Maklerprovision-Rechner 2026

Maklerprovision berechnen: Formel und Rechenweg

Gerechnet wird mit dem Kaufpreis aus dem notariellen Kaufvertrag und dem Satz aus deinem Maklervertrag:

Provision = Kaufpreis × Provisionssatz ÷ 100

1. Satz prüfenSteht im Exposé „7,14 % inklusive Umsatzsteuer“, sind das 6 % netto, denn 7,14 ÷ 1,19 = 6. Fehlt der Zusatz, frag nach, ob die Umsatzsteuer noch dazukommt.
2. Provision ausrechnen400.000 € × 7,14 % = 28.560 €. Darin stecken 4.560 € Umsatzsteuer.
3. AufteilenBei Halbteilung zahlt jede Seite 14.280 €, das sind 3,57 % vom Kaufpreis.

Warum 3,57 %?

3,57 % ist kein gesetzlicher Satz, sondern 3 % Provision plus 19 % Umsatzsteuer: 3 × 1,19 = 3,57. Gegenüber Privatleuten muss ein Makler den Gesamtpreis einschließlich Umsatzsteuer nennen (§ 3 Abs. 1 PAngV), deshalb stehen in Exposés krumme Sätze wie 3,57 % oder 7,14 %. Lies genau, worauf sich die Zahl bezieht: 3,57 % kann der Anteil einer Seite von insgesamt 7,14 % sein oder die ganze Provision, wenn jede Seite 1,785 % zahlt.

Aus einem Betrag mit Umsatzsteuer holst du den Nettoanteil, indem du durch 1,19 teilst: Von 14.280 € bleiben 12.000 € beim Makler, 2.280 € führt er als Umsatzsteuer ans Finanzamt ab.

Regeln und Grenzen auf einen Blick

Die Höhe der Provision legt beim Kauf kein Gesetz fest. Geregelt ist, wie sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird und in welcher Form der Maklervertrag geschlossen werden muss. Bei Mietwohnungen gibt es dagegen eine Obergrenze.

Übliche Provisionssätze: von 3,57 % bis 7,14 %

Feste Sätze je Bundesland gibt es nicht. Wie es vor der Reform aussah, hat die Bundesregierung 2019 in der Begründung zum Gesetz beschrieben: In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen sowie in Teilen Niedersachsens trug der Käufer meist die ganze Provision, im übrigen Bundesgebiet teilten sich Käufer und Verkäufer sie etwa zur Hälfte. Die ortsübliche Gesamtprovision lag zwischen 4,76 % und 7,14 %, am häufigsten wurden 7,14 % verlangt. Niedriger lagen die Sätze in Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen Niedersachsens (BT-Drs. 19/15827).

Die Tabelle rechnet gängige Sätze für 400.000 € Kaufpreis bei Halbteilung durch. Es sind Rechenbeispiele, keine Aussage darüber, was in deiner Region verlangt wird.

Maklerprovision nach Kaufpreis

So viel Provision fällt bei typischen Kaufpreisen an, einmal mit 7,14 % und einmal mit 5,95 % insgesamt. Bei Halbteilung zahlt jede Seite den Betrag in der Spalte „je Seite“.

§ 656c und § 656d BGB: Halbteilung beim Kauf

Seit dem 23. Dezember 2020 regeln § 656c und § 656d BGB, wer den Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bezahlt. Sie gelten für Maklerverträge ab diesem Tag (Art. 229 § 53 EGBGB) und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB), also privat kauft und nicht für sein Gewerbe oder seinen Beruf (§ 13 BGB). Auch wer eine einzelne Wohnung zum Vermieten kauft, handelt in der Regel privat. Wie geteilt wird, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat:

• Käufer und Verkäufer haben beauftragt: Beide zahlen gleich viel. Ein Maklervertrag mit ungleichen Anteilen ist unwirksam (§ 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2).
• Nur der Verkäufer hat beauftragt: Er zahlt. Du darfst höchstens die Hälfte übernehmen, fällig erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich gezahlt hat (§ 656d Abs. 1).
• Nur du hast beauftragt, etwa mit einem Suchauftrag: Du zahlst, der Verkäufer darf höchstens die Hälfte übernehmen (§ 656d Abs. 1).
• Eine Seite kostenlos: Arbeitet der Makler für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen nichts verlangen (§ 656c Abs. 1 Satz 2).
• Nachlass für eine Seite: Erlässt der Makler einer Seite die Provision ganz oder teilweise, gilt das auch für die andere (§ 656c Abs. 1 Satz 3, § 656d Abs. 2).

Wie ernst das gemeint ist, zeigt ein Fall, den der Bundesgerichtshof 2025 entschieden hat: Die Maklerin hatte mit der Ehefrau des Verkäufers eine andere Provision vereinbart als mit den Käufern. Ihr Vertrag mit den Käufern war deshalb unwirksam, sie bekam von ihnen gar nichts (Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24). Die Halbteilung lässt sich also nicht umgehen, indem eine dritte Person den Auftrag erteilt.

Was als Wohnung und Einfamilienhaus zählt

Wohnung ist nach der Gesetzesbegründung jede Einheit, die zum Wohnen dient, auch ein Wohnungserbbaurecht. Ein Einfamilienhaus dient in erster Linie dem Wohnen eines einzelnen Haushalts, eine untergeordnete zweite Wohnung wie eine Einliegerwohnung schadet nicht (BT-Drs. 19/15827, S. 18). Der Bundesgerichtshof stellt darauf ab, ob der Kauf für den Makler beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar vorrangig dem Wohnen eines Haushalts dient:

• Ein Einfamilienhaus mit Büroanbau, der ein Fünftel der Fläche ausmacht, bleibt ein Einfamilienhaus (Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24).
• Ein Haus mit zwei gleichrangigen, vermieteten Wohnungen ist keins. Willst du es allein bewohnen, musst du das dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen und im Streit beweisen. Sagst du es erst danach, gilt die Halbteilung nicht (Urteil vom 16. Juli 2026, I ZR 111/25).

§ 652 BGB: Wann der Makler seinen Lohn verdient

§ 652 BGB ist die Grundnorm für jeden Makler, beim Hauskauf wie bei der Miete. Nach Absatz 1 Satz 1 muss, wer einen Maklerlohn verspricht, ihn nur zahlen, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Daraus folgen vier Voraussetzungen:

1. MaklervertragDu hast dem Makler eine Provision versprochen, beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in Textform (§ 656a BGB).
2. Nachweis oder VermittlungNachweis heißt: Der Makler nennt dir Objekt und Verkäufer so, dass du selbst verhandeln kannst. Vermittlung heißt: Er verhandelt mit der anderen Seite und bringt sie zum Abschluss.
3. Wirksamer KaufvertragBeim Grundstück zählt erst der notariell beurkundete Vertrag (§ 311b Abs. 1 BGB). Besichtigungen, Exposés und Reservierungen lösen keine Provision aus.
4. UrsächlichkeitDer Kauf muss auf die Leistung des Maklers zurückgehen, das meint das Wort „infolge“.

Satz 2 regelt die aufschiebende Bedingung: Hängt der Kaufvertrag etwa von einer Genehmigung ab, kann der Makler seinen Lohn erst verlangen, wenn sie erteilt ist. Absatz 2 betrifft Aufwendungen. Inserate, Fotos oder Fahrten ersetzt du nur, wenn das vereinbart ist, dann aber auch, wenn kein Kauf zustande kommt.

Ergänzend sagt § 653 BGB: Ein Maklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die Leistung den Umständen nach nur gegen Bezahlung zu erwarten ist, und ohne vereinbarte Höhe gilt der übliche Lohn. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses hilft das dem Makler wenig: Dort müssen sich die Parteien und die Höhe der Provision aus den Erklärungen in Textform ergeben (BGH, Urteil vom 11. März 2026, I ZR 202/25).

Maklervertrag in Textform (§ 656a BGB)

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB), mit dem Käufer wie mit dem Verkäufer. Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person genannt ist (§ 126b BGB). E-Mail, Brief oder PDF genügen, eine Unterschrift ist nicht nötig. Ein Handschlag oder ein Telefonat reicht nicht, ein Vertrag ohne die vorgeschriebene Form ist nichtig (§ 125 BGB).

Wie das in der Praxis aussieht, hat der Bundesgerichtshof im März 2026 geklärt (Urteil vom 11. März 2026, I ZR 202/25):

• Angebot und Annahme dürfen in getrennten E-Mails stehen, ein Austausch von Mails reicht.
• Ein ausdrückliches „Ich nehme an“ ist nicht nötig, wenn sich Parteien, Provisionshöhe und Objekt aus den Nachrichten bestimmen lassen. Bittest du per E-Mail um eine Besichtigung, nachdem dir der Makler ein Exposé mit klarem Provisionshinweis geschickt hat, kann das schon genügen.
• Die Erklärung muss erkennbar enden, etwa mit Gruß und Namen. Ein Provisionshinweis, der erst unter der Signatur steht, gehört nicht dazu.
• Fehlt die Textform, muss der Makler eine gezahlte Provision zurückzahlen, Wertersatz für seine Arbeit gibt es nicht. Im entschiedenen Fall bekamen die Verkäufer ihr Geld zurück, obwohl der Makler ihr Haus vermittelt hatte.

Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien ist der Maklervertrag formfrei. Weist der Makler im Inserat eindeutig auf eine Provision hin und meldest du dich darauf, kann so ein Vertrag zustande kommen, auch ohne Unterschrift (BGH, Urteil vom 11. März 2026, I ZR 202/25, Rn. 30).

Makler bei Mietwohnungen: Bestellerprinzip nach § 2 WoVermittG

Bei Mietwohnungen gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Als Wohnungssuchender zahlst du nur, wenn der Makler die Wohnung ausschließlich wegen deines Suchauftrags beim Vermieter eingeholt hat (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz, WoVermittG). Bietet er eine Wohnung an, die ihm der Vermieter schon an die Hand gegeben hat, darf er von dir nichts verlangen, bezahlen muss ihn dann der Vermieter. Der Vermittlungsvertrag braucht Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2), einen Vorschuss darf der Makler nicht verlangen (§ 2 Abs. 4).

Zahlst du ausnahmsweise selbst, gilt eine Obergrenze von zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer, also 2,38 Kaltmieten. Gesondert abgerechnete Nebenkosten zählen nicht mit (§ 3 Abs. 2).

Weitere Gebühren sind verboten, auch Schreib- oder Einschreibgebühren. Auslagen darf der Makler nur verlangen, soweit sie nachweislich eine Monatsmiete übersteigen, oder wenn vereinbart ist, dass du sie erstattest, falls kein Mietvertrag zustande kommt (§ 3 Abs. 3). Eine Vertragsstrafe ist auf 10 % des Entgelts und höchstens 25 € begrenzt (§ 4).

Gar keine Provision gibt es, wenn ein Mietverhältnis über dieselbe Wohnung nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, oder wenn der Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist (§ 2 Abs. 2). Für den Verwalter hat der Bundesgerichtshof 2026 entschieden, dass ihm dann auch vom Vermieter nichts zusteht. Eine Hausverwaltung musste alle Provisionen für vermittelte Mieter an die Eigentümerin zurückzahlen (Urteil vom 21. Mai 2026, I ZR 224/25). Bei öffentlich geförderten Wohnungen darf der Makler vom Mieter nichts verlangen (§ 2 Abs. 3).

Was du zu Unrecht gezahlt hast, forderst du zurück (§ 5 WoVermittG). Unwirksam ist auch ein Abstand an den Vormieter dafür, dass er auszieht, erstattungsfähig sind nur seine nachgewiesenen Umzugskosten. Kaufst du Möbel oder Einbauten des Vormieters, ist der Preis unwirksam, soweit er in einem auffälligen Missverhältnis zu ihrem Wert steht (§ 4a). Verstöße gegen das Bestellerprinzip oder die Obergrenze können den Makler bis zu 25.000 € Bußgeld kosten (§ 8).

Maklerkosten in den Kaufnebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt, mit Makler dazu dein Anteil an der Provision. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Maklerkosten in der Steuer

• Selbst bewohnt: Die Provision wirkt sich steuerlich nicht aus.
• Vermietet: Die Provision gehört zu den Anschaffungskosten. Der Teil fürs Gebäude wird über die Abschreibung verteilt, der Teil für den Boden zählt erst bei einem späteren Verkauf.
• Makler für die Mietersuche: Beauftragst du als Vermieter einen Makler, ist seine Rechnung im Jahr der Zahlung Werbungskosten bei den Mieteinnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG).
• Verkauf: Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Deine Maklerkosten als Verkäufer mindern ihn (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 EStG).
• Beruflicher Umzug: Die Provision für eine Mietwohnung zählt zu den Umzugskosten, die du absetzen kannst (Umzugskosten-Rechner).

So zahlst du nicht mehr als nötig

1. Klären, wer beauftragt hatHat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, musst du nichts übernehmen. Tust du es doch, höchstens die Hälfte und erst, wenn der Verkäufer gezahlt hat.
2. Über den Satz verhandelnEine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Jeder Prozentpunkt weniger beim Gesamtsatz spart dir bei 400.000 € und Halbteilung 2.000 €. Senkt der Makler die Provision des Verkäufers, gilt der Nachlass automatisch auch für dich (§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB).
3. Vorkenntnis sofort meldenKennst du das Objekt schon, schreib das dem Makler gleich, am besten per E-Mail.
4. Nutzung offenlegenKaufst du ein Haus mit zwei Wohnungen, um es als ein Haushalt zu bewohnen, schreib das dem Makler vor oder bei Abschluss des Maklervertrags. Sonst kann die Halbteilung entfallen.
5. Erst nach dem Notartermin zahlenVor dem beurkundeten Kaufvertrag schuldest du keine Provision. Reservierungsgebühren aus Formularverträgen musst du gar nicht zahlen.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 652 BGB: Entstehung des Maklerlohns, Aufwendungen gesetze-im-internet.de
2. § 653 BGB: Stillschweigend vereinbarter und üblicher Lohn gesetze-im-internet.de
3. § 654 BGB: Verwirkung bei Tätigkeit für die Gegenseite gesetze-im-internet.de
4. § 656a BGB: Textform beim Maklervertrag gesetze-im-internet.de
5. § 656b BGB: Halbteilung nur, wenn der Käufer Verbraucher ist gesetze-im-internet.de
6. § 656c BGB: Gleiche Höhe, wenn beide beauftragen gesetze-im-internet.de
7. § 656d BGB: Höchstens die Hälfte für die andere Seite gesetze-im-internet.de
8. § 126b BGB: Was Textform bedeutet gesetze-im-internet.de
9. Art. 229 § 53 EGBGB: Übergangsregel zum 23. Dezember 2020 gesetze-im-internet.de
10. § 2 WoVermittG: Bestellerprinzip bei Mietwohnungen gesetze-im-internet.de
11. § 3 WoVermittG: Höchstens zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer gesetze-im-internet.de
12. Wohnungsvermittlungsgesetz: Vertragsstrafe, Abstand, Rückforderung, Bußgeld (§§ 4 bis 8) gesetze-im-internet.de
13. § 3 PAngV: Gesamtpreis mit Umsatzsteuer gegenüber Verbrauchern gesetze-im-internet.de
14. § 356 BGB: Beginn und Ende der Widerrufsfrist gesetze-im-internet.de
15. § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte gesetze-im-internet.de
16. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/15827: Begründung der Halbteilung, Provisionspraxis vor 2020 dserver.bundestag.de
17. BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22: Reservierungsgebühr in Formularverträgen unwirksam bundesgerichtshof.de
18. BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24: Einfamilienhaus mit Büroanbau, Auftrag durch die Ehefrau bundesgerichtshof.de
19. BGH, Urteil vom 11.03.2026, I ZR 202/25: Textform per E-Mail, Rückzahlung ohne Wertersatz bundesgerichtshof.de
20. BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25: Keine Provision für den Verwalter der Wohnung bundesgerichtshof.de
21. BGH, Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25: Zweifamilienhaus und Halbteilung bundesgerichtshof.de

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