Mieten oder kaufen: Rechner 2026

So wird verglichen

Der Käufer steckt sein Eigenkapital in Nebenkosten und Kaufpreis und zahlt dann Kreditrate und Instandhaltung, im ersten Monat 2.095,70 €. Der Mieter zahlt 1.200,00 € Miete, legt sein Eigenkapital an und dazu jeden Monat die Differenz zum Käufer. Wird die Miete irgendwann teurer als die Kosten des Käufers, spart der Käufer die Differenz.

Nach 20 Jahren hat der Käufer eine Wohnung im Wert von 538.742 € bei 146.177 € Restschuld, zusammen 392.565 €. Der Mieter hat ein Depot mit 393.282 €, nachdem 45.747 € Steuern auf die Gewinne abgezogen sind. Gerechnet mit 3,81 % Zins, dem Durchschnitt der Effektivzinsen für Wohnungsbaukredite mit über fünf bis zehn Jahren Zinsbindung laut Bundesbank (August 2026). Der Rechner setzt ihn als Sollzins an und hält ihn über die ganze Zeit fest, eine Anschlussfinanzierung kann teurer oder billiger werden. Die Anlagerendite von 4,03 % ist die Rendite zehnjähriger Pfandbriefe laut Zinsstruktur der Bundesbank am 25. September 2026.

Die Steuer auf das Depot zieht der Rechner am Ende ab, auf den ganzen Gewinn und mit dem Sparer-Pauschbetrag für jedes Jahr. Das entspricht ungefähr einem thesaurierenden Fonds und setzt voraus, dass du den Pauschbetrag nicht anderweitig brauchst. Werden die Zinsen jedes Jahr ausgezahlt, wie bei Pfandbriefen, fällt die Steuer laufend an, das Depot wächst dann langsamer, und der Kauf schneidet etwas besser ab als hier.

Der Vergleich Schritt für Schritt

1. Kaufnebenkosten11 % von 400.000 € sind 44.000 €. Sie gehen sofort weg und tauchen im Vermögen nicht mehr auf.
2. DarlehenKaufpreis plus Nebenkosten minus 80.000 € Eigenkapital: 364.000 €.
3. Monatliche Kosten des KäufersRate mit 3,81 % Zins und 2 % Tilgung: 1.762,37 €, dazu 333,33 € Instandhaltung (1 % des Kaufpreises im Jahr).
4. Monatliche Kosten des Mieters1.200,00 € Kaltmiete, jedes Jahr um 2 % höher. Die Differenz zum Käufer legt er an, ebenso von Anfang an die 80.000 €.
5. Vermögen nach 20 JahrenKäufer: Wert der Wohnung bei 1,5 % Steigerung im Jahr minus Restschuld, 392.565 €. Mieter: Depot nach Steuern, 393.282 €.

Nebenkosten der Miete wie Heizung oder Hausmeister zählen nicht mit, weil sie Mieter und Eigentümer gleichermaßen tragen. Das Hausgeld einer Eigentumswohnung enthält aber Anteile, die ein Mieter nicht zahlt, etwa die Verwaltung und die Erhaltungsrücklage. Die Rücklage steckt hier in der Instandhaltung, die Verwaltung rechnet der Rechner nicht mit.

Kaufnebenkosten je Bundesland

Den größten Posten bestimmt das Land: die Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten überall gleich viel, weil die Gebühren im Gerichts- und Notarkostengesetz stehen. Für die Wohnung zu 400.000 € mit einer Grundschuld über 364.000 € sind das 5.662 €.

Hat der Verkäufer einen Makler beauftragt, kann er dir die Provision nur zur Hälfte weitergeben, und fällig wird dein Teil erst, wenn er seinen bezahlt hat (§ 656d BGB). Beauftragt ihr den Makler beide, zahlt ihr gleich viel (§ 656c BGB). Wie viel Grunderwerbsteuer genau anfällt, rechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner, die Notarkosten im Detail der Notarkosten-Rechner.

Was das Ergebnis dreht

Steigt die Wohnung nicht im Wert, liegt Mieten klar vorn. Bei 4 % Anlagerendite braucht der Kauf etwa 1,5 % Wertsteigerung im Jahr, um vorn zu liegen, bei 6 % schon etwa 2,6 %. Eine Anlage mit 6 % Rendite trägt aber auch deutlich mehr Risiko als ein Pfandbrief.

Kaufpreisfaktor: wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet

Eine schnelle Kennzahl für den Vergleich ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Im Beispiel sind das 400.000 € ÷ (1.200 € × 12) = 27,8. Du zahlst also so viel wie für 27,8 Jahre Miete, noch ohne Nebenkosten, Zinsen und Instandhaltung.

Je höher der Faktor, desto teurer ist Kaufen im Verhältnis zum Mieten, und desto mehr Wertsteigerung braucht der Kauf, um sich zu lohnen. Der Faktor ersetzt aber keine Rechnung, weil er Zinsen, Steuern und die Anlage des Eigenkapitals nicht berücksichtigt.

Anschaulicher wird er umgedreht: 1 ÷ 27,8 = 3,6 %. So viel vom Kaufpreis sparst du im Jahr an Kaltmiete. Der Bauzins liegt mit 3,81 % darüber. Jeder geliehene Euro kostet also mehr Zins, als er an Miete spart, und das noch vor Nebenkosten und Instandhaltung.

Wie stark die Mietsteigerung zählt

Je schneller die Miete steigt, desto teurer wird das Mieten über die Jahre. Wie sich das mit der Wertsteigerung verbindet:

Wie stark eine Miete steigen darf, begrenzt das Gesetz: bei der ortsüblichen Vergleichsmiete mit der Kappungsgrenze, bei der Indexmiete mit der Inflation. Was bei dir möglich ist, zeigen der Mieterhöhungs-Rechner und der Indexmiete-Rechner.

Kurz oder lang

In den ersten Jahren liegt der Mieter vorn, weil die Kaufnebenkosten weg sind und der Kredit anfangs vor allem Zinsen kostet. Je länger du bleibst, desto eher holt der Kauf auf.

Mietkauf: Miete, die zum Kaufpreis wird

Beim Mietkauf wohnst du zur Miete und zahlst zusätzlich einen Anteil an, der später auf den Kaufpreis angerechnet wird. Am Ende kaufst du die Wohnung oder das Haus zum vorher vereinbarten Preis. Für Leute ohne Eigenkapital klingt das gut, die Rechnung ist aber dieselbe wie beim Kauf mit Kredit: Was du über die Miete hinaus zahlst, ist Tilgung, und der Aufschlag des Verkäufers ist dein Zins.

Verpflichtet der Vertrag eine Seite zum Kauf oder Verkauf, muss ihn ein Notar beurkunden, sonst ist er unwirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Lass dir vorher schriftlich geben, was mit den angezahlten Beträgen passiert, wenn du nicht kaufst oder nicht kaufen kannst. Zum Vergleich trägst du den vereinbarten Kaufpreis oben in den Rechner ein, als Eigenkapital das, was du bis zum Kauf angespart hättest.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte, Ausnahme für Selbstnutzung gesetze-im-internet.de
2. §§ 656c, 656d BGB: Maklerprovision beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus gesetze-im-internet.de
3. § 311b BGB: Notarielle Beurkundung bei Grundstücksverträgen gesetze-im-internet.de
4. Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): Notar und Grundbuch, Tabelle B gesetze-im-internet.de
5. § 32d EStG: Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge gesetze-im-internet.de
6. Bundesbank: Zinsstruktur für Pfandbriefe: Voreingestellte Anlagerendite, Stand 25. September 2026 bundesbank.de
7. Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Voreingestellter Bauzins, Stand August 2026 bundesbank.de

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