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Drei Wege zum Anschluss
Prolongation: Du bleibst bei deiner Bank und nimmst ihr Angebot an. Das ist bequem, der Zins ist aber nicht immer der beste.
Umschuldung: Eine andere Bank löst den Kredit zum Ende der Zinsbindung ab. Dafür wird die Grundschuld übertragen, und die neue Bank prüft dich neu. Oft lohnt sich der Vergleich: 0,1 Prozentpunkte weniger sparen bei 220.000 € in zehn Jahren 1.920 € Zinsen.
Forward-Darlehen: Du sicherst dir den Zins schon vor dem Ende der Zinsbindung, dafür verlangt die Bank einen Aufschlag je Monat Vorlauf.
Bauzinsen seit 2019
Wie stark sich ein Anschluss verteuern kann, zeigt der Verlauf. Wer 2019 oder 2020 mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung abgeschlossen hat, zahlte im Schnitt gut 1 %. Für die Anschlussfinanzierung zählt der Zins am Ende der Bindung:
| Zeitpunkt | Bauzins 5 bis 10 Jahre | Rate für 220.000 €, 2 % Tilgung |
|---|---|---|
| Dezember 2019 | 1,14 % | 575,67 € |
| Dezember 2020 | 1,02 % | 553,67 € |
| Dezember 2021 | 1,16 % | 579,33 € |
| Dezember 2022 | 3,41 % | 991,83 € |
| Dezember 2023 | 3,80 % | 1.063,33 € |
| Dezember 2024 | 3,32 % | 975,33 € |
| Dezember 2025 | 3,58 % | 1.023,00 € |
| August 2026 | 3,81 % | 1.065,17 € |
Effektivzins neuer Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Durchschnitt aller Banken (Bundesbank, Reihe SUD118). Rate mit diesem Zins als Sollzins gerechnet.
Am niedrigsten war der Durchschnitt im Dezember 2020 mit 1,02 %, am höchsten im November 2023 mit 3,92 %. Wie es weitergeht, weiß niemand. Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins gegen einen Aufschlag, siehe unten.
Fristen, die du kennen solltest
Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss deine Bank dir mitteilen, ob sie weitermacht und zu welchem Zins (§ 493 Abs. 1 BGB). Zum Ende der Zinsbindung kannst du mit einem Monat Frist kündigen, wenn du woanders abschließt (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Unterschreibst du nichts, gilt nicht automatisch ein guter Zins. Hol dir rechtzeitig mindestens ein Vergleichsangebot, auch wenn du am Ende bei deiner Bank bleibst.
Rate bei anderem Zins
| Neuer Zins | Rate | Rest nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 3,00 % | 916,67 € | 168.761 € |
| 3,50 % | 1.008,33 € | 167.408 € |
| 3,81 % | 1.065,17 € | 166.545 € |
| 4,50 % | 1.191,67 € | 164.560 € |
| 5,00 % | 1.283,33 € | 163.064 € |
220.000 € Restschuld, 2 % anfängliche Tilgung. Markiert: der durchschnittliche Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung laut Bundesbank (August 2026). Der Rechner setzt ihn als Sollzins ein. Bei einem einzelnen Angebot liegt der Sollzins etwas unter dem Effektivzins.
Willst du die bisherige Rate von 1.000 € behalten, tilgst du beim Durchschnittszins anfangs nur 1,64 %. Bleibt der Zins so, bist du dann nach 31 Jahren und 7 Monaten fertig.
Tilgung beim Anschluss neu wählen
Der Anschluss ist die Gelegenheit, die Tilgung anzupassen. Höhere Tilgung macht die Rate größer, aber den Kredit schneller los und spart Zinsen:
| Tilgung | Rate | Rest nach 10 Jahren | schuldenfrei nach | Zinsen in 10 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| 2 % | 1.065,17 € | 166.545 € | 28 Jahren und 1 Monat | 74.366 € |
| 3 % | 1.248,50 € | 139.819 € | 21 Jahren und 7 Monaten | 69.639 € |
| 4 % | 1.431,83 € | 113.092 € | 17 Jahren und 8 Monaten | 64.912 € |
220.000 € Restschuld, 3,81 % Zins (Bundesbank-Effektivzins, als Sollzins gerechnet), 10 Jahre neue Zinsbindung, gleicher Zins danach angenommen.
Was ein Bankwechsel kostet
Beim Wechsel zu einer anderen Bank muss die Grundschuld mitgehen. Meist tritt die alte Bank sie an die neue ab, das kostet eine Beglaubigung beim Notar und die Eintragung im Grundbuch, meist nur einen Bruchteil einer neuen Grundschuld. Besteht die neue Bank auf einer neuen Grundschuld, wären es bei 220.000 € nach GNotKG 1.086 € für Notar und Grundbuch.
Rechne diese Kosten gegen den Zinsvorteil: Schon ein Zehntel Prozentpunkt weniger Zins spart bei dieser Restschuld in zehn Jahren 1.920 €. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt beim Wechsel zum Ende der Zinsbindung nicht an.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Den Aufschlag zahlst du auf jeden Fall, er lohnt sich nur, wenn der Zins bis zum Anschluss stärker steigt. Ein Beispiel mit 0,02 Prozentpunkten je Monat, die Höhe nennt dir die Bank im Angebot:
- Anschlusszins heute
- 3,81 %
- Aufschlag: 24 Monate × 0,02 Prozentpunkte
- + 0,48 Punkte
- Forward-Zins
- 4,29 %
- Neue Rate
- 1.153,17 €
- Mehrzinsen in 10 Jahren durch den Aufschlag
- 9.189 €
220.000 € Restschuld, 2 % Tilgung, 10 Jahre neue Zinsbindung. Steigt der Zins bis zum Anschluss um weniger als 0,48 Punkte, war das Forward teurer.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Wie hoch sind die Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung?
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Brauche ich bei einer Umschuldung eine neue Grundschuld?
Gibt es KfW-Förderung für die Anschlussfinanzierung?
Kann ich beim Anschluss die Tilgung ändern?
Kann ich einen Kredit mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung früher beenden?
Quellen
- § 489 BGB: Kündigung zum Ende der Zinsbindung und nach zehn Jahren gesetze-im-internet.de
- § 493 BGB: Information der Bank drei Monate vorher gesetze-im-internet.de
- Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Effektivzins für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, 5 bis 10 Jahre Zinsbindung, Standardzins im Rechner, Stand August 2026 bundesbank.de