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Hypothek oder Grundschuld?
Umgangssprachlich heißt jeder Immobilienkredit Hypothek. Rechtlich ist die Hypothek aber die Sicherheit dafür: ein Recht der Bank am Grundstück, das an eine bestimmte Forderung gebunden ist (§ 1113 BGB). In der Praxis vereinbaren Banken heute meist eine Grundschuld. Sie braucht keine bestimmte Forderung (§ 1191, § 1192 BGB) und kann deshalb nach der Tilgung für einen neuen Kredit stehen bleiben.
Für dich als Kreditnehmer ändert das an der Rate nichts. Wichtig ist der Sicherungsvertrag: Er legt fest, welche Kredite die Grundschuld absichert. Verkauft die Bank ihre Forderung samt Grundschuld weiter, kannst du dem neuen Gläubiger alle Einwände aus diesem Vertrag entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB).
Grundschulden gibt es als Buchgrundschuld, die nur im Grundbuch steht, oder als Briefgrundschuld mit einer Urkunde vom Grundbuchamt. Das Gesetz sieht den Brief als Normalfall vor, er kann aber ausgeschlossen werden (§ 1116 BGB). Bei einer Briefgrundschuld lässt sich die Grundschuld mit einer schriftlichen Abtretungserklärung und der Übergabe des Briefs übertragen, ohne neue Eintragung (§ 1154 BGB). Geht der Brief verloren, wird es dafür aufwendig.
Was passiert, wenn du nicht mehr zahlen kannst
Aus der Grundschuld darf die Bank nur über die Zwangsvollstreckung an ihr Geld kommen (§ 1147 BGB), also mit Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Bei einer Grundschuld, die einen Kredit sichert, muss sie diese vorher mit sechs Monaten Frist kündigen, eine kürzere Frist darf der Vertrag nicht vorsehen (§ 1193 BGB).
In fast jeder Grundschuldurkunde unterwirfst du dich der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Die Bank braucht dann kein Urteil mehr. Umso wichtiger ist es, bei Zahlungsproblemen früh mit ihr zu sprechen: über Tilgungsaussetzung, Stundung oder eine längere Laufzeit.
Beleihungsauslauf
Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Wert der Immobilie
400.000 € ÷ 500.000 € = 80 %
Je größer der Anteil, den die Bank finanziert, desto höher ist ihr Risiko und desto höher meist der Zins. Ein Grund dafür steht im Pfandbriefgesetz: Pfandbriefbanken dürfen Kredite nur bis 60 % des Beleihungswerts zur Deckung ihrer Pfandbriefe nutzen (§ 14 PfandBG). Den Rest müssen sie anders finanzieren. Mehr Eigenkapital senkt deshalb oft auch den Zins.
Was die Grundschuld kostet
Die Grundschuld bestellst du beim Notar, danach trägt das Grundbuchamt sie ein. Beide rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, die Gebühr hängt nur vom Betrag der Grundschuld ab.
- Notar: Beurkundung (1,0 Gebühr)
- 785,00 €
- Auslagenpauschale
- 20,00 €
- 19 % Umsatzsteuer
- 152,95 €
- Grundbuchamt: Eintragung (1,0 Gebühr)
- 785,00 €
- Grundschuld über 400.000 € kostet
- 1.742,95 €
Ohne Treuhand- oder Betreuungsgebühren, die anfallen, wenn die Bank sie verlangt. Kaufst du gleichzeitig, rechnet der Notarkosten-Rechner Kaufvertrag und Grundschuld zusammen.
| Grundschuld | Notar und Grundbuch | Anteil |
|---|---|---|
| 150.000 € | 799,06 € | 0,53 % |
| 250.000 € | 1.195,45 € | 0,48 % |
| 400.000 € | 1.742,95 € | 0,44 % |
| 600.000 € | 2.421,85 € | 0,4 % |
| 800.000 € | 3.122,65 € | 0,39 % |
Beurkundung und Eintragung je 1,0 Gebühr nach Tabelle B GNotKG, Auslagen und Umsatzsteuer beim Notar.
Sondertilgung nutzen
Viele Verträge erlauben eine Sondertilgung von einigen Prozent des Darlehens im Jahr. Wie viel, steht im Vertrag. Ohne diese Vereinbarung darfst du während der Zinsbindung nur vorzeitig zahlen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast, etwa weil du verkaufst, und dann in der Regel gegen Vorfälligkeitsentschädigung (§ 500 Abs. 2, § 502 BGB). Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du außerdem mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Nutzt du im Beispiel jedes Jahr 5 %, also 20.000 €, bist du nach 11 Jahren schuldenfrei statt nach 23 Jahren und 11 Monaten und sparst 125.543 € Zinsen, wenn der Zins nach der Zinsbindung gleich bliebe.
Ein Sondertilgungsrecht kostet manchmal einen kleinen Zinsaufschlag. Rechnest du mit Bonus, Erbe oder steigendem Einkommen, ist es das wert. Später lässt es sich oft nicht mehr vereinbaren.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Rate für eine Hypothek?
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
Wird die Grundschuld gelöscht, wenn der Kredit abbezahlt ist?
Kann ich eine bestehende Grundschuld für einen neuen Kredit verwenden?
Soll ich die Grundschuld nach der letzten Rate löschen lassen?
Was passiert mit der Grundschuld, wenn ich verkaufe?
Wie hoch darf der Beleihungsauslauf sein?
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert?
Quellen
- § 1192 und § 1193 BGB: Sicherungsgrundschuld, Kündigung mit sechs Monaten Frist gesetze-im-internet.de
- § 1147 BGB: Befriedigung durch Zwangsvollstreckung gesetze-im-internet.de
- § 1113 BGB: Die Hypothek gesetze-im-internet.de
- § 1191 BGB: Die Grundschuld gesetze-im-internet.de
- § 1192 BGB: Grundschuld ohne Forderung, Sicherungsgrundschuld gesetze-im-internet.de
- § 14 PfandBG: Beleihungsgrenze 60 % für die Pfandbriefdeckung gesetze-im-internet.de
- GNotKG: Gebühren für Notar und Grundbuch, Tabelle B gesetze-im-internet.de
- Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Standardzins im Rechner, Stand August 2026 bundesbank.de