Die wichtigste Frage beim Immobilienkauf ist nicht „Was kostet das Haus?", sondern „Was kann ich mir dauerhaft leisten?". Wer das vorher sauber durchrechnet, tappt seltener in die typische Falle: eine Rate, die in guten Zeiten bequem passt, bei steigenden Zinsen oder einem Jobwechsel aber zur Last wird.
Die 35-%-Regel als Startpunkt
Als Faustregel sollte die monatliche Kreditrate maximal etwa 35 % deines Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei 4.000 € netto wären das rund 1.400 € Rate. Aus dieser Rate und dem Zins lässt sich die mögliche Darlehenssumme ableiten, zusammen mit dem Eigenkapital ergibt sich daraus der maximale Kaufpreis.
Eigenkapital: je mehr, desto günstiger
Empfohlen werden mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Je höher dieser Anteil, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto besser der Zins, den dir die Bank gibt. Wer wenigstens die Nebenkosten aus eigenem Geld stemmt, fährt deutlich günstiger als mit einer 100-%-Finanzierung.
Die Kaufnebenkosten nicht vergessen
Sie liegen je nach Bundesland bei rund 9–12 % des Kaufpreises:
- Grunderwerbsteuer – je nach Land 3,5 % bis 6,5 %.
- Notar und Grundbuch – rund 1,5–2 %.
- Maklerprovision – falls anfallend, meist rund 3,57 % (Käuferanteil).
Zins, Tilgung und Sollzinsbindung
Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2–3 % ist sinnvoll, sonst zieht sich die Rückzahlung über Jahrzehnte. Die Sollzinsbindung (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre) sichert den Zins für diese Zeit. Je länger sie läuft, desto mehr Planungssicherheit hast du, allerdings meist zu einem etwas höheren Zins.
Nach Ablauf der Bindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die du über eine Anschlussfinanzierung ablöst. Hinweis: Nach § 489 BGB kannst du jedes Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen – nützlich bei gesunkenen Zinsen.
Tipps für eine solide Finanzierung
- Rate mit Puffer kalkulieren – nicht das absolute Maximum ausreizen.
- Sondertilgungsrecht vereinbaren (oft 5 % pro Jahr kostenlos).
- Bei den aktuellen Zinsen eher längere Zinsbindung für Sicherheit wählen.
- Mehrere Angebote vergleichen – schon 0,2 Prozentpunkte Zinsdifferenz sparen über die Laufzeit Tausende.
Passende Rechner
- Baufinanzierungs-Rechner – Budget & Rate
- Kredit-Rechner – Annuität & Laufzeit
- Tilgungsplan-Rechner – Restschuld & Verlauf
- Grunderwerbsteuer-Rechner – Nebenkosten