Baufinanzierung-Rechner 2026

Was du finanzieren musst

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und oft ein Makler. Diese Nebenkosten zahlst du, bevor du die erste Rate überweist. Was davon Eigenkapital nicht deckt, finanziert die Bank.

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Den größten Unterschied macht die Grunderwerbsteuer. Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier Ländern. Ohne Makler zahlst du bei 400.000 € in Bayern 19.553 € Nebenkosten, in Nordrhein-Westfalen 31.662 €.

Notar und Grundbuch: woraus die Kosten bestehen

Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen Gebühren aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis, bei der Grundschuld ihr Betrag. Verhandeln lässt sich da nichts, und jeder Notar kommt auf denselben Betrag. Im Beispiel sind es zusammen 1,4 % des Kaufpreises.

Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Die Eigenkapitalquote setzt dein Eigenkapital ins Verhältnis zu Kaufpreis und Nebenkosten. 80.000 € sind hier 17,9 %, gemessen nur am Kaufpreis wären es 20 %. Andere Beträge rechnet der Eigenkapitalquote-Rechner. In der Praxis wird der Zins mit mehr Eigenkapital oft zusätzlich günstiger, weil die Bank weniger Risiko trägt. Die Tabelle rechnet vorsichtig mit demselben Zins.

Das Risiko misst die Bank am Beleihungsauslauf: Darlehen geteilt durch den Beleihungswert, den sie für die Immobilie ansetzt. Der liegt meist unter dem Kaufpreis. Bis 60 % des Beleihungswerts darf eine Pfandbriefbank das Darlehen über Pfandbriefe refinanzieren (§ 14 PfandBG), das ist für sie billig. Was darüber liegt, muss sie teurer beschaffen, deshalb steigen die Zinsen mit dem Auslauf.

Monatsrate nach Kaufpreis

Was kostet ein Haus für 300.000, 400.000 oder 500.000 € im Monat? Die Tabelle rechnet mit 20 % Eigenkapital, Käufer in NRW mit Makler. Weil die Nebenkosten schon 11,5 % ausmachen, finanziert die Bank trotz 20 % Eigenkapital 91,5 % des Kaufpreises.

Anfangstilgung: 2 oder 3 %?

Die Rate eines Baukredits ergibt sich aus Sollzins und anfänglicher Tilgung: Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, damit sinken die Zinsen und die Tilgung wächst. Wie stark die Anfangstilgung wirkt, zeigt das Darlehen aus dem Beispiel.

Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung kostet hier 304,95 € mehr Rate im Monat. Mit 3 statt 2 % bist du rund 6,5 Jahre früher fertig und zahlst deutlich weniger Zinsen. Kommst du mit der höheren Rate knapp aus, ist ein Vertrag mit Tilgungssatzwechsel eine Möglichkeit: Dann kannst du die Tilgung später anpassen, wenn das Einkommen steigt.

Gesamtkosten der Finanzierung und Tilgungsplan

Was kostet die Wohnung am Ende? Zu Kaufpreis und Nebenkosten kommen die Zinsen über die ganze Laufzeit. Gerechnet wird dafür mit 3,81 % bis zur letzten Rate. Tatsächlich wird der Zins nach der Zinsbindung neu festgelegt, die Summe ist also eine Orientierung.

Der Tilgungsplan zeigt, wie sich die gleich hohe Rate verschiebt: Im ersten Jahr gehen 65 % davon in Zinsen, im zehnten Jahr 51 %. Danach wächst die Tilgung immer schneller.

Bauzinsen 2026 und die passende Zinsbindung

Während der Zinsbindung bleibt dein Zins fest, danach wird der Rest zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Je kürzer die Bindung, desto größer ist der Rest, für den du einen neuen Zins brauchst. Die Zinsen sind die Durchschnittswerte der Bundesbank für neue Baukredite im August 2026.

Lange Bindungen kosten derzeit kaum mehr als kurze. Nach zehn Jahren kannst du jeden Kredit mit festem Zins ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), auch bei 15 oder 20 Jahren Bindung. Die lange Bindung sichert dich also nach oben ab, ohne dich nach unten festzulegen.

Wie stark Bauzinsen schwanken, zeigt die Statistik der Bundesbank: Seit 2019 lag der Durchschnitt für 5 bis 10 Jahre Bindung zwischen 1,02 % im Dezember 2020 und 3,92 % im November 2023, im August 2026 bei 3,81 %. Den Verlauf Monat für Monat zeigt der Bauzinsen-Rechner.

Sondertilgung

Viele Verträge erlauben Sondertilgungen bis zu einem festen Betrag oder Prozentsatz im Jahr. Das Recht muss im Vertrag stehen, sonst darfst du während der Zinsbindung nicht einfach mehr zurückzahlen. Frag nach, ob die Option den Zins erhöht.

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Nach zehn Jahren sind im Beispiel noch 277.028 € offen. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss dir die Bank sagen, ob sie weitermacht und zu welchem Zins (§ 493 Abs. 1 BGB). Du kannst bei ihr verlängern oder zu einer anderen Bank wechseln. Beim Wechsel wird die Grundschuld an die neue Bank abgetreten, das kostet Notar- und Grundbuchgebühren.

Wie stark der Anschlusszins zählt: Soll der Rest in den verbleibenden 18 Jahren und 1 Monat abbezahlt sein, brauchst du beim gleichen Zins rund 1.768 € im Monat. Liegt der Zins einen Prozentpunkt höher, sind es 1.914 € (146 € mehr), bei zwei Prozentpunkten 2.065 € (297 € mehr).

Mit einem Forward-Darlehen legst du den Anschlusszins schon Jahre vorher fest. Für die Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Aufschlag. Das rechnet sich, wenn die Zinsen bis dahin stärker steigen. Ob es sich für dich lohnt, zeigt der Anschlussfinanzierungs-Rechner.

Vorzeitig aussteigen: Kündigung und Vorfälligkeitsentschädigung

Während der Zinsbindung kommst du aus einem Baukredit nur mit gutem Grund heraus. Als Verbraucher hast du zwei Wege:

• Nach zehn Jahren: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du immer mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ist ein Kredit am 28. März 2026 voll ausgezahlt worden, geht das nach dem 28. März 2036, er endet dann sechs Monate später. Vereinbarst du zwischendurch einen neuen Zins oder eine neue Laufzeit, beginnen die zehn Jahre neu.
• Bei berechtigtem Interesse: Etwa wenn du das Haus verkaufst, darfst du den Kredit vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Bank verlangt dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB gilt in diesem Fall nicht, so steht es seit dem 19. Mai 2026 in § 500 Abs. 2 Satz 3 BGB.

Anders als beim Ratenkredit ist die Entschädigung bei Baukrediten nicht auf 1 % gedeckelt. Die Bank darf ihren tatsächlichen Schaden verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Bei hoher Restschuld, langer Restbindung und gesunkenen Zinsen kann das fünfstellig werden. Nichts bekommt sie, wenn der Vertrag Laufzeit, Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung nicht ausreichend angibt (§ 502 Abs. 2 BGB). Eine Schätzung liefert der Vorfälligkeits-Rechner.

KfW-Förderung 2026 für Kauf und Bau

Die KfW vergibt Förderkredite über deine Bank. Beantragen musst du, bevor du kaufst oder baust. Die Kredite lassen sich mit einem normalen Bankdarlehen kombinieren. Die aktuellen Zinsen stehen auf den Programmseiten der KfW.

Seit dem 3. August 2026 gibt es bei Jung kauft Alt mehr Geld: 140.000 € mit einem Kind, 160.000 € mit zwei, 180.000 € ab drei Kindern. Saniert werden muss auf Effizienzhaus 85 EE oder mit mehreren Einzelmaßnahmen. Bei 300 hängt der Betrag davon ab, ob der Neubau zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bekommt.

Was die Bank prüft: Kapitaldienstfähigkeit

Bevor die Bank zusagt, muss sie prüfen, ob du die Raten dauerhaft tragen kannst. Grundlage sind Einkommen, Ausgaben und deine übrige finanzielle Lage. Hauptsächlich darauf, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit oder dass ihr Wert steigt, darf sie sich nicht stützen, außer der Kredit dient dem Bau oder der Renovierung (§ 505b Abs. 2 BGB).

In der Praxis stellt die Bank eine Haushaltsrechnung auf: Nettoeinkommen minus Lebenshaltung, Versicherungen, andere Kredite und eine Rücklage für das Haus. Was übrig bleibt, muss die Rate sicher decken, auch nach der Zinsbindung. Rechne das vorher selbst durch, mit dem Rechner Wie viel Haus kann ich mir leisten.

Als Faustformel nennt die Verbraucherzentrale, dass viele Banken eine Kreditrate von höchstens 40 % des Nettoeinkommens empfehlen. Für die Rate aus dem Beispiel braucht der Haushalt danach mindestens 4.430 € netto im Monat. Steigt der Zins nach zehn Jahren um zwei Prozentpunkte, wären es 5.164 €.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 11 GrEStG: Steuersatz, Abrundung auf volle Euro gesetze-im-internet.de
2. GNotKG, Kostenverzeichnis: Gebühren für Notar und Grundbuch gesetze-im-internet.de
3. § 656c und § 656d BGB: Maklerlohn und Weitergabe der Maklerkosten gesetze-im-internet.de
4. Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Effektivzinsen neuer Wohnungsbaukredite, Stand August 2026 bundesbank.de
5. § 14 PfandBG: Beleihungsgrenze 60 % des Beleihungswerts gesetze-im-internet.de
6. § 489 BGB: Kündigung nach zehn Jahren gesetze-im-internet.de
7. § 500 BGB: Vorzeitige Rückzahlung, Satz 3 seit 19. Mai 2026 gesetze-im-internet.de
8. BGBl. 2026 I Nr. 139: Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie, in Kraft am 19. Mai und 20. November 2026 recht.bund.de
9. § 356b BGB: Widerrufsfrist bei Baukrediten gesetze-im-internet.de
10. § 492a und § 492b BGB: Kopplungsgeschäfte gesetze-im-internet.de
11. § 16 und § 17 PAngV: Effektiver Jahreszins, Werbung mit Zinsen gesetze-im-internet.de
12. § 493 BGB: Information vor Ende der Zinsbindung gesetze-im-internet.de
13. § 502 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung gesetze-im-internet.de
14. § 505b BGB: Kreditwürdigkeitsprüfung bei Baukrediten gesetze-im-internet.de
15. KfW: Wohneigentum für Familien (308): Höhere Kreditbeträge ab 3. August 2026 kfw.de
16. KfW: Wohneigentum für Familien (300): Neubau, Kredithöchstbeträge und Einkommensgrenzen kfw.de
17. KfW: Wohneigentumsprogramm (124): Bis 100.000 € für Kauf oder Bau kfw.de
18. KfW: Wohngebäude Kredit (261): Bis 150.000 € je Wohneinheit kfw.de
19. KfW: Ergänzungskredit (358, 359): Bis 120.000 € je Wohneinheit kfw.de
20. Verbraucherzentrale: Was Sie sich leisten können: Faustformel 40 % des Nettos, Stand 06.11.2024 verbraucherzentrale.de

Passende Rechner

• Kaufnebenkosten Alle Nebenkosten einzeln je Bundesland
• Grunderwerbsteuer Steuer nach Bundesland
• Notarkosten Notar und Grundbuch im Detail
• Wie viel Haus kann ich mir leisten? Kaufpreis passend zum Einkommen
• Tilgungsplan Jede Rate einzeln aufgeschlüsselt
• Anschlussfinanzierung Was nach der Zinsbindung kommt
• Mieten oder kaufen Was sich langfristig rechnet
• Wie viel Haus kann ich mir leisten? Budget, Eigenkapital und Rate im Ratgeber