Grundsteuer-Rechner 2026

So wird die Grundsteuer berechnet

Seit dem 1. Januar 2025 gilt das neue Grundsteuerrecht (§ 37 Abs. 1 GrStG). Bewertet wurde nach den Verhältnissen am 1. Januar 2022, gezahlt wird nach den neuen Werten seit 2025. In jedem Land läuft es auf dieselbe Kette hinaus, nur die erste Stufe unterscheidet sich.

1. BewertenDas Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest (Bundesmodell und Baden-Württemberg) oder die Äquivalenzbeträge aus den Flächen (Bayern, Hamburg, Niedersachsen). Hessen überspringt diese Stufe und setzt gleich den Messbetrag fest.
2. Messbetrag festsetzenWert mal Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag (§ 13 GrStG). Er steht im Grundsteuermessbescheid, die Gemeinde bekommt ihn ebenfalls.
3. Hebesatz anwendenDie Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz (§ 25 GrStG) und schickt dir den Grundsteuerbescheid. In Berlin und Hamburg kommt auch dieser Bescheid vom Finanzamt.

Grundsteuer im Jahr = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz ÷ 100
= Messbetrag × Hebesatz ÷ 100

Ein Beispiel aus dem nächsten Abschnitt: 109,06 € Messbetrag mal 470 % Hebesatz ergeben 512,58 € im Jahr. Genau so rechnest du mit dem Messbetrag aus deinem Bescheid, in jedem Bundesland und auch für frühere Jahre.

Es gibt zwei Grundsteuern mit eigenen Hebesätzen: die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke, also auch für Häuser, Wohnungen und Gewerbe (§ 2 GrStG). Die Grundsteuer C ist keine dritte Steuer, sondern ein höherer Sonderhebesatz, den eine Gemeinde für baureife, aber unbebaute Grundstücke festsetzen kann (§ 25 Abs. 5 GrStG).

Abschläge für Denkmäler oder geförderten Wohnraum, die Grundsteuer C und getrennte Hebesätze für Wohnen und Gewerbe bildet der Rechner über deine Eingaben ab: Du nimmst den Messbetrag aus dem Bescheid, in dem die Abschläge schon stecken, und den Hebesatz, der für dein Grundstück gilt.

Bundesmodell: vom Grundsteuerwert zur Grundsteuer

Sieben Länder übernehmen das Bundesmodell unverändert: Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Berlin, Bremen, Sachsen und das Saarland bewerten genauso, setzen aber eigene Messzahlen an. Stichtag der Bewertung war der 1. Januar 2022 (§ 266 Abs. 1 BewG). Alle 7 Jahre wird neu bewertet (§ 221 BewG), das nächste Mal auf den 1. Januar 2029 mit Wirkung ab 2031 (§ 16 Abs. 2 GrStG).

Welches Verfahren das Finanzamt nimmt, hängt von der Grundstücksart ab (§ 250 BewG). Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen laufen durch das Ertragswertverfahren. Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum wie ein eigener Tiefgaragenplatz und sonstige bebaute Grundstücke kommen ins Sachwertverfahren: Herstellungskosten des Gebäudes nach Anlage 42 abzüglich Alterswertminderung, plus Bodenwert, mal Wertzahl aus Anlage 43 (§§ 258 bis 260 BewG). Bei unbebauten Grundstücken zählt nur Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG).

Das Ertragswertverfahren in fünf Schritten:

1. RohertragDas Gesetz unterstellt eine Nettokaltmiete je m² aus Anlage 39, abhängig von Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr, Stand 1. Januar 2022. Je nach Mietniveaustufe der Gemeinde kommt ein Abschlag bis 20 % oder ein Zuschlag bis 40 % dazu (§ 254 BewG). Deine tatsächliche Miete spielt keine Rolle.
2. ReinertragDavon gehen pauschale Bewirtschaftungskosten nach Anlage 40 ab, je nach Gebäudeart und Restnutzungsdauer zwischen 18 % und 31 % (§ 255 BewG).
3. KapitalisierenDen Reinertrag multipliziert das Finanzamt mit dem Vervielfältiger aus Anlage 37. Der hängt vom Liegenschaftszins ab, 2,5 % beim Ein- und Zweifamilienhaus und 3 % bei der Eigentumswohnung (§ 256 BewG), und von der Restnutzungsdauer: 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus Alter am Stichtag, mindestens 24 Jahre (§ 253 BewG).
4. Boden dazuFläche mal Bodenrichtwert, beim Ein- und Zweifamilienhaus mit einem Faktor für die Grundstücksgröße aus Anlage 36, abgezinst mit dem Faktor aus Anlage 41 (§ 257 BewG).
5. AbrundenDie Summe, mindestens 75 % des Bodenwerts (§ 251 BewG), wird auf volle 100 € abgerundet (§ 230 BewG). Das ist dein Grundsteuerwert.

Liegt der Bodenrichtwert über 500 €/m², sinkt der Liegenschaftszins beim Ein- und Zweifamilienhaus um 0,1 Prozentpunkte je volle 100 €, bis auf 1,5 % (§ 256 Abs. 2 BewG). Ein niedrigerer Zins heißt höherer Vervielfältiger und damit höherer Wert. Bei Eigentumswohnungen beginnt die Absenkung erst ab 2.000 €/m² (Abs. 3). Eine Garage setzt das Gesetz mit einem Festwert von 35 € Monatsmiete an (Anlage 39).

Den Rechner oben stellst du dafür auf „Aus Grundsteuerwert" und wählst dein Land. Hält das Finanzamt dein Grundstück für viel wertvoller, als es ist, kannst du einen niedrigeren Wert nachweisen: Liegt der Grundsteuerwert mindestens 40 % über dem gemeinen Wert, also dem Verkehrswert, gilt der niedrigere Wert (§ 220 Abs. 2 BewG). Als Nachweis dient ein Gutachten oder ein Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag.

Baden-Württemberg: Bodenwertmodell

Baden-Württemberg bewertet nur den Boden. Der Grundsteuerwert ist die Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 (§ 38 Abs. 1 LGrStG), das Gebäude zählt nicht. Die Messzahl beträgt 1,30 ‰ (§ 40 Abs. 2). Dient das Grundstück überwiegend dem Wohnen, sinkt sie um 30 % auf 0,91 ‰ (Abs. 3). Geförderter Wohnraum und Wohnungen kommunaler oder gemeinnütziger Gesellschaften bekommen weitere 25 % Abschlag (Abs. 4 und 5).

Grundsteuer = Fläche × Bodenrichtwert × 0,91 ‰ × Hebesatz ÷ 100

Stuttgart hat den Hebesatz zum 1. Januar 2025 von 520 % auf 160 % gesenkt, mit dem Ziel, insgesamt gleich viel einzunehmen wie vorher. Der nächste Bewertungsstichtag ist laut Stadt der 1. Januar 2029. Weicht der tatsächliche Wert deines Bodens um mehr als 30 % vom Grundsteuerwert ab, kannst du mit einem qualifizierten Gutachten einen anderen Wert beantragen (§ 38 Abs. 4 LGrStG), etwa vom Gutachterausschuss oder einem zertifizierten Sachverständigen.

Bayern: Flächenmodell, Beispiel München

Bayern fragt weder nach Bodenrichtwert noch nach Baujahr. Es zählen nur die Flächen: 0,04 € je m² Grundstück und 0,50 € je m² Gebäudefläche (Art. 3 BayGrStG). Die Messzahl beträgt 100 %, für Wohnflächen 70 % (Art. 4 Abs. 1). Ein gleich großes Haus kostet in Schwabing deshalb genauso viel wie in Pasing.

Ein paar Regeln entscheiden über ein paar Euro mehr oder weniger. Garagen bis 50 m² und Nebengebäude wie ein Gartenhaus bis 30 m² bleiben außer Ansatz, wenn sie zur Wohnung gehören (Art. 2 Abs. 2 und 3). Ein Grundstück mit weniger als 30 m² Gebäudefläche gilt als unbebaut (Abs. 4). Ist ein Wohngrundstück größer als das Zehnfache der Wohnfläche, zählt der Rest nur zu 50 %, und für Flächen über 10.000 m² auf weitgehend unbebauten Grundstücken gilt eine eigene, stark dämpfende Formel (Art. 3 Abs. 1). Baudenkmäler und Wohnungen mit Sozialbindung bekommen 25 % Abschlag auf die Messzahl (Art. 4 Abs. 3 und 4).

Bayern bewertet nicht turnusmäßig neu (Art. 6 Abs. 1). Ändern sich Flächen oder Nutzung, zeigst du das bis zum 31. März des Folgejahres an (Art. 6 Abs. 5 und Art. 7 Abs. 2). Eine Grundsteuer C gibt es in Bayern nicht (Art. 5 Abs. 2).

Hamburg: Wohnlagemodell

Hamburg rechnet mit denselben Flächenbeträgen wie Bayern: 0,04 € je m² Grundstück, 0,50 € je m² Wohn- oder Nutzfläche. Die Messzahl für den Boden beträgt 100 %, für Wohnflächen 70 % und für Nutzflächen seit einem Beschluss der Bürgerschaft von 2024 87 %. Liegt die Wohnung in normaler Wohnlage, sinkt die Messzahl für die Wohnfläche um weitere 25 % (§ 4 HmbGrStG). Ob deine Straße als normale oder gute Lage gilt, steht im Wohnlagenverzeichnis, das sich am Mietenspiegel orientiert. Die meisten Mietwohnungen liegen laut Finanzbehörde in normaler Lage.

In Hamburg kommen alle drei Bescheide vom Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz. Die Hebesätze: Grundsteuer A 100 %, Grundsteuer B 975 % und Grundsteuer C 8.000 %. Die C trifft nur baureife Grundstücke, auf denen ein Mehrfamilienhaus möglich wäre. Ist der Messbetrag nicht höher als 2 €, verzichtet Hamburg ganz auf die Grundsteuer, das sind bei der B bis zu 19,50 € im Jahr.

Hessen: Flächen-Faktor-Verfahren

Hessen nimmt dieselben Flächenbeträge und Messzahlen (100 %, Wohnflächen 70 %) und multipliziert das Ergebnis mit einem Faktor für die Lage (§§ 5 bis 7 HGrStG). Dafür setzt das Finanzamt den Bodenrichtwert deines Grundstücks ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde und rechnet das hoch 0,3. Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet, der Ausgangsbetrag vorher auf volle Euro. Es gibt nur einen Bescheid vom Finanzamt, den Messbescheid.

Messbetrag = (Grundstück × 0,04 € + Wohnfläche × 0,50 € × 70 %) × (Bodenrichtwert ÷ Gemeindeschnitt)^0,3

Der Exponent dämpft die Lage stark. Ist dein Bodenrichtwert halb so hoch wie der Gemeindeschnitt, beträgt der Faktor 0,81, die Steuer sinkt um 19 %. Ist er doppelt so hoch, steigt sie mit Faktor 1,23 nur um 23 %. Kulturdenkmäler und geförderter Wohnraum bekommen 25 % Abschlag auf die Messzahl. Das Land hat jeder Gemeinde einen aufkommensneutralen Hebesatz empfohlen und alle Empfehlungen veröffentlicht; ob deine Gemeinde darüber liegt, siehst du im Vergleich mit ihrem beschlossenen Satz.

Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell

Niedersachsen multipliziert jeden einzelnen Flächenbetrag mit dem Lage-Faktor und rundet auf Cent ab (§ 2 Abs. 3 NGrStG). Der Lage-Faktor ist der Bodenrichtwert des Grundstücks geteilt durch den Durchschnittsbodenwert der Gemeinde, hoch 0,3, abgerundet auf zwei Nachkommastellen (§ 5 Abs. 1). Als Durchschnitt gilt der Median aller Bodenrichtwerte für Bauflächen in der Gemeinde (§ 5 Abs. 3). Bodenrichtwert, Durchschnitt und Lage-Faktor deines Grundstücks zeigt der Grundsteuer-Viewer der Finanzverwaltung (§ 5 Abs. 5). Die Messzahl beträgt 100 %, für Wohnflächen 70 % (§ 6 Abs. 1).

Jede Gemeinde musste ausrechnen und veröffentlichen, welcher Hebesatz ihr Aufkommen gleich hält (§ 7 NGrStG). Hannover kam auf 909,65 % und hat 900 % beschlossen. Die Regeln für Garagen bis 50 m², Nebengebäude bis 30 m² und große Gärten gelten wie in Bayern (§§ 3 und 4 NGrStG), Baudenkmäler und Sozialwohnungen bekommen 25 % Abschlag (§ 6). Bodenrichtwerte und Durchschnitt werden alle 7 Jahre aktualisiert (§ 5 Abs. 4).

Wie viel Grundsteuer für 1.000 m²?

Eine Pauschale gibt es nicht, weil jedes Land anders rechnet. Die Tabelle zeigt ein unbebautes Grundstück mit 1.000 m² und dasselbe Grundstück mit dem Einfamilienhaus aus den Beispielen (140 m² Wohnfläche, Baujahr 1985) in sechs Städten, jeweils mit dem Hebesatz seit 2025.

Auffällig: In Berlin und Stuttgart kostet das leere Grundstück mehr als das bebaute. Für unbebautes Land gilt dort eine höhere Messzahl (0,45 ‰ statt 0,31 ‰ in Berlin, ohne den Wohnabschlag in Baden-Württemberg), und im Ertragswertverfahren zählt der Boden unter einem Haus nur abgezinst. Der Abstand zwischen den Städten ist groß, weil der Boden so unterschiedlich zählt. In den vier Flächenmodellen bringen 1.000 m² Boden immer 40 € in die Rechnung, danach ändern nur Lage-Faktor und Hebesatz etwas. In Baden-Württemberg wächst die Steuer im gleichen Verhältnis wie der Bodenrichtwert, im Bundesmodell etwas schwächer, weil dort auch die Miete zählt. Gehört die Fläche als Acker, Wiese oder Wald zu einem landwirtschaftlichen Betrieb, fällt stattdessen Grundsteuer A an, und die ist viel niedriger (siehe Grundsteuer A).

Grundsteuer für eine Wohnung: Eigentümer, Mieter, Vermieter

Jede Eigentumswohnung ist ein eigenes Steuerobjekt mit ihrem Anteil am Grundstück laut Miteigentumsanteil. Im Bundesmodell gelten für sie die Mieten der Mietwohngrundstücke aus Anlage 39 und ein Liegenschaftszins von 3 %, ein Größenfaktor für den Boden entfällt.

Als Mieter zahlst du die Grundsteuer meist über die Nebenkosten. Der Vermieter darf sie umlegen, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten erfasst (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Ohne andere Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Abgerechnet wird jährlich, spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Kam der Grundsteuerbescheid erst später, darf der Vermieter nur nachfordern, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat (Satz 3). Nach einer Abrechnung können beide Seiten die Vorauszahlungen anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Im Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds lag die Grundsteuer für das Abrechnungsjahr 2024, also noch nach altem Recht, bei 0,18 € je m² und Monat. Deine Abrechnung prüfst du mit dem Nebenkosten-Rechner.

Als Vermieter setzt du die Grundsteuer als Werbungskosten ab (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG), soweit der Mieter sie dir nicht erstattet; wie sich das auf deine Steuer auswirkt, zeigt der Vermietungs-Rechner. Fällt die übliche Miete ohne dein Verschulden um mehr als 50 % aus, erlässt die Gemeinde auf Antrag 25 % der Grundsteuer, bei vollem Ausfall 50 % (§ 34 GrStG). Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres gestellt sein (§ 35 Abs. 2). Selbstnutzer können die Grundsteuer nicht absetzen.

Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaft

Die Grundsteuer A zahlen Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§ 2 Nr. 1 GrStG). Das Wohnhaus des Landwirts gehört seit der Reform nicht mehr dazu, es fällt unter die Grundsteuer B (§ 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Bewertet wird der Reinertrag jeder Nutzung mit festen Bewertungsfaktoren (§ 237 BewG mit Anlage 27 und den folgenden Anlagen), der Ertragswert ist das 18,6-fache davon (§ 236 Abs. 4 BewG). Für Acker und Grünland gibt es einen Grundbetrag von 2,52 € je Ar und 0,041 € je Ertragsmesszahl, also Acker- oder Grünlandzahl mal Ar (Anlage 27). Die Messzahl beträgt 0,55 ‰ (§ 14 GrStG). Bayern übernimmt diese Bewertung mit kleinen Ergänzungen (Art. 9 und 10 BayGrStG), Baden-Württemberg hat dieselbe Messzahl (§ 40 Abs. 1 LGrStG).

Im Rechner trägst du dafür den Messbetrag aus dem Bescheid für die Grundsteuer A ein und den Hebesatz A deiner Gemeinde. Die Gemeinden haben für die Grundsteuer A eigene Hebesätze: In Hamburg sind es 100 %, in Hannover 600 %, in Stuttgart 160 %. Fällt der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs ohne dein Verschulden um mehr als 50 %, erlässt die Gemeinde auf Antrag 25 %, bei vollem Ausfall 50 % (§ 33 GrStG), aber nur, wenn die Einziehung nach der wirtschaftlichen Lage des Betriebs unbillig wäre.

Hebesätze 2024 und 2025: was sich geändert hat

Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest (§ 25 GrStG). Weil die neuen Messbeträge mit den alten nichts zu tun haben, haben viele Gemeinden ihre Sätze für 2025 neu beschlossen, meist mit dem Ziel, insgesamt ungefähr so viel einzunehmen wie vorher. Für dich kann die Grundsteuer trotzdem kräftig steigen oder sinken.

Grundsteuer 2024 berechnen: Für 2024 und früher gilt das alte Recht weiter (§ 37 Abs. 2 GrStG). Du rechnest mit dem alten Messbetrag aus dem Einheitswertverfahren und dem Hebesatz 2024, also in Berlin zum Beispiel Messbetrag mal 810 %. Den Rechner oben kannst du dafür genauso nutzen. Wer den neuen Messbetrag mit dem alten Hebesatz multipliziert, bekommt eine Zahl, die es nie gab.

Den Beschluss über den Hebesatz kann die Gemeinde bis zum 30. Juni mit Wirkung ab Jahresbeginn fassen (§ 25 Abs. 3 GrStG), deshalb kommen Erhöhungen manchmal mitten im Jahr. Bleibt die Steuer gleich, darf die Gemeinde sie statt mit neuem Bescheid per öffentlicher Bekanntmachung festsetzen (§ 27 Abs. 3). Nach Bundesrecht gilt ein einheitlicher Hebesatz für alle Grundstücke einer Gemeinde (§ 25 Abs. 4). Nordrhein-Westfalen erlaubt seit 2025 getrennte Sätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke, wobei der für Nichtwohnen nicht niedriger sein darf (§ 1 NWGrStHsG). In Niedersachsen musste jede Gemeinde ihren aufkommensneutralen Hebesatz veröffentlichen (§ 7 NGrStG), in Hessen hat das Finanzministerium für jede Gemeinde einen empfohlen.

Typische Fehler beim Nachrechnen

Weicht dein Ergebnis vom Bescheid ab, liegt es fast immer an einem dieser Punkte:

• Promille als Prozent gelesen. 0,31 ‰ sind 0,00031, nicht 0,0031. Ein Faktor 10 zu viel fällt sofort auf, wenn du das Ergebnis mit dem Bescheid vergleichst.
• Grundsteuerwert und Messbetrag verwechselt. Der Grundsteuerwert ist meist ein fünf- oder sechsstelliger Betrag, der Messbetrag ein viel kleinerer. Ins Feld „Messbetrag" gehört nur der kleine.
• Falscher Hebesatz. Der Satz von 2024, der Satz der Nachbargemeinde oder bei unbebautem Bauland der Satz der Grundsteuer C ergeben andere Zahlen.
• Falsche Messzahl. In Berlin, Bremen, Sachsen und im Saarland gelten eigene Messzahlen, und Garagen oder Gewerbeflächen im Teileigentum sind keine Wohngrundstücke.
• Heutige Werte statt Stichtagswerte. Bodenrichtwert, Fläche und Nutzung zählen zum 1. Januar 2022, Änderungen erst nach einer Fortschreibung.
• Grundbesitzabgaben statt Grundsteuer. Steht im Bescheid auch Müll, Abwasser oder Straßenreinigung, ist das mehr als die Grundsteuer.

Bescheide, Einspruch und Fristen

Im Bundesmodell und in Baden-Württemberg bekommst du drei Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid und den Messbescheid vom Finanzamt, danach den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. In Bayern und Niedersachsen stellt das Finanzamt statt des Grundsteuerwerts die Äquivalenzbeträge fest, in Hessen gibt es nur den Messbescheid. Jeder Bescheid baut auf dem vorigen auf. Einwände gegen Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwert musst du deshalb gegen den ersten Bescheid richten, gegen die späteren Bescheide kannst du sie nicht mehr vorbringen (§ 351 Abs. 2 AO).

• Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamts: innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 AO). Ein Brief gilt am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO).
• Gegen den Bescheid der Gemeinde: je nach Land Widerspruch oder gleich Klage beim Verwaltungsgericht, jeweils innerhalb eines Monats (§§ 70 und 74 VwGO). Was gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung. Angreifen kannst du hier nur Hebesatz und Rechnung, nicht die Bewertung.
• Zahlen musst du trotzdem: Einspruch und Widerspruch halten die Zahlung nicht auf (§ 361 Abs. 1 AO, § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Bestehen ernstliche Zweifel am Bescheid, kannst du beantragen, die Vollziehung auszusetzen (§ 361 Abs. 2 AO).
• Zahltermine: je ein Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 Abs. 1 GrStG).
• Zu spät gezahlt: 1 % Säumniszuschlag je angefangenem Monat auf den auf volle 50 € abgerundeten Betrag (§ 240 AO).

Ist die Einspruchsfrist vorbei und der Wert trotzdem falsch, bleibt die Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung (§ 222 Abs. 3 BewG). Sie wirkt aber erst ab dem Jahr, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt (§ 222 Abs. 4 Nr. 2), und im Bundesmodell nur, wenn der Wert um mehr als 15.000 € abweicht. Wer früh widerspricht, ist besser dran.

Ist die neue Grundsteuer rechtens?

Auslöser der Reform war das Bundesverfassungsgericht: Es hat am 10. April 2018 die Einheitswerte für bebaute Grundstücke in den alten Ländern, die noch auf 1964 beruhten, für verfassungswidrig erklärt (1 BvL 11/14). Seit 2025 gilt das neue Recht überall, auch in den neuen Ländern, wo bis dahin Werte von 1935 galten. Das Grundgesetz erlaubt den Ländern, bei der Grundsteuer vom Bundesrecht abzuweichen (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG). Fünf haben ein eigenes Modell gewählt, vier weitere nur eigene Messzahlen.

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell am 12. November 2025 in drei Musterverfahren bestätigt (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), am 22. April 2026 auch das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg (II R 26/24, II R 27/24). Gegen diese Urteile sind beim Bundesverfassungsgericht Verfassungsbeschwerden anhängig, zum Bundesmodell 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26, zu Baden-Württemberg 1 BvR 1977/26 und 1 BvR 2005/26. Weitere Revisionen zum Bundesmodell liegen noch beim Bundesfinanzhof.

Über die Ländermodelle hat er noch nicht entschieden. Zu Hamburg (II R 15/25) und Hessen (II R 12/25) verhandelt er am 11. November 2026, zu Bayern sind II R 33/25 und II R 40/25 anhängig. Das Niedersächsische Finanzgericht hat das Flächen-Lage-Modell am 18. Juni 2026 für verfassungsgemäß gehalten (1 K 38/24), die Revision läuft unter II R 21/26.

Ist dein Bescheid noch nicht bestandskräftig, kannst du Einspruch einlegen und dich auf eines dieser Verfahren berufen. Das Einspruchsverfahren ruht dann, bis das Gericht entschieden hat (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO). Zahlen musst du trotzdem.

Häufige Fragen

Quellen

1. Grundsteuergesetz (GrStG): Messbetrag § 13, Messzahlen §§ 14 und 15, Hebesatz § 25, Fälligkeit § 28, Erlass §§ 32 bis 35 gesetze-im-internet.de
2. Bewertungsgesetz, §§ 218 bis 266 mit Anlagen 27 und 36 bis 43: Grundsteuerwert im Bundesmodell, Ertrags- und Sachwertverfahren gesetze-im-internet.de
3. Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV): Mietniveaustufe jeder Gemeinde gesetze-im-internet.de
4. Abgabenordnung, §§ 45, 122, 240, 351, 355, 361, 363: Erben, Bekanntgabe, Säumniszuschlag, Einspruch, Ruhen des Verfahrens gesetze-im-internet.de
5. Betriebskostenverordnung, § 2: Grundsteuer als Betriebskosten gesetze-im-internet.de
6. Berliner Grundsteuermesszahlengesetz (BlnGrStMG): GVBl. 2024 S. 422 berlin.de
7. Bremisches Grundsteuermesszahlengesetz (BremGrStMG): Brem.GBl. 2024 Nr. 102 gesetzblatt.bremen.de
8. Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG): § 38 Bewertung, § 40 Messzahlen landesrecht-bw.de
9. Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG): GVBl. 2021 S. 638, Art. 1 bis 8 verkuendung-bayern.de
10. Finanzbehörde Hamburg: Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer: Messzahlen, Wohnlage, Hebesätze A, B und C hamburg.de
11. Hessen: Anwendungserlass zum Hessischen Grundsteuergesetz: StAnz. 2022 S. 642, Flächen-Faktor-Verfahren finanzamt.hessen.de
12. Niedersächsisches Grundsteuergesetz (NGrStG): Fassung ab 26.06.2026, §§ 2 bis 7 und 10 voris.wolterskluwer-online.de
13. Grundsteuerhebesatzgesetz Nordrhein-Westfalen (NWGrStHsG): getrennte Hebesätze für Wohnen und Nichtwohnen recht.nrw.de
14. Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: Hebesatz 470 %: Beschluss im Abgeordnetenhaus berlin.de
15. Landeshauptstadt München: Hebesätze: Grundsteuer A und B seit 1965 stadt.muenchen.de
16. Landeshauptstadt Stuttgart: Hebesätze ab 2025: Pressemitteilung vom 21.11.2024 stuttgart.de
17. Landeshauptstadt Wiesbaden: Hebesatz Grundsteuer B: Pressemitteilung vom 08.01.2025 wiesbaden.de
18. Landeshauptstadt Hannover: Hebesatzsatzung: mit aufkommensneutralem Hebesatz nach § 7 NGrStG hannover.de
19. Hessisches Finanzministerium: Hebesatzempfehlungen: Pressekonferenz vom 06.06.2024 finanzen.hessen.de
20. Destatis: Realsteuervergleich 2024: Hebesätze der Gemeinden 2024 destatis.de
21. Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel: Abrechnungsjahr 2024 mieterbund.de
22. Bundesfinanzhof: Im Fokus Grundsteuer: entschiedene und anhängige Verfahren, Verfassungsbeschwerden bundesfinanzhof.de
23. Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 18.06.2026, 1 K 38/24: Pressemitteilung finanzgericht.niedersachsen.de
24. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14: Einheitswerte verfassungswidrig bundesverfassungsgericht.de

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