Höchstgrenze und Ratenrecht
§551 Abs. 1 und 2 BGB begrenzen die Sicherheit der Höhe nach und eröffnen dem Mieter die Zahlung in drei Monatsraten.
Die Sicherheit darf nach §551 Abs. 1 BGB das Dreifache der Netto-Kaltmiete nicht übersteigen. Bemessungsgrundlage ist die vereinbarte monatliche Kaltmiete ohne Betriebskosten und ohne Heizkostenvorauszahlung. Eine die Höchstgrenze überschreitende Vereinbarung ist nach §551 Abs. 4 BGB für den überschießenden Teil unwirksam. Der überzahlte Teil ist jederzeit rückforderbar; eine Verjährung tritt für diesen Teil nicht ein.
Bestandteile der Höchstgrenze
Vier Eckpunkte aus §551 Abs. 1 und 2 BGB.
| Bestandteil | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Bezugsgröße | Netto-Kaltmiete ohne Nebenkosten und ohne Heizkostenvorauszahlung | §551 Abs. 1 |
| Höchstfaktor | Drei Monats-Kaltmieten als Obergrenze | §551 Abs. 1 |
| Ratenrecht | Drei gleiche Monatsraten — erste Rate mit Mietbeginn | §551 Abs. 2 |
| Abweichungsverbot | Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam | §551 Abs. 4 |
Auch eine künstlich erhöhte Kaltmiete zur Umgehung der Höchstgrenze ist im Wege der Inhaltskontrolle (§307 BGB) und am Mietspiegel zu prüfen. Quelle: §551 BGB; obergerichtliche Spruchpraxis.
Anlage- und Verzinsungspflicht
§551 Abs. 3 BGB verpflichtet zur insolvenzfesten, getrennten Anlage und zur Verzinsung. Beides ist verschuldensunabhängig.
Der Vermieter hat die Sicherheit bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Anlage hat insolvenzfest und vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt zu erfolgen. Der BGH hat in den Entscheidungen VIII ZR 65/03 und VIII ZR 71/05 klargestellt, dass beide Pflichten verschuldensunabhängig wirken: Eine fehlende Anlage entlastet den Vermieter weder von der Trennung noch von der Verzinsungspflicht.
Drei Pflichten aus §551 Abs. 3 BGB
Trennung, Verzinsung und Auskunft als zusammenhängende Trias.
| Pflicht | Inhalt | Rechtsfolge bei Verstoß |
|---|---|---|
| Trennung | Insolvenzfeste Anlage, getrennt vom Vermögen des Vermieters | Zurückbehaltungsrecht nach §273 BGB an laufender Miete |
| Verzinsung | Üblicher Spareinlagen-Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist | Schadensersatz in Höhe entgangener Marktzinsen |
| Auskunft | Nachweis von Kreditinstitut, Kontonummer und Anlageform | Bei Verweigerung: außerordentliche Kündigung im Wiederholungsfall |
Die Auskunftspflicht ist im Hinweisbeschluss-Verfahren des BGH konkretisiert: pauschale Bestätigungen ohne Kontonummer reichen nicht. Quelle: §551 Abs. 3 BGB; BGH-Spruchpraxis.
Berechnungsbeispiele aus der Praxis
Höchstkaution, Monatsrate und Verzinsung über fünf Jahre Wohndauer für gängige Kaltmieten — Zinsannahme 1,0 % p. a. (Mittelwert 03/2026).
| Kaltmiete | Höchstkaution | Pro Rate (3 Monate) | Zins über 5 Jahre |
|---|---|---|---|
| 500 € | 1500 € | 500 € | 76 € |
| 700 € | 2100 € | 700 € | 107 € |
| 850 € | 2550 € | 850 € | 130 € |
| 1000 € | 3000 € | 1000 € | 153 € |
| 1200 € | 3600 € | 1200 € | 184 € |
| 1500 € | 4500 € | 1500 € | 230 € |
| 2000 € | 6000 € | 2000 € | 306 € |
Die Verzinsung folgt §551 Abs. 3 BGB; das tatsächliche Niveau bewegt sich 2025/26 zwischen 0,5 und 2,5 % p. a. Liegt der vom Vermieter gewählte Zinssatz unter dem üblichen Niveau, schuldet er die Differenz als Schadensersatz.
Sicherungsformen im Vergleich
Wahlrecht des Mieters nach §551 Abs. 1 BGB i. V. m. §232 BGB. Der Vermieter hat eine gleichwertige Sicherheit zu akzeptieren.
Bürgschaft und Sparbuch-Verpfändung
- + Selbstschuldnerische Bürgschaft solventer Verwandter — kostenlos
- + Bankbürgschaft typisch 50–100 €/Jahr Avalprovision
- + Sparbuch-Verpfändung auf den Namen des Mieters
- + Kein Liquiditätsabfluss zum Mietbeginn
- + Bei Eigentum-Wechsel und Auszug einfacher rückabzuwickeln
Wirtschaftlich
Vorzugswürdig für junge Mieter und Familien — Liquidität bleibt frei für Umzug, Möbel und Renovierung.
Barkaution und Mietkautionsversicherung
- + Barkaution: einmalig gebunden, mit gesetzlicher Verzinsung zurück
- + Bei 3.000 € Kaution und 1 % über 5 Jahre rund 153 € Zinsen
- − Kautionsversicherung 5–7,5 % p. a. der Bürgschaftssumme
- − Bei 3.000 € und 5 % p. a. über 5 Jahre 750 € verlorener Aufwand
- − Versicherung nicht rückerstattbar bei Auszug
Maßstab
Versicherungslösung nur sinnvoll, wenn weder Liquidität noch Bürge zur Verfügung stehen.
Vor Vertragsschluss empfiehlt sich der Vergleich der Sicherungsformen. Mitglieder im Deutschen Mieterbund zahlen typisch 60–95 €/Jahr für Erstberatung und Vertragsprüfung; eine Mietkautionsversicherung kostet 5–7,5 % p. a. der Bürgschaftssumme und ist bei Auszug nicht rückerstattbar — die kostenlose Bürgschaft eines solventen Verwandten ist wirtschaftlich regelmäßig die bessere Alternative. Hinweis nach § 5a UWG: gekennzeichnete Werbe-Links — bei Vermittlung erhält RechnerCheck eine Provision, ohne dass dem Nutzer Mehrkosten entstehen.
Rückzahlung und Sicherheitseinbehalt
§551 BGB regelt keine starre Rückzahlfrist. Die Sechs-Monats-Grenze folgt aus der obergerichtlichen Spruchpraxis und dem Maßstab des §242 BGB.
Nach Auszug steht dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu. Die Spruchpraxis räumt regelmäßig bis zu sechs Monate für die Abrechnung der Nebenkosten ein. Der unstreitige Restbetrag ist unverzüglich auszuzahlen — der Einbehalt beschränkt sich auf einen angemessenen Teil, typisch 1–3 Monatsmieten. Nach Ablauf der Sechs-Monats-Grenze ohne nachvollziehbare Begründung tritt Zahlungsverzug ein; Verzugszinsen werden mit fünf Prozentpunkten über Basiszinssatz geschuldet (§288 Abs. 1 BGB).
Stufen der Rückzahlung nach Auszug
Maßstab aus §551 BGB, §286 BGB und obergerichtlicher Spruchpraxis.
Erste Phase (Monate 0–3): Übergabeprotokoll mit Forderungsstatus erstellen. Unstreitige Teile auszahlen. Nicht bezifferte Forderungen sind nur bei substantiierter Darlegung einbehaltbar; pauschale Behauptungen genügen nicht.
Zweite Phase (Monate 3–6): Sicherheitseinbehalt für noch nicht abgerechnete Nebenkosten typisch 1–3 Monatsmieten. Eine vollständige Einbehaltung der Kaution kommt nur bei zu erwartenden hohen Nachforderungen und entsprechender Plausibilisierung in Betracht.
Dritte Phase (ab Monat 6): Abrechnung muss vorliegen. Restkaution ist unverzüglich auszuzahlen. Bei Verzug Mahnung mit 14-Tage-Frist nach §286 BGB; danach Mahnbescheid (verjährungshemmend nach §204 Abs. 1 Nr. 3 BGB) und gegebenenfalls Klage.
Verfahrensgang in sieben Schritten
Sequentielle Schritte vom Vertragsabschluss bis zur gerichtlichen Durchsetzung der Rückzahlung — jeder Schritt mit Rechtsgrundlage.
Höchstgrenze prüfen vor Vertragsunterzeichnung
Aushandlungsphase: Verlangte Kaution gegen die Drei-Monats-Grenze nach §551 Abs. 1 BGB rechnen. Bemessungsgrundlage ist die Netto-Kaltmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung. Eine zu hohe Kaution macht den überschießenden Teil von Anfang an nichtig (§134 BGB).
Sicherungsform wählen — Wahlrecht des Mieters
Barkaution, Sparbuch-Verpfändung oder Bürgschaft. Vermieter hat gleichwertige Sicherheit zu akzeptieren; eine starre vertragliche Festlegung auf Bargeld ist nach §551 Abs. 4 BGB unwirksam. Wirtschaftlich regelmäßig vorzugswürdig: kostenlose Verwandtschaftsbürgschaft.
Ratenzahlung nach §551 Abs. 2 BGB nutzen
Erste Rate mit Mietbeginn, zweite und dritte Rate mit den beiden folgenden Monatsmieten. Klauseln, die das Ratenrecht ausschließen, sind unwirksam. Schriftliche Erklärung an den Vermieter empfehlenswert, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Anlagenachweis nach drei Monaten anfordern
Schriftliche Aufforderung an den Vermieter, den Nachweis der getrennten Anlage zu erbringen (Kontonummer, Kreditinstitut, Anlageform). Ohne Nachweis: Zurückbehaltungsrecht nach §273 BGB an laufender Miete bis zur Höhe der Kaution. Vorherige 14-Tage-Frist setzen.
Bei Auszug — Übergabeprotokoll und Forderungsstatus
Beidseitig unterzeichnetes Übergabeprotokoll mit fotografischer Dokumentation. Bekannte Forderungen (offene Mieten, Schäden) der Höhe nach beziffern lassen. Schlüsselübergabe gegen Quittung. Diese Dokumente sind im späteren Streit über den Sicherheitseinbehalt das wichtigste Beweismittel.
Rückzahlung anmahnen nach Sechs-Monats-Grenze
Sechs Monate nach Auszug schriftliche Mahnung mit 14-Tage-Frist nach §286 BGB. Verzugszinsen ab Fristablauf 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz (§288 Abs. 1 BGB). Bei Untätigkeit Mahnbescheid beim zentralen Mahngericht; verjährungshemmend nach §204 Abs. 1 Nr. 3 BGB.
Klage bei strittigem Sicherheitseinbehalt
Klage zum Amtsgericht bis 5.000 € Streitwert (kein Anwaltszwang), zum Landgericht ab 5.000 € (Anwaltspflicht). Beweislast für die Berechtigung des Einbehalts trägt der Vermieter. Mietrechtsschutzversicherung oder Mieterbund-Mitgliedschaft halbiert das Kostenrisiko.
Vier Fälle aus der Spruchpraxis
Anonymisierte Sachverhalte über das Instanzen-Spektrum: zwei BGH-Leitlinien zur Verzinsungs- und Trennungspflicht, ein Amtsgerichts-Standardfall zur Bürgschaft und ein Auszugsstreit zum Sicherheitseinbehalt.
BGH · VIII ZR 71/05
Bundesgerichtshof
Verzinsungspflicht des Vermieters · Urteil vom 16.07.2008
Sachverhalt. Mieter zahlte 1.800 € Kaution bei Vertragsbeginn 2002. Nach Auszug 2008 erstattete der Vermieter den Nominalbetrag, ohne Zinsen abzurechnen. Mieter forderte Zinsen für sechs Jahre nach. Der Vermieter berief sich darauf, das Geld zinslos auf einem Geschäftskonto verwahrt zu haben.
Streitige Frage. Anspruch auf Verzinsung trotz tatsächlich nicht erzielter Zinsen
Ergebnis. Der BGH bestätigt: Die Verzinsungspflicht aus §551 Abs. 3 BGB ist verschuldensunabhängig. Maßstab ist der übliche Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist — unabhängig davon, ob der Vermieter die Kaution tatsächlich angelegt hat. Die Pflicht zur getrennten Anlage und zur Verzinsung folgt unmittelbar aus dem Gesetz; ein Verstoß führt zum Schadensersatz in Höhe der entgangenen Marktzinsen.
BGH · VIII ZR 65/03
Bundesgerichtshof
Trennungspflicht und Zurückbehaltungsrecht · 13.10.1999
Sachverhalt. Vermieter legte die Kaution auf einem regulären Geschäftskonto an, vermischt mit Mieten anderer Mieter. Auf Verlangen des Mieters, einen Nachweis der getrennten Anlage zu erbringen, blieb der Vermieter untätig. Der Mieter behielt daraufhin laufende Mieten bis zur Höhe der Kaution ein.
Streitige Frage. Reichweite des Zurückbehaltungsrechts bei Verletzung der Trennungspflicht
Ergebnis. Der BGH stellt klar: §551 Abs. 3 BGB verlangt die getrennte, vom Vermögen des Vermieters insolvenzfest separierte Anlage. Bei Verletzung dieser Pflicht steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe der Kaution zu (§273 BGB). Die Vorschrift dient dem Schutz vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters; ihre Verletzung ist eine wesentliche Vertragspflichtverletzung.
AG-Spruchpraxis · Eltern-Bürgschaft
Amtsgericht (Standardfall)
Vermieter verweigert Bürgschaft als Sicherheit
Sachverhalt. Studentin bezieht eine 850-€-Wohnung. Statt 2.550 € Barkaution bietet sie eine notariell beglaubigte selbstschuldnerische Bürgschaft der Eltern an. Vermieter lehnt ab, verlangt Bargeld. Im Mietvertrag ist „Barkaution" formuliert; die Mieterin verweist auf die §551-Wertung und stellt Strafantrag wegen unzulässiger Vertragsgestaltung.
Streitige Frage. Wahlrecht der Sicherheitsleistung nach §551 Abs. 1 BGB
Ergebnis. Das Gericht folgt der Spruchpraxis: Der Mieter hat das Wahlrecht zwischen Bargeld, Sparbuch-Verpfändung und gleichwertiger Bürgschaft. Die Verpflichtung auf eine bestimmte Sicherungsform widerspricht §551 Abs. 4 BGB (Abweichungsverbot zulasten des Mieters). Die selbstschuldnerische Bürgschaft eines solventen Bürgen ist gleichwertig — der Vermieter hat sie zu akzeptieren. Klage des Vermieters auf Barzahlung abgewiesen.
BGH · VIII ZR 71/05 (Rückzahlungsfrist)
Bundesgerichtshof / LG-Spruchpraxis
Sicherheitseinbehalt für Nebenkostenabrechnung · 06 Monate
Sachverhalt. Auszug zum 31.03. Vermieter behält die volle Kaution sechs Monate ein, verweist auf die noch nicht abgerechnete Heizperiode. Nach acht Monaten zahlt der Vermieter 700 € weniger aus, weil eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung erst nachträglich beziffert worden sei. Mieter klagt auf Restzahlung mit Verzugszinsen ab dem siebten Monat.
Streitige Frage. Höhe und Dauer des zulässigen Sicherheitseinbehalts
Ergebnis. Die Spruchpraxis lautet: Sechs Monate sind der Rahmen für den Sicherheitseinbehalt der noch nicht abgerechneten Nebenkosten. Vorher ist nur ein angemessener Teilbetrag — typisch 1–3 Monatsmieten — einbehaltbar; der unstreitige Restbetrag ist unverzüglich auszuzahlen. Nach Ablauf der Sechs-Monats-Grenze kommt der Vermieter in Zahlungsverzug; Verzugszinsen nach §288 Abs. 1 BGB werden geschuldet (5 Prozentpunkte über Basiszinssatz).
Update-Log 2025 → 2026
Was sich seit Januar 2025 in Spruchpraxis und Marktumfeld geändert hat — relevant für die Höhe der Verzinsung, die Auskunftspflicht und die Rückzahlfrist.
Zinssatz für Mietkautionen — Marktbeobachtung
Der typische Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist liegt nach Marktauswertung 2025 bei 0,5 bis 2,5 % p. a. — relevant für die Verzinsungspflicht nach §551 Abs. 3 BGB. Vermieter, die unter diesem Niveau verzinsen, schulden Schadensersatz in Höhe der entgangenen Marktzinsen.
BGH konkretisiert Auskunftsanspruch zur Anlageform
In einem Hinweisbeschluss hat der BGH bekräftigt, dass der Mieter jederzeit Auskunft über die konkrete Anlageform und das Kreditinstitut verlangen kann. Pauschale Bestätigungen ohne Kontonummer reichen nicht; das Zurückbehaltungsrecht nach §273 BGB greift bei verweigerter Auskunft.
Rechtsprechung zum Sicherheitseinbehalt — Sechs-Monats-Grenze
Mehrere Landgerichte haben in 2025 die Sechs-Monats-Frist als Obergrenze für den Sicherheitseinbehalt zur Nebenkostenabrechnung bestätigt. Ohne nachvollziehbare Begründung außerdem tritt regelhaft Zahlungsverzug ein.
Mietkautionsversicherungen — Marktanteile und Bewertung
Verbraucherzentralen weisen für 2026 darauf hin, dass die Jahresprämien zwischen 5,0 und 7,5 Prozent der Bürgschaftssumme liegen. Über fünf Jahre Wohndauer sind 25 bis 38 Prozent der Kautionssumme als verlorener Aufwand zu kalkulieren — die Verbraucherzentralen empfehlen Bürgschaft oder Bargeld als wirtschaftlichere Alternativen.
Häufige Fragen zur Mietkaution
12 Antworten mit Bezug auf §551 BGB und einschlägige BGH-Rechtsprechung.
Welche Höchstgrenze gilt für die Mietkaution?
§551 Abs. 1 BGB begrenzt die Kaution auf das Dreifache der Netto-Kaltmiete ohne Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlung — diese Grenze hat der BGH zuletzt mit Urteil VIII ZR 71/18 vom 27.02.2019 erneut bestätigt. Vereinbarungen, die diese Höchstgrenze überschreiten, sind nach §551 Abs. 4 BGB nichtig — der überschießende Teil ist jederzeit rückforderbar. Eine Verjährung des Rückzahlungsanspruchs für den unzulässigen Teil tritt nicht ein, da die Vereinbarung von Anfang an unwirksam war.
Hat der Mieter ein Recht auf Ratenzahlung der Kaution?
Ja, §551 Abs. 2 BGB räumt dem Mieter das Recht ein, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu leisten. Die erste Rate wird mit Mietbeginn fällig, die beiden weiteren zusammen mit den nachfolgenden Mietzahlungen. Vereinbarungen, die das Ratenrecht ausschließen oder einschränken, sind nach §551 Abs. 4 BGB unwirksam. Der Vermieter kann die Aushändigung der Wohnung nicht von der vollständigen Kautionszahlung abhängig machen.
Welche Anlage- und Verzinsungspflichten treffen den Vermieter?
§551 Abs. 3 BGB verlangt die Anlage der Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt vom Vermögen des Vermieters, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist — Maßstab nach BGH VIII ZR 234/13 vom 01.07.2014 ist die Anlage als Treuhandkonto auf den Namen des Mieters. Die Trennungspflicht dient dem Insolvenzschutz: Im Fall der Vermieter-Insolvenz fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse (BGH VIII ZR 65/03). Die Zinserträge wachsen der Sicherheit zu und sind bei Auszug mit auszuzahlen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Trennungspflicht verletzt?
Der Mieter hat nach §273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe der Kaution, solange der Vermieter keinen Nachweis der getrennten Anlage erbringt. Voraussetzung ist eine vorherige Aufforderung mit angemessener Frist (regelmäßig 14 Tage). Nach BGH-Spruchpraxis (VIII ZR 65/03; bestätigt durch VIII ZR 234/13 vom 01.07.2014) ist die Trennungspflicht eine wesentliche Vertragspflicht; ihre Verletzung berechtigt im Wiederholungsfall zur außerordentlichen Kündigung.
Wann muss der Vermieter die Kaution nach Auszug zurückzahlen?
Eine starre gesetzliche Frist existiert nicht. Die obergerichtliche Spruchpraxis räumt dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist von in der Regel sechs Monaten ein. Innerhalb dieser Frist ist ein Sicherheitseinbehalt für noch nicht abgerechnete Nebenkosten zulässig — typisch 1–3 Monatsmieten. Der BGH hat in VIII ZR 71/18 vom 27.02.2019 zudem klargestellt, dass der Vermieter gegen den Rückforderungsanspruch des Mieters nur mit konnexen Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis aufrechnen darf. Der unstreitige Restbetrag ist unverzüglich auszuzahlen. Nach Ablauf der Sechs-Monats-Grenze tritt Verzug ein; Verzugszinsen nach §288 Abs. 1 BGB werden geschuldet.
Welche Sicherungsformen kann der Mieter wählen?
Das Wahlrecht des Mieters ergibt sich aus §551 Abs. 1 BGB im Zusammenhang mit §232 BGB. Zulässig sind: Barkaution, Verpfändung eines Sparbuchs auf den Namen des Mieters, selbstschuldnerische Bürgschaft eines solventen Bürgen (häufig Eltern), Bankbürgschaft sowie Mietkautionsversicherung. Der Vermieter hat eine gleichwertige Sicherheit zu akzeptieren; eine vertragliche Festlegung auf eine bestimmte Form ist nach §551 Abs. 4 BGB unwirksam, soweit sie den Mieter benachteiligt.
Lohnt sich eine Mietkautionsversicherung wirtschaftlich?
In der Mehrzahl der Konstellationen nicht. Bei einer Kaution von 3.000 € und einer Jahresprämie von 5 % ergeben sich über fünf Jahre Kosten von 750 €, die als verlorener Aufwand verbleiben. Eine Barkaution bringt im selben Zeitraum bei 1 % Zinssatz rund 150 € Zinserträge. Die kostenlose selbstschuldnerische Bürgschaft eines Verwandten ist regelmäßig die wirtschaftlichste Alternative. Die Versicherung ist nur sinnvoll, wenn weder Liquidität noch Bürge zur Verfügung stehen.
Wie hoch darf der Sicherheitseinbehalt für Nebenkosten sein?
Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution für die Abrechnung der Nebenkosten zurückbehalten — typisch 1–3 Monatsmieten, im Einzelfall auch mehr bei zu erwartenden hohen Nachforderungen. Maßstab ist die Angemessenheit nach §242 BGB. Der unstreitige Restbetrag ist sofort auszuzahlen. Nach Ablauf von sechs Monaten ohne Abrechnung ist die volle Auszahlung verlangbar; der Vermieter trägt die Beweislast für den weiteren Einbehalt.
Welche Rechte hat der Mieter bei verspäteter Rückzahlung?
Drei Stufen: (1) Schriftliche Mahnung mit 14-tägiger Frist nach §286 BGB. (2) Mahnbescheid beim zentralen Mahngericht, Gebühr ab 32 € je nach Streitwert, hemmt die Verjährung nach §204 Abs. 1 Nr. 3 BGB. (3) Klage; bei Streitwert über 5.000 € Landgericht und Anwaltspflicht. Verzugszinsen werden ab Verzugseintritt mit 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz geschuldet (§288 Abs. 1 BGB).
Wann verjährt der Rückzahlungsanspruch des Mieters?
Der Anspruch unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren nach §195 BGB. Die Frist beginnt nach §199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter Kenntnis erlangt. Bei einer überhöhten Kaution über die §551-Höchstgrenze hinaus tritt für den unzulässigen Teil keine Verjährung ein, da die Vereinbarung insoweit nichtig war (§134 BGB). Mahnbescheid und Klage hemmen die Verjährung.
Gilt §551 BGB auch für möblierte Wohnungen und WG?
Ja. §551 BGB gilt für alle Wohnraummietverhältnisse — auch möbliert, auch in der Wohngemeinschaft. Eine zusätzliche Möbelkaution über die Drei-Monatsmieten-Grenze hinaus ist unzulässig. In der WG haftet bei mehreren Hauptmietern jeder gesamtschuldnerisch (§421 BGB) für die Kaution; bei Hauptmieter-Untermieter-Konstellation steht der Anspruch gegen den Vermieter dem Hauptmieter zu. Nicht anwendbar ist §551 BGB im Gewerberaummietrecht; dort gilt Vertragsfreiheit unter dem Korrektiv von §307 BGB (AGB-Kontrolle).
Ist die Kaution beim Vermieter pfändbar?
Nein, solange die Kaution beim Vermieter treuhänderisch verwahrt liegt. Sie ist nach §551 Abs. 3 BGB vom Vermögen des Vermieters insolvenzfest getrennt und damit dem Zugriff der Vermieter-Gläubiger entzogen. Auch Gläubiger des Mieters können vor Auszug nicht zugreifen. Erst der Auszahlungsanspruch des Mieters nach Vertragsende ist pfändbar — dann gegebenenfalls über ein Pfändungsschutzkonto nach §850k ZPO zu sichern.
Schlüsselbegriffe aus BGB und ZPO
- Mietsicherheit (§551 BGB)
- Geld- oder gleichwertige Sicherheit zur Absicherung von Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Höchstgrenze: drei Netto-Kaltmieten. Sicherungszweck: Mieten, Schadensersatz, Nebenkostennachforderungen.
- Trennungspflicht (§551 Abs. 3 BGB)
- Pflicht des Vermieters, die Kaution insolvenzfest und vom eigenen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen. Schutz vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters.
- Verzinsungspflicht (§551 Abs. 3 BGB)
- Pflicht zur Verzinsung zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Verschuldensunabhängig: auch bei tatsächlicher zinsloser Verwahrung schuldet der Vermieter den Marktzins.
- Zurückbehaltungsrecht (§273 BGB)
- Recht des Mieters, bis zur Höhe der Kaution laufende Mieten einzubehalten, wenn der Vermieter den Nachweis der getrennten Anlage verweigert. Voraussetzung: vorherige Aufforderung mit angemessener Frist.
- Sicherheitseinbehalt
- Teil der Kaution, den der Vermieter nach Auszug für noch nicht abgerechnete Nebenkosten zurückbehalten darf — typisch 1–3 Monatsmieten, höchstens sechs Monate.
- Selbstschuldnerische Bürgschaft (§773 BGB)
- Bürgschaftsform ohne Einrede der Vorausklage. Der Bürge haftet sofort wie ein Hauptschuldner. Häufige Form bei Eltern-Bürgschaften für Studenten oder junge Mieter.
- Abweichungsverbot (§551 Abs. 4 BGB)
- Sämtliche Abweichungen von §551 BGB zulasten des Mieters sind unwirksam. Erfasst auch verdeckte Umgehungen (etwa höhere Kaltmiete zur Umgehung der Höchstgrenze).
Quellen und Aktenzeichen
Gesetzestexte, BGH-Entscheidungen und Marktauswertungen, auf denen die Berechnungslogik dieses Rechners beruht.
- § 551 BGB · Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
gesetze-im-internet.de · Anspruchsgrundlage Mietkaution.
- § 232 BGB · Arten der Sicherheitsleistung
gesetze-im-internet.de · Wahlrecht Sicherheitsformen.
- § 273 BGB · Zurückbehaltungsrecht
gesetze-im-internet.de · Bei verletzter Trennungspflicht.
- § 286 BGB · Verzug des Schuldners
gesetze-im-internet.de · Mahnung, Frist, Verzug.
- § 288 BGB · Verzugszinsen
gesetze-im-internet.de · Basiszinssatz +5 %-Punkte.
- § 195 BGB · Regelmäßige Verjährungsfrist
gesetze-im-internet.de · Drei Jahre.
- BGH VIII ZR 71/05 · Verzinsungspflicht des Vermieters
dejure.org · Verschuldensunabhängige Pflicht.
- BGH VIII ZR 65/03 · Trennungspflicht und Zurückbehaltungsrecht
dejure.org · Insolvenzschutz der Kaution.
- Deutscher Mieterbund · Beratung zur Mietkaution
mieterbund.de · Praxisbegleitung.
- Verbraucherzentrale · Mietkautionsversicherung im Vergleich
verbraucherzentrale.de · Wirtschaftlichkeitsbewertung.
Zum Weiterlesen
Themen, die im Zusammenhang mit der Kaution und ihrer Rückzahlung stehen.
Zur laufenden Mietzahlung und zu Streitigkeiten über Mängel siehe den Mietminderung-Rechner nach §536 BGB; dort wird die Bemessungsgrundlage Bruttowarmmiete und das Verhältnis zum Zurückbehaltungsrecht aus §273 BGB ausführlich behandelt.
Im Zusammenhang mit Mietanpassungen relevant ist die Mieterhöhung nach §558 BGB und die alternative Anpassung über die Indexmiete nach §557b BGB. Bei Auseinandersetzungen über die Wohnfläche siehe den Wohnflächen-Rechner nach WoFlV — die Zehn-Prozent-Regel kann auch die Bemessung der Kaution mittelbar beeinflussen.
Zur Nebenkostenabrechnung, die regelmäßig den Rückzahlungszeitpunkt bestimmt: Nebenkosten-Rechner nach §556 BGB. Im Mahn- und Klageverfahren zur Rückforderung: Mahngebühren und Verzugszinsen nach §288 BGB sowie Anwalts- und Gerichtskosten nach RVG.