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So wird die Kündigungsfrist berechnet
- StichtagDie Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats zugehen (§ 573c Abs. 1 BGB). Werktage sind alle Tage außer Sonn- und Feiertagen. Der Samstag zählt mit (BGH VIII ZR 206/04). Ist er der dritte Werktag, ist offen, ob noch der Montag reicht; sicher ist der Samstag.
- FristDer Monat des Zugangs zählt als erster Monat, das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten. Die Miete für diese Monate zahlst du noch.
- Zu spätKommt die Kündigung nach dem Stichtag, zählt sie für den nächsten Monat. Das Ende rückt einen Monat nach hinten.
- Kündigung geht zu
- Mittwoch, 4. November 2026
- Werktage im November 2026: Montag 2., Dienstag 3., Mittwoch 4.
- rechtzeitig
- Der November zählt als erster Monat der Frist, dann Dezember und Januar
- drei Monate
- Mietende
- 31. Januar 2027
Geht die Kündigung erst am Donnerstag, 5. November 2026 zu, ist der Stichtag verpasst und der Vertrag endet am 28. Februar 2027.
Stichtage für die Kündigung 2026 und 2027
Bis zu diesen Tagen muss die Kündigung des Mieters zugehen. In einem Monat verschiebt ein Feiertag den Stichtag in einigen Ländern.
| Monat | Zugang spätestens | Mietende |
|---|---|---|
| November 2026 | Mi., 4.11. | 31. Januar 2027 |
| Dezember 2026 | Do., 3.12. | 28. Februar 2027 |
| Januar 2027 | Di., 5.1. | 31. März 2027 |
| Februar 2027 | Mi., 3.2. | 30. April 2027 |
| März 2027 | Mi., 3.3. | 31. Mai 2027 |
| April 2027 | Sa., 3.4. | 30. Juni 2027 |
| Mai 2027 | Mi., 5.5. | 31. Juli 2027 |
| Juni 2027 | Do., 3.6. | 31. August 2027 |
| Juli 2027 | Sa., 3.7. | 30. September 2027 |
| August 2027 | Mi., 4.8. | 31. Oktober 2027 |
| September 2027 | Fr., 3.9. | 30. November 2027 |
| Oktober 2027 | Mo., 4.10. | 31. Dezember 2027 |
| November 2027 | Mi., 3.11.Do., 4.11. in BW, BY, NW, RP, SL | 31. Januar 2028 |
| Dezember 2027 | Fr., 3.12. | 29. Februar 2028 |
Gesetzliche Feiertage nach den Feiertagsgesetzen der Länder. Für Vermieter gilt derselbe Stichtag, das Ende hängt von der Wohndauer ab. Stichtage am Samstag sind sicher gerechnet, ob der Montag danach noch reicht, ist umstritten.
Kündigungsfristen für Vermieter
Für den Vermieter wird die Frist länger, je länger der Mieter in der Wohnung lebt. Gezählt wird ab der Übergabe der Wohnung (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Zusätzlich braucht er ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf oder schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzungen des Mieters (§ 573). Kündigen, um mehr Miete zu verlangen, darf er nicht (§ 573 Abs. 1 Satz 2).
| Wohndauer beim Zugang | Frist | Ende bei Zugang am 4. November 2026 | Zweifamilienhaus ohne Grund |
|---|---|---|---|
| unter 5 Jahren | drei Monate | 31. Januar 2027 | 30. April 2027 |
| 5 bis unter 8 Jahre | sechs Monate | 30. April 2027 | 31. Juli 2027 |
| ab 8 Jahren | neun Monate | 31. Juli 2027 | 31. Oktober 2027 |
§ 573c Abs. 1 und § 573a BGB. Im Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, darf er ohne Grund kündigen, die Frist verlängert sich dann um drei Monate.
Nach überwiegender Ansicht zählt die Wohndauer beim Zugang der Kündigung, ausdrücklich steht das nicht im Gesetz. Wird die Fünf- oder Acht-Jahres-Marke vor dem Ende der Frist erreicht, zeigt der Rechner zur Sicherheit auch das spätere Ende. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte wäre, spätestens zwei Monate vor dem Ende (§ 574, § 574b Abs. 2).
Sonderkündigung: Mieterhöhung, Modernisierung, Tod
- Nach einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder nach Modernisierung kannst du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach ihrem Zugang kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB). Einen Stichtag am Monatsanfang gibt es dabei nicht. Kam die Erhöhung am 10. September 2026, hast du bis 30. November 2026 Zeit. Kündigst du am 20. Oktober, endet der Vertrag am 31. Dezember 2026, am letzten möglichen Tag am 31. Januar 2027. Die Erhöhung tritt nicht ein.
- Nach einer Modernisierungsankündigung geht das bis zum Ablauf des Folgemonats, das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung (§ 555e Abs. 1). Kam sie am 10. September 2026, endet der Vertrag am 30. November 2026. Kündigen musst du bis Samstag, 31. Oktober. Nach § 193 BGB rückt das auf den 2. November 2026, ein Urteil genau dazu gibt es nicht. Sicher ist, wenn die Kündigung schon am Freitag ankommt.
- Tod des Mieters: Treten keine Angehörigen in den Vertrag ein, können Erben und Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie davon erfahren haben, mit drei Monaten Frist kündigen (§ 564, § 573d Abs. 2). Danach gilt nur noch die ordentliche Kündigung, für den Vermieter mit den längeren Fristen und einem berechtigten Interesse.
- Möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ende dieses Monats (§ 573c Abs. 3), für beide Seiten.
Fristlos geht nur mit wichtigem Grund
Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus, etwa erheblichen Mietrückstand oder eine Wohnung, die die Gesundheit
gefährdet (§ 543, § 569 BGB). Ist sie unwirksam, läuft der Vertrag weiter.
Form und Zugang: Woran Kündigungen scheitern
- Schriftform: ein Brief mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1, § 126 BGB). E-Mail, Fax und Messenger reichen nicht.
- Alle unterschreiben: Stehen zwei Mieter im Vertrag, kündigen beide. Der Vermieter muss die Kündigung an alle Mieter richten.
- Zugang beweisen: Es zählt der Tag, an dem die Kündigung im Briefkasten liegt und mit der Leerung zu rechnen ist. Sicher ist ein Einwurf-Einschreiben oder ein Bote, der den Einwurf bezeugen kann.
- Kein Grund nötig: Als Mieter musst du die Kündigung nicht begründen.
Zum Auszug gehören die Rückgabe der Kaution und die Nebenkostenabrechnung. Was dir zusteht, zeigt der Mietkaution-Rechner, was der Umzug kostet, der Umzugskosten-Rechner.
Die Regeln auf einen Blick
| Regel | Wert | Grundlage |
|---|---|---|
| Frist für Mieter | drei Monate, längere Vereinbarung unwirksam | § 573c Abs. 1 und 4 BGB |
| Stichtag | dritter Werktag des Monats | § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Samstag | zählt als Werktag; als dritter Werktag ist der Montag umstritten | BGH VIII ZR 206/04 |
| Altverträge vor dem 1. September 2001 | einzeln vereinbarte längere Fristen gelten weiter | Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB |
| Frist für Vermieter | drei Monate, nach 5 und 8 Jahren je 3 mehr | § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Zweifamilienhaus mit Vermieter | 3 Monate länger ohne Kündigungsgrund | § 573a Abs. 1 BGB |
| Möbliertes Zimmer beim Vermieter | bis zum 15. zum Monatsende | § 573c Abs. 3 BGB |
| Form | schriftlich, eigenhändig unterschrieben | § 568 Abs. 1, § 126 BGB |
| Widerspruch des Mieters | bis zwei Monate vor dem Ende | § 574b Abs. 2 BGB |
Bürgerliches Gesetzbuch und Rechtsprechung des BGH, Stand Oktober 2026.
Häufige Fragen
Wie lange ist die Kündigungsfrist für Mieter?
Drei Monate, egal wie lange du schon in der Wohnung wohnst (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein, dann endet der Vertrag mit Ablauf des übernächsten Monats. Eine längere Frist im Mietvertrag gilt für dich nicht (§ 573c Abs. 4). Ausnahme: Verträge, in denen vor dem 1. September 2001 einzeln längere Fristen vereinbart wurden (Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB).
Zählt der Samstag als Werktag?
Ja (BGH, Urteil vom 27. April 2005, VIII ZR 206/04). Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, hat der BGH offengelassen, ob noch der Montag reicht; das LG Berlin hat das bejaht (65 S 395/16). Sicher ist, wenn die Kündigung am Samstag da ist. Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nie mit, deshalb hängt der Stichtag manchmal vom Bundesland ab.
Was passiert, wenn die Kündigung einen Tag zu spät ankommt?
Sie wird nicht unwirksam, das Mietverhältnis endet aber einen Monat später. Im Beispiel unten wird aus dem 31. Januar 2027 der 28. Februar 2027. Wer knapp dran ist, wirft die Kündigung selbst mit einem Zeugen ein.
Welche Kündigungsfrist hat der Vermieter?
Drei Monate, nach fünf Jahren seit dem Einzug sechs, nach acht Jahren neun (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Außerdem braucht er einen Grund, etwa Eigenbedarf (§ 573). Wohnt er selbst im Zweifamilienhaus, darf er ohne Grund kündigen, dann aber drei Monate später (§ 573a).
Kann ich den Mietvertrag per E-Mail kündigen?
Nein. Die Kündigung braucht die Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), also ein Schreiben mit eigenhändiger Unterschrift (§ 126). Stehen zwei Mieter im Vertrag, unterschreiben beide. E-Mail, Fax, SMS und WhatsApp reichen nicht.
Darf der Vermieter einen Kündigungsverzicht vereinbaren?
Ja, aber im vorgedruckten Mietvertrag in der Regel höchstens für vier Jahre (BGH, Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 27/04). Bei einer Staffelmiete steht die Grenze im Gesetz: höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung (§ 557a Abs. 3 BGB). Ein Zeitmietvertrag ohne einen der Gründe aus § 575 gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2).
Wann gilt das Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung?
Nach einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558) oder nach einer Modernisierung (§ 559). Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach ihrem Zugang kündigen, zum Ablauf des übernächsten Monats, und die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561). Bei Index- und Staffelmiete gibt es dieses Recht nicht.
Was gilt, wenn der Mieter stirbt?
Wer mit ihm zusammengelebt hat, tritt meist in den Vertrag ein (§ 563 BGB). Sonst geht er auf die Erben über, und Erben wie Vermieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie davon erfahren haben, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 564, § 573d Abs. 2).
Quellen
- § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung: dritter Werktag, drei Monate, Verlängerung für Vermieter, möbliertes Zimmer; geprüft am 9. Oktober 2026 gesetze-im-internet.de
- BGH, Urteil vom 27. April 2005, VIII ZR 206/04: Samstag zählt als Werktag, außer als letzter Tag dejure.org
- § 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters: Zweifamilienhaus, drei Monate länger gesetze-im-internet.de
- § 573d BGB: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist: drei Monate, ohne Verlängerung gesetze-im-internet.de
- § 561 BGB: Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung: bis Ablauf des zweiten Monats gesetze-im-internet.de
- § 555e BGB: Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung: bis Ablauf des Folgemonats gesetze-im-internet.de
- § 564 BGB: Tod des Mieters: Kündigung binnen eines Monats gesetze-im-internet.de
- § 568 und § 126 BGB: Schriftform: eigenhändige Unterschrift gesetze-im-internet.de
- § 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs: zwei Monate vor dem Ende gesetze-im-internet.de
- BGH, Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 27/04: Kündigungsverzicht höchstens vier Jahre dejure.org
- § 557a BGB: Staffelmiete: Abs. 3: Kündigungsausschluss höchstens vier Jahre gesetze-im-internet.de