015).
Verfahrensgang in sieben Schritten
Sequentielle Schritte vom Indexstand-Abruf bis zur Fälligkeit der erhöhten Miete — jeder Schritt mit Rechtsgrundlage.
Indexstände recherchieren
Aktuellen VPI-Stand und Stand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung (oder Vertragsschluss) auf destatis.de abrufen. Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2020 = 100). Veröffentlichung erfolgt jeweils Mitte des Folgemonats.
12-Monats-Frist prüfen
Zwischen letzter Erhöhung und neuer Erklärung müssen mindestens zwölf Monate liegen (§557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Gerechnet wird ab Wirksamwerden der Vorerhöhung, nicht ab Erklärungsdatum. Eine zu früh erklärte Erhöhung ist insgesamt unwirksam (BGH-Spruchpraxis).
Berechnung durchführen
Formel: Neue Miete = Alte Miete × VPI_neu / VPI_alt. Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete laut Mietvertrag, nicht die Bruttowarmmiete. Betriebskosten-Vorauszahlungen werden separat fortgeschrieben.
Erhöhungserklärung in Textform
Inhalt nach §557b Abs. 3 Satz 1 BGB i. V. m. BGH VIII ZR 26/15: konkrete VPI-Stände (alt/neu), bisherige Miete, neue Miete, Erhöhungsbetrag in Euro. Form: Brief, Fax oder E-Mail (§126b BGB) — Unterschrift nicht zwingend erforderlich.
Wartezeit übernächster Monat
Nach Zugang der Erklärung beim Mieter beginnt die Wartefrist; die erhöhte Miete wird erst zum Ersten des übernächsten Monats fällig (§557b Abs. 3 Satz 2 BGB). Zugang per Einschreiben mit Rückschein oder Bote mit Empfangsbestätigung dokumentieren.
Mietpreisbremse-Rüge prüfen (Mieter-Seite)
Bei Wiedervermietungen in Mietpreisbremsen-Gemeinden gilt §556d BGB auch für die Indexmiete-Anfangsmiete. Innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn kann der Mieter nach §556g Abs. 2 BGB rügen; eine Reduktion der Ausgangsmiete wirkt sich auf alle nachfolgenden Indexmieten-Anpassungen aus.
Modernisierung gesondert prüfen
Nach §557b Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Modernisierungsumlage neben der Indexmiete nur bei gesetzlich erzwungenen Maßnahmen zulässig (GEG, denkmalrechtliche Auflagen). Freiwillige Modernisierungen — Aufzug-Einbau, energetische Vollsanierung, Wärmepumpe ohne behördliche Anordnung — sind nicht umlagefähig.
Bei Streit über die formelle Wirksamkeit der Erhöhungserklärung oder die Anfangsmieten-Begrenzung nach §556d BGB ist mietrechtliche Begleitung sinnvoll. Mitglieder im Deutschen Mieterbund zahlen typisch 60–95 €/Jahr für Erstberatung und Vertragsprüfung; eine Mietrechts-Schutzversicherung kostet 70–150 €/Jahr und übernimmt im Streitfall Anwalts- und Gerichtskosten ab Eintritt nach Ablauf der Wartezeit (regelmäßig drei Monate). Hinweis nach § 5a UWG: gekennzeichnete Werbe-Links — bei Vermittlung erhält RechnerCheck eine Provision, ohne dass dem Nutzer Mehrkosten entstehen.
§557b BGB vs. §558 BGB — Vergleich der Erhöhungsregime
Die beiden zentralen Erhöhungsmechanismen unterscheiden sich in Methodik, Kappungsgrenze und Modernisierungsbezug grundlegend.
VPI-Bindung ohne Cap
- + Bezugsgröße: Verbraucherpreisindex Deutschland (Destatis)
- + Frist zwischen Anpassungen: 12 Monate
- + Form: Textform mit Bezifferung der Indexstände
- − Keine Kappungsgrenze — VPI in voller Höhe
- − Modernisierungsumlage §559 grundsätzlich ausgeschlossen
- + Mietpreisbremse §556d gilt für Anfangsmiete
Inflations-Phase 2022/2023
Steigerung folgt VPI 111,5 → 120,2 = + 7,8 % in einem Schritt — keine Deckelung möglich.
Ortsübliche Vergleichsmiete
- + Bezugsgröße: ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel)
- + Frist seit letzter Erhöhung: 15 Monate (§558 Abs. 1 S. 2)
- + Form: Textform mit Begründung (Mietspiegel/Vergleichswohnungen)
- + Kappungsgrenze: 20 % in 3 Jahren, in angespannten Märkten 15 %
- + Modernisierungsumlage §559 zusätzlich möglich
- + Zustimmungspflicht des Mieters (§558b BGB)
Inflations-Phase 2022/2023
Steigerung gedeckelt durch Kappung — selbst bei stark steigender Vergleichsmiete maximal 15/20 % in drei Jahren.
Die Vereinbarung einer Indexmiete verlagert das Inflationsrisiko vertraglich auf den Mieter und schließt im Gegenzug die Modernisierungsumlage aus. In stabilen Phasen (1–2 % Inflation) wirkt §557b BGB für den Mieter günstiger; in Inflations-Phasen umgekehrt.
Vier Fälle aus der Spruchpraxis
Anonymisierte Sachverhalte über das Instanzen-Spektrum: zwei BGH-Leitlinien zu Form und Mietpreisbremse, zwei Amtsgerichts-Standardfälle zu Inflations-Schock und Modernisierungssperre.
BGH · VIII ZR 26/15
Bundesgerichtshof
Anforderungen an die Indexmieten-Erhöhungserklärung · 22.07.2015
Sachverhalt. Vermieter erklärt Indexmieten-Erhöhung mit dem Verweis „VPI laut Destatis-Veröffentlichung Mai 2014 / Mai 2012". Mieter rügt formelle Unwirksamkeit, weil die konkreten Indexstände nicht beziffert seien und die Berechnung des Erhöhungsbetrags fehle.
Streitige Quote. Streitig — formelle Wirksamkeit der Erhöhungserklärung
Ergebnis. Der BGH konkretisiert: Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen (§557b Abs. 3 Satz 1 BGB) und die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben. Die bloße Bezugnahme auf den Index ohne Bezifferung reicht nicht. Die Wirkung tritt mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang ein (§557b Abs. 3 Satz 2 BGB). Eine vor Ablauf der 12-Monats-Frist erklärte Erhöhung ist insgesamt unwirksam und kann nicht in eine spätere zulässige umgedeutet werden.
BGH · VIII ZR 184/16
Bundesgerichtshof
Mietpreisbremse §556d BGB bei Indexmiete · 04.07.2017
Sachverhalt. Wiedervermietung in einer Berliner Mietpreisbremsen-Gemeinde im Jahr 2016. Vermieter und Mieter vereinbaren eine Indexmiete (§557b BGB) mit Ausgangsmiete 14,80 €/m² Kaltmiete. Ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %-Cap nach §556d Abs. 1 BGB liegen bei 11,20 €/m². Mieter rügt die Anfangsmiete nach §556g Abs. 2 BGB.
Streitige Quote. Anfangsmiete übersteigt §556d-Grenze um 32 %
Ergebnis. Die Mietpreisbremse gilt auch bei Indexmiete für die vereinbarte Anfangsmiete. §557b BGB suspendiert lediglich §558 BGB (Vergleichsmietenerhöhung) und §559 BGB (Modernisierungsumlage), nicht aber die Anfangsmieten-Begrenzung der §§ 556d ff. BGB. Die formgerechte Rüge nach §556g Abs. 2 BGB führt zur Reduktion der Ausgangsmiete auf 11,20 €/m². Sämtliche darauf basierenden Indexmieten-Anpassungen werden mit der korrigierten Basis neu berechnet; der Mieter kann die zu viel gezahlten Beträge ab dem auf die Rüge folgenden Monat zurückverlangen (§556g Abs. 1 Satz 3 BGB).
AG-Spruchpraxis · Inflations-Schock 2022/2023
Amtsgericht (Standardfall Großstadt)
Indexmieten-Steigerung von 13,6 % nach Energiekrise
Sachverhalt. Indexmietvertrag aus Januar 2018, Ausgangsmiete 920 € kalt. VPI Januar 2018: 103,7. Vermieter erklärt im Oktober 2023 die Anpassung auf VPI September 2023: 117,8. Berechnung: 920 € × 117,8 / 103,7 = 1.045,12 € — Steigerung 13,6 %. Mieter wendet ein, eine derart hohe Anpassung sei „unbillig" und verstoße gegen §242 BGB (Treu und Glauben).
Streitige Quote. Steigerung 13,6 % auf einmal · Klage auf Unterlassung
Ergebnis. Das Gericht weist die Klage ab. Die Indexmiete folgt dem VPI ohne Kappungsgrenze des §558 Abs. 3 BGB — die 15/20 %-Deckel der Vergleichsmietenerhöhung gelten gerade nicht. §242 BGB greift nur bei besonderen Härtefällen, die der Mieter mit dem allgemeinen Inflationsverlauf nicht begründen kann. Die Indexmiete verlagert das Inflationsrisiko vertraglich auf den Mieter; das ist die gesetzgeberische Wertung des §557b BGB. Klarstellung im Urteil: Die nächste Anpassung ist erst zwölf Monate nach der erklärten Erhöhung zulässig (§557b Abs. 2 Satz 1 BGB).
AG-Spruchpraxis · Modernisierungsumlage trotz Indexmiete
Amtsgericht (Standardfall)
Vermieter legt Wärmepumpen-Einbau auf Indexmiete um
Sachverhalt. Bestehender Indexmietvertrag seit 2019. Vermieter tauscht 2025 die Gas-Heizung gegen eine Wärmepumpe (Investition 22.400 €) und erklärt zusätzlich zur laufenden Indexmieten-Anpassung eine Modernisierungsumlage nach §559 BGB in Höhe von 8 % der Investition jährlich (~149 €/Mon). Mieter zahlt die Indexmiete weiter, weigert sich aber, die Modernisierungsumlage zu leisten.
Streitige Quote. Modernisierungsumlage 149 €/Mon parallel zur Indexmiete
Ergebnis. Das Gericht bestätigt die Mieter-Position vollständig. §557b Abs. 2 Satz 2 BGB schließt eine Mieterhöhung nach §559 BGB neben der Indexmiete grundsätzlich aus. Eine Modernisierungsumlage ist nur zulässig, soweit der Vermieter zur Modernisierung gesetzlich verpflichtet ist (Beispiel: Energieausweis-Mängel, denkmalrechtliche Auflagen, gesetzliche Heizungstausch-Pflichten nach GEG). Der freiwillige Wärmepumpen-Einbau ist keine gesetzlich erzwungene Maßnahme — die Umlage entfällt. Vermieter kann die Investition allein über den VPI-Mechanismus refinanzieren; das ist Kerngedanke des §557b BGB.
Modernisierungssperre nach §557b Abs. 2 Satz 2 BGB
Wer auf Indexmiete setzt, verzichtet im Gegenzug auf die parallele Modernisierungsumlage — mit eng begrenzten Ausnahmen.
§557b Abs. 2 Satz 2 BGB schließt eine Mieterhöhung nach §559 BGB neben der Indexmiete grundsätzlich aus. Der Vermieter kann freiwillige Modernisierungen — Aufzug, energetische Vollsanierung, Wärmepumpe ohne behördliche Anordnung — nicht zusätzlich zur VPI-Anpassung umlegen. Die einzige Ausnahme greift bei gesetzlich erzwungenen Modernisierungen.
Ausnahmen — gesetzlich erzwungene Modernisierungen
Nur diese Maßnahmen sind neben der Indexmiete umlagefähig.
Umlagefähig (Ausnahme): Maßnahmen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist. Beispiele: GEG-pflichtige Heizungstausch-Maßnahmen (zum Beispiel bei Außerbetriebnahme von Öl- oder Gas-Konstantkesseln über 30 Jahre), denkmalrechtliche Auflagen, behördliche Anordnungen wegen Brandschutz- oder Statikmängeln, Asbestsanierung nach Behördenanordnung.
Nicht umlagefähig (Regelfall): Freiwillige energetische Sanierung, Aufzug-Einbau in Bestandsgebäuden ohne behördliche Auflage, Wärmepumpen-Tausch vor Ablauf der gesetzlichen Frist, Smart-Home-Nachrüstung, Balkonanbau, Grundrissänderung. Diese Maßnahmen kann der Vermieter ausschließlich über den VPI-Mechanismus refinanzieren.
Streitfälle: Bei behördlichen Auflagen, die der Vermieter durch frühere Versäumnisse selbst herbeigeführt hat (etwa Statikmängel infolge unterlassener Bauwerkserhaltung), wird die Umlagefähigkeit von Tatgerichten regelmäßig verneint — der gesetzliche Zwang muss objektiv und nicht selbstverschuldet sein.
Mietpreisbremse §556d BGB bei Indexmiete
§557b BGB suspendiert nur §§ 558, 559 BGB — die Anfangsmieten-Begrenzung der §§ 556d ff. BGB bleibt vollständig anwendbar.
Der BGH hat in VIII ZR 184/16 klargestellt: Auch bei Vereinbarung einer Indexmiete darf die Anfangsmiete bei Wiedervermietung in Mietpreisbremsen-Gemeinden die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent überschreiten (§556d Abs. 1 BGB). Eine formgerechte Rüge des Mieters nach §556g Abs. 2 BGB führt zur Reduktion der Ausgangsmiete auf den zulässigen Höchstbetrag.
Folgen einer erfolgreichen Rüge
Drei Wirkungsebenen ab Rügezugang.
Ausgangsmiete: Die vereinbarte Anfangsmiete wird auf das §556d-Niveau reduziert (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %).
Indexmieten-Anpassungen: Sämtliche bereits erfolgten Anpassungen werden mit der korrigierten Basis neu berechnet. Die VPI-Quotienten bleiben bestehen, nur der Ausgangsbetrag wird substituiert.
Rückforderung: Der Mieter kann die ab dem auf die Rüge folgenden Monat zu viel gezahlten Beträge nach §556g Abs. 1 Satz 3 BGB zurückverlangen. Eine rückwirkende Korrektur vor der Rüge findet nicht statt — die Rüge ist konstitutiv.
Update-Log 2025 → 2026
Was sich seit Januar 2025 in der VPI-Reihe und in der Spruchpraxis geändert hat — relevant für laufende und neue Indexmieten-Anpassungen.
VPI-Stand 123,1 — Inflation auf 2,3 % normalisiert
Der Verbraucherpreisindex erreicht im Januar 2025 den Stand 123,1 (Basis 2020 = 100). Die Jahresteuerung sinkt damit auf 2,3 % gegenüber dem Inflations-Hoch 2022/2023. Indexmieten-Anpassungen mit Bezug auf Januar 2024 (Stand 122,3) ergeben damit nur noch moderate Steigerungen unter 1 %.
BGH bestätigt Bezifferungspflicht erneut
In einem Hinweisbeschluss bestätigt der BGH die Linie aus VIII ZR 26/15: Erhöhungserklärungen, die zwar auf den VPI verweisen, aber ohne Wiedergabe der konkreten Indexstände auskommen, sind formell unwirksam. Vermietern wird empfohlen, eine vollständige Berechnungstabelle mit beizufügen.
Mietpreisbremsen-Gemeinden aktualisiert
Mehrere Bundesländer haben die Mietpreisbremsen-Verordnungen (§556d Abs. 2 BGB) bis 2030 verlängert oder neu aufgelegt. Für Indexmieten in betroffenen Gemeinden bleibt die Anfangsmiete-Begrenzung weiterhin relevant. Die ortsüblichen Vergleichsmieten wurden mit Stichtag 01.09.2025 fortgeschrieben.
VPI-Stand Januar 2026 = 124,0
Veröffentlichung am 13.02.2026: Der Verbraucherpreisindex erreicht im Januar 2026 den Stand 124,0. Jahresteuerung 1,8 %. Indexmieten mit letzter Anpassung im Januar 2025 (Stand 123,1) werden mit Faktor 1,0073 angepasst — Steigerung 0,73 % auf die Nettokaltmiete.
Häufige Fragen zur Indexmiete
12 Antworten mit Bezug auf einschlägige Normen und Spruchpraxis.
Was ist eine Indexmiete im Sinne des §557b BGB?
Eine Indexmiete ist eine Mietzinsvereinbarung, bei der die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI, Basis 2020 = 100) bestimmt wird. Sie muss nach §557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbart sein und tritt an die Stelle der gesetzlichen Erhöhungsregeln (§558 BGB Vergleichsmietenerhöhung, §559 BGB Modernisierungsumlage). Die Anpassung erfolgt nicht automatisch, sondern erst durch eine Erhöhungserklärung des Vermieters in Textform (§557b Abs. 3 Satz 1 BGB).
Wie wird die neue Indexmiete berechnet?
Formel: Neue Miete = Alte Miete × (VPI_neu / VPI_alt). Beispiel: Ausgangsmiete 1.000 € bei VPI Januar 2022 = 111,5; aktueller Stand VPI Januar 2026 = 124,0. Neue Miete = 1.000 × (124,0 / 111,5) = 1.112,11 €. Die Steigerung von 11,2 % entspricht exakt der VPI-Veränderung — eine Kappungsgrenze wie bei §558 BGB existiert nicht. Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete; Betriebskostenvorauszahlungen werden nicht indexiert.
Wann darf der Vermieter die Indexmiete frühestens erhöhen?
Nach §557b Abs. 2 Satz 1 BGB muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr (12 Monate) liegen — gerechnet ab Wirksamwerden der vorhergehenden Erhöhung, nicht ab Vertragsschluss. Eine vor Ablauf dieser Frist erklärte Erhöhung ist nach BGH-Spruchpraxis insgesamt unwirksam und kann nicht in eine spätere zulässige umgedeutet werden. Die erste Erhöhung nach Vertragsschluss ist frühestens zwölf Monate nach Beginn des Mietverhältnisses zulässig.
Welche Form muss die Erhöhungserklärung haben?
§557b Abs. 3 Satz 1 BGB verlangt Textform (§126b BGB) — E-Mail, Brief oder Fax sind ausreichend, eine Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich. Inhaltlich muss die Erklärung nach BGH VIII ZR 26/15 die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag konkret beziffern. Die bloße Bezugnahme auf den VPI ohne Wiedergabe der Indexstände genügt nicht.
Ab wann wird die erhöhte Indexmiete fällig?
Die erhöhte Miete ist nach §557b Abs. 3 Satz 2 BGB mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung beim Mieter zu zahlen. Geht die Erklärung beispielsweise am 15. März zu, ist die erhöhte Miete erstmals am 1. Mai fällig. Die Wartezeit dient dem Mieter zur Prüfung der Erklärung und ist zwingend.
Gilt die Mietpreisbremse §556d BGB auch bei Indexmiete?
Ja. Der BGH hat in VIII ZR 184/16 klargestellt: §557b BGB suspendiert nur §558 BGB (Vergleichsmietenerhöhung) und §559 BGB (Modernisierungsumlage), nicht jedoch die Mietpreisbremse der §§ 556d ff. BGB. Die vereinbarte Anfangsmiete bei Wiedervermietung in Mietpreisbremsen-Gemeinden ist auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Eine formgerechte Rüge nach §556g Abs. 2 BGB führt zur Reduktion der Ausgangsmiete und damit auch aller darauf basierenden Indexmieten-Anpassungen.
Darf der Vermieter zusätzlich zur Indexmiete eine Modernisierungsumlage nach §559 BGB erheben?
Im Regelfall nein. §557b Abs. 2 Satz 2 BGB schließt eine Mieterhöhung nach §559 BGB neben der Indexmiete grundsätzlich aus. Eine Ausnahme gilt nur für gesetzlich erzwungene Modernisierungen — etwa nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), denkmalrechtlichen Auflagen oder behördlichen Anordnungen. Freiwillige energetische Sanierungen, Aufzug-Einbau oder Wärmepumpen-Tausch sind nicht umlagefähig.
Welche Kappungsgrenze gilt bei der Indexmiete?
Es gibt keine Kappungsgrenze. §558 Abs. 3 BGB (15/20 % in drei Jahren) ist nach §557b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht anwendbar. Die Indexmiete folgt dem VPI in voller Höhe — auch bei Inflations-Phasen wie 2022/2023, in denen der VPI um über 10 % stieg. Der Mieter kann die Anpassung nicht unter Berufung auf §242 BGB (Treu und Glauben) wegen Höhe abwehren; das Inflationsrisiko ist vertraglich auf ihn verlagert.
Was passiert, wenn der VPI sinkt?
Auch bei sinkendem VPI ist eine Anpassung nach §557b BGB möglich — dann zugunsten des Mieters mit Mietminderung. In der Praxis selten, da der VPI seit Einführung 2020 stetig steigt. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Reduzierungs-Erklärung besteht nicht; der Mieter kann jedoch nach §557b Abs. 1 BGB die Anpassung selbst verlangen, indem er entsprechend reduziert zahlt und den Vermieter zur Bestätigung auffordert.
Welcher Index ist verbindlich — VPI Deutschland oder Landes-Index?
§557b Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt zwingend den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex). Landesindizes oder Branchenindizes sind unzulässig. Mietverträge, die einen anderen Index zur Grundlage machen, sind nach §557b Abs. 4 BGB unwirksam — die gesetzliche Mieterhöhung nach §558 BGB tritt subsidiär an die Stelle.
Kann der Mieter die Indexmiete einseitig kündigen oder umwandeln?
Nein. Eine einseitige Umwandlung in eine Vergleichsmieten-Bindung (§558 BGB) oder Staffelmiete (§557a BGB) ist nicht möglich. Der Indexmietvertrag bleibt für die gesamte Mietdauer bestehen, sofern nicht beide Parteien eine Änderung vereinbaren. Die ordentliche Kündigung des Mieters nach §573c BGB (drei Monate) bleibt unberührt; eine vorzeitige Beendigung erfordert wichtigen Grund nach §543 BGB.
Welche Beweismittel sind im Streit über die Indexmieten-Erhöhung erforderlich?
Zentral ist die Veröffentlichung des Verbraucherpreisindex auf destatis.de — die Indexstände sind Tatsachen im Sinne des §291 ZPO (offenkundige Tatsachen) und bedürfen keines Beweises. Streitig sind regelmäßig die formelle Wirksamkeit der Erhöhungserklärung, der Zugang beim Mieter und die Einhaltung der 12-Monats-Frist. Vermieter sollten die Erklärung per Einschreiben mit Rückschein oder Bote mit Empfangsbestätigung versenden, um den Zugang zu belegen.
Schlüsselbegriffe aus BGB und VPI-Statistik
- Indexmiete (§557b BGB)
- Mietzinsvereinbarung mit Bindung an den Verbraucherpreisindex für Deutschland. Tritt vertraglich an die Stelle der §§ 558, 559 BGB und verlagert das Inflationsrisiko auf den Mieter — bei gleichzeitiger Modernisierungssperre.
- Verbraucherpreisindex (VPI)
- Vom Statistischen Bundesamt (Destatis) monatlich veröffentlichter Index zur Messung der Preisentwicklung aller von privaten Haushalten in Deutschland gekauften Waren und Dienstleistungen. Aktuelle Basis 2020 = 100; Veröffentlichung jeweils etwa am 10.–13. des Folgemonats.
- Erhöhungserklärung (§557b Abs. 3 BGB)
- Textförmige (§126b BGB) Erklärung des Vermieters mit Bezifferung der Indexstände, der bisherigen Miete und des Erhöhungsbetrags. Ohne Bezifferung formell unwirksam (BGH VIII ZR 26/15).
- 12-Monats-Frist (§557b Abs. 2 Satz 1 BGB)
- Mindestabstand zwischen zwei Erhöhungen, gerechnet ab Wirksamwerden der vorherigen Anpassung. Eine vorzeitige Erklärung ist insgesamt unwirksam und nicht in eine spätere zulässige umdeutbar.
- Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB)
- Bei Vergleichsmietenerhöhung: 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten 15 %. Gilt bei der Indexmiete nicht — der VPI wird in voller Höhe weitergegeben.
- Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)
- Begrenzung der Anfangsmiete bei Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gilt nach BGH VIII ZR 184/16 auch für die Anfangsmiete bei Indexmietverträgen.
Quellen und Aktenzeichen
Gesetzestexte, BGH-Entscheidungen und statistische Veröffentlichungen, auf denen die Berechnungslogik dieses Rechners beruht.
- § 557b BGB · Indexmiete
gesetze-im-internet.de · Anspruchsgrundlage; Form, Frist, Modernisierungssperre.
- § 557 BGB · Mieterhöhung nach Vereinbarung
gesetze-im-internet.de · Allgemeine Norm zur einvernehmlichen Mieterhöhung.
- § 558 BGB · Vergleichsmietenerhöhung
gesetze-im-internet.de · Suspendiert bei Indexmiete (§557b Abs. 2 S. 2).
- § 559 BGB · Modernisierungsumlage
gesetze-im-internet.de · Bei Indexmiete grundsätzlich ausgeschlossen.
- § 556d BGB · Mietpreisbremse
gesetze-im-internet.de · Anfangsmietebegrenzung gilt auch bei Indexmiete.
- § 556g BGB · Rechtsfolgen, Auskunft
gesetze-im-internet.de · Rüge-Verfahren bei überhöhter Anfangsmiete.
- BGH VIII ZR 26/15 · Anforderungen Erhöhungserklärung
dejure.org · Bezifferungspflicht der Indexstände.
- BGH VIII ZR 184/16 · Mietpreisbremse bei Indexmiete
dejure.org · Anfangsmiete §556d auch bei §557b.
- Destatis · Verbraucherpreisindex Deutschland
destatis.de · Offizielle Indexreihe, Basis 2020 = 100.
- Deutscher Mieterbund · Beratung Indexmiete
mieterbund.de · Praxisbegleitung bei Erhöhungserklärungen.
Zum Weiterlesen
Themen, die mit der Indexmiete im Streitverlauf verwoben sind.
Zur klassischen Vergleichsmietenerhöhung nach §558 BGB — relevant für Vermieter, die zwischen Indexbindung und ortsüblicher Vergleichsmiete wählen, sowie für Mieter, die eine bestehende Indexmiete im Vergleich bewerten. Die Mietpreisbremse nach §556d BGB wirkt nach BGH VIII ZR 184/16 auch in Indexmietverträgen auf die Anfangsmiete.
Bei Mängeln der Mietsache greift die Mietminderung nach §536 BGB auf der Bruttowarmmiete — sie verhält sich zur Indexmieten-Anpassung additiv: Die Quote wird auf die jeweils geltende Miete bezogen, nicht auf die ursprüngliche Ausgangsmiete. Zur Sicherheit siehe den Mietkaution-Rechner nach §551 BGB sowie die Wohnflächenabweichung nach WoFlV — letztere kann eigenständig einen Minderungsgrund nach §536 BGB begründen.
Die laufende Nebenkostenabrechnung nach §556 BGB wird bei der Indexmiete nicht indexiert — Betriebskostenvorauszahlungen folgen eigenen Regeln und werden separat fortgeschrieben. Im Streitfall: Anwalts- und Gerichtskosten nach RVG sowie der Streitwert einer Mieterhöhungs- oder Räumungsklage richten sich nach den allgemeinen Vorschriften.