Mietminderung berechnen

So wird die Mietminderung berechnet

Die Minderung musst du weder beantragen noch genehmigen lassen, sie gilt kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB). Offen ist nur die Frage, um wie viel.

• BruttomieteBemessungsgrundlage: Kaltmiete plus NebenkostenBGH, XII ZR 225/03
• über 10 %Abweichung, ab der eine zu kleine Wohnfläche ein Mangel istBGH, VIII ZR 295/03
• 3 Monateohne Minderung bei energetischer Modernisierung§ 536 Abs. 1a BGB
• 2 MonatsmietenMietrückstand, ab dem fristlos gekündigt werden kann§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

1. Bruttomiete nehmenKaltmiete plus Vorauszahlung oder Pauschale für Heiz- und Nebenkosten. So hat es der BGH am 6. April 2005 entschieden (XII ZR 225/03) und am 20. Juli 2005 für Wohnungen bestätigt (VIII ZR 347/04).
2. Quote bestimmenSie drückt aus, wie stark der Mangel die Nutzung beeinträchtigt. Feste Sätze gibt es nicht, im Streit schätzt das Gericht. Anhaltspunkte liefern Urteile zu ähnlichen Fällen, siehe die Tabelle unten.
3. Zeitraum zählenVolle Monate zählen mit der ganzen Monatsminderung, angebrochene Monate nach Tagen.

Minderung = Bruttomiete × Quote × Tage mit Mangel ÷ Tage des Monats

Für das erste Beispiel stammt die Quote aus einem Urteil: Das AG Köln hat 20 % für Januar und Februar angesetzt, weil die Heizung die Wohnung nicht auf 20 Grad brachte. Der Mangel dauert hier vom 12. Januar bis 20. Februar.

Mietminderung in Euro: Tabelle

§ 536 BGB: Mietminderung bei Mängeln, Absatz für Absatz

§ 536 BGB ist die Vorschrift, nach der die Miete sinkt. Sie gilt für jede Miete, für Wohnungen wie für Gewerberäume, und hat fünf Absätze:

Ein Mangel ist eine für dich nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich vorausgesetzten. Fehlt dazu eine Absprache, darfst du den Wohnstandard erwarten, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist; es zählen etwa Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes und die Höhe der Miete (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17). Unerheblich im Sinn von Abs. 1 Satz 3 sind nach dem BGH etwa Fehler, die leicht zu erkennen sind und sich schnell und mit geringen Kosten beheben lassen (30.06.2004, XII ZR 251/02, noch zur inhaltsgleichen Vorgängerregel in § 537 BGB alter Fassung).

Die §§ 536a bis 536d ergänzen die Vorschrift: Schadensersatz und Selbsthilfe (§ 536a), Kenntnis und Anzeige des Mangels (§§ 536b, 536c), Arglist des Vermieters (§ 536d). Die Einzelheiten stehen in den Abschnitten unten.

Mietminderung-Tabelle: Quoten aus Urteilen

Eine amtliche Minderungstabelle gibt es nicht. Wie viel ein Mangel wert ist, schätzt im Streit das Gericht, und zwar für jeden Fall neu (§ 287 ZPO). Aufgenommen sind hier nur Urteile, deren Volltext frei abrufbar ist. Sie zeigen, wie Gerichte rechnen, übertragen lassen sie sich aber nur auf ähnlich gelagerte Fälle.

Die Spanne zeigt, wie viel am Einzelfall hängt. Für eine Wohnung ganz ohne Heizung hat das AG Dortmund im Januar 85 % angesetzt und die Quote nach dem Heizbedarf der Monate gestaffelt. Das AG Düsseldorf blieb 2024 bei 50 %, weil sich die Wohnung zwar nicht bewohnen, aber noch zum Lagern nutzen ließ. Wichtig sind Zahl und Bedeutung der betroffenen Räume, die Dauer und die Jahreszeit.

Ein Mangel, der sich nur zeitweise auswirkt, mindert nur in dieser Zeit. Eine schwache Heizung zählt im Sommer nicht (AG Köln, 201 C 481/10). Der BGH hat das für Gewerberäume allgemein so entschieden (15.12.2010, XII ZR 132/09). Bei mehreren Mängeln bildet das Gericht eine Gesamtquote, das AG Köln etwa 23 % aus 20 % für die Heizung und 3 % für das Bad.

§ 536c BGB: Mängelanzeige und ab wann du minderst

Mindern darfst du, wenn diese Punkte zusammenkommen:

• Die Wohnung hat einen Mangel, der nicht unerheblich ist, oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (§ 536 Abs. 1 und 2 BGB).
• Du kanntest den Mangel beim Vertragsschluss nicht (§ 536b BGB).
• Du hast ihn dem Vermieter gemeldet, sobald du ihn bemerkt hast (§ 536c BGB).
• Du hast ihn nicht selbst verursacht.

Was § 536c BGB verlangt

Zeigt sich ein Mangel, musst du ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 536c Abs. 1 Satz 1, § 121 Abs. 1 BGB). Dasselbe gilt, wenn die Wohnung gegen eine unvorhergesehene Gefahr geschützt werden muss, etwa nach einem Rohrbruch, und wenn ein Dritter Rechte an ihr beansprucht.

Unterbleibt die Anzeige, hat das zwei Folgen (Abs. 2). Du musst den Schaden ersetzen, der daraus entsteht, etwa wenn sich Feuchtigkeit ausbreitet, weil niemand Bescheid wusste. Und soweit der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte, darfst du für diese Zeit weder mindern noch Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 verlangen noch ohne Frist zur Abhilfe fristlos kündigen.

Ab wann die Minderung gilt

Rechtlich ab dem ersten Tag des Mangels. Wegen § 536c Abs. 2 zählt praktisch aber meist der Tag, an dem deine Anzeige ankommt, außer der Vermieter wusste schon vorher Bescheid.

Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor, ein Anruf reicht rechtlich. Im Streit musst du die Anzeige aber beweisen, und das gelingt mit einer E-Mail oder einem Brief per Einwurf-Einschreiben viel leichter als mit einem Telefonat.

Mangel schon beim Einzug

Kanntest du den Mangel bei der Unterschrift, gibt es keine Minderung. Hast du ihn grob fahrlässig übersehen, nur dann, wenn der Vermieter ihn arglistig verschwiegen hat. Nimmst du die Wohnung trotz eines bekannten Mangels an, musst du dir deine Rechte bei der Übergabe vorbehalten, am besten schriftlich im Übergabeprotokoll (§ 536b BGB).

Eine Zeit lang voll weitergezahlt

Das Minderungsrecht für die Zukunft verlierst du dadurch nicht (BGH, 16.07.2003, VIII ZR 274/02). Für die Vergangenheit kann es eng werden: Wer weiß, dass er weniger schuldet, und trotzdem ohne Vorbehalt voll zahlt, bekommt das Geld nicht zurück (§ 814 BGB). Das AG Paderborn hat Mietern deshalb die Rückzahlung für einen Monat versagt, in dem sie in Kenntnis ihres Minderungsrechts 60 % gezahlt hatten (29.06.2021, 54 C 20/21).

Beweise sichern

Fotos mit Datum, bei Kälte Messwerte mit Uhrzeit, Zeugen. Bei wiederkehrendem Lärm verlangt der BGH kein Protokoll: Es reicht zu beschreiben, welche Art Lärm zu welchen Tageszeiten, wie lange und wie oft auftritt (29.02.2012, VIII ZR 155/11). Behauptet der Vermieter, er habe den Mangel behoben, und du bestreitest das, muss er den Erfolg der Reparatur beweisen (BGH, 01.03.2000, XII ZR 272/97).

Zu viel gemindert: Kündigungsrisiko und der sichere Weg

Das Risiko einer falschen Quote trägst du. Behältst du mehr ein, als dir zusteht, bist du mit dem Rest im Zahlungsverzug. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn du mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten zusammen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand bist oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Bei 1.100 € Bruttomiete liegen diese Grenzen bei mehr als 1.100 € und bei 2.200 €.

So ging es Mietern eines Einfamilienhauses, die 1.550 € Bruttomiete wegen Schimmel um 20 % minderten, also um 310 € im Monat. Nach 11 Monaten fehlten 3.410 €, mehr als zwei Monatsmieten von zusammen 3.100 €. Ein Gutachter fand die Ursache im Heiz- und Lüftungsverhalten; die Mieter hielten Katzen, zwei Aquarien und ein Terrarium. Die fristlose Kündigung war wirksam. Dass sie an einen Baumangel geglaubt hatten, half ihnen nicht, weil sie den Irrtum bei normaler Sorgfalt hätten erkennen können (BGH, 11.07.2012, VIII ZR 138/11).

Auch eine berechtigte Minderung schützt nicht, wenn die Quote zu hoch ist. Beim AG Düsseldorf hatten Mieter wegen Schimmel 80 % einbehalten, das Gericht hielt 60 % für angemessen. Der Rest summierte sich auf 7.738,11 €, und das Gericht verurteilte die Mieter zur Räumung (27.03.2020, 43 C 263/18).

Ist die fristlose Kündigung schon da, hilft Nachzahlen: Begleichst du den ganzen Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird sie unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das geht nur einmal in zwei Jahren. Eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt (BGH, 19.09.2018, VIII ZR 231/17).

Zurückbehaltungsrecht: zusätzlich Miete zurückhalten

Neben der Minderung darfst du einen weiteren Teil der Miete zurückhalten, um Druck zu machen (§ 320 BGB). Das gilt erst für Mieten, die nach deiner Mängelanzeige fällig werden (BGH, 03.11.2010, VIII ZR 330/09), und nur in Maßen. Ein festes Vielfaches der Minderung gibt es nicht; einen Einbehalt von deutlich mehr als drei oder vier Monatsmieten hat der BGH als unverhältnismäßig verworfen. Ist der Mangel behoben oder das Mietverhältnis beendet, wird alles Zurückgehaltene sofort fällig (17.06.2015, VIII ZR 19/14).

Schimmel, Heizung, Baulärm, Wohnfläche

Schimmel: Wer hat ihn verursacht?

Bei Schimmel wird fast immer über die Ursache gestritten. Die Beweislast ist verteilt: Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Bereich kommt, also nicht aus der Bausubstanz. Gelingt ihm das, musst du beweisen, dass du den Schimmel nicht zu vertreten hast (BGH, 01.03.2000, XII ZR 272/97). Wärmebrücken in einem älteren Haus sind kein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften seiner Bauzeit entspricht. Welches Heizen und Lüften dir zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa vom Alter des Hauses und von deiner Nutzung (BGH, 05.12.2018, VIII ZR 271/17).

Heizung: Wie warm muss es sein?

Steht im Vertrag nichts, verlangt das AG Köln in der Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April nachts zwischen 23 und 6 Uhr mindestens 18 Grad in allen Räumen, gestützt auf ein Urteil des LG Berlin (05.07.2016, 205 C 36/16). Eine Heizung, die die Wohnung nicht auf 20 Grad bringt, hat dasselbe Gericht als Mangel gewertet (13.04.2012, 201 C 481/10). Fehlt jede Heizung, ist das nach dem AG Düsseldorf ein Mangel, unabhängig von den Temperaturen, die du im Einzelnen misst (16.10.2024, 46 C 163/24).

Baulärm und Lärm von außen

Lärm und Dreck von einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück berechtigen meist nicht zur Minderung. Der BGH verneint einen Mangel, wenn auch der Vermieter die Belästigung nach § 906 BGB hinnehmen muss, also weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche gegen den Bauherrn hat. Du musst zeigen, dass der Lärm deine Wohnung wesentlich beeinträchtigt; dass er keine Ansprüche hat, muss der Vermieter darlegen (29.04.2020, VIII ZR 31/18). Dasselbe gilt für einen neuen Bolzplatz nebenan, Kinderlärm ist zusätzlich privilegiert (29.04.2015, VIII ZR 197/14).

Lässt der Vermieter selbst am Haus arbeiten, bleibt die Minderung möglich. Nur bei einer energetischen Modernisierung, also Arbeiten, die dauerhaft Energie einsparen wie Dämmung oder neue Fenster, zählen die ersten drei Monate nicht (§ 536 Abs. 1a, § 555b Nr. 1 BGB). Wird die Wohnung dabei ganz unbewohnbar, greift die Sperre nicht, denn sie erfasst nach ihrem Wortlaut nur eine geminderte Tauglichkeit.

Wohnfläche kleiner als im Vertrag

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Vertrag, ist das ein Mangel, ohne dass du weitere Nachteile nachweisen musst. Die Miete sinkt um genau die prozentuale Abweichung, auch wenn dir die kleinere Fläche lange nicht aufgefallen ist (BGH, 24.03.2004, VIII ZR 295/03). Eine „ca.“-Angabe ändert daran nichts, im Fall VIII ZR 347/04 stand „ca. 180 qm“ im Vertrag.

Gemessen wird ohne andere Absprache nach der Wohnflächenverordnung (BGH, 23.05.2007, VIII ZR 231/06). Flächen mit 1 bis 2 Metern Raumhöhe zählen zur Hälfte, niedrigere gar nicht, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV).

Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt

Die Minderung gleicht aus, dass du weniger bekommst, als du bezahlst. Den Mangel beseitigt sie nicht. Der Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), und dafür hast du weitere Rechte:

• Auf Beseitigung klagen. Die Reparatur kannst du vor dem Amtsgericht einklagen, unabhängig von der Minderung.
• Selbst reparieren lassen. Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, etwa nach einer Mahnung mit Frist, oder ist die Reparatur zur Erhaltung der Wohnung sofort nötig, darfst du den Mangel selbst beheben und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Du kannst auch einen Vorschuss fordern und mit ihm gegen die Miete aufrechnen. Verbietet dein Vertrag das Aufrechnen, geht es trotzdem, wenn du es mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform ankündigst (§ 556b Abs. 2 BGB).
• Schadensersatz. Etwa für beschädigte Möbel, wenn der Mangel schon bei Vertragsschluss bestand, der Vermieter ihn zu vertreten hat oder mit der Reparatur in Verzug ist (§ 536a Abs. 1 BGB).
• Fristlos kündigen. Wird dir der Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise entzogen, darfst du nach einer erfolglosen Frist zur Abhilfe fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 BGB). Bei erheblicher Gefahr für die Gesundheit gilt das auch, wenn du den Zustand beim Einzug kanntest (§ 569 Abs. 1 BGB). Eine Frist oder Abmahnung braucht es aber auch dann in der Regel vorher (BGH, 18.04.2007, VIII ZR 182/06).

Häufige Fragen

Quellen

1. § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln, Sperre bei energetischer Modernisierung (Abs. 1a) gesetze-im-internet.de
2. § 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel gesetze-im-internet.de
3. § 536c BGB: Anzeigepflicht des Mieters gesetze-im-internet.de
4. § 555a BGB: Erhaltungsmaßnahmen dulden gesetze-im-internet.de
5. § 543 BGB: Fristlose Kündigung, auch wegen Zahlungsverzugs gesetze-im-internet.de
6. BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03: Bruttomiete als Bemessungsgrundlage bundesgerichtshof.de
7. BGH, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04: Wohnfläche, Bruttomiete, Kaution bundesgerichtshof.de
8. BGH, Urteil vom 30.06.2004, XII ZR 251/02: unerheblicher Mangel bundesgerichtshof.de
9. BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03: Wohnfläche mehr als 10 % zu klein bundesgerichtshof.de
10. BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11: fristlose Kündigung nach unberechtigter Minderung bundesgerichtshof.de
11. BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14: Grenzen des Zurückbehaltungsrechts bundesgerichtshof.de
12. BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18: Reparatur verweigert: keine Minderung mehr bundesgerichtshof.de
13. BGH, Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 31/18: Baulärm vom Nachbargrundstück bundesgerichtshof.de
14. BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17: Wärmebrücken und Schimmel bundesgerichtshof.de
15. AG Köln, Urteil vom 05.07.2016, 205 C 36/16: Mindesttemperatur in der Nacht nrwe.justiz.nrw.de

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