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So rechnest du dein Budget
Am Anfang steht die Rate, die du jeden Monat sicher zahlen kannst. Die Verbraucherzentrale rät, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens ausmacht. Mit 35 % bleibt mehr Luft für Rücklagen, das ist die Voreinstellung im Rechner. Genauer ist die Haushaltsrechnung: Netto minus alles, was du ohne Wohnen im Monat ausgibst, minus Nebenkosten und Rücklage fürs Haus und minus andere Kreditraten.
Darlehen = Kreditrate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung)
Kaufpreis + Nebenkosten = Darlehen + Eigenkapital
80.000 € Eigenkapital, Kauf in Nordrhein-Westfalen mit Makler, 3,81 % Zins, der Durchschnitt der Bundesbank für 5 bis 10 Jahre Zinsbindung (August 2026). Das ist ein Effektivzins, der Rechner setzt ihn vereinfacht als Sollzins ein.
- Haushaltsnetto im Monat
- 4.500 €
- davon 35 % für die Kreditrate
- 1.575,00 €
- Darlehen: Rate × 12 ÷ (3,81 % Zins + 2 % Tilgung)
- 325.301 €
- plus Eigenkapital
- +80.000 €
- minus Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler
- −41.894 €
- Kaufpreis-Budget
- 363.407 €
Die Nebenkosten machen 11,5 % des Kaufpreises aus. Die Bank finanziert 90 % des Kaufpreises, bei gleichem Zins bist du mit 63 Jahren schuldenfrei.
Die Nebenkosten zahlst du am besten aus dem Eigenkapital, denn sie stecken nicht im Wert der Immobilie. Deshalb fließt vom Eigenkapital nur der Rest in den Kaufpreis.
Kaufpreis nach Einkommen und Eigenkapital
| Netto im Monat | Rate (35 %) | 40.000 € Eigenkapital | 80.000 € Eigenkapital | 120.000 € Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|
| 3.000 € | 1.050 € | 229.999 € | 265.983 € | 302.092 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 262.380 € | 298.491 € | 334.600 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 294.888 € | 330.999 € | 367.108 € |
| 4.500 € | 1.575 € | 327.297 € | 363.407 € | 399.517 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 359.805 € | 395.915 € | 432.025 € |
| 6.000 € | 2.100 € | 424.821 € | 460.931 € | 497.041 € |
| 7.000 € | 2.450 € | 489.677 € | 525.649 € | 561.622 € |
Kaufpreis-Budget in Nordrhein-Westfalen mit Makler, 3,81 % Zins (Bundesbank-Effektivzins, als Sollzins gerechnet), 2 % Tilgung.
Das Bundesland macht einen spürbaren Unterschied, weil die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein) liegt. Mit 4.500 € Netto und 80.000 € Eigenkapital reicht es in Bayern für 373.589 €, bei 6,5 % für 363.407 €. Das sind 10.182 € Unterschied, nur durch die Steuer.
Wie Zins und Tilgung das Budget verschieben
| Sollzins | Tilgung | Kaufpreis-Budget | schuldenfrei mit |
|---|---|---|---|
| 2,81 % | 2 % | 424.190 € | 66 Jahren |
| 3,81 % | 2 % | 363.407 € | 63 Jahren |
| 4,81 % | 2 % | 320.438 € | 60 Jahren |
| 3,81 % | 1,5 % | 390.906 € | 68 Jahren |
| 3,81 % | 3 % | 320.438 € | 56 Jahren |
4.500 € Netto, 35 % davon als Rate, 80.000 € Eigenkapital, Nordrhein-Westfalen, Kauf mit 35 Jahren.
Für das Budget zählt nur die Summe aus Zins und Tilgung. Ein Prozentpunkt mehr Zins kostet bei gleicher Rate deshalb genauso viel wie ein Prozentpunkt mehr Tilgung, hier jeweils 42.969 €. Der Unterschied: Die Tilgung baut Schulden ab, mit 3 statt 2 % bist du schon mit 56 Jahren schuldenfrei. Der Zins ist dagegen einfach weg. Eine niedrige Tilgung macht das Haus größer, aber den Kredit viel länger.
Stresstest: die Zeit nach der Zinsbindung
Der Zins steht nur für die Zinsbindung fest. Im Beispiel sind nach 10 Jahren noch 246.261 € offen, für die restlichen rund 18 Jahre gilt dann der Zins, den die Bank in dem Moment verlangt. So verändert sich die Rate, wenn du im gleichen Zeitraum fertig werden willst:
| Anschlusszins | Rate | mehr als heute | vom Netto |
|---|---|---|---|
| 3,81 % | 1.575,00 € | – | 35 % |
| 4,81 % | 1.701,19 € | +126,19 € | 37,8 % |
| 5,81 % | 1.836,03 € | +261,03 € | 40,8 % |
| 6,81 % | 1.976,37 € | +401,37 € | 43,9 % |
Restschuld 246.261 €, heutige Rate 1.575,00 €, Netto unverändert 4.500 €.
Steigt der Zins um 2 Prozentpunkte, kostet dieselbe Restlaufzeit 1.836,03 € im Monat. Passt das nicht ins Budget, helfen eine längere Zinsbindung, eine höhere Tilgung von Anfang an oder Sondertilgungen. Wie du dir den Zins schon Jahre vorher sichern kannst, steht beim Anschlussfinanzierungs-Rechner.
Schuldenfrei bis zur Rente
Die Verbraucherzentrale rät, den Kredit spätestens zum Rentenbeginn abzubezahlen, weil die Rente meist deutlich unter dem letzten Gehalt liegt. Für alle ab 1964 Geborenen liegt die Regelaltersgrenze bei 67 (§ 35 Satz 2 SGB VI), wer früher geboren ist, erreicht sie etwas eher (§ 235 SGB VI). Je später du kaufst, desto höher muss die Tilgung sein:
| Alter beim Kauf | nötige Tilgung | Rate | schuldenfrei mit |
|---|---|---|---|
| 30 Jahre | 2 % reichen | 1.575,00 € | 58 |
| 35 Jahre | 2 % reichen | 1.575,00 € | 63 |
| 40 Jahre | 2,2 % | 1.629,21 € | 67 |
| 45 Jahre | 3 % | 1.846,08 € | 67 |
| 50 Jahre | 4,2 % | 2.171,38 € | 67 |
Darlehen wie im Beispiel oben, 3,81 % Zins über die ganze Laufzeit.
Wer mit 45 kauft, braucht für dasselbe Darlehen 3 % Tilgung und zahlt dann 1.846,08 € im Monat. Ist das zu viel, bleibt nur ein kleineres Darlehen, mehr Eigenkapital oder der Plan, eine Restschuld im Ruhestand aus Erspartem abzulösen.
Was neben der Rate anfällt
Solange du mietest, zahlt der Vermieter die Reparaturen am Haus, als Eigentümer zahlst du sie selbst. Rechne neben der Rate mit Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung, Wasser und Müll. Bei einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld dazu, aus dem die Gemeinschaft auch eine Erhaltungsrücklage für das Gebäude bildet (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Legst du für Reparaturen 1 % des Kaufpreises im Jahr zurück, sind das beim Beispiel 303 € im Monat.
In der Haushaltsrechnung des Rechners gehören diese Posten in das Feld für Nebenkosten und Rücklage. Was die Grundsteuer für dein Haus ausmacht, rechnet der Grundsteuer-Rechner.
Die Bank muss vor der Zusage prüfen, ob du die Raten voraussichtlich dauerhaft zahlen kannst, anhand von Einkommen, Ausgaben und deiner übrigen finanziellen Lage. Hauptsächlich darauf, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit, darf sie sich dabei nicht stützen (§ 505b Abs. 2 Satz 3 BGB).
Häufige Fragen
Welche Faustregel gilt für die Kreditrate?
Wie viel Haus kann ich mir mit 3.000 € netto leisten?
Zählt das Einkommen beider Partner?
Was ist, wenn einer von uns in Elternzeit geht?
Brauche ich überhaupt Eigenkapital?
Rechnet die Bank genauso?
Wie viel Rücklage sollte nach dem Kauf übrig bleiben?
Ist Kaufen günstiger als Mieten?
Quellen
- Verbraucherzentrale: Was Sie sich leisten können: Kreditrate höchstens 40 % des Nettos, getilgt bis zur Rente (Stand 06.11.2024) verbraucherzentrale.de
- § 505b BGB: Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienkrediten gesetze-im-internet.de
- § 656c BGB: Maklerprovision zu gleichen Teilen gesetze-im-internet.de
- § 35 SGB VI: Regelaltersgrenze 67 (Satz 2), für Jahrgänge vor 1964 gilt § 235 gesetze-im-internet.de
- Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Zinsen neuer Wohnungsbaukredite, Stand August 2026 bundesbank.de