Nießbrauch-Rechner 2026

So wird der Nießbrauch berechnet

Der Nießbrauch ist das Recht, alle Nutzungen einer Sache zu ziehen (§ 1030 BGB): Wer ihn hat, darf im Haus wohnen oder die Miete behalten, bis er stirbt. Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer zählt sein Kapitalwert. Er entsteht in vier Schritten:

1. JahreswertBeim vermieteten Haus die Miete, die dem Nießbraucher im Schnitt bleibt, nach den Kosten, die er selbst trägt (BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 4/16). Beim Wohnrecht und beim selbst genutzten Nießbrauch die Kaltmiete, die eine vergleichbare Wohnung am Ort kosten würde (§ 15 Abs. 2 BewG).
2. ObergrenzeAngesetzt wird höchstens der Wert der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Bei 700.000 € sind das 37.634 € im Jahr.
3. VervielfältigerEr hängt von Alter und Geschlecht der berechtigten Person ab und steht in der Tabelle des Bundesfinanzministeriums (§ 14 Abs. 1 BewG). Bei einem Nießbrauch auf bestimmte Zeit gilt das Vielfache aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz, höchstens aber der lebenslange Wert, weil der Nießbrauch mit dem Tod erlischt (§ 13 Abs. 1 BewG, § 1061 BGB).
4. KapitalwertJahreswert mal Vervielfältiger. Um diesen Betrag sinkt der Wert, den der Beschenkte versteuert.

Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
Jahreswert höchstens Wert der Immobilie ÷ 18,6

Der Vervielfältiger ist nicht die Lebenserwartung. Eine 70-jährige Frau hat laut derselben Tabelle im Schnitt noch 16,86 Jahre vor sich, ein Mann gleichen Alters 14,18 Jahre. Weil jedes spätere Jahr mit 5,5 % abgezinst wird, liegen die Vervielfältiger mit 11,107 und 9,938 deutlich darunter (§ 14 Abs. 1 Satz 3 BewG).

Vervielfältiger 2026: Tabelle nach Alter

Die Vervielfältiger stellt das Bundesfinanzministerium aus der neuesten Sterbetafel des Statistischen Bundesamts zusammen, mit 5,5 % Zins und als Mittel aus vorschüssiger und nachschüssiger Zahlung (§ 14 Abs. 1 BewG). Für Schenkungen und Erbfälle ab dem 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, berechnet aus der Sterbetafel 2022/2024. Maßgeblich ist der Tag, an dem die Schenkung ausgeführt wird (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und § 11 ErbStG).

Wie stark das Alter wirkt: Bei 24.000 € Jahreswert zieht eine Mutter, die mit 60 schenkt, 331.968 € ab, mit 80 nur noch 179.760 €. Je früher die Übertragung, desto größer der Abzug.

Haus mit Nießbrauch verschenken: Wirkung auf die Schenkungsteuer

Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer die Immobilie und behält die Nutzung. Der Beschenkte bekommt ein belastetes Haus und versteuert deshalb nur den Wert nach Abzug des Nießbrauchs (R E 7.4 Abs. 1 ErbStR 2019). Seit 2009 gilt das unabhängig davon, wem der Nießbrauch zusteht, also auch, wenn er für den Ehepartner des Schenkers mitgilt (R E 25 Abs. 2).

Viel bringt der Nießbrauch vor allem bei kleinen Freibeträgen: Enkel, Nichten, Neffen und Partner ohne Trauschein. Ein Kind bleibt in diesem Beispiel ganz steuerfrei. Auch dort lohnt sich der Abzug, denn er verbraucht weniger vom Freibetrag, und der gilt für alle Schenkungen derselben Person in 10 Jahren nur einmal (§ 14 ErbStG).

Vermietete Wohnung: 90 % Ansatz, 90 % Abzug

Eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie setzt das Finanzamt nur mit 90 % ihres Werts an (§ 13d ErbStG). Das gilt auch, wenn der Schenker sich den Nießbrauch vorbehält und weiter vermietet (R E 13d Abs. 9 ErbStR 2019). Im Gegenzug ist der Nießbrauch dann nur zu 90 % abziehbar (§ 10 Abs. 6a ErbStG, R E 10.10 Abs. 5). Wäre das Haus aus dem Rechner vermietet und blieben der Mutter 2.000 € im Monat nach Kosten, kostete die Schenkung ohne Nießbrauch 25.300 € Schenkungsteuer, mit Nießbrauch nichts.

Beide Eltern schenken

Gehört das Haus beiden Eltern je zur Hälfte, schenkt jeder seine Hälfte, und das Kind hat von jedem den vollen Freibetrag von 400.000 €. Behalten sich beide den Nießbrauch vor, bis der Längerlebende stirbt, zählt der höhere der beiden Vervielfältiger (§ 14 Abs. 3 BewG). Beispiel: Haus mit 1.200.000 € Grundbesitzwert, Mietwert 3.500 € im Monat, Mutter 70, Vater 72. Der Nießbrauch ist 466.494 € wert. Ohne ihn kosteten beide Schenkungen zusammen 44.000 €, mit ihm nichts. Gehörte dasselbe Haus nur einem Elternteil, kostete die Schenkung trotz Nießbrauch 49.750 €.

Nur den Nießbrauch verschenken

Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt die Immobilie beim Eigentümer, verschenkt wird nur die Nutzung, etwa die Miete für ein Kind. Dann ist der Nießbrauch selbst die Schenkung, bewertet mit dem Alter des Beschenkten. Den Abschlag für vermietete Wohnungen gibt es dafür nicht, weil keine Immobilie übergeht (R E 13d Abs. 9 Satz 5 ErbStR 2019). Bekommt eine 30-jährige Tochter für 10 Jahre eine Miete von 1.200 € im Monat, ist die Schenkung 14.400 € × 7,745 = 111.528 € wert und bleibt im Freibetrag.

Wohnrecht: Wert berechnen und Unterschied zum Nießbrauch

Ein Wohnrecht bewertet das Finanzamt wie einen Nießbrauch: Jahreswert mal Vervielfältiger, mit derselben Obergrenze. Jahreswert ist die Kaltmiete, die eine vergleichbare Wohnung am Ort kosten würde (§ 15 Abs. 2 BewG). Gilt das Recht nur für einen Teil des Hauses, etwa die Einliegerwohnung, zählt deren Miete. Für einen 78-jährigen Vater und eine Wohnung, die am Ort 1.000 € im Monat kalt kostet, sind das 12.000 € × 7,230 = 86.760 €.

Für die Steuer macht es keinen Unterschied, ob ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht vereinbart ist. Im Alltag schon: Zieht der Berechtigte später aus, etwa ins Pflegeheim, darf er die Wohnung mit Nießbrauch vermieten, mit Wohnrecht nur, wenn das erlaubt ist.

Nießbrauch im Erbfall und beim Tod des Nießbrauchers

Auch ein Testament kann einen Nießbrauch vorsehen: Die Kinder erben das Haus, der Ehepartner bekommt per Vermächtnis den Nießbrauch. Die Erben ziehen dessen Kapitalwert als Nachlassverbindlichkeit ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG), der Ehepartner versteuert ihn als eigenen Erwerb durch Vermächtnis (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Freibeträge und Steuersätze sind dieselben wie im Erbschaftsteuer-Rechner.

Stirbt der Nießbraucher nach einer Schenkung, erlischt der Nießbrauch (§ 1061 BGB). Das Haus gehört dem Beschenkten dann schon, er erbt es nicht noch einmal. Kommt der Tod aber früh, rechnet das Finanzamt die Schenkung mit der tatsächlichen Dauer neu, beim Beschenkten ohne Antrag (§ 14 Abs. 2 BewG). Weil weniger abgezogen wird, steigt die Steuer. Das gilt, wenn der Nießbrauch nicht länger bestand als:

Bis Ende 2008 galt etwas anderes: Stand der Nießbrauch dem Schenker oder seinem Ehepartner zu, durfte der Beschenkte ihn nicht abziehen. Die Steuer auf den Kapitalwert wurde dafür zinslos gestundet, bis der Nießbrauch endete (§ 25 ErbStG alter Fassung). Für Schenkungen und Erbfälle vor dem 1. Januar 2009 gilt diese Regel weiter (§ 37 Abs. 2 Satz 2 ErbStG, R E 25 Abs. 1 ErbStR 2019).

Einkommensteuer: Wer versteuert die Miete?

Wer den Nießbrauch hat und die Immobilie vermietet, versteuert die Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Nießbrauchserlass des BMF, Rz. 41). Beim Vorbehaltsnießbrauch darf er die Abschreibung auf das Gebäude weiter abziehen wie zuvor als Eigentümer, dazu die Kosten, die er trägt (Rz. 42 und 43). Der neue Eigentümer hat keine Einnahmen und kann auch keine Kosten absetzen (Rz. 45). Endet der Nießbrauch, führt er die Abschreibung fort (Rz. 46 und 48). Für ein vorbehaltenes Wohnrecht gilt dasselbe (Rz. 49).

Anders beim geschenkten Nießbrauch: Der Beschenkte versteuert die Miete, darf aber keine Abschreibung auf das Gebäude abziehen (Rz. 19). Der Eigentümer auch nicht, denn er hat keine Einnahmen (Rz. 24). Solange der Nießbrauch läuft, nutzt diese Abschreibung niemand. Für einen Nießbrauch aus einem Vermächtnis gilt dasselbe (Rz. 32). Was die Mieteinnahmen an Steuer kosten, zeigt der Vermietungsrechner.

Häufige Fragen

Quellen

1. BMF-Schreiben vom 21.10.2025, IV D 4 - S 3104/00002/013/003: Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 bundesfinanzministerium.de
2. § 13 BewG: Nutzungen auf bestimmte Zeit gesetze-im-internet.de
3. Anlage 9a BewG: Vielfaches für befristete Nutzungen gesetze-im-internet.de
4. § 14 BewG: Lebenslange Nutzungen, Neuberechnung bei frühem Tod, mehrere Berechtigte gesetze-im-internet.de
5. § 15 BewG: Jahreswert, Wohnung zum üblichen Mietpreis gesetze-im-internet.de
6. § 16 BewG: Jahreswert höchstens Wert ÷ 18,6 gesetze-im-internet.de
7. § 10 ErbStG: Bereicherung, Vermächtnisse, Abzug von Lasten gesetze-im-internet.de
8. § 13d ErbStG: Vermietete Wohnimmobilien zu 90 % gesetze-im-internet.de
9. Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019: R E 7.4, R E 10.10, R E 13d und R E 25 ihk-muenchen.de
10. BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 4/16: Jahreswert von Nießbrauchsrechten bundesfinanzhof.de
11. § 3 GrEStG: Grunderwerbsteuer auf den Wert von Auflagen gesetze-im-internet.de
12. BMF-Schreiben vom 30.09.2013 (Nießbrauchserlass): Einkommensteuer bei Nießbrauch und Wohnrecht esth.bundesfinanzministerium.de
13. § 1030 BGB: Nießbrauch gesetze-im-internet.de
14. § 1093 BGB: Wohnungsrecht gesetze-im-internet.de
15. BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93: Nießbrauch und Zehnjahresfrist beim Pflichtteil deubner-steuern.de

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