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So liest du einen Tilgungsplan
Jede Zeile ist eine Rate. Die Zinsen rechnet die Bank auf die Restschuld des Vormonats, der Rest der Rate tilgt. Im ersten Monat sind von 968,33 € also 635,00 € Zinsen und 333,33 € Tilgung, im 120. Monat schon 482,26 € Zinsen und 486,07 € Tilgung.
| Monat | Rate | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 968,33 € | 635,00 € | 333,33 € | 199.666,67 € |
| 2 | 968,33 € | 633,94 € | 334,39 € | 199.332,28 € |
| 3 | 968,33 € | 632,88 € | 335,45 € | 198.996,83 € |
| 12 | 968,33 € | 623,17 € | 345,16 € | 195.929,43 € |
| 60 | 968,33 € | 566,45 € | 401,88 € | 178.006,60 € |
| 120 | 968,33 € | 482,26 € | 486,07 € | 151.405,84 € |
200.000 €, 3,81 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, ohne Sondertilgung. Der Zins ist der Bundesbank-Effektivzins für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung (August 2026), vereinfacht als Sollzins angesetzt.
Die Annuitätenformel: so entstehen Rate und Laufzeit
Bei einem Baukredit legst du Sollzins und anfängliche Tilgung fest. Daraus ergibt sich die Monatsrate, die während der Zinsbindung gleich bleibt:
Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12
200.000 € × (3,81 % + 2 %) ÷ 12 = 968,33 €
Die Laufzeit folgt daraus. Mit dem Monatszins i (Sollzins ÷ 12) gilt: Laufzeit in Monaten = ln(Rate ÷ (Rate − Darlehen × i)) ÷ ln(1 + i). Im Beispiel kommen 336,4 Monate heraus. Weil es keine halben Raten gibt, zahlst du 337 Raten, die letzte ist kleiner und beträgt nur 406,67 €.
Bei Ratenkrediten läuft es umgekehrt: Die Laufzeit steht fest, und die Rate ergibt sich aus dem Annuitätenfaktor i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1). Den Plan dafür zeigt der Privatkredit-Rechner.
Zins und Tilgung im Verlauf
Die Rate bleibt gleich, ihr Inhalt wandert: Am Anfang zahlst du vor allem Zinsen, ab dem 11. Jahr tilgst du mehr, als du an Zinsen zahlst. Nach 337 Raten, also 28 Jahren und 1 Monat, ist der Kredit weg, wenn der Zins so lange gleich bliebe. Bis dahin kostet er 125.766 € Zinsen.
Anfängliche Tilgung: 1, 2, 3 oder 4 %
Die anfängliche Tilgung entscheidet, wie lange der Plan läuft und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Jeder Prozentpunkt kostet bei 200.000 € 166,67 € mehr Rate im Monat.
| Tilgung | Rate | schuldenfrei nach | Zinsen gesamt | vom Darlehen |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 801,67 € | 41 Jahren und 4 Monaten | 197.218 € | 99 % |
| 2 % | 968,33 € | 28 Jahren und 1 Monat | 125.766 € | 63 % |
| 3 % | 1.135,00 € | 21 Jahren und 7 Monaten | 93.521 € | 47 % |
| 4 % | 1.301,67 € | 17 Jahren und 8 Monaten | 74.753 € | 37 % |
200.000 € Darlehen, 3,81 % Sollzins über die ganze Laufzeit angenommen.
Bei niedriger Tilgung zahlst du fast so viel Zinsen, wie du dir geliehen hast. Reicht das Budget heute nicht für mehr, hilft ein Vertrag, in dem du den Tilgungssatz später ändern darfst.
Sondertilgung im Tilgungsplan
Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort. Die Rate bleibt gleich, aber weil weniger Zinsen anfallen, fließt ab dann mehr von jeder Rate in die Tilgung. Das Recht dazu muss im Vertrag stehen, meist als fester Prozentsatz des Darlehens im Jahr, im Beispiel 5 %.
- Restschuld nach 10 Jahren ohne Sondertilgung
- 151.406 €
- Restschuld nach 10 Jahren mit 10.000 € im Jahr
- 32.026 €
- Schuldenfrei ohne Sondertilgung nach
- 28 Jahren und 1 Monat
- Schuldenfrei mit Sondertilgung nach
- 12 Jahren
- Zinsen gespart
- 76.265 €
Bei 3,81 % Sollzins über die ganze Laufzeit, Sondertilgung jeweils am Jahresende.
Ein vereinbartes Sondertilgungsrecht hilft auch, wenn du den Kredit vorzeitig ablöst: Die Bank muss es bei der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen, die Entschädigung wird dadurch kleiner (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 388/14).
Restschuld nach 5, 10, 15 und 20 Jahren
Der wichtigste Wert im Plan ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Für sie brauchst du einen neuen Zins. Die Tabelle rechnet jede Bindung mit dem Durchschnittszins der Bundesbank für diese Dauer (August 2026).
| Zinsbindung | Zins | Rate | Restschuld am Ende | getilgt |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,03 % | 1.005,00 € | 177.884 € | 11 % |
| 10 Jahre | 3,81 % | 968,33 € | 151.406 € | 24 % |
| 15 Jahre | 4,04 % | 1.006,67 € | 117.700 € | 41 % |
| 20 Jahre | 4,04 % | 1.006,67 € | 77.190 € | 61 % |
200.000 € Darlehen, 2 % anfängliche Tilgung. Effektivzinsen neuer Wohnungsbaukredite nach Zinsbindung (1 bis 5, 5 bis 10, über 10 Jahre), als Sollzins angesetzt.
Was ein neuer Zins nach der Bindung ändert
Nach zehn Jahren sind im Beispiel 151.405,84 € offen. Mit dem neuen Zins hast du zwei Stellschrauben: Du behältst die Rate, dann ändert sich die Laufzeit, oder du behältst das Ziel, in 18 Jahren und 1 Monat fertig zu sein, dann ändert sich die Rate.
| Neuer Zins | Rate für gleiches Ende | Restdauer bei 968,33 € |
|---|---|---|
| 2,81 % | 890,74 € | 16 Jahre und 3 Monate |
| 3,81 % | 966,53 € | 18 Jahre und 1 Monat |
| 4,81 % | 1.045,92 € | 20 Jahre und 7 Monate |
| 5,81 % | 1.128,82 € | 24 Jahre und 5 Monate |
Restschuld nach zehn Jahren aus dem Beispiel oben, Zins ab dann bis zum Ende fest angenommen. Beim gleichen Zins liegt die Rate knapp unter der alten, weil die letzte Rate des alten Plans kleiner ausfällt.
Deine Bank muss dir spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung sagen, ob sie weitermacht und zu welchem Zins (§ 493 Abs. 1 BGB). Wie du den Anschluss vorbereitest, zeigt der Anschlussfinanzierungs-Rechner.
Dein Recht auf einen Tilgungsplan
Hat dein Kredit ein festes Rückzahlungsdatum, kannst du von deiner Bank jederzeit einen Tilgungsplan verlangen (§ 492 Abs. 3 BGB). Er muss zeigen, welche Zahlungen wann fällig sind und wie jede Zahlung auf Tilgung, Zinsen und sonstige Kosten verteilt wird. Die Bank muss ihn dir auf einem dauerhaften Datenträger geben, etwa als PDF, und der Anspruch gilt, solange der Vertrag läuft (Art. 247 § 14 EGBGB).
Auch während der Laufzeit muss dich die Bank informieren: drei Monate vor Ende der Zinsbindung über ihr Angebot, bei veränderlichem Zins bevor eine Zinsänderung wirkt, und wenn du vorzeitig zurückzahlen willst, unverzüglich über den Betrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung (§ 493 BGB).
Lade den Plan hier als CSV herunter und leg ihn neben den deiner Bank. Weichen Restschuld oder Zinsen deutlich ab, frag nach: Oft stecken Gebühren, ein anderer Starttermin oder eine andere Zinsberechnung dahinter.
Häufige Fragen
Wie funktioniert die Annuitätenformel?
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Was ist der Unterschied zwischen Zinsbindung und Laufzeit?
Wie wird der effektive Jahreszins berechnet?
Stimmt der Plan mit dem meiner Bank überein?
Was passiert nach einer Sondertilgung?
Gilt der Plan bis zum Ende?
Kann ich meinen Baukredit vor Ende der Zinsbindung kündigen?
Gibt es auch einen Tilgungsplan für Ratenkredite?
Quellen
- § 492 BGB: Anspruch auf einen Tilgungsplan (Abs. 3 Satz 2) gesetze-im-internet.de
- Art. 247 § 14 EGBGB: Was der Tilgungsplan der Bank enthalten muss gesetze-im-internet.de
- § 493 BGB: Informationen während der Laufzeit gesetze-im-internet.de
- § 489 BGB: Kündigung nach zehn Jahren gesetze-im-internet.de
- BGH, XI ZR 388/14: Sondertilgungsrecht mindert die Vorfälligkeitsentschädigung dejure.org
- Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Standardzins im Rechner, Stand August 2026 bundesbank.de