Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnen

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berechnen

Unter § 21 EStG fallen vor allem Mieten und Pachten für Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Gebäudeteile, dazu Rechte wie ein Erbbaurecht (Abs. 1 Satz 1 Nr. 1). Die Nummern 2 bis 4 erfassen die Vermietung von Sachinbegriffen, die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten und den Verkauf von Mietforderungen. Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG), also nicht die Miete, sondern das, was nach den Kosten bleibt.

Einkünfte = Kaltmiete + Umlagen − Werbungskosten

Es zählt das Jahr, in dem das Geld fließt (§ 11 EStG). Eine Ausnahme gilt für regelmäßige Zahlungen wie Mieten, die kurz vor oder nach dem Jahreswechsel eingehen oder abgehen: Sie gehören zu dem Jahr, für das sie bestimmt sind (§ 11 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 2 EStG). So sieht der Rechenweg mit den Startwerten des Rechners aus, ergänzt um 2.400 € Umlagen:

Grenzen und Sätze 2026

Neu ist 2026 die Sicht der Finanzverwaltung auf Sanierungen: Ein BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 ersetzt die Schreiben von 2003 und 2017 und regelt, wann Reparaturen sofort abziehbar sind und wann nur über die Abschreibung. Mehr dazu unten bei der 15-%-Grenze.

Welche Werbungskosten du absetzen kannst

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Die meisten ziehst du im Jahr der Zahlung ab, das Gebäude selbst und größere Anschaffungen nur über die Abschreibung.

Kosten fallen oft an, bevor die erste Miete fließt: Zinsen in der Bauphase, Inserate, die Renovierung vor dem Einzug. Auch sie sind Werbungskosten, ebenso die Kosten einer leer stehenden Wohnung, solange du sie vermieten willst (R 21.2 Abs. 3 EStR). Wohnst du selbst mit im Haus, kürzt du Kosten, die sich nicht eindeutig einer Wohnung zuordnen lassen, nach dem Verhältnis der Flächen (R 21.1 Abs. 5 EStR).

Abschreibung auf das Gebäude

Abschreiben kannst du nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Der Satz hängt davon ab, wann das Haus fertig wurde (§ 7 Abs. 4 EStG).

Abgeschrieben wird mehr als der Kaufpreis. Zu den Anschaffungskosten gehören auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler (§ 255 Abs. 1 HGB). Die Summe teilst du auf Gebäude und Boden auf. Im Kaufjahr zählt die Abschreibung erst ab dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten auf dich übergehen (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG, § 9a EStDV).

Hält das Gebäude nachweislich kürzer als 50 Jahre (bei 2 %) oder 33 Jahre (bei 3 %), darfst du nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis führst du in der Regel mit einem Gutachten.

Für neue Mietwohnungen kann eine Sonderabschreibung von 5 % im Jahr über 4 Jahre dazukommen (§ 7b EStG). Voraussetzungen für neue Bauanträge: Antrag zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029, ein Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Fertigstellung und den 9 Jahren danach und Baukosten von höchstens 5.200 € je m². Bemessen wird die Sonderabschreibung aus höchstens 4.000 € je m². Wie die einzelnen Varianten rechnen, zeigt der AfA-Rechner.

Reparatur oder Herstellung: die 15-%-Grenze

Reparaturen setzt du normalerweise im Jahr der Zahlung ab. Eine Ausnahme gilt kurz nach dem Kauf: Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten 3 Jahren, die ohne Umsatzsteuer zusammen mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen, werden zu Herstellungskosten und laufen nur über die Abschreibung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, für Vermieter über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Bei 240.000 € Gebäudekosten liegt die Grenze bei 36.000 €.

Die Grenze wirkt wie eine Stufe. Darunter bleiben Reparaturen sofort abziehbar, ein Euro darüber, und sämtliche Instandsetzungs- und Modernisierungskosten der 3 Jahre werden zu Herstellungskosten, auch die aus dem ersten Jahr. Das Finanzamt ändert dann die Bescheide der Vorjahre (BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026, Rn. 68). So wirkt das im Beispiel oben bei 70.000 € übrigem Einkommen:

Mitgezählt werden alle Baumaßnahmen der Instandsetzung und Modernisierung, auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen und die Beseitigung von Mängeln, die beim Kauf schon da, aber versteckt waren (BMF-Schreiben, Rn. 55 und 57). Nicht mit zählen Erweiterungen, jährlich übliche Arbeiten wie die Wartung der Heizung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG), Abfindungen an Mieter und Schäden, die ein Mieter erst nach dem Kauf schuldhaft verursacht hat (BFH, Urteil vom 9. Mai 2017, IX R 6/16). Die 3 Jahre laufen taggenau ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (Rn. 62).

Auch später ist nicht jede Modernisierung sofort abziehbar. Wird das Gebäude erweitert oder deutlich besser als beim Kauf, sind es Herstellungskosten. Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 misst das an 4 Bereichen: Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster.

Vermietung an Angehörige: 66-%- und 50-%-Grenze

Vermietest du günstiger, etwa an Kinder oder Eltern, kommt es auf das Verhältnis zur ortsüblichen Miete an (§ 21 Abs. 2 EStG). Verglichen wird die Warmmiete: die ortsübliche Kaltmiete plus die umlagefähigen Nebenkosten (R 21.3 EStR), auf deiner Seite die Kaltmiete plus die Nebenkosten, die der Mieter zahlt. Unter 50 % zählen die Werbungskosten nur anteilig. Ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Dazwischen prüft das Finanzamt mit einer Prognose über die gesamte Vermietungsdauer, ob du am Ende einen Überschuss erzielst. Fällt sie negativ aus, kürzt es die Werbungskosten wie unter 50 %.

Die ortsübliche Miete ermittelt das Finanzamt in der Regel aus dem Mietspiegel. Gibt es keinen, sind ein Gutachten, eine Mietdatenbank oder drei vergleichbare Wohnungen gleichrangig. Bei einer möblierten Wohnung kommt ein Zuschlag dazu, wenn er sich am Markt erzielen lässt (H 21.3 EStH).

Den Mietvertrag mit Angehörigen erkennt das Finanzamt nur an, wenn Wohnung und Miete klar vereinbart sind und die Miete wie vereinbart fließt, nicht gesammelt im nächsten Jahr. Nicht anerkannt wird die Vermietung von Räumen im Haus der Eltern, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, an ein volljähriges Kind, dem die Eltern Unterhalt schulden. Stammt die Miete aus Unterhalt, den du zahlst, schadet das dagegen nicht (H 21.4 EStH). In der Anlage V trägst du die Kosten voll ein und gibst die Kürzung gesondert in Prozent an.

Steuerersparnis und Steuerlast

Die Einkünfte aus Vermietung kommen zu deinem übrigen Einkommen dazu, ein Verlust geht davon ab. Die Steuer rechnet der Rechner zweimal aus, mit und ohne Vermietung. Der Unterschied ist die Steuerwirkung:

Wie viel ein Verlust bringt oder ein Überschuss kostet, hängt an deinem Steuersatz. Zwei Fälle aus dem Rechner: dieselbe Wohnung schuldenfrei mit 4.500 € Überschuss und mit Kredit plus einer großen Reparatur, was 12.000 € Verlust ergibt.

Den Verlust verrechnest du mit allen anderen Einkünften, auch mit dem Gehalt (§ 2 Abs. 3 EStG). Was im Jahr nicht aufgeht, trägt das Finanzamt in die Vorjahre zurück und danach in die folgenden Jahre vor (§ 10d EStG). Auf die Erstattung musst du nicht bis zur Steuererklärung warten: Ab dem Jahr nach dem Kauf kannst du den erwarteten Verlust als Freibetrag für den Lohnsteuerabzug eintragen lassen, dann bleibt jeden Monat mehr Netto (§ 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Buchst. b mit § 37 Abs. 3 Satz 8 EStG). Ob sich die Wohnung insgesamt rechnet, zeigt der Mietrendite-Rechner: brutto als Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, netto nach Kaufnebenkosten und Kosten, die du nicht umlegen kannst.

Anlage V: was du wo einträgst

Für jedes vermietete Objekt gibst du eine eigene Anlage V ab, als Ehepaar bei Zusammenveranlagung gemeinsam. Die Zeilen stammen aus dem Vordruck für 2025, den du 2026 einreichst. Im Vordruck für 2026 können sie sich verschieben.

Vermietest du als Ferienwohnung oder kurzfristig, kommt die Anlage V-FeWo dazu. Liegt die Immobilie im Ausland, verweist der Vordruck auf die Anlage AUS. Was dann gilt, steht beim Rechner für Auslandseinkünfte.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung, verbilligte Überlassung (Abs. 2) gesetze-im-internet.de
2. § 9 EStG: Werbungskosten, Fahrten (Abs. 3), anschaffungsnahe Kosten (Abs. 5) gesetze-im-internet.de
3. § 7 EStG: Gebäude-AfA (Abs. 4, 5a), Kaufjahr (Abs. 1 Satz 4) gesetze-im-internet.de
4. § 7b EStG: Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau gesetze-im-internet.de
5. § 6 EStG: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (Abs. 1 Nr. 1a) gesetze-im-internet.de
6. § 11 EStG: Zufluss und Abfluss, Disagio gesetze-im-internet.de
7. § 82b EStDV: Größeren Erhaltungsaufwand verteilen gesetze-im-internet.de
8. BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026: Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten, anschaffungsnahe Kosten bundesfinanzministerium.de
9. R 21.1 und R 21.2 EStR (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch): Erhaltungsaufwand, Untervermietung, Leerstand esth.bundesfinanzministerium.de
10. R 21.3 und H 21.3 EStR (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch): Ortsübliche Marktmiete samt umlagefähigen Nebenkosten esth.bundesfinanzministerium.de
11. H 21.4 EStH: Mietverträge mit Angehörigen, Fremdvergleich esth.bundesfinanzministerium.de
12. § 39a EStG: Freibetrag für Verluste im Lohnsteuerabzug gesetze-im-internet.de
13. § 23 EStG: Zehnjahresfrist beim Verkauf gesetze-im-internet.de
14. § 46 EStG: Pflicht zur Steuererklärung gesetze-im-internet.de
15. Formular-Management-System der Bundesfinanzverwaltung: Vordruck Anlage V 2025 formulare-bfinv.de

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