Mietspiegel-Begründung nach §558a BGB
Der Mietspiegel ist Begründungsmittel erster Wahl. Bei qualifizierten Mietspiegeln greift die Vermutungswirkung des §558d Abs. 3 BGB.
§558a Abs. 2 BGB nennt vier zulässige Begründungsmittel: qualifizierter Mietspiegel, einfacher Mietspiegel, Sachverständigengutachten und mindestens drei Vergleichswohnungen. Existiert in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel nach §558d BGB, ist er nach §558a Abs. 3 BGB zumindest hilfsweise mitzuteilen — auch wenn der Vermieter primär andere Mittel wählt. Mängel der Begründung führen zur formellen Unwirksamkeit des Verlangens.
Anforderungen an die Begründung
Vier Pflicht-Bestandteile aus §558a BGB und der Spruchpraxis.
| Begründungsmittel | Anforderung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Qualifizierter Mietspiegel | Bezugnahme auf konkretes Mietspiegelfeld; Vermutungswirkung der Richtigkeit | §558d Abs. 3 |
| Einfacher Mietspiegel | Bezugnahme auf Spiegelfeld zulässig — kein Vermutungsschutz | §558c |
| Sachverständigengutachten | Eines unabhängigen Sachverständigen mit konkreter Bewertung der Mietsache | §558a Abs. 2 Nr. 3 |
| Drei Vergleichswohnungen | Adresse, Größe, Miethöhe — keine bloßen Mittelwerte oder Spannen | §558a Abs. 2 Nr. 4 |
Bei Wohnflächenabweichung gegen die vertragliche Angabe gilt nach BGH VIII ZR 295/03 die tatsächliche Fläche, sofern der Unterschied 10 % überschreitet — die Erhöhung ist dann auf der reellen Fläche zu rechnen. Quelle: §558a BGB; BGH VIII ZR 277/14, BGH VIII ZR 295/03.
Kappungsgrenzen 15 % und 20 % im Drei-Jahres-Vergleich
Anwendungsbeispiel für eine 75-m²-Wohnung. Erhöhungsbetrag und resultierende Gesamtmiete bei Bestandsmieten von 6 bis 16 €/m².
| €/m² | Bestand 75 m² | +20 % | Neu (20 %) | +15 % | Neu (15 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| 6 € | 450 € | +90 € | 540 € | +68 € | 518 € |
| 8 € | 600 € | +120 € | 720 € | +90 € | 690 € |
| 10 € | 750 € | +150 € | 900 € | +113 € | 863 € |
| 12 € | 900 € | +180 € | 1080 € | +135 € | 1035 € |
| 14 € | 1050 € | +210 € | 1260 € | +158 € | 1208 € |
| 16 € | 1200 € | +240 € | 1440 € | +180 € | 1380 € |
Die Kappungsgrenze wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt die Bestandsmiete bereits über der ortsüblichen, scheidet eine §558-Erhöhung unabhängig von der Kappung aus. In Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und 305 weiteren Gemeinden gilt die 15-%-Kappung nach Landesverordnung.
Verfahrensgang in sieben Schritten
Sequentielle Schritte vom Wartezeit-Check bis zur Zustimmungsklage — jeder Schritt mit Rechtsgrundlage.
Wartefrist und Bestandsmiete prüfen
Liegt der letzte Erhöhungstermin oder Mietbeginn mindestens 15 Monate zurück (12 + 3)? Bestandsmiete in €/m² ermitteln — Wohnfläche nach WoFlV, nicht nach Mietvertrag. Bei Wohnflächenabweichung ab 10 % nach BGH VIII ZR 295/03 gilt die tatsächliche Fläche.
Ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen
Vorrangig qualifizierter Mietspiegel (§558d BGB) — vermutet als richtig. Hilfsweise einfacher Mietspiegel (§558c), Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen mit Adresse, Größe und Miethöhe. Bei Existenz qualifizierter Mietspiegel muss dieser nach §558a Abs. 3 BGB hilfsweise mitgeteilt werden.
Kappungsgrenze ansetzen
Bundesweit 20 % in drei Jahren (§558 Abs. 3 Satz 1 BGB). In Gebieten mit Mietenbegrenzungs-Verordnung 15 % (Satz 2 i. V. m. Landesverordnung). Die niedrigere von Kappung und ortsüblicher Vergleichsmiete bestimmt die Obergrenze.
Erhöhungsverlangen formulieren
Textform (§126b BGB), konkrete Bezifferung der neuen Miete, Begründungsmittel nach §558a Abs. 2 BGB, Hinweis auf Zwei-Monats-Frist und Zustimmungsklage. Bezugnahme auf Mietspiegel mit Mietspiegelfeld oder Mietspiegelseite — pauschaler Verweis reicht nicht.
Zustimmungsfrist überwachen
Zwei Monate ab Zugang beim Mieter (§558b Abs. 2 BGB). Stimmt der Mieter zu, ist die Erhöhung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang fällig. Schweigt er oder lehnt er ab, beginnt die Klagefrist von drei Monaten zur Erhebung der Zustimmungsklage am Amtsgericht.
Bei Modernisierung: §559-Verfahren
Ankündigung mindestens drei Monate vor Beginn (§555c BGB). Erklärung der Erhöhung schriftlich nach §559b BGB nach Abschluss der Maßnahme — 8 % p. a. der modernisierungsbedingten Investition, gekappt bei +3 €/m² (bzw. +2 €/m² bei Bestandsmiete unter 7 €/m²) in sechs Jahren.
Härteeinwand und Mieterüge prüfen
Bei §559: Mieter kann binnen Monatsfrist ab Zugang Härteeinwand nach §559 Abs. 4 BGB erheben. Bei Wiedervermietung: Mieter kann qualifizierte Rüge nach §556g Abs. 2 BGB erheben — Rückforderung ab Zugang der Rüge (Reform 01.04.2020).
Bei substantiellen Erhöhungen über 10 % oder bei drohender Zustimmungsklage ist mietrechtliche Begleitung sinnvoll. Mitglieder im Deutschen Mieterbund zahlen typisch 60–95 €/Jahr für Erstberatung und Schreibensprüfung; eine Mietrechts-Schutzversicherung kostet 70–150 €/Jahr und übernimmt im Streitfall Anwalts- und Gerichtskosten ab Eintritt nach Ablauf der Wartezeit (regelmäßig drei Monate). Hinweis nach § 5a UWG: gekennzeichnete Werbe-Links — bei Vermittlung erhält RechnerCheck eine Provision, ohne dass dem Nutzer Mehrkosten entstehen.
Modernisierungsumlage nach §559 BGB
Acht Prozent der modernisierungsbedingten Investition pro Jahr, gedeckelt bei +3 €/m² in sechs Jahren. Erhaltungsaufwand ist herauszurechnen.
Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 01.01.2019 wurde die Modernisierungsumlage von 11 % auf 8 % p. a. abgesenkt und durch eine absolute Kappung ergänzt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch §559-Erhöhungen um höchstens 3 €/m² steigen — bei Bestandsmieten unter 7 €/m² nur 2 €/m² (§559 Abs. 3a BGB). Erhaltungsaufwand nach §555a BGB ist nach §559 Abs. 2 BGB herauszurechnen; die Beweislast für die Quote trifft den Vermieter.
§ 555b BGB Modernisierung
- + Energetische Aufwertung (Dämmung, Fenster, Heizung)
- + Endgültige Einsparung Energie / Wasser (§ 555b Nr. 1)
- + Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts (Bad, Balkon)
- + Schaffung neuen Wohnraums (Dachgeschoss-Ausbau)
- + Erfüllung gesetzlicher Pflichten (z. B. GEG-Vorgaben)
Quote
8 % der modernisierungsbedingten Investition p. a., umgelegt auf zwölf Monate.
§ 555a BGB Erhaltung
- − Reparaturen am bestehenden Bauteil ohne Verbesserung
- − Austausch verschlissener Heizungsanlagen 1 : 1
- − Schönheitsreparaturen, Anstriche
- − Kosten für Bauantrag und Genehmigung (Streit)
- − Eigenleistungen des Vermieters (Stundensatzgrenze)
Quote
Erhaltungsaufwand nach §559 Abs. 2 BGB herauszurechnen — typisch 30–50 % bei Altbau-Sanierungen.
Härteeinwand nach §559 Abs. 4 BGB
Wirtschaftliche oder persönliche Härte mindert die Modernisierungsumlage. Die Einrede ist binnen Monatsfrist ab Zugang der Ankündigung zu erheben.
§559 Abs. 4 BGB schließt die Modernisierungsumlage aus, soweit sie für den Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Die Spruchpraxis konkretisiert: Wirtschaftliche Härte liegt vor, wenn die Bruttowarmmiete nach Erhöhung 30–35 % des Nettoeinkommens überschreitet. Die Einrede ist spätestens zu Beginn des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform zu erklären (§559 Abs. 5 BGB).
Konkretisierung der Härtegründe
Was die Spruchpraxis als beachtliche Härte anerkennt — und was nicht.
Wirtschaftliche Härte: Bruttowarmmiete nach Erhöhung über 30 % des Nettoeinkommens; Bezug von Bürgergeld oder ALG II ohne vollständige Übernahme der erhöhten Miete durch das Jobcenter; nahende Renteneintrittsphase mit absehbarer Einkommensminderung. Die Härte ist durch Vorlage von Einkommensbelegen substantiiert vorzutragen.
Persönliche Härte: Hohes Alter mit langer Bewohnungsdauer (regelmäßig 25+ Jahre); Behinderung mit Bindung an die konkrete Wohnung; Pflegebedürftigkeit eines Haushaltsangehörigen; Schwangerschaft oder Familien mit minderjährigen Kindern in der Schul-Einzugsregion.
Nicht ausreichend: Pauschale Berufung auf „geringes Einkommen" ohne Belege; allgemeine Unzufriedenheit mit der Umlage; Härtegründe, die erst nach Ablauf der Monatsfrist vorgetragen werden; Härtegründe, die der Vermieter bereits bei Vertragsschluss kannte und die in die Mietpreisgestaltung eingeflossen sind.
Mietpreisbremse §556d bei Wiedervermietung
Bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietenbegrenzungs-Verordnung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Anders als §558 BGB greift die Mietpreisbremse nur bei Neuvermietung. §556d Abs. 1 BGB begrenzt die zulässige Vertragsmiete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Drei Ausnahmen durchbrechen die Regel: Vormiete (§556e BGB) — die zuletzt vom Vormieter geschuldete Miete bleibt zulässig, soweit sie nicht selbst gegen §556d verstieß. Umfassende Modernisierung (§556f BGB Satz 2) — Investition entspricht etwa einem Drittel des Neubauwerts. Neubau ab Erstvermietung nach dem 01.10.2014 (§556f Satz 1).
Qualifizierte Rüge nach §556g Abs. 2 BGB
Voraussetzung für Rückforderung der Überzahlung — Reform 01.04.2020.
Bei Verstoß gegen §556d kann der Mieter die Überzahlung zurückfordern. Voraussetzung ist die qualifizierte Rüge nach §556g Abs. 2 BGB — Textform mit konkreter Bezifferung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Seit der Reform vom 01.04.2020 wirkt die Rüge rückwirkend ab Mietbeginn, sofern sie binnen 30 Monaten ab Mietbeginn erhoben wird; danach nur ex nunc ab Zugang der Rüge.
Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch nach §556g Abs. 3 BGB gegen den Vermieter über die Vormiete und den Sanierungszustand. Verweigert der Vermieter die Auskunft, gilt die Vormiete im Streit als nicht belegt; eine Berufung auf §556e BGB scheidet dann aus. Bei wesentlicher Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete (über 20 %) droht zusätzlich Bußgeld bis 100.000 € nach §5 WiStG.
Vier Fälle aus der Spruchpraxis
Anonymisierte Sachverhalte über das Instanzen-Spektrum: drei BGH-Leitlinien zu §558a, §559 BGB und Härteeinwand sowie ein Amtsgerichts-Standardfall zur Mietpreisbremse.
BGH · VIII ZR 277/14
Bundesgerichtshof
Begründungspflicht bei §558-Erhöhung · 07.07.2015
Sachverhalt. Vermieter eines unsanierten Altbaus verlangt 12 % Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Begründung im Schreiben: drei Vergleichswohnungen mit Adresse und Quadratmeterpreis. Mietspiegel der Stadt existiert; im Schreiben jedoch nicht in Bezug genommen. Mieter verweigert die Zustimmung mit dem Argument, der Mietspiegel sei vorrangig.
Streitige Frage. Streitig — formelle Wirksamkeit der Begründung
Ergebnis. Der BGH stellt klar: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, ist er zumindest hilfsweise heranzuziehen (§558a Abs. 3 BGB). Werden Vergleichswohnungen als Begründungsmittel gewählt, müssen es mindestens drei nachprüfbare Wohnungen mit konkreter Adresse, Größe und Miethöhe sein. Mängel der Begründung führen zur formellen Unwirksamkeit — die Zustimmungsklage scheitert ohne materielle Prüfung.
BGH · VIII ZR 19/14
Bundesgerichtshof
Energetische Sanierung als Modernisierung · 17.06.2015
Sachverhalt. Vermieter dämmt die Außenfassade eines Altbaus für 96.000 € und legt nach §559 a. F. (damals 11 % p.a.) eine jährliche Mieterhöhung von 10.560 € auf zwölf Wohneinheiten um. Mieter wenden ein, die Maßnahme habe vor allem dem Erhalt der Fassade gedient (Erhaltungsaufwand), nicht der energetischen Aufwertung.
Streitige Frage. Streitig — Abgrenzung Modernisierung / Erhaltung
Ergebnis. Der BGH bestätigt die Erhöhung dem Grunde nach: Energetische Aufwertung ist nach §555b Nr. 1 BGB Modernisierung, auch wenn nebenbei der Bauteilzustand verbessert wird. Erhaltungsaufwand ist jedoch herauszurechnen — typische Quote 30–50 % bei Altbau-Fassaden. Die umlagefähige Investition reduziert sich entsprechend; die Beweislast für die Quote trifft den Vermieter.
BGH · VIII ZR 99/12
Bundesgerichtshof
Härteeinwand bei §559-Modernisierung · 03.07.2013
Sachverhalt. Rentnerehepaar mit gemeinsamem Bruttoeinkommen 1.480 €/Monat bewohnt seit 28 Jahren eine 76-m²-Wohnung. Vermieter modernisiert für 84.000 € und erhöht nach §559 a. F. um 924 € pro Jahr (+77 €/Mo). Bestandsmiete vor Erhöhung: 562 €. Mieter erhebt Härteeinwand nach §559 Abs. 4 BGB.
Streitige Frage. Streitig — Reichweite des Härteeinwands
Ergebnis. Der BGH klärt: Soziale Härte schließt die Erhöhung nicht generell aus, mindert sie aber nach Abwägung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Maßgeblich ist die Gesamtbelastung Bruttowarmmiete zur Nettoeinkommen — Schwelle nach Spruchpraxis 30–35 %. Im Streitfall reduziert das Berufungsgericht die Umlage auf 38 €/Mo. Härtegründe sind durch den Mieter substantiiert vorzutragen, frühestens binnen Monatsfrist nach Zugang der Modernisierungsankündigung.
AG-Spruchpraxis · Mietpreisbremse §556d BGB
Amtsgericht (Standardfall)
Wiedervermietung in angespanntem Wohnungsmarkt · qualifizierte Rüge
Sachverhalt. Neuvermietung in Frankfurt am Main, ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 11,20 €/m². Vereinbarte Miete 14,80 €/m² für 64 m². Mieterin entdeckt Diskrepanz drei Monate nach Einzug, erhebt qualifizierte Rüge nach §556g Abs. 2 BGB und fordert Rückzahlung der Überzahlung.
Streitige Frage. +10 % zulässig = 12,32 €/m² · Überzahlung 158,72 €/Mo
Ergebnis. Vermieter beruft sich auf Vormiete von 14,50 €/m² (§556e BGB Ausnahme). Mieterin verlangt Auskunft über die Vormiete nach §556g Abs. 3 BGB. Gericht stellt fest: Die behauptete Vormiete ist nicht belegt. Rückforderung wird ab Zugang der Rüge zugesprochen — frühere Überzahlungen verbleiben beim Vermieter, da die Rüge erst ab Zugang wirkt (§556g Abs. 1a BGB n. F. seit 01.04.2020).
Update-Log 2025 → 2026
Was sich seit Januar 2025 in Gesetzgebung und Spruchpraxis geändert hat — relevant für §558-Erhöhungen und §559-Modernisierungsumlage.
Neufassung Mietpreisbremse durch BMJV-Referentenentwurf
Der Referentenentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 wurde im Bundesrat verabschiedet. Die §556d-Regelung gilt damit über den ursprünglichen Auslauf am 31.12.2025 hinaus; die Landesverordnungen wurden angepasst. Auswirkung auf Wiedervermietungen: 10 %-Grenze über ortsüblicher Vergleichsmiete bleibt verbindlich.
BGH konkretisiert Begründungsanforderungen bei §558a
In einem Hinweisbeschluss hat der BGH klargestellt, dass die bloße Anlage des Mietspiegels ohne konkrete Mietspiegelfeld-Zuordnung nicht ausreicht. Vermieter müssen das maßgebliche Feld benennen und die Einordnung begründen. Mängel führen zur formellen Unwirksamkeit des gesamten Verlangens.
Mietspiegel-Pflicht für Gemeinden ab 50.000 Einwohnern
Mit Stichtag 01.07.2026 (Übergangsfrist verlängert) müssen alle deutschen Gemeinden über 50.000 Einwohner einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vorhalten (§558c, §558d BGB i. V. m. Mietspiegelreformgesetz 2022). Auswirkung auf §558-Verfahren: Bezugnahme auf Mietspiegel wird flächendeckend zur Standardbegründung.
Fortschreibung qualifizierter Mietspiegel Berlin / München / Hamburg
Die qualifizierten Mietspiegel der drei größten Städte wurden mit Stichtag 01.09.2025 fortgeschrieben — Berlin +6,1 %, München +4,8 %, Hamburg +5,3 % gegenüber Vorausgabe. Auswirkung auf laufende §558-Verfahren: ortsübliche Vergleichsmiete steigt; in Bestandsverhältnissen wird die Kappungsgrenze regelmäßig zur tatsächlichen Obergrenze.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
13 Antworten mit Bezug auf einschlägige Normen und Spruchpraxis.
Welche Voraussetzungen müssen für eine §558-Erhöhung erfüllt sein?
Fünf Voraussetzungen kumulativ: (1) Wartefrist von 12 Monaten seit Einzug oder letzter Erhöhung (§558 Abs. 1 BGB). (2) Erhöhung höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. (3) Kappungsgrenze 20 % in 3 Jahren — in Mietenbegrenzungs-Verordnungen 15 %. (4) Schriftliches Erhöhungsverlangen mit Begründung nach §558a BGB. (5) Zustimmung des Mieters oder ersatzweise Zustimmungsklage nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist von zwei Monaten.
Worin besteht der Unterschied zwischen Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete?
Die Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB begrenzt den Erhöhungsbetrag prozentual: maximal 20 % der bisherigen Miete in drei Jahren, bei Mietenbegrenzungs-VO 15 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach §558 Abs. 2 BGB ist die absolute Obergrenze nach Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Beide Grenzen wirken kumulativ — die niedrigere bestimmt die zulässige Höhe. Liegt die Bestandsmiete bereits über der ortsüblichen, ist keine §558-Erhöhung möglich.
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt?
Vier Begründungsmittel sind in §558a Abs. 2 BGB abschließend genannt: (1) Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel (§558d BGB). (2) Bezugnahme auf einen einfachen Mietspiegel (§558c BGB). (3) Sachverständigengutachten. (4) Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen mit Adresse, Größe und Mietpreis. Bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels muss dieser nach §558a Abs. 3 BGB zumindest hilfsweise mitgeteilt werden — auch bei Begründung mit Vergleichswohnungen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Der Mieter hat zwei Monate Überlegungsfrist ab Zugang des Erhöhungsverlangens (§558b Abs. 2 BGB). Stimmt er innerhalb der Frist nicht zu oder lehnt ausdrücklich ab, kann der Vermieter binnen weiterer drei Monate Zustimmungsklage beim Amtsgericht erheben. Die Klage ist auf Erteilung der Zustimmung gerichtet, nicht auf Zahlung; das Urteil ersetzt die Zustimmung mit Rechtskraft. Die Erhöhung wirkt rückwirkend ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.
Wie funktioniert die Modernisierungsumlage nach §559 BGB?
Seit Mietrechtsanpassungsgesetz vom 01.01.2019 dürfen 8 % der modernisierungsbedingten Investition pro Jahr auf die Jahresmiete umgelegt werden. Beispiel: 24.000 € Investition × 8 % = 1.920 € Jahresmiete = 160 €/Mo. Erhaltungsaufwand ist nach §559 Abs. 2 BGB herauszurechnen. Die Erhöhung ist mit Modernisierungsankündigung nach §555c BGB (3 Monate vor Beginn) zu kombinieren und schriftlich nach §559b BGB zu erklären.
Wann greift die Kappung +3 €/m² in 6 Jahren bei §559?
Nach §559 Abs. 3a BGB ist die Modernisierungsumlage gedeckelt: höchstens 3 €/m² Wohnfläche in sechs Jahren — bei Bestandsmieten unter 7 €/m² nur 2 €/m². Die Kappung wirkt zusätzlich zum 8-%-Satz. Beispiel: 100 m² Wohnung, Bestandsmiete 14 €/m², 24.000 € Investition. 8 % = 1.920 €/Jahr = 160 €/Mo. Kappung 3 €/m² × 100 m² = 300 €/Mo. Hier wirkt 8 % als die niedrigere und damit maßgebliche Grenze.
Welche Rechte bestehen aus dem Härteeinwand nach §559 Abs. 4 BGB?
Bei wirtschaftlicher oder persönlicher Härte kann der Mieter binnen Monatsfrist ab Zugang der Modernisierungsankündigung Härteeinwand erheben. Maßstab nach BGH-Spruchpraxis: Die Bruttowarmmiete nach Erhöhung soll 30–35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Die Erhöhung wird nicht generell ausgeschlossen, sondern nach Abwägung reduziert. Die Härtegründe sind substantiiert vorzutragen — pauschaler Hinweis auf geringes Einkommen reicht nicht.
Wie wirkt die Mietpreisbremse nach §556d BGB?
In Gebieten mit Mietenbegrenzungs-Verordnung darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d Abs. 1 BGB). Ausnahmen: Vormiete (§556e), umfassende Modernisierung (§556f), Neubau ab Fertigstellung 01.10.2014. Bei Verstoß kann der Mieter qualifizierte Rüge nach §556g Abs. 2 BGB erheben — Rückforderung wirkt ab Zugang der Rüge (Reform 01.04.2020).
Wann ist eine Indexmiete nach §557b BGB zulässig?
Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Sie muss bei Vertragsschluss schriftlich vereinbart werden. §558-Erhöhungen sind während der Indexierung ausgeschlossen — wohl aber Modernisierungserhöhungen nach §559 BGB für Maßnahmen, zu denen der Vermieter aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, verpflichtet ist (§557b Abs. 2 Satz 2 BGB). Frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung darf die Miete erneut angepasst werden.
Welche Form muss das Erhöhungsverlangen einhalten?
§558a Abs. 1 BGB verlangt Textform (§126b BGB) — Schreiben, Telefax oder E-Mail genügt. Inhalt: konkrete Bezifferung der gewünschten neuen Miete (nicht nur „bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete"), Angabe des Erhöhungsbetrags und der zukünftigen Gesamtmiete, Begründung mit einem der vier Mittel nach §558a Abs. 2 BGB, Hinweis auf die Zwei-Monats-Frist und Folge der Zustimmungsklage. Mängel der Begründung führen zur formellen Unwirksamkeit — die Zustimmungsklage scheitert ohne materielle Prüfung.
Greift die Erhöhung auch ohne Zustimmungsklage?
Nein. Der §558-Anspruch ist Zustimmungsanspruch — die erhöhte Miete wird erst geschuldet, wenn der Mieter zustimmt oder das Gericht die Zustimmung durch Urteil ersetzt. Eine einseitige Erhöhung „kraft Gesetzes" wie bei der Indexmiete oder Modernisierung gibt es bei §558 BGB nicht. Wer ohne Zustimmung den höheren Betrag einklagt, scheitert. Rückwirkung: Bei rechtzeitiger Klage tritt die Erhöhung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang ein.
Welche Wartefristen sind zu beachten?
Drei Wartefristen wirken parallel: (1) §558 Abs. 1 BGB — frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung (12 Monate Bestandsfrist + 3 Monate Wirksamkeitsdauer). (2) Bei Indexmiete §557b — 12 Monate seit letzter Anpassung. (3) Bei Staffelmiete §557a — kein Erhöhungsanspruch nach §558 möglich; nur die vereinbarte Staffel wirkt. Die Wartefrist beginnt nicht neu mit jeder Modernisierung; §559-Erhöhungen werden separat gezählt.
Welche Folgen hat eine zu hohe Erhöhungsforderung?
Wer mehr verlangt, als nach §558 / §559 zulässig ist, riskiert die formelle Unwirksamkeit des gesamten Verlangens. Der Vermieter muss das Schreiben dann zurückziehen und neu erstellen — die 12-Monats-Frist beginnt erneut zu laufen. Bei Verstoß gegen §556d (Mietpreisbremse) bei Neuvermietung droht Rückforderung der Überzahlung sowie Bußgeld bis 100.000 € nach §5 WiStG bei wesentlicher Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Schlüsselbegriffe aus BGB und Mietspiegelrecht
- Ortsübliche Vergleichsmiete (§558 Abs. 2 BGB)
- Die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbarte oder geänderte Miete. Maßgeblich ist die Stichtagsmiete — keine bloßen Angebotspreise.
- Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB)
- Maximale prozentuale Erhöhung in einem rollierenden Drei-Jahres-Zeitraum: 20 % bundesweit, 15 % in Gebieten mit Mietenbegrenzungs-Verordnung. Wirkt kumulativ neben der absoluten Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete; die niedrigere bestimmt die zulässige Höhe.
- Qualifizierter Mietspiegel (§558d BGB)
- Nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter und von Gemeinde sowie Interessenvertretern anerkannter Mietspiegel. Vermutet als richtig (§558d Abs. 3 BGB) — der Vermieter muss bei Bezugnahme nicht beweisen, dass der Spiegelwert die ortsübliche Vergleichsmiete trifft.
- Modernisierung (§555b BGB)
- Bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, Energie- oder Wasserersparnis bewirken oder neuen Wohnraum schaffen. Abgrenzung zur Erhaltung (§555a BGB) ist im Streit zentral — Erhaltungsaufwand ist nach §559 Abs. 2 BGB herauszurechnen.
- Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)
- Bei Wiedervermietung in Gebieten mit Mietenbegrenzungs-Verordnung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Vormiete (§556e), umfassende Modernisierung (§556f), Neubau ab 01.10.2014. Verstoß führt zu Rückforderung ab qualifizierter Rüge.
- Härteeinwand (§559 Abs. 4 BGB)
- Recht des Mieters, gegen die Modernisierungsumlage binnen Monatsfrist ab Zugang der Ankündigung wirtschaftliche oder persönliche Härte einzuwenden. Maßstab nach Spruchpraxis: Bruttowarmmiete-Anteil am Nettoeinkommen über 30–35 %; Reduktion, nicht Ausschluss der Erhöhung.
Quellen und Aktenzeichen
Gesetzestexte, BGH-Entscheidungen und Mietspiegel-Verweise, auf denen die Berechnungslogik dieses Rechners beruht.
- § 558 BGB · Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
gesetze-im-internet.de · Anspruchsgrundlage Vergleichsmiete.
- § 558a BGB · Form und Begründung
gesetze-im-internet.de · Begründungsmittel.
- § 558b BGB · Zustimmung des Mieters
gesetze-im-internet.de · Zwei-Monats-Frist, Klage.
- § 558d BGB · Qualifizierter Mietspiegel
gesetze-im-internet.de · Vermutungswirkung.
- § 559 BGB · Modernisierungsumlage
gesetze-im-internet.de · 8 % p. a., Kappung.
- § 556d BGB · Mietpreisbremse
gesetze-im-internet.de · 10 %-Grenze bei Wiedervermietung.
- § 556g BGB · Rüge bei Verstoß gegen §556d
gesetze-im-internet.de · Qualifizierte Rüge, Rückforderung.
- BGH VIII ZR 277/14 · Begründung §558a (07.07.2015)
dejure.org · Mietspiegel hilfsweise.
- BGH VIII ZR 19/14 · Energetische Sanierung (17.06.2015)
dejure.org · Modernisierung vs. Erhaltung.
- BGH VIII ZR 99/12 · Härteeinwand §559 Abs. 4 (03.07.2013)
dejure.org · Soziale Härte, Reduktion.
- BGH VIII ZR 295/03 · Wohnflächenabweichung (29.03.2007)
dejure.org · 10 %-Regel WoFlV.
- Deutscher Mieterbund · Beratung
mieterbund.de · Praxisbegleitung.
Zum Weiterlesen
Themen, die im Erhöhungs- und Streitfall mit §558 / §559 BGB verwoben sind.
Als Alternative zur §558-Erhöhung: Indexmiete nach §557b BGB — Kopplung an den Verbraucherpreisindex; während der Indexierung sind §558-Erhöhungen ausgeschlossen, wohl aber §559-Maßnahmen für gesetzlich gebotene Modernisierung.
Bei vermutetem Mangel der Mietsache: Mietminderung nach §536 BGB — die Minderung wirkt bis zur Beseitigung des Mangels; eine zeitgleiche §558-Erhöhung wird vom Tatrichter mit der laufenden Minderung saldiert. Zur Wohnflächenabweichung über 10 % siehe Wohnfläche nach WoFlV — die tatsächliche Fläche ist Bemessungsgrundlage der Erhöhung.
Für Streitfälle: Anwalts- und Gerichtskosten nach RVG sowie Mahngebühren und Verzugszinsen nach §288 BGB. Der Rückgriff auf die Sicherheit beschreibt der Mietkaution-Rechner nach §551 BGB; die laufende Nebenkostenabrechnung der Nebenkosten-Rechner nach §556 BGB.