Grunderwerbsteuer-Rechner 2026

Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland

Den Satz bestimmt das Land, in dem das Grundstück liegt, nicht dein Wohnort. Wer in Hamburg wohnt und in Schleswig-Holstein kauft, zahlt 6,5 %.

Im Grunderwerbsteuergesetz stehen bis heute 3,5 % (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Seit dem 1. September 2006 dürfen die Länder den Satz selbst bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). So beschreibt es auch das Bundesfinanzministerium in seiner Broschüre „Steuern von A bis Z“: Alle Länder außer Bayern haben erhöht, bis auf 6,5 %. Die einzelnen Sätze nennt die Broschüre nicht, sie stehen in den Landesgesetzen, die Tabelle oben fasst sie zusammen.

Grunderwerbsteuer berechnen: Formel und Rechenweg

Grunderwerbsteuer = Bemessungsgrundlage × Steuersatz des Landes
Bemessungsgrundlage ist meist der Kaufpreis ohne mitverkauftes Inventar, das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG)

Notar und Grundbuch rechnet der Rechner exakt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Nimmst du einen Kredit auf, kommen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld dazu, das zeigt der Notarkosten-Rechner. Makler, Eigenkapital und Rate rechnet der Baufinanzierungsrechner mit.

Liegt die Bemessungsgrundlage bei höchstens 2.500 €, fällt keine Steuer an (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Für ein Stück Garten zu 3.000 € zahlst du in Nordrhein-Westfalen 195 €, berechnet auf den vollen Betrag.

Grunderwerbsteuer-Tabelle nach Kaufpreis

Fristen und Grenzen auf einen Blick

Bemessungsgrundlage (§ 8, § 9 GrEStG): was zum Kaufpreis zählt

Besteuert wird der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Beim Kauf ist das der Kaufpreis samt allen Leistungen, die du zusätzlich übernimmst, und den Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält (§ 9 Abs. 1 Nr. 1). Die Grunderwerbsteuer selbst wird weder hinzugerechnet noch abgezogen (§ 9 Abs. 3).

Notar und Grundbuch zahlst du als Käufer ohnehin selbst (§ 448 Abs. 2 BGB), sie erhöhen die Steuer nicht. Übernimmst du dagegen Pflichten des Verkäufers, etwa seinen Makler oder seinen Kredit, zählt der Betrag zum Kaufpreis. Behält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht, zählt dessen Kapitalwert, der sich nach seinem Alter und dem Wert der Nutzung richtet (§ 14 BewG). Bei einem Kauf auf Leibrente gilt dasselbe für den Kapitalwert der Rente.

Einbauküche und Inventar abziehen

Steuerpflichtig ist das Grundstück mit allem, was fest dazugehört: das Gebäude und alles, was zu seiner Herstellung eingefügt wurde, also etwa Heizung, Fenster und Böden (§ 94 BGB, § 2 Abs. 1 GrEStG). Bewegliche Dinge gehören nicht dazu, auch wenn sie mitverkauft werden. Für Zubehör hat der Bundesfinanzhof das ausdrücklich bestätigt: Der Preis dafür gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Deckt ein Gesamtpreis beides ab, wird er nach dem Verhältnis der Werte aufgeteilt (Beschluss vom 3. Juni 2020, II B 54/19).

Typisch sind eine gebrauchte Einbauküche, Markisen, Möbel und Gartengeräte. Der Betrag sollte im Kaufvertrag gesondert stehen und zum Zustand der Sachen passen. Das Finanzgericht Köln hat 9.500 € für eine hochwertige Küche und zwei Markisen bei einem Kaufpreis von 392.500 € anerkannt: Vereinbarte Preise gelten, solange nichts gegen ihre Angemessenheit spricht, und das muss das Finanzamt darlegen. Dass die Küche nach steuerlichen Abschreibungsregeln nichts mehr wert wäre, ließ das Gericht nicht gelten, es urteilte nach Fotos (Urteil vom 8. November 2017, 5 K 2938/16). Die Steuer setzte es für jeden der beiden Käufer auf 12.447 € fest, genau so viel ergibt der Rechner für eine Hälfte.

Nicht abziehen kannst du den Anteil an der Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage, wenn du eine Eigentumswohnung kaufst. Das Geld gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und geht nicht auf dich über. Der Kaufpreis bleibt deshalb ungekürzt die Bemessungsgrundlage (BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17).

Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht (Erbpacht)

Erbbaurechte stehen Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein Erbbaurecht neu bestellt, verlängert oder verkauft wird. Den Erbbauzins rechnet das Finanzamt dabei auf die Laufzeit hoch: Jahresbetrag mal Vervielfältiger aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz (§ 13 Abs. 1 BewG). Die Faktoren beruhen auf 5,5 % Zins, bei 99 Jahren sind es 18,589. Als dauernde Last, die nicht mitzählt, gilt der Erbbauzins ausdrücklich nicht (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 GrEStG).

So hat es der Bundesfinanzhof für den Kauf eines bestehenden Erbbaurechts bestätigt: Zum Kaufpreis kommt der auf die Laufzeit kapitalisierte Erbbauzins (Urteil vom 22. Oktober 2025, II R 5/22). Bestellt dir eine Gemeinde oder Kirche ein neues Erbbaurecht über 99 Jahre für 3.000 € im Jahr, beträgt der Kapitalwert 55.767 €, in Nordrhein-Westfalen sind das 3.624 € Steuer. Kaufst du später das Grundstück dazu, zieht das Finanzamt den Kapitalwert des Erbbauzinses vom Kaufpreis ab, denn der Anspruch auf den Erbbauzins zählt nicht zum Grundstück (§ 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG, BFH, Urteil vom 6. Mai 2015, II R 8/14).

Mit derselben Rechnung hat der Bundesfinanzhof eine Verlängerung um 60 Jahre bewertet: 69.076 € Erbbauzins mal 17,930 ergab 1.238.533 € und 80.504 € Grunderwerbsteuer. Abgezinst wird nicht, auch wenn die Verlängerung erst Jahrzehnte später beginnt (Urteil vom 10. Juli 2024, II R 36/23). Der Rechner oben kommt mit diesen Zahlen auf denselben Betrag.

Erbpacht-Tabelle: Vervielfältiger und Steuer je 1.000 € Erbbauzins

Wann Grunderwerbsteuer anfällt und wann nicht

Steuerpflichtig ist jedes Geschäft, das einen Anspruch auf ein Grundstück in Deutschland begründet, allen voran der Kaufvertrag (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Dazu kommen unter anderem das Meistgebot in der Zwangsversteigerung (Nr. 4) und Share Deals (Abs. 2a bis 3a). Tauschen zwei Eigentümer ihre Grundstücke, zahlen beide (§ 1 Abs. 5). Diese Erwerbe sind befreit (§ 3 GrEStG):

Befreit ist auch ein Verkauf zum vollen Preis, etwa wenn du den Eltern das Haus abkaufst. Beim Kauf von der Schwester zahlst du dagegen wie bei einem Fremden, es sei denn, ihr teilt gerade ein gemeinsames Erbe auf. Bei einer Schenkung ist nur der geschenkte Teil frei. Übernimmst du dafür etwa den Kredit des Schenkers oder musst du eine Auflage erfüllen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar ist, kostet dieser Teil Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Unter Ehepartnern und Verwandten in gerader Linie bleibt auch er frei. Was eine Übertragung in der Familie an Schenkungsteuer kostet, zeigt der Schenkungsteuer-Rechner.

Vom Notartermin ins Grundbuch: Ablauf und Fristen

1. BeurkundungDer Notar beurkundet den Kaufvertrag. Mit dem wirksamen Vertrag entsteht die Steuer. Hängt er von einer Bedingung ab, entsteht sie erst mit deren Eintritt, braucht er eine Genehmigung, erst mit dieser (§ 14 GrEStG).
2. AnzeigeBinnen zwei Wochen meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt, auch wenn er steuerfrei ist (§ 18 Abs. 3). Ausfertigungen des Vertrags darf er euch erst danach aushändigen (§ 21).
3. BescheidDas Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, setzt die Steuer fest (§ 17 Abs. 1). Ein Bescheid per Post gilt am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO).
4. ZahlungEinen Monat nach der Bekanntgabe ist die Steuer fällig, das Finanzamt darf eine längere Frist setzen (§ 15).
5. UnbedenklichkeitsbescheinigungIst die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet oder der Erwerb steuerfrei, stellt das Finanzamt die Bescheinigung aus, schriftlich (§ 22 Abs. 2).
6. GrundbuchErst mit der Bescheinigung trägt dich das Grundbuchamt als Eigentümer ein (§ 22 Abs. 1).

Zahlst du zu spät, kostet jeder angefangene Monat 1 % Säumniszuschlag auf den auf volle 50 € abgerundeten Betrag (§ 240 AO). Bei 26.000 € und fünf Wochen Verspätung sind das 520 €, und die Eintragung verzögert sich. Kläre mit deiner Bank früh, ob die Grunderwerbsteuer aus Eigenkapital oder aus dem Kredit bezahlt wird. Wie viel Eigenkapital du für die Nebenkosten brauchst, zeigt der Eigenkapital-Rechner.

Wenn der Kauf platzt: Erstattung nach § 16 GrEStG

Wird der Kauf rückgängig gemacht, bevor du Eigentümer bist, setzt das Finanzamt die Steuer auf Antrag nicht fest oder hebt den Bescheid auf. Das gilt, wenn ihr den Vertrag innerhalb von zwei Jahren einvernehmlich aufhebt oder ein vereinbartes Rücktrittsrecht nutzt, und ohne Frist, wenn der Kauf platzt, weil eine Seite ihre Pflichten nicht erfüllt, etwa der Kaufpreis nicht gezahlt wird (§ 16 Abs. 1).

Auch nach der Eintragung ist nicht alles verloren. Kauft der Verkäufer das Grundstück innerhalb von zwei Jahren zurück, entfällt die Steuer auf Antrag für beide Vorgänge. Ohne Frist gilt das, wenn der Vertrag nichtig war, wirksam angefochten wurde oder wegen nicht erfüllter Pflichten rückabgewickelt wird (§ 16 Abs. 2).

Sinkt der Kaufpreis nachträglich, etwa weil ein Mangel auftaucht und ihr euch auf eine Minderung einigt, wird die Steuer auf Antrag entsprechend herabgesetzt, innerhalb von zwei Jahren oder bei einer Minderung wegen eines Mangels nach § 437 BGB auch später (§ 16 Abs. 3). Ein Nachlass von 10.000 € auf die Wohnung aus dem Beispiel spart in Nordrhein-Westfalen 650 €. Das Finanzamt kann den Bescheid dafür noch mindestens ein Jahr nach dem Ereignis ändern (§ 16 Abs. 4).

Häufige Fragen

Quellen

1. § 1 GrEStG: Was der Steuer unterliegt, Tausch, Share Deals gesetze-im-internet.de
2. § 2 GrEStG: Was zum Grundstück gehört, Erbbaurechte gesetze-im-internet.de
3. § 3 GrEStG: Befreiungen, Freigrenze 2.500 € gesetze-im-internet.de
4. § 8 GrEStG: Bemessungsgrundlage gesetze-im-internet.de
5. § 9 GrEStG: Was als Gegenleistung zählt, Erbbauzins gesetze-im-internet.de
6. § 11 GrEStG: Steuersatz, Abrundung gesetze-im-internet.de
7. § 16 GrEStG: Erstattung bei Rückabwicklung und Minderung gesetze-im-internet.de
8. § 18 GrEStG: Anzeige durch den Notar gesetze-im-internet.de
9. § 22 GrEStG: Unbedenklichkeitsbescheinigung gesetze-im-internet.de
10. Art. 105 GG: Länder bestimmen den Steuersatz gesetze-im-internet.de
11. Anlage 9a BewG: Vervielfältiger für den Erbbauzins gesetze-im-internet.de
12. § 240 AO: Säumniszuschlag gesetze-im-internet.de
13. BMF, Steuern von A bis Z, Ausgabe 2025: Grunderwerbsteuer, S. 70 f. bundesfinanzministerium.de
14. BFH, Beschluss vom 3. Juni 2020, II B 54/19: keine Steuer auf Zubehör bundesfinanzhof.de
15. FG Köln, Urteil vom 8. November 2017, 5 K 2938/16: Einbauküche und Markisen nrwe.justiz.nrw.de
16. BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17: Instandhaltungsrücklage mindert nicht bundesfinanzhof.de
17. BFH, Urteil vom 22. Oktober 2025, II R 5/22: Kauf eines Erbbaurechts bundesfinanzhof.de
18. BFH, Urteil vom 10. Juli 2024, II R 36/23: Verlängerung eines Erbbaurechts bundesfinanzhof.de
19. BFH, Urteil vom 6. Mai 2015, II R 8/14: Kauf eines Erbbaugrundstücks bundesfinanzhof.de
20. BFH, Beschluss vom 7. Februar 2022, II B 6/21: Grundstück und Bauvertrag bundesfinanzhof.de
21. Bremisches Gesetzblatt 2025 Nr. 9: Bremen 5,5 % ab 1. Juli 2025 gesetzblatt.bremen.de
22. Hessisches Finanzministerium, Fragen und Antworten zum Hessengeld: Stand August 2025 finanzen.hessen.de

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