Die wichtigste Frage beim Kauf ist nicht, was das Haus kostet, sondern welche Rate du auf Dauer tragen kannst, auch wenn einmal ein Einkommen wegfällt oder das Dach repariert werden muss.
Welche Rate ist tragbar?
Viele Banken raten laut Verbraucherzentrale, dass die Kreditrate höchstens 40 % des Nettoeinkommens ausmacht. Die Verbraucherzentrale nennt das einen Durchschnittswert und empfiehlt, lieber mit den eigenen Einnahmen und Ausgaben zu rechnen und etwa 10 % Luft zu lassen. Bei 4.000 € netto wären 40 % eine Rate von 1.600 €. Mit 3,81 % Zins und 2 % Tilgung trägt diese Rate ein Darlehen von rund 330.000 €.
Eigenkapital und Nebenkosten
Die Verbraucherzentrale rät, 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten selbst mitzubringen. Wer wenig oder kein Eigenkapital einsetzt, zahlt höhere Zinsen, braucht länger zum Abzahlen und hat bei einem frühen Verkauf oft Schulden übrig.
Die Nebenkosten liegen bei 400.000 € Kaufpreis zwischen 4,9 % in Bayern ohne Makler und 11,5 % in Nordrhein-Westfalen mit Makler. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer aus, je nach Land 3,5 bis 6,5 %. Notar und Grundbuch kosten mit Grundschuld im Beispiel 5.553 €. Beim Makler zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel, wenn beide ihn beauftragt haben (§ 656c BGB).
Tilgung und Zinsbindung
Die Rate besteht aus Zins und Tilgung. Wie stark die Tilgung die Laufzeit bestimmt, zeigt ein Darlehen über 300.000 € bei 3,81 % Zins: Mit 1 % Tilgung zahlst du 1.203 € im Monat und bist nach 42 Jahren schuldenfrei, mit 2 % sind es 1.453 € und 29 Jahre, mit 3 % 1.703 € und 22 Jahre, jeweils gleicher Zins vorausgesetzt.
Die Zinsbindung sichert den Zins für eine feste Zeit. Längere Bindungen kosten meist etwas mehr: Laut Bundesbank lag der Effektivzins im August 2026 im Schnitt bei 3,81 % für 5 bis 10 Jahre und 4,04 % für mehr als 10 Jahre. Nach zehn Jahren ab Auszahlung kannst du jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Tipps für eine solide Finanzierung
- Rechne mit Puffer statt mit dem höchsten Betrag, den die Bank mitmacht.
- Plane Rücklagen für die Instandhaltung ein. Die Verbraucherzentrale nennt rund 2 % des Gebäudewerts im Jahr.
- Vergleiche Angebote: Schon 0,2 Prozentpunkte mehr Zins kosten bei 300.000 € in zehn Jahren rund 5.228 €.
- Frag nach kostenlosen Sondertilgungen, manche Banken bieten sie an.
Passende Rechner
- Wie viel Haus kann ich mir leisten?: Budget rückwärts
- Baufinanzierungsrechner: Rate, Restschuld, Laufzeit
- Eigenkapital-Rechner: Quote und Beleihungsauslauf
- Grunderwerbsteuer-Rechner: für alle 16 Länder