Bauzinsen 2026

Bauzinsen aktuell: Zinssätze der Bundesbank nach Zinsbindung

Die Bundesbank meldet jeden Monat, zu welchen Zinsen die Banken in Deutschland neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte vergeben haben. Grundlage ist die MFI-Zinsstatistik, eine Stichprobe unter den Banken. Jeder Wert ist der Durchschnitt aller Verträge, die in dem Monat neu abgeschlossen wurden, gewichtet mit ihrem Volumen und getrennt nach der anfänglichen Zinsbindung.

Im August 2026 haben die Banken neue Wohnungsbaukredite über 17,9 Mrd. € vergeben. 43 % davon liefen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung, 35 % mit über fünf bis zehn Jahren. Am günstigsten war die Bindung über 5 bis 10 Jahre mit 3,81 %. Variable Kredite und Bindungen bis ein Jahr kosteten mit 4,40 % mehr als jede feste Zinsbindung. Voll besicherte Kredite waren günstiger: 3,73 % statt 3,81 % bei über 5 bis 10 Jahren und 3,83 % statt 4,04 % bei über 10 Jahren.

Als Wohnungsbaukredite zählt die Bundesbank alle Kredite für Kauf, Bau und Modernisierung von Wohnraum, mit und ohne Sicherheiten, einschließlich Bauspardarlehen und Zwischenfinanzierungen. Im Durchschnitt stecken also große und kleine Kredite mit viel oder wenig Eigenkapital. Er zeigt dir, wo der Markt steht. Welchen Zins du bekommst, steht erst im Angebot deiner Bank.

Die Reihen findest du in der Zeitreihen-Datenbank der Bundesbank unter den Kürzeln SUD116 bis SUD119, den Schnitt aller Zinsbindungen unter SUD131Z. Der vollständige Schlüssel für über 5 bis 10 Jahre lautet BBIM1.M.DE.B.A2C.O.R.A.2250.EUR.N. Die Werte kommen direkt über die Schnittstelle der Bundesbank. Neue Zahlen erscheinen etwa einen Monat nach Monatsende, der jüngste Monat ist zunächst vorläufig.

Bauzinsen-Verlauf seit 2003: Monats- und Jahreswerte

Für über 5 bis 10 Jahre Zinsbindung lag der Durchschnitt im August 2026 bei 3,81 %, ein Jahr vorher bei 3,56 %. Seit Dezember 2025 ist er um 0,23 Prozentpunkte gestiegen. Die Grafik zeigt, wie unterschiedlich sich feste und variable Zinsen seit 2019 bewegt haben.

Bauzinsen der letzten 13 Monate

Jahresdurchschnitte seit 2003

Seit Januar 2003, dem ersten Monat dieser Statistik, war der Zins für über 5 bis 10 Jahre nie so niedrig wie im Dezember 2020 und im März 2021: 1,02 %. Danach stieg er bis November 2023 auf 3,92 %, den größten Teil davon im Jahr 2022. Im Mittel aller Monate seit 2003 waren es 3,18 %, der August 2026 liegt mit 3,81 % darüber.

Effektivzins und Sollzins: was in den Zahlen steckt

Die Bundesbank veröffentlicht Effektivzinssätze. Sie enthalten alle Zinszahlungen, ein Disagio zählt als Zins. Sonstige Kosten wie Gebühren für Anfragen, Verwaltung und Dokumente, Garantien oder Kreditversicherungen fehlen. Für alle Zinsbindungen zusammen gibt es eine zweite Reihe mit diesen Kosten (SUD131): Im August 2026 lag sie bei 4,05 % statt 4,01 %. Die Nebenkosten machten im Schnitt also 0,04 Prozentpunkte aus.

In einem Angebot deiner Bank heißt der Vergleichswert effektiver Jahreszins. Er muss die Zinsen und alle sonstigen Kosten enthalten, die du für den Kredit zahlen musst und die die Bank kennt, ausdrücklich auch Kosten für die Vermittlung und für ein Wertgutachten, wenn die Bank es für den Kredit verlangt (§ 16 Abs. 3 PAngV). Draußen bleiben Notarkosten, die Grundbuchgebühren für den Eigentumswechsel und Versicherungen, die für den Kredit keine Voraussetzung sind (§ 16 Abs. 4 PAngV).

Der Sollzins ist der Zins, mit dem die Bank deine Rate berechnet. Weil du die Zinsen monatlich zahlst und nicht erst am Jahresende, liegt der Effektivzins auch ohne jede Gebühr etwas höher. Umgekehrt entsprechen die 3,81 % der Bundesbank bei monatlicher Zahlung einem Sollzins von rund 3,75 %. Mit diesem Wert rechnen die Beispiele auf dieser Seite.

So rechnet der Rechner

Der Rechner vergleicht zwei Angebote mit demselben Darlehen, derselben anfänglichen Tilgung und derselben Zinsbindung. Für jedes Angebot geht er so vor:

1. Rate festlegenDarlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Diese Rate bleibt bis zum Ende der Zinsbindung gleich.
2. Zinsen und Tilgung trennenJeden Monat fallen Zinsen auf die Restschuld an: Restschuld × Sollzins ÷ 12. Der Rest der Rate tilgt. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil von Monat zu Monat kleiner und der Tilgungsanteil größer.
3. Bis zum Ende der ZinsbindungMonat für Monat addiert der Rechner die Zinsen und hält am Ende die Restschuld fest.
4. VergleichenDie Differenz der Zinsen zeigt, was das günstigere Angebot in der Zinsbindung spart, dazu die Differenz der Monatsrate.

Was ein günstigeres Angebot B bringt, zeigt die Tabelle. Rate und Zinsen sinken. Die Restschuld nach zehn Jahren ist dagegen etwas höher, weil beim höheren Zins von A der Tilgungsanteil schneller wächst. Unterm Strich zählt der Unterschied bei den Zinsen: Um so viel weniger hast du in zehn Jahren bezahlt.

Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre?

Mit der Zinsbindung legst du fest, wie lange dein Sollzins gilt. Danach brauchst du für die Restschuld einen neuen Zins. Im August 2026 kostete eine Bindung über 10 Jahre im Schnitt 0,23 Prozentpunkte mehr als eine über 5 bis 10 Jahre. So sieht das für 300.000 € mit 2 % Tilgung aus:

Je länger die Bindung, desto mehr ist am Ende getilgt und desto kleiner der Betrag, für den du später einen neuen Zins brauchst. Was ein höherer Anschlusszins bedeutet, zeigt die zehnjährige Bindung: Danach bleiben 227.337 € offen. Zahlst du die bisherige Rate von 1.437,50 € weiter, hängt die restliche Laufzeit am neuen Zins.

Ist dein Zins länger als zehn Jahre fest, kannst du trotzdem zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 489 Abs. 4 BGB). Vereinbarst du später einen neuen Zins oder eine neue Laufzeit, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre schützt dich also lange vor steigenden Zinsen, und nach zehn Jahren kannst du trotzdem wechseln, wenn die Zinsen dann niedriger sind. Den Wechsel durchrechnen kannst du mit dem Anschlussfinanzierungs-Rechner.

Wovon dein Zins abhängt

Der Bundesbank-Wert ist ein Mittel über alle neuen Kredite. Dein eigener Zins kann deutlich darunter oder darüber liegen. Den Ausschlag geben vor allem diese Punkte:

• Beleihungsauslauf: Die Bank setzt deinen Kredit ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Diesen Wert ermittelt ein vom Kreditgeschäft unabhängiger Gutachter vorsichtig und auf lange Sicht, er darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 PfandBG). Für Pfandbriefe darf eine Bank Hypotheken nur bis 60 % des Beleihungswerts verwenden (§ 14 PfandBG). Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto kleiner der Teil darüber und desto besser meist der Zins. Wie viel Eigenkapital du brauchst, zeigt der Eigenkapital-Rechner.
• Bonität: Vor dem Vertrag muss die Bank gründlich prüfen, ob du die Raten wahrscheinlich zahlen kannst, anhand von Einkommen, Ausgaben und deiner übrigen finanziellen Lage (§ 505a Abs. 1, § 505b Abs. 2 BGB). Sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit. Ein sicheres Einkommen und wenige andere Kredite verbessern dein Angebot.
• Sicherheiten: Kredite, bei denen Sicherheiten wie eine Grundschuld mindestens den ganzen Kreditbetrag abdecken, waren im August 2026 im Schnitt günstiger als der Durchschnitt aller Wohnungsbaukredite, wie die Spalte „davon besichert“ oben zeigt.
• Zinsbindung: Wie viel eine lange Bindung mehr kostet, schwankt mit der Marktlage. Die aktuellen Abstände stehen in der ersten Tabelle, was sie in Euro bedeuten, im Abschnitt zur Zinsbindung.
• Ausstattung: Sondertilgungen, ein späterer Wechsel der Tilgung oder eine lange Frist ohne Bereitstellungszinsen lassen sich manche Banken mit einem kleinen Aufschlag bezahlen.

Den besten Zins findest du deshalb nur über mehrere Angebote mit gleicher Zinsbindung und gleicher Ausstattung. Wie sich ein Angebot auf die gesamte Finanzierung mit Kaufnebenkosten auswirkt, rechnet der Baufinanzierungsrechner.

Pfandbriefe und EZB: woran sich Bauzinsen orientieren

Ein Teil der Baukredite wird über Hypothekenpfandbriefe refinanziert. Das sind Anleihen von Banken, die durch Grundpfandrechte gedeckt sind. Ihre Renditen zeigen, was langfristig geliehenes Geld am Kapitalmarkt kostet: Steigen sie, werden neue Kredite mit langer Zinsbindung teurer, fallen sie, wird es günstiger. Die Bundesbank schätzt die Renditen jeden Börsentag. Am 25. September 2026 lagen sie bei:

Was die EZB mit deinem Bauzins zu tun hat

Die Europäische Zentralbank steuert mit ihren Leitzinsen vor allem die kurzfristigen Zinsen. Ab Juli 2022 hob sie den Einlagesatz in zehn Schritten von −0,50 % auf 4,00 % im September 2023. Bis Juni 2025 senkte sie ihn auf 2,00 %, 2026 erhöhte sie ihn zweimal, zuletzt am 16. September 2026 auf 2,50 %. Der Hauptrefinanzierungssatz, oft einfach Leitzins genannt, liegt seitdem bei 2,65 %.

Variable Baukredite folgen diesen Schritten am deutlichsten. Im Juni 2022, vor der ersten Erhöhung, kosteten sie 2,19 %, bis November 2023 stiegen sie auf 5,62 %. Kredite mit über 5 bis 10 Jahren Bindung lagen im Juni 2022 schon bei 2,46 % nach 1,16 % im Dezember 2021 und erreichten höchstens 3,92 % (November 2023). Die langen Zinsen waren also vor der EZB gestiegen und stiegen danach weniger stark. Seit Dezember 2022 kosten variable Kredite durchgehend mehr als Kredite mit über 5 bis 10 Jahren Bindung. Für die Wahl zwischen variabel und fest zählt deshalb der Abstand in den aktuellen Bundesbank-Zahlen, nicht die Meldung zum Leitzins.

Häufige Fragen

Quellen

1. Bundesbank: Wohnungsbaukredite an private Haushalte: Reihen SUD116 bis SUD119, SUD131, SUD131Z, SUD158 bis SUD161 und SUD531, Datenstand 1. Oktober 2026 bundesbank.de
2. Bundesbank-Schnittstelle: Reihe SUD118 als CSV: Effektivzins über 5 bis 10 Jahre, alle Monate seit Januar 2003 api.statistiken.bundesbank.de
3. Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Übersicht aller Zinsreihen bundesbank.de
4. Bundesbank: Zinsstruktur für Pfandbriefe: Tägliche Renditen, Stand 25. September 2026 bundesbank.de
5. EZB: Leitzinsen: Einlagesatz und Hauptrefinanzierungssatz mit allen Änderungen ecb.europa.eu
6. § 489 BGB: Kündigung zum Ende der Zinsbindung und nach zehn Jahren gesetze-im-internet.de
7. § 493 BGB: Information drei Monate vor Ende der Zinsbindung gesetze-im-internet.de
8. § 500 BGB: Vorzeitige Rückzahlung bei Immobilienkrediten gesetze-im-internet.de
9. § 502 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung gesetze-im-internet.de
10. § 505b BGB: Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienkrediten gesetze-im-internet.de
11. Art. 247 § 1 EGBGB: ESIS-Merkblatt vor dem Vertrag gesetze-im-internet.de
12. § 16 PAngV: Was im effektiven Jahreszins stecken muss gesetze-im-internet.de
13. § 14 PfandBG: Beleihungsgrenze 60 % gesetze-im-internet.de
14. § 16 PfandBG: Beleihungswert und Marktwert gesetze-im-internet.de

Passende Rechner

• Kreditrechner Rate, Restschuld und Laufzeit
• Anschlussfinanzierung Neuer Zins nach der Bindung
• Baufinanzierung Alles vom Kaufpreis bis zur Rate
• Tilgungsplan Jede Rate einzeln
• Eigenkapital Wie viel du selbst mitbringst
• Vorfälligkeitsentschädigung Was ein vorzeitiger Ausstieg kostet