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Spekulationssteuer berechnen: So wird gerechnet
- Frist prüfenLiegen zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag nicht mehr als 10 Jahre, ist es ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei ist der Verkauf ab dem Tag nach dem zehnten Jahrestag des Kaufs.
- Eigennutzung prüfenHast du die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG), fällt keine Steuer an. Bewohnst du nur einen Teil selbst, bleibt dieser Teil frei.
- GewinnVerkaufspreis minus Verkaufskosten, minus Kaufpreis mit Nebenkosten und spätere Baukosten. Die bei der Vermietung abgezogene AfA mindert den Kaufpreis (§ 23 Abs. 3 EStG).
- SteuerErreichen deine Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr zusammen 1.000 €, kommen sie voll zum Einkommen. Aktien zählen dabei nicht mit, bei Ehepaaren gilt die Grenze für jeden getrennt. Die Steuer ist der Unterschied zwischen der Einkommensteuer mit und ohne Gewinn, dazu Soli und Kirchensteuer.
Kaufvertrag am 15. Mai 2019, Verkauf am 15. Oktober 2026, allein veranlagt, ohne Kirchensteuer.
- Verkaufspreis
- 420.000 €
- − Verkaufskosten
- −15.000 €
- − Kaufpreis mit Nebenkosten 330.000 € minus AfA 33.000 €
- −297.000 €
- = Gewinn
- 108.000 €
- Einkommensteuer auf 50.000 € plus Gewinn, minus ohne Gewinn
- 44.676,00 €
- + Solidaritätszuschlag
- 3.037,32 €
- = Spekulationssteuer
- 47.713,32 €
Zusammen veranlagt mit 90.000 € zu versteuerndem Einkommen wären es 45.620 €. Der Satz ist ähnlich hoch, weil ein Gewinn dieser Größe ohnehin in die Zone mit 42 % fällt.
Regeln im Überblick
| Regel | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Spekulationsfrist für Grundstücke und Immobilien | 10 Jahre | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Maßgebliche Tage | notarielle Kaufverträge | H 23 EStH „Veräußerungsfrist“ |
| Steuerfrei bei Eigennutzung | seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den 2 Jahren davor | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG |
| Selbst bewohnt in den 3 Jahren | Verkaufsjahr am 1. Januar, Vorjahr ganz, Jahr davor am 31. Dezember | BFH IX R 10/19, BMF Rz. 25 |
| Teilweise selbst bewohnt | übriger Teil steuerpflichtig, Aufteilung nach Wohnfläche | BMF vom 05.10.2000, Rz. 32 |
| Gewinn | Verkaufspreis − Kosten − Kaufpreis + AfA | § 23 Abs. 3 Satz 1 und 4 EStG |
| Freigrenze (private Veräußerungsgeschäfte im Jahr, ohne Aktien) | unter 1.000 €, bei Ehepaaren je Person | § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, H 23 EStH |
| Steuersatz | persönlicher Satz, bis 45 % plus Soli | § 32a EStG |
| Verluste | nur mit solchen Gewinnen, Vor- und Rücktrag | § 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG |
| Erbschaft, Schenkung | Kaufdatum und Eigennutzung des Vorbesitzers zählen | § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG, H 23 EStH, BMF Rz. 26 |
Einkommensteuergesetz in der Fassung für 2026, Verwaltungsauffassung nach EStH 2025.
Spekulationssteuer nach Höhe des Gewinns
Steuer einschließlich Soli, ohne Kirchensteuer und ohne andere private Verkäufe im selben Jahr:
| Gewinn | Allein, 50.000 € zvE | Anteil | Zusammen, 90.000 € zvE | Anteil |
|---|---|---|---|---|
| 5.000 € | 1.799 € | 36 % | 1.692 € | 33,8 % |
| 10.000 € | 3.685 € | 36,9 % | 3.426 € | 34,3 % |
| 25.000 € | 9.818 € | 39,3 % | 8.888 € | 35,6 % |
| 50.000 € | 21.567 € | 43,1 % | 18.858 € | 37,7 % |
| 100.000 € | 44.169 € | 44,2 % | 41.861 € | 41,9 % |
| 200.000 € | 88.479 € | 44,2 % | 87.332 € | 43,7 % |
Einkommensteuertarif 2026, zvE = zu versteuerndes Einkommen ohne den Verkauf. Auf volle Euro gerundet.
Selbst bewohnt: wann der Verkauf steuerfrei ist
Die Ausnahme hat zwei Varianten. Entweder hast du die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor. Für die zweite Variante genügt ein zusammenhängender Zeitraum: im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr davor mindestens am 31. Dezember (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Wer also Ende Dezember 2024 eingezogen ist, kann im Januar 2026 steuerfrei verkaufen.
Bei der ersten Variante schadet Leerstand nicht, wenn er dem Einzug diente, etwa für die Renovierung, oder wenn die Wohnung nach dem Auszug nur leer stand, weil du sie verkaufen wolltest. Die Verkaufsabsicht musst du dann nachweisen können (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 25). Auch eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung, die nicht zur Vermietung bestimmt ist, gilt als selbst bewohnt (Rz. 22).
Bewohnst du nur einen Teil selbst, etwa eine Wohnung im Zweifamilienhaus, ist nur der vermietete Teil steuerpflichtig. Aufgeteilt wird nach der Wohnfläche (Rz. 32). Im Beispiel oben mit einer selbst bewohnten Hälfte und 16.500 € AfA auf die vermietete Hälfte sind das die Hälfte des Wertzuwachses von 75.000 € plus die AfA, zusammen 54.000 € Gewinn und 23.447 € Steuer statt 47.713 €.
Ausziehen und vermieten: auf das Jahr kommt es an
Ziehst du erst im Verkaufsjahr aus, darfst du die Wohnung bis zum Verkauf vermieten, die Steuerfreiheit bleibt. Ziehst du schon im
Jahr davor aus, kosten Vermietung und auch Leerstand in diesem Jahr die Ausnahme. Dann zählt nur noch die Zehnjahresfrist, außer du
hast seit dem Kauf ausschließlich selbst darin gewohnt und die Wohnung stand danach nur für den Verkauf leer.
Warten lohnt sich: der steuerfreie Stichtag
Im Beispiel wäre derselbe Verkauf ab dem 16. Mai 2029 steuerfrei. Die Steuer von 47.713 € entfällt dann ganz, vom Gewinn bleiben 108.000 € statt 60.287 €. Entscheidend ist der Tag, an dem der Notar den Verkaufsvertrag beurkundet, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Wer kurz vor Ablauf der Frist verkaufen will, sollte das vorher mit einer Steuerberatung durchgehen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Spekulationssteuer auf Immobilien?
Es gibt keinen eigenen Steuersatz. Der Gewinn kommt zu deinem übrigen Einkommen und wird mit deinem persönlichen Satz versteuert, bis 45 % plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Bei 50.000 € zu versteuerndem Einkommen kostet ein Gewinn von 108.000 € im Beispiel 47.713 €, das sind 44,2 %.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Wenn zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen mehr als 10 Jahre liegen, oder wenn du die Immobilie selbst bewohnt hast: entweder ausschließlich seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Außerdem bleibt alles frei, solange deine Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften des Jahres zusammen unter 1.000 € liegen. Dazu zählen Verkäufe nach § 23 EStG wie Immobilien innerhalb der Frist, Gold oder Krypto, nicht aber Aktien und Fonds.
Wie lange muss ich selbst darin gewohnt haben?
Für die zweite Variante reicht ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre: im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar, im Jahr davor durchgehend und im zweiten Jahr davor mindestens am 31. Dezember (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19; BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 25). Ziehst du erst im Verkaufsjahr aus, darfst du bis zum Verkauf vermieten. Vermietung oder Leerstand im Jahr vor dem Verkauf kosten dagegen die Steuerfreiheit. Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung zählt, wenn sie nicht zur Vermietung bestimmt ist und dir sonst jederzeit zur Verfügung steht (BFH IX R 37/16).
Gilt die Spekulationsfrist auch bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie?
Ja, und sie beginnt nicht neu. Bei einer Schenkung rechnet § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG dir den Kauf des Schenkers zu, beim Erbfall gilt dasselbe für den Kauf des Erblassers (H 23 EStH „Veräußerungsfrist“). Liegt dieser Kauf mehr als 10 Jahre zurück, ist dein Verkauf steuerfrei. Auch die Eigennutzung des Vorbesitzers zählt für dich mit (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 26). Hat der Erblasser die Wohnung seit dem Kauf selbst bewohnt und steht sie danach leer, weil ihr sie verkaufen wollt, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn du die Verkaufsabsicht nachweisen kannst (Rz. 25). Im Rechner trägst du Kaufdatum, Kaufpreis und die AfA des Vorbesitzers ein. Zahlst du Miterben eine Abfindung oder bei der Übertragung einen Teil des Werts, ist das insoweit ein eigener Kauf mit neuer Frist (Rz. 30).
Warum zählt die Abschreibung beim Gewinn mit?
Weil du sie bei der Vermietung schon als Werbungskosten abgezogen hast. Die Anschaffungskosten mindern sich um die abgezogene AfA (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), der Gewinn steigt um denselben Betrag. Im Beispiel macht das bei 33.000 € AfA den Gewinn von 75.000 € zu 108.000 €.
Was zählt zu den Anschaffungskosten?
Der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Dazu nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Anbau oder den Ausbau des Dachgeschosses. Laufende Reparaturen gehören nicht dazu. Beim Verkauf mindern Maklerprovision und Notarkosten den Gewinn, ebenso eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du den Kredit ablösen musst, weil die Immobilie lastenfrei verkauft wird (BFH, Urteil vom 06.12.2005, VIII R 34/04).
Was gilt bei Arbeitszimmer, Einliegerwohnung oder einer Wohnung für die Kinder?
Ein häusliches Arbeitszimmer zählt zur Eigennutzung, auch auf diesen Teil fällt keine Steuer an (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19). Vermietest du dagegen eine Einliegerwohnung oder einzelne Zimmer, die der Mieter allein nutzt, ist dieser Teil steuerpflichtig, eine Bagatellgrenze gibt es nicht (BFH, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21). Aufgeteilt wird nach der Wohnfläche (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 32). Überlässt du die Wohnung kostenlos einem Kind, für das du Kindergeld oder den Kinderfreibetrag bekommst, gilt das als Eigennutzung, bei Eltern oder anderen Angehörigen nicht (Rz. 23).
Was gilt bei Trennung oder Scheidung?
Mit deinem Auszug endet deine Eigennutzung, auch wenn Ex-Partner und gemeinsame Kinder weiter dort wohnen. Überträgst du deinen Anteil innerhalb der 10 Jahre gegen einen Ausgleich auf den Ex-Partner, ist das ein Verkauf (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Steuerfrei bleibt er dann nur über die Dreijahresregel: Du musst im Jahr der Übertragung mindestens am 1. Januar, im Vorjahr durchgehend und im Jahr davor mindestens am 31. Dezember dort gewohnt haben.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren nach Kauf, Bau oder Modernisierung mehr als drei Immobilien verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler (BMF-Schreiben vom 26.03.2004, Rz. 5 und 6). Dann gehören die Gewinne zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb (§ 23 Abs. 2 EStG), auch mit Gewerbesteuer, und eine Haltefrist gibt es dafür nicht. Selbst bewohnte Immobilien zählen in der Regel nicht mit (Rz. 10). Für solche Fälle ist dieser Rechner nicht gedacht.
Wird die Spekulationsfrist abgeschafft?
Beschlossen ist das nicht. Die Fraktion der Grünen hat im Juni 2026 einen Gesetzentwurf eingebracht, der die Frist für nicht selbst genutzte Immobilien streichen will (BT-Drs. 21/6637). Stand Oktober 2026 gilt die Zehnjahresfrist unverändert.
Quellen
- § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte, geprüft am 9. Oktober 2026 gesetze-im-internet.de
- BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (EStH 2025, Anhang 26): Private Grundstücksgeschäfte: Eigennutzung, Erbfall, teilweise Vermietung, Ehegatten; gelesen am 9. Oktober 2026 esth.bundesfinanzministerium.de
- H 23 EStH 2025: Veräußerungsfrist, Freigrenze bei Ehegatten, Werbungskosten beim Verkauf esth.bundesfinanzministerium.de
- BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19: Vermietung im Verkaufsjahr nach dem Auszug schadet nicht bundesfinanzhof.de
- BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16: Eigennutzung über drei Kalenderjahre, auch Zweitwohnung gesetze.co
- BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (EStH 2025, Anhang 17): Gewerblicher Grundstückshandel und Drei-Objekt-Grenze esth.bundesfinanzministerium.de
- Bundestag, Drucksache 21/6637: Gesetzentwurf der Grünen zur Abschaffung der Spekulationsfrist für Immobilien dserver.bundestag.de
- § 32a EStG: Einkommensteuertarif 2026 gesetze-im-internet.de