Nebenkosten-Rechner 2026

So wird die Nebenkostenabrechnung berechnet

Über die Vorauszahlungen muss der Vermieter jedes Jahr abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Umlegen darf er nur Betriebskosten, die der Mietvertrag dir auferlegt. Der Satz, dass du „die Betriebskosten“ trägst, genügt dafür (BGH, 10.02.2016, VIII ZR 137/15).

1. Gesamtkosten je KostenartWas das ganze Haus im Abrechnungszeitraum gekostet hat, etwa die Grundsteuer laut Bescheid oder die Rechnung der Reinigungsfirma. Anteile, die nicht umlagefähig sind, darf der Vermieter vorher abziehen.
2. VerteilerschlüsselEr bestimmt, welcher Teil auf deine Wohnung fällt. Ohne andere Vereinbarung ist das die Wohnfläche, für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung.
3. Dein AnteilGesamtkosten mal deine Einheiten geteilt durch alle Einheiten, bei der Fläche also deine Quadratmeter durch die aller Wohnungen.
4. Vorauszahlungen abziehenBleibt ein Betrag übrig, zahlst du nach. Ist er negativ, bekommst du ihn als Guthaben zurück.

Dein Anteil = Gesamtkosten × deine Wohnfläche ÷ Wohnfläche aller Wohnungen

Was in einer korrekten Abrechnung stehen muss

Formell wirksam ist eine Abrechnung nur mit vier Angaben: den Gesamtkosten je Kostenart, dem Verteilerschlüssel, erläutert, wo er sich nicht von selbst versteht, deinem Anteil und dem Abzug deiner Vorauszahlungen (BGH, 20.01.2016, VIII ZR 93/15). Fehlt eine davon oder ist ein Schlüssel unverständlich, ist die Abrechnung formell unwirksam (BGH, 09.04.2008, VIII ZR 84/07). Dann wird keine Nachzahlung fällig, die Frist für deine Einwände beginnt nicht (BGH, 08.12.2010, VIII ZR 27/10), und eine solche Abrechnung wahrt auch die Jahresfrist des Vermieters nicht. Falsche Beträge oder Posten, die nicht umlagefähig sind, machen eine Abrechnung dagegen nur inhaltlich falsch. Die rügst du mit Einwänden.

§ 556 und § 556a BGB: was im Gesetz zu den Betriebskosten steht

Die Grundregeln zur Nebenkostenabrechnung stehen in drei Paragrafen des BGB: § 556 regelt, ob und wie abgerechnet wird, § 556a den Verteilerschlüssel und § 560, wie sich Pauschale und Vorauszahlung ändern lassen (siehe unten). Im Gesetz heißen die Nebenkosten Betriebskosten. Den Wortlaut findest du auf gesetze-im-internet.de.

§ 556 BGB: Vereinbarung, Abrechnung und Fristen

§ 556a BGB: Verteilerschlüssel und Wohnfläche

Nach Personen oder Wohnungen wird nur verteilt, wenn der Mietvertrag es vorsieht, üblich bei Wasser und Müll. Bei der Fläche zählt die tatsächliche Größe deiner Wohnung, auch wenn im Vertrag eine andere steht (BGH, 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Die Gesamtfläche umfasst alle Wohnungen, auch leer stehende. Deren Anteil trägt der Vermieter, selbst bei Kosten wie Wasser, die mangels Zähler nach Fläche verteilt werden (BGH, 31.05.2006, VIII ZR 159/05). An den Kosten des Aufzugs darf der Vertrag auch Mieter im Erdgeschoss beteiligen (BGH, 20.09.2006, VIII ZR 103/06).

Beispielabrechnung und zwei Sonderfälle

Alle Zahlen rechnet derselbe Kern wie der Rechner oben. In der Beispielabrechnung entsprechen die Kosten des Hauses je Quadratmeter gerundet den Einzelwerten des Betriebskostenspiegels 2024, ohne Aufzug und Kabel. Die Wohnung hat 75 m² in einem Haus mit 600 m², Heizung und Warmwasser werden zu 70 % nach Verbrauch verteilt.

Umlagefähige Nebenkosten: die 17 Kostenarten nach § 2 BetrKV

Welche Kosten ein Vermieter umlegen darf, zählt § 2 der Betriebskostenverordnung auf, mit Nr. 17 als Auffangposten. Gemeint sind Kosten, die laufend für das Haus und das Grundstück entstehen (§ 1 BetrKV). Die Durchschnittswerte stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für 2024, ausgewertet aus Abrechnungen über rund 12,4 Millionen Quadratmeter.

Was nicht in die Abrechnung gehört

• Verwaltung: Hausverwaltung, Buchhaltung und die Arbeit des Vermieters an der Abrechnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Die Gebühren des Messdienstes für Heizung und Wasser sind dagegen umlagefähig.
• Reparaturen und Instandhaltung, auch am Aufzug oder an der Heizung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Beim Hauswart zählt nur der Teil seiner Arbeit, der keine Reparatur und keine Verwaltung ist (§ 2 Nr. 14).
• Miete für Rauchwarnmelder: Sie steht dem Kauf gleich und ist nicht umlagefähig (BGH, 11.05.2022, VIII ZR 379/20).
• Kabelfernsehen: Nutzungsentgelte und Grundgebühren sind seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Erlaubt bleiben der Betriebsstrom der Anlage und bei einem neuen Glasfaseranschluss ein Bereitstellungsentgelt von höchstens 60 € im Jahr und 540 € insgesamt (§ 72 TKG, § 556 Abs. 3a BGB).
• Versicherungen des Vermieters wie seine Hausrat- oder Rechtsschutzversicherung.
• Sonstige Kosten ohne Vereinbarung: Unter Nr. 17 fällt nur, was der Mietvertrag einzeln nennt (BGH, 07.04.2004, VIII ZR 167/03).
• Grünflächen für die Öffentlichkeit (BGH, 10.02.2016, VIII ZR 33/15). Einen gemeinsamen Garten zahlst du dagegen mit, auch wenn du ihn nicht nutzt. Flächen, die allein dem Vermieter oder anderen Mietern zustehen, gehören nicht dazu (BGH, 26.05.2004, VIII ZR 135/03).

Wann eine Position zu hoch ist

Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), also so, wie er es täte, wenn er die Kosten selbst tragen müsste. Liegt eine Position weit über dem Betriebskostenspiegel, lohnt ein Blick in die Belege. Vor Gericht reicht der Vergleich mit einem überregionalen Durchschnitt allein aber nicht: Du musst darlegen, dass der Vermieter unwirtschaftlich eingekauft hat (BGH, 06.07.2011, VIII ZR 340/10).

Warmmiete: Kaltmiete plus Nebenkosten

Die Warmmiete ist, was du jeden Monat überweist: die Kaltmiete ohne Betriebskosten, nach der sich etwa Mietspiegel und Kaution richten, plus die kalten Betriebskosten (zusammen die Bruttokaltmiete), plus Heizung und Warmwasser. Laut Betriebskostenspiegel entfielen 2024 von den 2,67 € je m² im Schnitt 1,32 € auf Heizung und Warmwasser, rechnerisch bleiben 1,35 € für die kalten Betriebskosten.

Heizkosten und CO2-Kosten richtig verteilt

In Häusern mit zentraler Heizung rechnet meist ein Messdienst Heizung und Warmwasser ab. Mindestens 50 und höchstens 70 % der Kosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche (§§ 7, 8 HeizkostenV). Die Verordnung geht dem Mietvertrag vor, außer in Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt (§ 2). Liefert eine Anlage Heizung und Warmwasser, werden die Kosten zuerst auf beides aufgeteilt. Die Wärme fürs Warmwasser muss ein Wärmezähler messen, nur wenn das unzumutbar ist, darf sie mit einer Formel bestimmt werden (§ 9 HeizkostenV).

Genau 70 % nach Verbrauch sind Pflicht, wenn das Haus den Wärmeschutz von 1994 nicht erreicht, mit Öl oder Gas heizt und die frei liegenden Leitungen überwiegend gedämmt sind (§ 7 Abs. 1 Satz 2). Ziehst du mitten im Jahr aus oder ein, wird zwischendurch abgelesen (§ 9b). Wie viel Energie deine Wohnung verbraucht und was das kostet, rechnet der Heizkosten-Rechner.

Kürzungsrecht: 15 % und 3 %

CO2-Kosten: das Stufenmodell

Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten, die in Gas, Heizöl und anderen fossilen Brennstoffen stecken, auch bei Fernwärme aus solchen Brennstoffen. Je mehr CO2 das Haus je Quadratmeter ausstößt, desto mehr zahlt der Vermieter. Maßgeblich ist der Ausstoß in Kilogramm je m² Wohnfläche und Jahr, auf eine Nachkommastelle gerundet (§ 5 CO2KostAufG).

Der CO2-Preis beträgt 2026 60 € je Tonne, der Mittelwert des Korridors von 55 € bis 65 € (§ 4 CO2KostAufG). Mit Umsatzsteuer sind das 71,40 €. Für Fernwärme, soweit sie aus Anlagen im europäischen Emissionshandel stammt, gilt 73,86 €. Die Stufe, den Ausstoß und deinen Anteil muss der Vermieter in der Heizkostenabrechnung ausweisen (§ 7 Abs. 3), sonst darfst du deinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen.

Hast du eine eigene Gasetagenheizung und einen eigenen Liefervertrag, rechnest du die Stufe selbst aus und verlangst den Anteil des Vermieters innerhalb von zwölf Monaten nach der Rechnung des Versorgers in Textform zurück (§ 5 Abs. 3, § 6 Abs. 2 CO2KostAufG).

Fristen, Einwände und Belegeinsicht

Bis wann der Vermieter abrechnen muss

Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB), für das Jahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026. Es zählt der Tag, an dem sie ankommt, nicht das Datum auf dem Schreiben.

Die Nachforderung bleibt nur, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, etwa weil die Grundsteuer rückwirkend neu festgesetzt wurde. Einzelne Posten darf er dann nachberechnen, etwa mit einem Vorbehalt in der Abrechnung, aber nur alsbald, nachdem das Hindernis weggefallen ist (BGH, 12.12.2012, VIII ZR 264/12). Hast du eine verspätete Nachforderung schon bezahlt, kannst du das Geld zurückverlangen (BGH, 18.01.2006, VIII ZR 94/05). Rechnet der Vermieter bis zum Fristende gar nicht ab, darfst du die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten, bis die Abrechnung da ist (BGH, 29.03.2006, VIII ZR 191/05). Bist du schon ausgezogen, kannst du dann alle Vorauszahlungen für den Zeitraum zurückfordern (BGH, 09.03.2005, VIII ZR 57/04).

Einwände: zwölf Monate ab Zugang

Fehler musst du dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB), am besten schriftlich und Posten für Posten. Danach sind Einwände ausgeschlossen, außer du konntest für die Verspätung nichts. Ob die Frist am selben Kalendertag endet oder erst am Monatsende, wird unterschiedlich gesehen. Der Rechner nennt deshalb den früheren Tag: Kam die Abrechnung am 15. Juni 2026, sollte dein Schreiben bis zum 15. Juni 2027 beim Vermieter sein.

Die Nachzahlung selbst wird mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, eine Prüffrist gibt es nicht (BGH, 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Zahl den unstrittigen Teil deshalb am besten gleich.

Belegeinsicht

Du darfst die Rechnungen, Verträge und Bescheide einsehen, die der Abrechnung zugrunde liegen (§ 556 Abs. 4 BGB). Seit 2025 darf der Vermieter sie auch elektronisch bereitstellen. Die Einsicht umfasst die Zahlungsbelege (BGH, 09.12.2020, VIII ZR 118/19) und bei Verbrauchsabrechnungen die Ablesewerte der anderen Wohnungen (BGH, 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Kopien kannst du in der Regel nicht verlangen, außer die Einsicht vor Ort ist dir nicht zuzumuten (BGH, 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Solange der Vermieter dir die Einsicht verweigert, musst du die Nachzahlung nicht leisten (VIII ZR 189/17).

Vorauszahlung und Pauschale anpassen: § 560 BGB

Vorauszahlungen

Nach jeder Abrechnung kann jede Seite die Vorauszahlung per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe setzen, eine E-Mail genügt (§ 560 Abs. 4 BGB). Maßstab ist die letzte Abrechnung. Konkret absehbare Preisänderungen dürfen einfließen, ein pauschaler Aufschlag von 10 % nicht (BGH, 28.09.2011, VIII ZR 294/10). In der Beispielabrechnung oben kostet die Wohnung 2.820,63 € im Jahr, angemessen wären also 235 € im Monat statt bisher 220 €. Hattest du ein hohes Guthaben, kannst du die Vorauszahlung genauso selbst senken.

Pauschale

Erhöhen darf der Vermieter eine Pauschale nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht, per Erklärung in Textform, die den Grund nennt und erläutert (Abs. 1). Die Erhöhung gilt ab Beginn des übernächsten Monats, bei einer Erklärung am 15. Oktober 2026 also ab dem 1. Dezember 2026. Sind die Kosten rückwirkend gestiegen, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung zurück, höchstens bis zum Beginn des Vorjahres, sofern er binnen drei Monaten nach Kenntnis erklärt (Abs. 2). Sinken die Kosten, sinkt die Pauschale von da an, und er muss es dir unverzüglich mitteilen (Abs. 3). In beiden Fällen gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (Abs. 5), Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (Abs. 6).

Häufige Fragen

Quellen

1. § 556 BGB: Vereinbarung, Abrechnungs- und Einwendungsfrist, Belegeinsicht gesetze-im-internet.de
2. § 556a BGB: Verteilerschlüssel, Wohnfläche als Standard, vermietete Eigentumswohnung gesetze-im-internet.de
3. § 560 BGB: Pauschale und Anpassung der Vorauszahlungen gesetze-im-internet.de
4. Betriebskostenverordnung, § 2: die 17 umlagefähigen Kostenarten gesetze-im-internet.de
5. Heizkostenverordnung, § 7: 50 bis 70 % nach Verbrauch gesetze-im-internet.de
6. Heizkostenverordnung, § 12: Kürzungsrecht gesetze-im-internet.de
7. CO2-Kostenaufteilungsgesetz, Anlage: Stufenmodell gesetze-im-internet.de
8. CO2-Kostenaufteilungsgesetz, § 5a: hälftige Teilung bei neuen Gas- und Ölheizungen gesetze-im-internet.de
9. DEHSt: maßgebliche Zertifikatspreise 2026: Meldung vom 16.12.2025 dehst.de
10. Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel: Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht 18. Dezember 2025 mieterbund.de
11. BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15: Mindestangaben einer Abrechnung bundesgerichtshof.de
12. BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17: Belegeinsicht vor der Zahlung bundesgerichtshof.de
13. BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10: Wirtschaftlichkeit und Beweislast bundesgerichtshof.de
14. BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10: Anpassung der Vorauszahlungen bundesgerichtshof.de
15. BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07: Zwischenablesung beim Auszug dejure.org
16. BSG, Urteil vom 22.03.2010, B 4 AS 62/09 R: Nachzahlung im Leistungsbezug dejure.org

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