Mieterhöhungs-Rechner 2026

So rechnest du die Mieterhöhung nach Mietspiegel

Für die Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB gelten zwei Obergrenzen zugleich. Maßgeblich ist immer die niedrigere.

1. Ortsübliche VergleichsmieteSo viel kosten vergleichbare Wohnungen am Ort, gemessen an Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Meist steht der Wert im Mietspiegel, als Betrag je Quadratmeter. Mal der Wohnfläche ergibt er die erste Grenze.
2. KappungsgrenzeInnerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, wo die Landesregierung es per Verordnung bestimmt hat um 15 %. Maßstab ist die Miete drei Jahre vor dem Monat, ab dem die neue gelten soll. Frühere Erhöhungen in dieser Zeit zählen mit, Modernisierungszuschläge und geänderte Betriebskostenpauschalen nicht.
3. Vergleich mit dem SchreibenLiegt die verlangte Miete über der niedrigeren Grenze, stimmst du nur bis zur Grenze zu. Unwirksam wird das Schreiben dadurch nicht, es ist nur zum Teil unbegründet.

Neue Miete höchstens = kleinerer Wert aus (Vergleichsmiete je m² × Wohnfläche) und (Miete vor drei Jahren × 1,20, mit Verordnung × 1,15)

Wie viel die Kappungsgrenze erlaubt

Welche Wohnfläche zählt

Es zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Zahl im Mietvertrag. Steht dort zu wenig, darf der Vermieter mit der größeren Fläche rechnen, die Kappungsgrenze gilt trotzdem. Steht zu viel drin, zählt nur die kleinere wirkliche Fläche. Die frühere Regel, nach der Abweichungen bis 10 % hinzunehmen waren, hat der Bundesgerichtshof für Mieterhöhungen aufgegeben (Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14).

§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

§ 558 BGB ist die Grundlage für die meisten Mieterhöhungen im laufenden Vertrag. Den Wortlaut findest du auf gesetze-im-internet.de. Absatz für Absatz steht darin:

Dazu gehören § 558a, der ein Schreiben in Textform mit Begründung verlangt (Mietspiegel und Begründung), und § 558b mit deinen Fristen: zustimmen bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang, neue Miete ab dem dritten Monat, Klage des Vermieters innerhalb von drei weiteren Monaten (Fristen).

Wo die Kappungsgrenze von 15 % gilt

Welche Gebiete als besonders gefährdet gelten, bestimmen die Landesregierungen. Dort gilt 15 % statt 20 %. Einige Beispiele:

Ob deine Gemeinde dazugehört, steht in der Verordnung deines Landes. Fehlt sie dort, gelten 20 %.

Weitere Grenzen 2026: Zustimmung, Modernisierung, Neuvermietung

Mietspiegel und Begründung: Wann das Schreiben wirksam ist

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB tritt nicht von selbst ein. Der Vermieter braucht deine Zustimmung und muss sie mit einem Schreiben in Textform verlangen (§ 558a Abs. 1 BGB). Brief, Fax oder E-Mail genügen, eine Unterschrift braucht es nicht, wohl aber den Namen des Absenders (§ 126b BGB). Das Schreiben muss die neue Miete in Euro nennen, denn du sollst ja einem bestimmten Betrag zustimmen.

Begründen kann der Vermieter die Erhöhung auf vier Arten (§ 558a Abs. 2 BGB):

Enthält der Mietspiegel Spannen, genügt es für die Begründung, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Ob sie der Höhe nach stimmt, ist eine zweite Frage. Die Grenze ist der Wert, der für deine Wohnung gilt, nicht automatisch das obere Ende der Spanne.

Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern ist ein Mietspiegel seit Juli 2022 Pflicht, und sie müssen ihn veröffentlichen (§ 558c Abs. 4 BGB). Wer bis dahin keinen hatte, musste ihn bis Anfang 2023 vorlegen, einen qualifizierten bis Anfang 2024. Meist steht er auf der Website der Stadt.

So findest du deinen Wert im Mietspiegel

Viele Mietspiegel sind Tabellen nach Baujahr, Wohnfläche und Wohnlage, andere rechnen mit einem Grundwert und Zu- und Abschlägen. In der Tabelle steht in dem Feld, in das deine Wohnung passt, ein Mittelwert und oft eine Spanne. Wo deine Wohnung innerhalb der Spanne liegt, hängt von Ausstattung und Zustand ab. Erklärt der Mietspiegel dafür Zu- und Abschläge, rechne sie nach. Nennt der Vermieter ein Feld, prüf, ob Baujahr, Lage und Größe stimmen. Liegt er falsch, gilt der Wert des richtigen Feldes.

Den Wert je Quadratmeter trägst du oben in den Rechner ein. Passt die verlangte Miete zum Mietspiegel, bleibt die Kappungsgrenze zu prüfen, wie im zweiten Beispiel oben.

Fristen: zustimmen, ablehnen oder kündigen

Wie oft darf die Miete steigen?

Nach § 558 BGB höchstens alle 15 Monate: Die bisherige Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, das Schreiben darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung kommen, nach einem Einzug ebenso. Modernisierung und Betriebskosten zählen nicht mit. Kommt das Schreiben zu früh, ist es unwirksam, und der Vermieter muss es neu schicken.

Beispiel: Gilt die jetzige Miete seit Januar 2025, durfte das Schreiben frühestens am 1. Januar 2026 ankommen. Die höhere Miete wäre dann ab 1. April 2026 fällig gewesen.

Die Fristen ab dem Schreiben

Maßgeblich ist der Tag, an dem das Schreiben bei dir ankommt, nicht das Datum darauf. So laufen die Fristen, wenn es im Oktober 2026 zugeht:

Zustimmen, teilweise zustimmen oder abwarten

Bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang hast du Zeit. Stimmst du zu, zahlst du die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang. Eine Erhöhung von selbst gibt es bei § 558 nicht: Solange du nicht zustimmst, bleibt es bei der alten Miete. Ist nur ein Teil berechtigt, stimmst du genau diesem Teil zu, das Gesetz spricht ausdrücklich von „soweit“ (§ 558b Abs. 1 BGB).

Wenn du nicht zustimmst

Dann kann der Vermieter beim Amtsgericht auf Zustimmung klagen, und zwar innerhalb von drei Monaten nach Ablauf deiner Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB). Lässt er diese Frist verstreichen, ist das Verlangen erledigt, er kann aber ein neues schicken. War die Begründung fehlerhaft, darf er sie im Prozess nachholen. Du bekommst dann erneut die volle Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).

Sonderkündigung nach einer Mieterhöhung

Nach einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung kannst du außerordentlich kündigen, bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens. Die Wohnung gibst du dann zum Ende des übernächsten Monats nach deiner Kündigung zurück, und die Erhöhung tritt nicht ein (§ 561 BGB). Kommt das Schreiben im Oktober 2026, kannst du also bis zum 31. Dezember 2026 kündigen und spätestens zum 28. Februar 2027 ausziehen, bis dahin zur alten Miete. Den Termin für dein Datum rechnet der Kündigungsfrist-Rechner für den Mietvertrag.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Vermieter modernisiert, darf er die Jahresmiete um 8 % der Kosten erhöhen, die auf deine Wohnung entfallen (§ 559 Abs. 1 BGB). Das gilt für Arbeiten, die Endenergie oder Wasser sparen, den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa weil ein Gesetz sie vorschreibt. Typisch sind Dämmung, neue Fenster, ein Aufzug oder ein Balkon. Neuer Wohnraum, etwa ein ausgebautes Dachgeschoss, ist zwar eine Modernisierung, erhöht deine Miete aber nicht.

Zustimmen musst du dieser Erhöhung nicht, sie wirkt durch die Erklärung des Vermieters (§ 559b BGB). Bei Sperrfrist und Kappungsgrenze nach § 558 zählt sie nicht mit, beide Wege laufen nebeneinander.

Zwei Posten gehören nicht in die Rechnung:

• Erhaltung: Kosten, die für eine ohnehin fällige Reparatur angefallen wären, zieht der Vermieter ab. Wird etwa ein altes, verschlissenes Fenster ersetzt, steckt im Preis des neuen ein Anteil Reparatur. Der Anteil darf geschätzt werden, das Alter der Bauteile zählt dabei mit (§ 559 Abs. 2 BGB).
• Fördermittel: Was Zuschüsse aus öffentlichen Kassen oder Dritte bezahlt haben, zählt nicht zu den Kosten (§ 559a Abs. 1 BGB).

Erhöhung im Monat = (Kosten − Erhaltungsanteil − Fördermittel) × 8 % ÷ 12

Dazu kommt eine Obergrenze: In sechs Jahren darf die Miete wegen Modernisierung um höchstens 3 € je m² Wohnfläche steigen. Lag die Miete vorher unter 7 € je m², sind es höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB). Erhöhungen auf die Vergleichsmiete zählen dabei nicht mit.

Anders bei einer günstigen Wohnung: 390 € für 60 m² sind 6,50 € je m². Kostet die Modernisierung 25.000 € und ist ein Viertel davon Erhaltung, ergäben 8 % 125 € im Monat. Wegen der Grenze von 2 € je m² darf die Miete aber nur um 120 € steigen.

Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 €

Kostet die Modernisierung für deine Wohnung nicht mehr als 10.000 €, darf der Vermieter vereinfacht rechnen: Er zieht pauschal 30 % als Erhaltungsanteil ab (§ 559c BGB). Bei 8.000 € bleiben 5.600 €, die Miete steigt um 37,33 € im Monat. Den Einwand, die Erhöhung sei für dich eine finanzielle Härte, kannst du dann nicht erheben, außer bei einer neuen Heizung. Danach darf er fünf Jahre lang wegen Modernisierung nicht mehr erhöhen, von wenigen Ausnahmen abgesehen.

Für eine neue Heizung gelten eigene Regeln (§ 559e BGB). Nimmt der Vermieter Fördermittel in Anspruch, darf er 10 % der Kosten abzüglich der Förderung umlegen. Die Miete steigt dadurch in sechs Jahren um höchstens 0,50 € je m².

Ankündigung, Fristen und Härteeinwand

• Ankündigung: spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform, mit Art und Umfang, Beginn und Dauer und dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Danach kannst du bis zum Ende des folgenden Monats außerordentlich kündigen, zum Ende des übernächsten Monats (§ 555e BGB).
• Während der Arbeiten: Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Danach kannst du bei Lärm und Schmutz mindern.
• Erhöhung: Die Erklärung kommt nach den Arbeiten, in Textform, mit Berechnung und Erläuterung. Zu zahlen ist ab dem dritten Monat nach Zugang. Das verschiebt sich um sechs Monate, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt war oder die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§ 559b BGB).
• Härteeinwand: Ist die höhere Miete samt künftiger Betriebskosten für dich eine Härte, die auch mit Blick auf den Vermieter nicht zu rechtfertigen ist, entfällt sie ganz oder teilweise (§ 559 Abs. 4 BGB). Das musst du bis zum Ende des Monats in Textform mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB). Hat der Vermieter auf diese Frist nicht hingewiesen, reicht es bis zum Beginn der Arbeiten.

Keinen Härteeinwand gibt es, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter die Arbeiten nicht zu vertreten hatte, etwa weil ein Gesetz sie verlangte. Die zweite Ausnahme gilt nicht für eine neue Heizung (§ 559 Abs. 4 BGB). Gegen den Einwand darf der Vermieter nicht einfach sagen, die Wohnung sei für dich zu groß. Es zählen alle Umstände, etwa wie lange du dort wohnst und wie es um deine Gesundheit steht (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019, VIII ZR 21/19).

Mietpreisbremse, Staffelmiete und Indexmiete

Die Mietpreisbremse begrenzt keine Erhöhung im laufenden Vertrag, sondern die Miete bei Mietbeginn. In Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Die Verordnungen dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten.

Mehr darf der Vermieter verlangen, wenn eine Ausnahme greift:

• Vormiete: Hat schon der Vormieter mehr gezahlt, darf die Miete so hoch bleiben. Erhöhungen, die im letzten Jahr vor dessen Auszug vereinbart wurden, zählen nicht (§ 556e Abs. 1 BGB).
• Modernisierung vor Mietbeginn: Hat der Vermieter in den drei Jahren davor modernisiert, darf er den Betrag aufschlagen, den er nach § 559 verlangen könnte (§ 556e Abs. 2 BGB).
• Neubau: Keine Grenze für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).
• Umfassende Modernisierung: Keine Grenze bei der ersten Vermietung danach. Das verlangt nach dem Bundesgerichtshof Kosten von etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus und eine Wohnung, die in mehreren wesentlichen Bereichen einem Neubau entspricht, etwa bei Heizung, Sanitär, Fenstern und Elektrik (Urteil vom 11. November 2020, VIII ZR 369/18).

Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er dir das vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen. Sonst gilt die Ausnahme nicht. Holt er die Auskunft nach, kann er sich erst zwei Jahre danach auf sie berufen (§ 556g Abs. 1a BGB). Auf Verlangen muss er dir auch sagen, welche Tatsachen für die zulässige Miete wichtig sind, etwa die Vormiete (§ 556g Abs. 3 BGB).

Zu viel gezahlte Miete bekommst du erst zurück, wenn du den Verstoß in Textform rügst. Rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, gilt das rückwirkend ab Beginn, danach nur für die Miete, die nach der Rüge fällig wird (§ 556g Abs. 2 BGB). Liegt die Miete mehr als 20 % über den ortsüblichen Mieten und nutzt der Vermieter ein geringes Angebot aus, droht ihm zusätzlich eine Geldbuße bis 50.000 € (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Das gilt überall, auch ohne Mietpreisbremse.

Staffel- und Indexmiete: was statt § 558 gilt

Künftige Erhöhungen können Vermieter und Mieter schon im Vertrag festlegen, als Staffel- oder als Indexmiete (§ 557 Abs. 2 BGB). Beide müssen schriftlich vereinbart sein, und solange sie laufen, gibt es keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete.

Die neue Indexmiete rechnet der Indexmiete-Rechner aus den amtlichen Indexwerten.

Was sich ändern soll

Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt (Bundestags-Drucksache 21/6807). Danach soll das vereinfachte Verfahren bei Modernisierung bis 20.000 € statt 10.000 € möglich sein. Indexmieten sollen in Gebieten mit Verordnung nur noch begrenzt steigen: Ein Indexanstieg von mehr als 3 % im Jahr würde oberhalb davon nur zur Hälfte zählen. Bei möblierten Wohnungen soll für die Mietpreisbremse ein Möbelzuschlag von höchstens 1 % des Zeitwerts der Möbel im Monat zählen, und der Vermieter soll ihn vorab nennen müssen. Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, für den der Mieterschutz nicht gilt, soll auf sechs Monate begrenzt werden, verlängerbar auf acht. Die Sonderkündigung soll auch nach einer Erhöhung wegen einer neuen Heizung möglich sein.

Beschlossen ist das noch nicht. Für den 14. Oktober 2026 hat der Rechtsausschuss des Bundestags eine Anhörung mit Sachverständigen angesetzt. Bis das Gesetz in Kraft ist, gilt das bisherige Recht, und so rechnet auch der Rechner.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Kappungsgrenze, 15 und 12 Monate gesetze-im-internet.de
2. § 558a BGB: Form und Begründung: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten, drei Wohnungen gesetze-im-internet.de
3. § 558b BGB: Zustimmung: Überlegungsfrist und Klage gesetze-im-internet.de
4. § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 %, Obergrenze, Härte gesetze-im-internet.de
5. § 559c BGB: Vereinfachtes Verfahren: bis 10.000 €, 30 % pauschal gesetze-im-internet.de
6. § 556d BGB: Mietpreisbremse: Miete bei Mietbeginn, Verordnungen bis 2029 gesetze-im-internet.de
7. § 556g BGB: Rüge und Rückzahlung: Auskunft, 30 Monate gesetze-im-internet.de
8. § 557 BGB: Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz: Vereinbarung, Staffel und Index, Ausschluss gesetze-im-internet.de
9. § 557a BGB: Staffelmiete: Stufen, Ausschluss von §§ 558 bis 559b gesetze-im-internet.de
10. § 557b BGB: Indexmiete: Verbraucherpreisindex, § 558 ausgeschlossen gesetze-im-internet.de
11. § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters: keine Kündigung zur Mieterhöhung gesetze-im-internet.de
12. BGH, Pressemitteilung 168/2018: VIII ZR 94/17: kein Widerruf der Zustimmung bundesgerichtshof.de
13. § 561 BGB: Sonderkündigungsrecht: nach Erhöhung nach § 558 oder § 559 gesetze-im-internet.de
14. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954: Mietpreisüberhöhung, Geldbuße bis 50.000 € gesetze-im-internet.de
15. BGH, Pressemitteilung 189/2015: VIII ZR 266/14: tatsächliche Wohnfläche und Kappungsgrenze bundesgerichtshof.de
16. BGH, Pressemitteilung 131/2019: VIII ZR 21/19: Härteeinwand nach Modernisierung bundesgerichtshof.de
17. Bundestags-Drucksache 21/6807: Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts dserver.bundestag.de
18. Berlin: Kappungsgrenzen-Verordnung 2023: 15 % in ganz Berlin bis 10. Mai 2028 berlin.de
19. Haufe: Hamburg reduziert Kappungsgrenze bis 2028: 15 % in ganz Hamburg bis 31. August 2028 haufe.de
20. Bayerische Staatsregierung, Pressemitteilung vom 16. Dezember 2025: Mieterschutzverordnung ab 2026 bayern.de
21. Nordrhein-Westfalen, Pressemitteilung vom 29. Januar 2025: Mieterschutzverordnung ab März 2025 mhkbd.nrw

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