Kaufnebenkosten-Rechner 2026

Kaufnebenkosten: woraus sie bestehen

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die du beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zusätzlich zum Kaufpreis zahlst. Den größten Posten macht meist die Grunderwerbsteuer aus, deren Satz das Land bestimmt. Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen Gebühren, der Makler nach seinem Vertrag. Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch trägt der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 448 Abs. 2 BGB).

Eine Gebühr meint hier ein Vielfaches der 1,0-Gebühr aus Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (§ 34 GNotKG). Bei 400.000 € Kaufpreis beträgt sie 785 €, bei 320.000 € Grundschuld 635 €. Jede Gebühr und jeden Rechenschritt zeigt der Notarkosten-Rechner, Inventar und Sonderfälle der Steuer der Grunderwerbsteuer-Rechner.

Kaufnebenkosten 2026 nach Bundesland

Den Unterschied zwischen den Ländern macht die Grunderwerbsteuer, von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 400.000 € sind das 12.000 € Unterschied. Notar und Grundbuch kosten überall gleich viel, für den Makler rechnet die Tabelle in jedem Land mit 3,57 %. In Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen Niedersachsens waren die Provisionen schon vor der Neuregelung 2020 niedriger (Bundestags-Drucksache 19/15827). Es zählt das Land, in dem die Immobilie liegt, nicht dein Wohnort.

Zuletzt hat Bremen den Satz geändert, zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %. Maßgeblich ist der Satz am Tag der Beurkundung. Die Sätze aller Länder mit ihren Änderungen stehen im Grunderwerbsteuer-Rechner.

Kaufnebenkosten nach Kaufpreis: 200.000 € bis 1.000.000 €

Grunderwerbsteuer und Makler steigen im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis. Notar und Grundbuch wachsen langsamer, weil Tabelle B nach oben flacher wird. In Prozent ändern sich die Nebenkosten deshalb wenig: In Bayern ohne Makler sind es 5,1 % bei 200.000 € und 4,7 % bei 1.000.000 €.

Wie viel Eigenkapital du für die Nebenkosten brauchst

Die Bank sichert ihr Darlehen mit der Grundschuld auf die Immobilie. Was du für Steuer, Notar und Makler ausgibst, steckt danach nicht im Wert der Immobilie. Deshalb finanzieren Banken in der Regel höchstens den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst du aus eigenem Geld.

Die Verbraucherzentrale rät, die Nebenkosten ganz aus Eigenkapital zu zahlen und dazu 20 % bis 30 % des Kaufpreises einzubringen. Für die Wohnung aus dem Rechenweg oben sind das 125.723 € bis 165.614 €. Die Grundschuld lässt die Bank meist über das Darlehen eintragen, so ändern sich auch die Nebenkosten ein wenig:

Rate, Zinsen und Restschuld für dein Darlehen rechnet der Baufinanzierungsrechner, deine Quote an Kaufpreis und Gesamtkosten der Eigenkapital-Rechner.

Kaufnebenkosten senken: was wirklich hilft

Am Satz der Grunderwerbsteuer und an den Gebühren von Notar und Grundbuch lässt sich nichts ändern. Jeder Notar rechnet gleich, Absprachen über die Höhe seiner Kosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Spielraum gibt es an diesen Stellen:

1. Inventar gesondert ausweisenSteht eine mitverkaufte Einbauküche mit 10.000 € im Kaufvertrag, sparst du in Nordrhein-Westfalen 650 € Grunderwerbsteuer. Das gilt für Zubehör, das nicht fest eingebaut ist (BFH, Beschluss vom 3. Juni 2020, II B 54/19). Der Preis muss zum Zustand der Küche passen, eine Liste mit Zeitwerten hilft, wenn das Finanzamt nachfragt.
2. Makleranteil prüfen und verhandelnHat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, musst du von der Provision nichts übernehmen. Tust du es doch, dann höchstens die Hälfte (§ 656d BGB). Beauftragt ihr ihn beide, zahlt ihr gleich viel (§ 656c BGB). Die Höhe ist Verhandlungssache: Bei 400.000 € spart dir ein Prozentpunkt weniger Gesamtprovision 2.000 €.
3. Grundschuld nicht höher als nötigNotar und Grundbuch rechnen aus dem Betrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Eine Grundschuld über den ganzen Kaufpreis kostet 328,50 € mehr als eine über 320.000 €. Frag die Bank, welchen Betrag sie braucht.
4. Buchgrundschuld statt BriefFür eine Grundschuld mit Brief nimmt das Grundbuchamt 1,3 statt 1,0 Gebühren (KV 14120 statt 14121), bei 320.000 € sind das 190,50 € mehr.
5. Anderkonto nur, wenn es nötig istLäuft der Kaufpreis über ein Konto des Notars, kostet jede Auszahlung eine 1,0-Gebühr (KV 25300), bei 400.000 € sind das 934,15 € mit Umsatzsteuer. Erlaubt ist das nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse (§ 57 Abs. 2 BeurkG), in der Regel zahlst du direkt an den Verkäufer und seine Bank.
6. Hessengeld beantragenKaufst du in Hessen zum ersten Mal eine Immobilie, in der du selbst wohnst, gibt das Land einen Zuschuss von 10.000 € je Käufer, höchstens 20.000 €, und 5.000 € je Kind unter 18, das mit einzieht, zusammen höchstens die gezahlte Grunderwerbsteuer. Ein Paar mit einem Kind bekommt bei 400.000 € in Hessen 24.000 €, so viel wie die ganze Grunderwerbsteuer, verteilt auf zehn Jahresraten. Das gilt für Kaufverträge ab dem 1. März 2024, auch für Baugrundstücke. Den Antrag stellst du im Kundenportal der WIBank, wenn die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt ist.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 11 GrEStG: Steuersatz, Abrundung auf volle Euro; geprüft am 10. Oktober 2026 gesetze-im-internet.de
2. § 3 GrEStG: Freigrenze 2.500 €, Kauf in der Familie gesetze-im-internet.de
3. § 9 GrEStG: Gegenleistung beim Kauf gesetze-im-internet.de
4. § 13 GrEStG: Wer die Steuer schuldet gesetze-im-internet.de
5. § 15 GrEStG: Fälligkeit einen Monat nach dem Bescheid gesetze-im-internet.de
6. § 16 GrEStG: Wenn der Kauf rückgängig gemacht wird gesetze-im-internet.de
7. § 22 GrEStG: Unbedenklichkeitsbescheinigung vor der Eintragung gesetze-im-internet.de
8. GNotKG, Kostenverzeichnis (Anlage 1): Gebührensätze für Notar und Grundbuch gesetze-im-internet.de
9. § 34 GNotKG: Tabelle B gesetze-im-internet.de
10. § 53 GNotKG: Wert der Grundschuld gesetze-im-internet.de
11. § 97 GNotKG: Wert des Kaufvertrags gesetze-im-internet.de
12. § 10 GNotKG: Wann die Notargebühren fällig werden gesetze-im-internet.de
13. § 125 GNotKG: Keine Absprachen über die Höhe gesetze-im-internet.de
14. § 57 BeurkG: Notaranderkonto gesetze-im-internet.de
15. § 448 BGB: Käufer trägt Beurkundung und Eintragung gesetze-im-internet.de
16. § 652 BGB: Wann der Makler seinen Lohn verdient gesetze-im-internet.de
17. § 656c und § 656d BGB: Teilung der Maklerprovision gesetze-im-internet.de
18. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 19/15827: Übliche Provision vor der Reform dserver.bundestag.de
19. § 255 HGB: Nebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten gesetze-im-internet.de
20. § 7 EStG: Abschreibung auf Gebäude gesetze-im-internet.de
21. H 21.2 EStH (Amtliches Einkommensteuer-Handbuch): Notargebühren für die Grundschuld als Werbungskosten esth.bundesfinanzministerium.de
22. Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung: 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital, Stand 31. Oktober 2024 verbraucherzentrale.de
23. WIBank: Hessengeld: Zuschuss zur Grunderwerbsteuer, abgerufen am 10. Oktober 2026 wibank.de
24. Richtlinie über die Gewährung von Hessengeld: Staatsanzeiger Hessen vom 16. September 2024, zehn Jahresraten wibank.de
25. BFH, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17: Erhaltungsrücklage mindert nicht bundesfinanzhof.de
26. BFH, Beschluss vom 7. Februar 2022, II B 6/21: Grundstück und Bauvertrag bundesfinanzhof.de

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