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Mietrendite berechnen: brutto und netto mit Rechenweg
Die Mietrendite setzt die Miete ins Verhältnis zum Preis. Üblich sind zwei Kennzahlen: die Bruttomietrendite für den schnellen Vergleich von Angeboten und die Nettomietrendite, nach der du entscheiden solltest, weil sie Kaufnebenkosten und laufende Kosten enthält.
Bruttomietrendite berechnen
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Sie braucht nur zwei Zahlen aus dem Exposé und lässt Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Leerstand weg. Deshalb wirkt jede Wohnung damit rentabler, als sie ist.
Nettomietrendite berechnen
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Oben im Bruch steht, was von der Miete nach deinen eigenen Kosten bleibt, unten alles, was du für die Wohnung bezahlst. Beide Kennzahlen Schritt für Schritt:
So ist der Rechner oben voreingestellt.
- Kaltmiete im Jahr (12 × 1.200 €)
- 14.400 €
- Kaufpreis
- 350.000 €
- Bruttomietrendite: 14.400 € ÷ 350.000 € × 100
- 4,11 %
- Nicht umlagefähige Kosten (22 % der Kaltmiete)
- −3.168 €
- Reinertrag im Jahr
- 11.232 €
- Kaufpreis plus 11 % Kaufnebenkosten
- 388.500 €
- Nettomietrendite: 11.232 € ÷ 388.500 € × 100
- 2,89 %
Von jedem Euro Kaltmiete bleiben nach den laufenden Kosten 0,78 €, und für die Wohnung zahlst du mit Nebenkosten 38.500 € mehr als den Kaufpreis. Deshalb liegt die Nettomietrendite rund 30 % unter der Bruttomietrendite.
Rechne mit der Nettokaltmiete, also ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten. Bei einer vermieteten Wohnung zählt die Miete aus dem laufenden Vertrag, nicht die im Exposé versprochene. Steht die Wohnung leer, nimm die Miete, die du bei einer Neuvermietung verlangen darfst. Manche Anbieter teilen bei der Nettorendite nur durch den Kaufpreis, das ergibt höhere Werte. Vergleiche nur Zahlen, die gleich gerechnet sind.
Nicht umlagefähige Kosten: was von der Miete abgeht
Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister oder Gebäudeversicherung kannst du auf die Mieter umlegen, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB, § 2 BetrKV). Verwaltungskosten und Instandhaltung gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV), die trägst du selbst. Dazu kommen Monate ohne Miete, wenn die Wohnung leer steht, und bei einer Eigentumswohnung die Teile des Hausgelds, die du nicht weitergeben kannst, etwa die Verwaltervergütung und die Erhaltungsrücklage.
Einen amtlichen Anhaltspunkt liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung. Für die Bewertung von Wohnungen setzt sie Modellwerte an, die jedes Jahr mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden (Anlage 3 ImmoWertV). Für eine vermietete Eigentumswohnung mit 75 m² und 1.200 € Kaltmiete:
| Posten | Ansatz 2026 | Beispiel 75 m² |
|---|---|---|
| Verwaltung je Eigentumswohnung | 439 € im Jahr | 439 € |
| Instandhaltung je m² Wohnfläche | 14,40 € im Jahr | 1.080 € |
| Mietausfallwagnis | 2 % der Jahresmiete | 288 € |
| Zusammen | 12,5 % der Kaltmiete | 1.807 € |
Basiswerte der Verordnung × VPI Oktober 2025 (123,0) ÷ VPI Oktober 2001 (77,1). Die Instandhaltung gilt, wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. Für eine Wohnung im Mietshaus liegt die Verwaltung bei 367 €.
Die Modellwerte dienen der Verkehrswertermittlung und sind keine Durchschnittskosten. Deutlich höher liegen die Pauschalen, mit denen das Bewertungsgesetz für die Grundsteuer rechnet: 23 % bis 31 % der Miete bei Eigentumswohnungen und 21 % bis 29 % bei Mietwohngrundstücken, je nach Restnutzungsdauer (Anlage 40 BewG). Im Rechner sind 22 % voreingestellt. Am genauesten wird es mit deinen eigenen Zahlen: Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft, Reparaturen der letzten Jahre und die Zeit ohne Mieter bei einem Wechsel. Wie eine Betriebskostenabrechnung aufgebaut ist und welche Fristen gelten, zeigt der Nebenkostenrechner.
Kaufnebenkosten je Bundesland
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch und oft ein Makler. Den Satz der Grunderwerbsteuer bestimmt jedes Land selbst (Art. 105 Abs. 2a GG), nur Bayern bleibt bei den 3,5 % aus § 11 GrEStG. Notar und Grundbuch kosten für den Kaufvertrag bei 350.000 € genau 3.521,75 € nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
| Bundesland | Satz | ohne Makler | mit Makler |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 4,5 % | 8,1 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 6,0 % | 9,6 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 6,0 % | 9,6 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 6,0 % | 9,6 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 6,0 % | 9,6 % |
| Thüringen | 5,0 % | 6,0 % | 9,6 % |
| Bremen | 5,5 % | 6,5 % | 10,1 % |
| Hamburg | 5,5 % | 6,5 % | 10,1 % |
| Sachsen | 5,5 % | 6,5 % | 10,1 % |
| Berlin | 6,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Hessen | 6,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Saarland | 6,5 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 7,5 % | 11,1 % |
Satz der Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Prozent des Kaufpreises bei 350.000 €: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch ohne Grundschuld, Makler als Käuferanteil von 3,57 %.
Die Spanne reicht von 4,5 % in Bayern ohne Makler bis 11,1 % mit Makler in den vier Ländern mit 6,5 % Grunderwerbsteuer. Die voreingestellten 11 % im Rechner entsprechen ungefähr einem Kauf in Nordrhein-Westfalen mit Makler (11,1 %). Finanzierst du 80 %, kommen für die Grundschuld bei Notar und Grundbuch noch 1.305 € dazu. Die rechnest du nicht zu den Anschaffungskosten, steuerlich sind es Finanzierungskosten.
Beim Makler gilt für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher die Halbteilung: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, musst du höchstens so viel zahlen wie er (§§ 656b bis 656d BGB). Für ein Mehrfamilienhaus gilt das nicht. Vor der Reform waren laut Gesetzesbegründung Provisionen von 4,76 % bis 7,14 % üblich, die Tabelle rechnet mit der Hälfte des oberen Werts. Deinen Fall rechnen der Grunderwerbsteuer-Rechner, der Notarkosten-Rechner und der Maklergebühren-Rechner.
Kaufpreisfaktor: der schnelle Vergleich
Viele Angebote nennen den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite, im Beispiel 24,3.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = 100 ÷ Bruttomietrendite
| Faktor | brutto | netto | Cashflow im Monat | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 4,68 % | 161 € | +7,03 % |
| 20 | 5,00 % | 3,51 % | −218 € | +2,84 % |
| 25 | 4,00 % | 2,81 % | −446 € | +0,32 % |
| 30 | 3,33 % | 2,34 % | −597 € | −1,35 % |
| 35 | 2,86 % | 2,01 % | −706 € | −2,55 % |
Kaufpreis 350.000 €, Miete entsprechend dem Faktor, sonst wie im Rechner: 11 % Nebenkosten, 22 % nicht umlagefähige Kosten, 80 % finanziert zu 3,81 % mit 2 % Tilgung. Cashflow vor Steuern.
Mit dem Rechenkern ist ermittelt, bis zu welchem Faktor die Miete die Finanzierung trägt. Bei diesen Annahmen bleibt der Cashflow bis Faktor 16,7 positiv, die Zinsen allein deckt der Reinertrag bis Faktor 25,8. Der Faktor sagt nichts über die Kosten, den Zustand und die Lage. Zwei Wohnungen mit gleichem Faktor können deshalb sehr unterschiedliche Nettorenditen haben.
Cashflow und Steuern im ersten Jahr
Die Rendite sagt nicht, ob du jeden Monat drauflegst. Das zeigt der Cashflow nach Zins und Tilgung. Weil Zinsen und Abschreibung Werbungskosten sind, die Tilgung aber nicht, sieht die Rechnung fürs Finanzamt anders aus als dein Kontoauszug.
- Kaltmiete im Jahr
- 14.400 €
- Nicht umlagefähige Kosten (22 %)
- −3.168 €
- Zinsen im 1. Jahr
- −10.569 €
- Tilgung im 1. Jahr
- −5.699 €
- Cashflow vor Steuern im Monat
- −419,67 €
- Abschreibung (2 % auf 80 % der Anschaffungskosten)
- 6.216 €
- Ergebnis fürs Finanzamt: Miete − Kosten − Zinsen − AfA
- −5.553 €
- Cashflow nach Steuern im Monat (42 % Grenzsteuersatz)
- −225,31 €
Eigenkapital 108.500 € für Nebenkosten und den Rest des Kaufpreises. Die Tilgung von 5.699 € ist kein Verlust, sie baut Vermögen auf.
Der Rechner multipliziert das Ergebnis mit deinem Grenzsteuersatz. Genauer geht es mit dem Tarif: Ein Verlust von 5.553 € senkt Einkommensteuer und Soli nach dem Tarif 2026 bei 60.000 € zu versteuerndem Einkommen um 2.090 €, bei 80.000 € um 2.585 € (Einzelveranlagung, ohne Kirchensteuer). Mit Kirchensteuer oder Splittingtarif ändert sich der Betrag, den genauen Wert rechnet der Einkommensteuer-Rechner.
Eigenkapitalrendite und Hebel
Finanzierst du einen Teil mit Kredit, zählt für dich die Rendite auf dein eingesetztes Geld. Sie steigt nur, wenn die Immobilie mehr abwirft, als der Kredit kostet.
Eigenkapitalrendite = (Reinertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100
11.232 € − 10.569 € = 663 €; ÷ 108.500 € × 100 = 0,61 %
| Finanziert | Eigenkapital | Überschuss nach Zinsen | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|
| 0 % | 388.500 € | 11.232 € | 2,89 % |
| 50 % | 213.500 € | 4.626 € | 2,17 % |
| 80 % | 108.500 € | 663 € | 0,61 % |
| 100 % | 38.500 € | −1.979 € | −5,14 % |
Ohne Wertsteigerung und vor Steuern, die Tilgung zählt als Vermögensaufbau. 11 % Nebenkosten aus Eigenkapital, 3,81 % Zins (Bundesbank-Effektivzins, als Sollzins gerechnet), Nettomietrendite 2,89 %.
Weil die Nettomietrendite hier unter dem Kreditzins liegt, sinkt die Eigenkapitalrendite mit jedem finanzierten Euro. Der Hebel wirkt gegen dich. Mit Wertsteigerung und Steuervorteilen kann die Rechnung trotzdem aufgehen, aber das Risiko trägt dann vor allem dein Eigenkapital.
Zinsniveau nach Zinsbindung
So viel kosteten neue Wohnungsbaukredite laut Bundesbank im August 2026 im Schnitt, und so wirkt der Zins auf das Beispiel:
| Zinsbindung | Effektivzins | Cashflow im Monat | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|
| variabel oder bis 1 Jahr | 4,40 % | −557 € | −0,90 % |
| über 1 bis 5 Jahre | 4,03 % | −471 € | +0,05 % |
| über 5 bis 10 Jahre | 3,81 % | −420 € | +0,61 % |
| über 10 Jahre | 4,04 % | −473 € | +0,02 % |
Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Neugeschäft mit privaten Haushalten, vorläufige Werte. Dein Angebot hängt von Beleihung, Bonität und Laufzeit ab.
Läuft die Zinsbindung aus, bestimmt der Zins der Anschlussfinanzierung die Rechnung neu. Wie hoch die Restschuld dann ist, zeigt der Baufinanzierungsrechner.
Wertsteigerung als Annahme
Steigt oder fällt der Wert der Wohnung, wirkt der Hebel genauso. Die Zahlen sind Annahmen, keine Prognose:
| Wertänderung im Jahr | in Euro | Eigenkapitalrendite mit Wertänderung |
|---|---|---|
| −1 % | −3.500 € | −2,6 % |
| 0 % | 0 € | +0,6 % |
| +1 % | 3.500 € | +3,8 % |
| +2 % | 7.000 € | +7,1 % |
Wertänderung bezogen auf den Kaufpreis, erstes Jahr, vor Steuern, sonst wie im Beispiel.
Mit 80 % Kredit bewegt schon ein Prozent Wertänderung deine Eigenkapitalrendite um 3,2 Prozentpunkte. Ein Wertverlust trifft zuerst dein Eigenkapital, die Schulden bleiben gleich.
Steuer: AfA 2 % oder 3 %, Werbungskosten und Verluste
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 EStG). Versteuert wird der Überschuss: Kaltmiete und umgelegte Nebenkosten minus Werbungskosten. Absetzen kannst du Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), Grundsteuer und Versicherungen (Nr. 2) und die Abschreibung (Nr. 7), außerdem Finanzierungskosten wie die Grundschuld, Reparaturen, Verwaltung und Fahrten zur Wohnung. Die Tilgung kannst du nicht absetzen.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Boden, und zwar auf die Anschaffungskosten einschließlich des Gebäudeanteils der Nebenkosten. Im Beispiel sind das 80 % von 388.500 €, also 310.800 €. Der Satz hängt von der Fertigstellung ab:
| Gebäude fertiggestellt | AfA im Jahr | voll abgeschrieben nach | im Beispiel |
|---|---|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 % | 33 Jahren | 9.324 € |
| 1925 bis 2022 | 2 % | 50 Jahren | 6.216 € |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahren | 7.770 € |
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a bis c EStG. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, etwa durch ein Gutachten belegt, darfst du entsprechend höher abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Für neue Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag vom 1. Oktober 2023 bis 30. September 2029 darfst du statt der linearen AfA jedes Jahr 5 % vom Restwert abschreiben, beim Kauf nur bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung (§ 7 Abs. 5a EStG). Für neue Mietwohnungen im Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel und Bauantrag vom 1. Januar 2023 bis 30. September 2029 kann eine Sonderabschreibung von 5 % im Jahr über vier Jahre dazukommen, höchstens auf 4.000 € je m² und nur bei Baukosten bis 5.200 € je m² (§ 7b EStG). Einzelheiten rechnet der AfA-Rechner.
Renovieren nach dem Kauf
Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer für Instandsetzung und Modernisierung aus, zählen diese Ausgaben zu den Herstellungskosten und werden nur über die AfA abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Im Beispiel liegt die Grenze bei 46.620 €. Größere Reparaturen danach darfst du auf zwei bis fünf Jahre verteilen, wenn das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient (§ 82b EStDV).
Was du über das Hausgeld in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft zahlst, ist im Jahr der Zahlung noch keine Werbungskosten. Absetzbar wird es erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24). Trag deinen Anteil an der Rücklage im Rechner unter „Davon Erhaltungsrücklage“ ein: Im Cashflow zählt er mit, bei der Steuer nicht.
Ein Verlust aus der Vermietung mindert dein übriges Einkommen, im Beispiel spart er im ersten Jahr Steuern. Wie sich Einnahmen, Kosten und Abschreibung über die Jahre entwickeln, rechnet der Vermietungs-Rechner.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Rechne ich mit der Kaltmiete oder der Warmmiete?
Gehört die Tilgung in die Renditerechnung?
Was ist der Unterschied zwischen Cap-Rate und Nettomietrendite?
Was bedeuten steigende Zinsen für die Mietrendite?
Was bedeutet die Mietpreisbremse für die Rendite?
Kann ich einen Verlust mit meinem Gehalt verrechnen?
Wie finde ich den Gebäudeanteil heraus?
Muss ich den Gewinn beim Verkauf versteuern?
Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus?
Quellen
- § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gesetze-im-internet.de
- § 9 EStG: Werbungskosten: Schuldzinsen, Grundsteuer, AfA gesetze-im-internet.de
- § 7 EStG: Abschreibung von Gebäuden (Abs. 4 und 5a) gesetze-im-internet.de
- § 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gesetze-im-internet.de
- § 6 EStG: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (Abs. 1 Nr. 1a) gesetze-im-internet.de
- § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte gesetze-im-internet.de
- § 82b EStDV: Größeren Erhaltungsaufwand verteilen gesetze-im-internet.de
- §§ 1 und 2 BetrKV: Was Betriebskosten sind und was nicht gesetze-im-internet.de
- §§ 556 und 556d BGB: Umlage der Betriebskosten, Mietpreisbremse gesetze-im-internet.de
- §§ 656a bis 656d BGB: Maklerprovision beim Kauf von Wohnung und Einfamilienhaus gesetze-im-internet.de
- § 11 GrEStG und Art. 105 Abs. 2a GG: Steuersatz der Grunderwerbsteuer, Länderkompetenz gesetze-im-internet.de
- Anlage 3 ImmoWertV: Modellansätze für Bewirtschaftungskosten gesetze-im-internet.de
- Anlage 40 BewG: Pauschale Bewirtschaftungskosten für die Grundsteuer gesetze-im-internet.de
- Oberer Gutachterausschuss Brandenburg: Bewirtschaftungskosten 2022 bis 2026, Gegenprobe gutachterausschuss.brandenburg.de
- BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24: Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung absetzbar bundesfinanzhof.de
- BFH, Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19: Kaufpreisaufteilung und Arbeitshilfe des BMF bundesfinanzhof.de
- Bundestags-Drucksache 19/15827: Gesetzentwurf zur Maklerprovision, übliche Sätze dserver.bundestag.de
- Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite, Stand August 2026 bundesbank.de
- Bundesbank: Zinsstruktur für Pfandbriefe: Vergleichszins, Stand 25. September 2026 bundesbank.de