Eigenkapital-Rechner für den Immobilienkauf

Eigenkapitalquote berechnen: vom Kaufpreis oder von den Gesamtkosten

Die Quote lässt sich auf zwei Arten rechnen, und das macht einen Unterschied. 100.000 € Eigenkapital sind bei 400.000 € Kaufpreis 25 %. Rechnest du die Nebenkosten dazu, kostet der Kauf in Nordrhein-Westfalen mit Makler 445.833 €, und die Quote sinkt auf 22,4 %. Der Rechner zeigt beide Werte, im Ergebnis steht die ehrlichere Quote an den Gesamtkosten.

Wie viel sollte es sein? Die Verbraucherzentrale rät zu 20 bis 30 % des Kaufpreises plus der Kaufnebenkosten, im Beispiel also 125.833 € bis 165.833 €. Banken fordern oft 20 % der Gesamtkosten, das wären 89.167 €. Wer so viel mitbringt, kann laut Verbraucherzentrale in den meisten Fällen auch bei einem Verkauf seine Schulden ablösen. Mit den 100.000 € aus dem Beispiel liegst du über der Bankregel, aber unter der Empfehlung der Verbraucherzentrale.

Kaufnebenkosten 2026 je Bundesland

Die Nebenkosten bekommst du bei einem Verkauf nicht zurück, deshalb solltest du sie mindestens aus eigenem Geld zahlen. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer aus, die jedes Land selbst festlegt. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, mit Grundschuld für das Darlehen im Beispiel zusammen 1,4 % des Kaufpreises. Dazu kommt der Makler: Haben Käufer und Verkäufer ihn beide beauftragt, zahlen sie gleich viel (§ 656c BGB). Der Rechner nimmt 3,57 % als Beispiel, trag deinen Satz ein.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist das Darlehen geteilt durch den Beleihungswert. Diesen Wert setzt die Bank fest: Er soll zeigen, was die Immobilie während der ganzen Laufzeit bei einem Verkauf voraussichtlich bringt, ohne kurzfristige Schwankungen und ohne spekulative Anteile (§ 3 BelWertV). Den Marktwert darf er nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2 PfandBG). Rechnet der Gutachter mit dem Sachwert, muss er vom Herstellungswert mindestens 10 % Sicherheitsabschlag abziehen (§ 16 Abs. 2 BelWertV). Bei Wohnimmobilien und Darlehen bis 600.000 € reicht statt eines Gutachtens eine vereinfachte Wertermittlung (§ 24 BelWertV).

Eine Grenze steht im Gesetz: Bis 60 % des Beleihungswerts darf eine Pfandbriefbank ein Darlehen als Deckung für ihre Pfandbriefe nutzen (§ 14 PfandBG). Weitere Stufen legt jede Bank selbst fest. So viel Eigenkapital brauchst du im Beispiel für die üblichen Ausläufe:

Mit wenig oder viel Eigenkapital: vier Varianten im Vergleich

Wie stark das Eigenkapital die Finanzierung verändert, zeigt dasselbe Haus mit vier Summen. Alle Varianten rechnen mit 3,81 % Zins und 2 % Tilgung, also ohne den Aufschlag, den Banken bei wenig Eigenkapital meist verlangen. In Wirklichkeit ist der Abstand deshalb noch größer. Die 3,81 % sind der Bundesbank-Durchschnitt aus dem August 2026, ein Effektivzins, hier vereinfacht als Sollzins angesetzt.

Ohne Eigenkapital zahlst du 2.160,69 € im Monat statt 1.548,80 € und in zehn Jahren 42.720 € mehr Zinsen, selbst beim gleichen Zinssatz. Nach zehn Jahren stehen noch 337.839 € offen statt 242.166 €. Musst du dann verkaufen, reicht der Erlös womöglich nicht, denn die Nebenkosten sind weg.

Was als Eigenkapital zählt

Eigenkapital ist alles Geld, das du ohne Kredit einsetzt: Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten, Wertpapiere und laut Verbraucherzentrale auch Sparverträge zur Altersvorsorge wie Renten- und Kapitallebensversicherungen. Beim Bausparvertrag zählt das Guthaben, das Bauspardarlehen ist dagegen ein Kredit. Baust du auf einem Grundstück, das dir schon gehört, zählt es ebenfalls als Eigenkapital.

Geschenktes Geld zählt genauso. Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € innerhalb von zehn Jahren steuerfrei bekommen (§§ 14, 16 ErbStG). Eigenleistungen am Bau, die sogenannte Muskelhypothek, rechnen manche Banken an, wenn sie realistisch geplant sind.

Nicht alles gehört in den Kauf. Eine Rücklage für Unvorhergesehenes solltest du behalten. Lässt du aber viel Geld in Aktien oder ETFs liegen und nimmst dafür mehr Kredit auf, investierst du nach Ansicht der Verbraucherzentrale im Grunde auf Kredit, und das ist riskant.

Bauzinsen 2026 und Finanzierung ohne Eigenkapital

Die Bundesbank veröffentlicht jeden Monat, was Banken im Schnitt für neue Wohnungsbaukredite verlangen. Diese Durchschnitte gelten über alle Kunden. Wer wenig Eigenkapital einsetzt, zahlt laut Verbraucherzentrale höhere Zinsen.

Manche Banken finanzieren auch 100 % des Kaufpreises oder sogar die Nebenkosten dazu. Die Bank muss dafür aber gründlich prüfen, ob du die Raten aus deinem Einkommen tragen kannst, und darf sich nicht hauptsächlich darauf verlassen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen (§ 505b Abs. 2 BGB). Ob sich eine Finanzierung überhaupt tragen lässt, rechnest du am besten mit dem Baufinanzierungsrechner durch.

Häufige Fragen

Quellen

1. Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung, Modelle: 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten verbraucherzentrale.de
2. Verbraucherzentrale: Häufige Fragen zu Hauskauf und Hauskredit: 20 % der Gesamtkosten, was als Eigenkapital zählt verbraucherzentrale.de
3. Verbraucherzentrale: Was Sie sich leisten können: 40-%-Regel, Puffer verbraucherzentrale.de
4. § 14 PfandBG: Deckung bis 60 % des Beleihungswerts gesetze-im-internet.de
5. § 16 PfandBG: Beleihungswert höchstens Marktwert gesetze-im-internet.de
6. Beleihungswertermittlungsverordnung: § 3 Beleihungswert, § 16 Sicherheitsabschlag, § 24 Kleindarlehen gesetze-im-internet.de
7. § 505b BGB: Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienkrediten gesetze-im-internet.de
8. Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite, Stand August 2026 bundesbank.de
9. § 16 ErbStG: Freibeträge für Schenkungen gesetze-im-internet.de

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