Indexmiete-Rechner 2026

§ 557b BGB: Wortlaut und was er bedeutet

Die Indexmiete regelt § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs, und zwar für Mietverträge über Wohnraum. So steht die Vorschrift bei gesetze-im-internet.de:

Satz für Satz heißt das:

Eine Kappungsgrenze kennt die Vorschrift bisher nicht. Die Bundesregierung will das ändern, mehr dazu weiter unten. Den Wortlaut findest du auch bei gesetze-im-internet.de.

So wird die Indexmiete berechnet

Die Miete ändert sich im selben Verhältnis wie der Index. Destatis gibt dafür diese Formel an:

Neue Miete = bisherige Miete × Index neu ÷ Index alt

Index alt ist der Wert des Monats, auf dem deine jetzige Miete beruht, Index neu ein aktueller, schon veröffentlichter Monatswert. Gerundet wird erst das Ergebnis, auf volle Cent.

Fünf Anpassungen seit 2021 mit echten Indexwerten

Mietbeginn im Januar 2021 mit 1.000 € Nettokaltmiete. Angepasst wird jedes Jahr mit dem Januarwert, die Erklärung geht im Februar zu, die neue Miete gilt ab April.

Nach fünf Anpassungen zahlst du 1.215,83 €, 21,6 % mehr als zu Beginn. Den größten Schritt gab es im April 2023 mit 8,65 %, als die Teuerung des Vorjahres ankam. Direkt von Januar 2021 auf Januar 2026 gerechnet kämen 1.215,84 € heraus, der kleine Unterschied entsteht durch das Runden auf Cent bei jeder Anpassung.

Verbraucherpreisindex seit 2020

• 125,8Verbraucherpreisindex August 2026Destatis, 2020 = 100
• +2,9 %Veränderung gegenüber August 2025Inflationsrate
• +25,8 %Gegenüber dem Jahresschnitt 2020Destatis
• 12 MonateMiete mindestens unverändert§ 557b Abs. 2 BGB

Alle Monatswerte auf Basis 2020 = 100, das neueste Jahr oben. Den Wert für deinen Monat trägst du oben in den Rechner ein. Destatis berechnet den Index für Kalendermonate, nicht für Stichtage.

Destatis meldet jeden Monat zuerst eine Schätzung zum Monatsende und den endgültigen Wert in der ersten Hälfte des Folgemonats. Rechne mit dem endgültigen Wert. Was die Teuerung für dein Erspartes bedeutet, zeigt der Inflationsrechner.

Textform, Jahresfrist und übernächster Monat nach Zugang

Zwei Regeln greifen ineinander. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr gleich bleiben, gerechnet ab Mietbeginn oder ab der letzten Änderung (§ 557b Abs. 2 BGB). Und die neue Miete gilt erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (Abs. 3). Wann die Erklärung frühestens kommen darf, sagt das Gesetz nicht. Nach allgemeiner Meinung in der Fachliteratur darf sie schon vor Ablauf des Jahres zugehen, solange die neue Miete erst danach fällig wird.

So passen Jahresfrist und Zugang zusammen, wenn die Miete zuletzt zum 1. Dezember 2025 geändert wurde:

Es zählt der Tag, an dem die Erklärung beim Mieter ankommt, nicht das Absendedatum (§ 130 BGB). Wer als Vermieter auf Nummer sicher gehen will, lässt den Brief durch einen Boten einwerfen oder schickt ihn als Einschreiben und hebt den Beleg auf.

Was in die Erklärung gehört

• Textform: Brief, E-Mail oder Fax mit dem Namen des Absenders. Eine Unterschrift braucht es nicht (§ 126b BGB). Schriftform mit Unterschrift beider Seiten gilt nur für die Vereinbarung der Indexmiete selbst (§ 557b Abs. 1, § 126 BGB).
• Die Indexänderung: alter und neuer Indexwert mit Monat und Basisjahr. Die Prozentzahl muss nicht drinstehen, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22. November 2017, VIII ZR 291/16).
• Der Betrag: die neue Miete oder die Erhöhung in Euro.

Grenzen der Indexmiete und der geplante Deckel

Keine Kappungsgrenze. Die Grenze von 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten 15 %, gilt nur für Erhöhungen auf die Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Indexmiete folgt dem Index in voller Höhe, von Januar 2022 bis Januar 2023 waren das 8,65 %.

Modernisierung nur ausnahmsweise. Eine Umlage nach § 559 oder § 559e BGB geht nur in zwei Fällen. Erstens, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat, etwa weil ein Gesetz oder eine Behörde sie vorschreibt. Freiwillige Verbesserungen wie ein Balkon oder ein Aufzug gehören nicht dazu. Zweitens, wenn er eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz einbaut, des früheren Gebäudeenergiegesetzes (§ 555b Nr. 1a BGB). Wegen der Heizung darf die Miete dann um höchstens 0,50 € je Quadratmeter im Monat innerhalb von sechs Jahren steigen (§ 559e Abs. 3 BGB). Betriebskostenänderungen nach § 560 BGB bleiben daneben möglich.

Geplant: Deckel oberhalb von 3 % Teuerung

Die Bundesregierung will Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Nach ihrem Gesetzentwurf (Bundestags-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026) soll ein Indexanstieg von mehr als 3 % im Jahr oberhalb dieser Grenze nur zur Hälfte zählen. Aus 5 % Teuerung würden 4 % mehr Miete. Gelten soll das in Gebieten, die das jeweilige Land per Verordnung bestimmt, dort aber auch für bestehende Verträge. Die Grenze greift für jedes Jahr seit der letzten Änderung einzeln: Wer mit der Erhöhung wartet, verliert also nichts.

Treffen würde der Deckel vor allem Jahre wie 2022. Über 3 % lag die Teuerung von Juli 2021 bis Dezember 2023, seitdem darunter.

Beschlossen ist das noch nicht. Für den 14. Oktober 2026 hat der Rechtsausschuss des Bundestags eine Anhörung mit Sachverständigen angesetzt, danach muss der Bundestag das Gesetz noch verabschieden. Bis es in Kraft ist und dein Land eine Verordnung erlassen hat, gilt § 557b ohne Deckel, und so rechnet auch der Rechner.

Mietpreisbremse bei der Indexmiete (§ 557b Abs. 4 BGB)

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Welche Gebiete das sind, bestimmt die Landesregierung per Verordnung, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft tritt (§ 556d Abs. 2). Bei einer Indexmiete gelten diese Regeln nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren Anpassungen nach dem Index bremsen sie nicht, auch wenn die Miete dadurch über die Grenze wächst.

• Ausnahmen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Lag schon die Vormiete höher, darf der Vermieter bis zu ihr gehen (§ 556e Abs. 1 BGB). Auf solche Ausnahmen muss er dich vor Vertragsschluss unaufgefordert hinweisen (§ 556g Abs. 1a BGB).
• Zu hohe Ausgangsmiete: Geschuldet ist nur die zulässige Miete (§ 556g Abs. 1 BGB). Zurückfordern kannst du erst, wenn du den Verstoß in Textform gerügt hast. Rügst du später als 30 Monate nach Mietbeginn, bekommst du nur die Miete zurück, die nach der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 und 4 BGB).
• Ältere Verträge: Wurde der Vertrag geschlossen, bevor die Wohnung unter eine Verordnung fiel, gilt die Mietpreisbremse für ihn nicht (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB).

Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete bei dir ist und wie sie steigen darf, zeigt der Mieterhöhungsrechner.

Indexmiete oder Vergleichsmiete?

Ohne Indexklausel erhöht der Vermieter nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Beides zugleich geht nicht. Die Unterschiede:

Was für dich günstiger ist, hängt davon ab, ob an deinem Ort die Mieten oder die Verbraucherpreise schneller steigen. Im Bundesschnitt waren es seit 2020 die Preise. Gegenüber dem Jahresschnitt 2020 lagen im August 2026 die Verbraucherpreise um 25,8 % höher, die tatsächlich gezahlten Nettokaltmieten um 12,8 % (beide Destatis, 2020 = 100). Eine voll angepasste Indexmiete ist in dieser Zeit also deutlich stärker gestiegen als die Mieten im Schnitt.

Für Vermieter ist die Indexmiete bequem, sie braucht weder Mietspiegel noch Zustimmung. Dafür fällt die Umlage von Modernisierungen weitgehend weg, und in Jahren mit wenig Teuerung steigt die Miete kaum. Wie eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete aussieht, rechnet der Mieterhöhungsrechner.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 557b BGB: Indexmiete: Wortlaut aller fünf Absätze gesetze-im-internet.de
2. § 126 und § 126b BGB: Schriftform der Vereinbarung, Textform der Erklärung gesetze-im-internet.de
3. § 130 BGB: Wirksamwerden mit Zugang gesetze-im-internet.de
4. § 558 BGB: Vergleichsmiete, Kappungsgrenze gesetze-im-internet.de
5. § 559e BGB: Erhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage gesetze-im-internet.de
6. §§ 556d bis 556g BGB: Mietpreisbremse, Ausnahmen, Rüge gesetze-im-internet.de
7. Art. 229 § 35 EGBGB: Mietpreisbremse nicht für ältere Verträge gesetze-im-internet.de
8. § 3 Preisklauselgesetz: Indexklauseln außerhalb des Wohnraums gesetze-im-internet.de
9. Destatis: Verbraucherpreisindex, Gesamtindex und 12 Abteilungen: Monatswerte auf Basis 2020 = 100, Stand 10. September 2026 destatis.de
10. Destatis: Pressemitteilung Nr. 320 vom 10. September 2026: Index August 2026 und Teilindex Nettokaltmiete destatis.de
11. Destatis: Verbraucherpreisindex, Allgemeine Informationen: Formel für Geldbeträge, Basisjahr, früherer Name, HVPI destatis.de
12. BGH, Urteil vom 22. November 2017, VIII ZR 291/16: Prozentzahl in der Erklärung nicht nötig datenbank.nwb.de
13. Hubert Fleindl: Die Indexierung der Wohnraummiete: Beitrag eines Vorsitzenden Richters am OLG München zu Frist und Erklärung mieterbund.de
14. Bundestags-Drucksache 21/6807: Regierungsentwurf mit dem geplanten Deckel für Indexmieten dserver.bundestag.de
15. Bundestag: Anhörung zum Mietrecht am 14. Oktober 2026: Stand des Gesetzgebungsverfahrens bundestag.de

Passende Rechner

• Mieterhöhung Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Modernisierung
• Mietpreisbremse Ausgangsmiete prüfen und zurückfordern
• Inflation Kaufkraft und Realwert nach dem Verbraucherpreisindex
• Nebenkosten Nebenkostenabrechnung prüfen
• Mietrendite Rendite und Cashflow einer vermieteten Wohnung