Mietpreisbremse-Rechner 2026

Mietpreisbremse berechnen: So wird gerechnet

1. Vergleichsmiete findenSie steht im Mietspiegel deiner Stadt, je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage. Nennt er eine Spanne, entscheiden die Merkmale deiner Wohnung, wo sie darin liegt. Der Wert je m² mal der Wohnfläche ergibt die ortsübliche Vergleichsmiete.
2. 10 % aufschlagenDas ist die Obergrenze für die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 556d Abs. 1 BGB).
3. Vormiete prüfenHat der Vormieter mehr gezahlt, darf die Miete so hoch bleiben (§ 556e Abs. 1 BGB). Minderungen zählen dabei nicht, Erhöhungen aus dem letzten Jahr vor seinem Auszug ebenso wenig.
4. VergleichenWas deine Nettokaltmiete über der Grenze liegt, zahlst du zu viel. Nebenkosten bleiben außen vor.

Mit Vormiete sieht es anders aus. Hat der Vormieter 1.000 € gezahlt, liegt das über der Grenze, und so viel darf der Vermieter auch von dir verlangen. Zu viel sind dann nur noch 100,00 € im Monat:

Die Regeln der Mietpreisbremse im Überblick

Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall. Sie greift nur in Gemeinden, die eine Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt (§ 556d Abs. 2 BGB). Seit Juli 2025 dürfen diese Verordnungen bis zum 31. Dezember 2029 laufen. Mehrere Länder haben sie daraufhin neu erlassen und die Liste der Gemeinden geändert.

Auch außerhalb dieser Gebiete gibt es eine Grenze: Liegt die Miete mehr als 20 % über den üblichen Mieten und nutzt der Vermieter ein geringes Angebot an Wohnungen aus, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis 50.000 € (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Ausnahmen: Wann mehr Miete erlaubt ist

• Höhere Vormiete: Was der Vormieter zuletzt schuldete, darf der Vermieter weiter verlangen, auch wenn es über der Grenze liegt (§ 556e Abs. 1 BGB).
• Modernisierung vor Mietbeginn: Hat der Vermieter in den drei Jahren davor modernisiert, darf er den Betrag aufschlagen, den er sonst mit einer Modernisierungserhöhung verlangen könnte, gerechnet von der Vergleichsmiete ohne die Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB). Wie hoch so eine Erhöhung ausfällt, zeigt der Mieterhöhungs-Rechner.
• Neubau: Keine Grenze für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB). Das gilt auch für jede spätere Vermietung.
• Umfassende Modernisierung: Keine Grenze bei der ersten Vermietung danach (§ 556f Satz 2 BGB). Nach dem Bundesgerichtshof müssen die Kosten der Modernisierung etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreichen, reine Instandhaltung zählt nicht mit, und die Wohnung muss danach in wesentlichen Bereichen einem Neubau gleichen (Urteil vom 11. November 2020, VIII ZR 369/18).
• Sonderfälle: Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters, Wohnraum, den öffentliche Träger oder Wohlfahrtsverbände für Menschen in Wohnungsnot anmieten, und Studenten- oder Jugendwohnheime fallen ganz heraus (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB).

Für die ersten vier Ausnahmen gilt eine Bedingung: Der Vermieter muss dich vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform darüber informieren. Hat er das versäumt, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen. Holt er eine ganz fehlende Auskunft nach, erst zwei Jahre danach. Hat er nur die Textform nicht eingehalten, gilt die Ausnahme, sobald er die Auskunft in Textform nachholt (§ 556g Abs. 1a BGB).

Staffel- und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete gilt die Grenze für jede Stufe, gemessen an der Vergleichsmiete zu Beginn der Stufe. Was eine frühere Stufe wirksam festgelegt hat, bleibt aber erhalten (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmiete prüfst du nur die Ausgangsmiete, die späteren Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex (§ 557b Abs. 4 BGB). Die rechnet der Indexmiete-Rechner aus.

Was sich ändern soll

Der Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts (Bundestags-Drucksache 21/6807) soll Lücken schließen: Für möblierte Wohnungen würde ein Möbelzuschlag von höchstens 1 % des Zeitwerts der Möbel im Monat zählen, den der Vermieter vorab nennen muss. Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch wäre auf sechs Monate begrenzt, verlängerbar auf acht. Beschlossen ist das noch nicht (Stand Oktober 2026), der Rechner rechnet nach geltendem Recht.

Zu viel gezahlt: Rüge und Rückforderung

1. Auskunft verlangenDer Vermieter muss dir auf Verlangen die Tatsachen nennen, die für die zulässige Miete zählen, etwa die Vormiete oder Modernisierungen, soweit du sie nicht selbst herausfinden kannst (§ 556g Abs. 3 BGB).
2. RügenSchreib dem Vermieter, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Textform genügt, eine E-Mail reicht (§ 556g Abs. 4 BGB). Hat er dir vor Vertragsschluss eine Auskunft gegeben, muss sich die Rüge darauf beziehen.
3. ZurückfordernRügst du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft der Vertrag noch, muss der Vermieter alles zurückzahlen, was du seit Beginn zu viel gezahlt hast. Sonst gilt das nur für die Miete, die nach der Rüge fällig wird (§ 556g Abs. 2 BGB).

Weiterzahlen schadet nicht. Normalerweise kann nicht zurückfordern, wer wusste, dass er nichts schuldet. Diese Regel gilt hier ausdrücklich nicht (§ 556g Abs. 1 BGB). Wer die Miete dagegen eigenmächtig kürzt und sich bei der Vergleichsmiete verschätzt, baut Rückstände auf. Zahlt der Vermieter nicht freiwillig, entscheidet das Amtsgericht.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 556d BGB: Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn: 10 % über der Vergleichsmiete, Verordnungen bis 2029 gesetze-im-internet.de
2. § 556e BGB: Vormiete und Modernisierung: höhere Vormiete, Zuschlag nach Modernisierung gesetze-im-internet.de
3. § 556f BGB: Ausnahmen: Neubau und umfassende Modernisierung gesetze-im-internet.de
4. § 556g BGB: Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete: Auskunft, Rüge, 30 Monate, Textform; geprüft am 9. Oktober 2026 gesetze-im-internet.de
5. § 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften: Ausnahmen für vorübergehenden Gebrauch, Zimmer beim Vermieter, Wohnheime gesetze-im-internet.de
6. § 557a BGB: Staffelmiete: Mietpreisbremse für jede Stufe gesetze-im-internet.de
7. § 557b BGB: Indexmiete: Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete gesetze-im-internet.de
8. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954: Mietpreisüberhöhung, Geldbuße bis 50.000 € gesetze-im-internet.de
9. Deutscher Mieterbund: Liste aller Gemeinden mit Mietpreisbremse: Stand Dezember 2025, gelesen am 9. Oktober 2026 mieterbund.de
10. Bayerische Staatsregierung, Pressemitteilung vom 16. Dezember 2025: 285 Städte und Gemeinden ab 2026 bayern.de
11. Baden-Württemberg, Pressemitteilung vom 16. Dezember 2025: 130 Städte und Gemeinden bis Ende 2026 baden-wuerttemberg.de
12. Hessen: Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung: GVBl. 2025 Nr. 74, Verlängerung um ein Jahr verkuendung.hessen.de
13. hessenschau vom 17. Juni 2026: AG Frankfurt, 33029 C 130/25 hessenschau.de
14. Bundestags-Drucksache 21/6807: Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts dserver.bundestag.de

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