Anschlussfinanzierung-Rechner 2026

Eine Anschlussfinanzierung schließt sich nahtlos an die Erstfinanzierung an, sobald die vereinbarte Zinsbindung ausläuft (typisch 10 oder 15 Jahre). Die zum Bindungsende verbleibende Restschuld wird neu finanziert — entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank zu deren Folgekonditionen, als Umschuldung zu einer anderen Bank oder als Forward-Darlehen mit Zinssicherung 1–66 Monate vorab. Rechtlich handelt es sich um einen neuen Verbraucherdarlehensvertrag nach §§ 488, 491 ff BGB mit eigenen Pflichtangaben nach Art. 247 EGBGB. Die Grundschuld nach § 1191 BGB bleibt bestehen und wird ggf. an die neue Bank abgetreten.

Im April 2026 liegt der Zinsmedian für Wohnungsbaudarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung nach Bundesbank-MFI-Zinsstatistik bei rund 3,7 % p. a. nominal. Spannweite Q1/2026: 3,3 % bis 4,2 %, abhängig vom Beleihungsauslauf nach § 14 BelWertV. Die Anschlussfinanzierung profitiert typischerweise von einem niedrigeren BLA als die Erstfinanzierung — durch zehn Jahre Tilgung sinkt das Verhältnis Restschuld/Beleihungswert oft von 80 % auf unter 60 %, was 0,2–0,4 %-Punkte günstigere Konditionen erschließt. Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik 03/2026; Interhyp- und Dr. Klein-Trendindikatoren.

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gestattet dem Verbraucher-Darlehensnehmer die ordentliche Kündigung mit sechs Monaten Frist nach 10 Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB anfällt. Die Frist läuft auch bei laufender Zinsbindung — eine 15-J-Bindung kann damit ab dem 10,5. Jahr unilateral beendet werden. Vollauszahlung ist der Tag der Bereitstellung — bei Bauträgerkauf der letzte Bauratenabruf. Stichtag liegt damit oft 6–12 Monate nach Vertragsschluss. Bei Eheleuten gilt das Recht für jeden Miteigentümer einzeln. Banken können die Kündigungserklärung nicht zurückweisen.

§ 502 BGB regelt die VFE bei vorzeitiger Rückzahlung von Verbraucherdarlehen während der Zinsbindung. Bemessung nach Aktiv-Aktiv- oder Aktiv-Passiv-Methode: Differenz zwischen entgangenem Sollzins und erzielbarer Wiederanlagerendite (Pfandbrief-Renditen nach VDP-Index). Obergrenze nach § 502 Abs. 3 BGB: 1,0 % der Restschuld bei Restlaufzeit über 12 Monaten, 0,5 % bei kürzerer Restlaufzeit. Bei fehlerhaften Pflichtangaben nach Art. 247 § 7 EGBGB entfällt der Anspruch komplett (BGH XI ZR 768/17 vom 28.07.2020; bestätigt durch BGH XI ZR 191/24 vom 11.02.2026 zur Mustergesetzlichkeitsfiktion).

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, das 1 bis 66 Monate vor Ablauf der laufenden Zinsbindung abgeschlossen wird. Der Darlehensgeber sichert den heutigen Sollzins für die spätere Auszahlung — gegen einen Forward-Aufschlag von rund 0,01–0,03 %-Punkten je Monat Vorlaufzeit (Stand 04/2026 nach Dr. Klein und Interhyp Forward-Konditionentabelle). Beispiel 24 Monate Forward bei aktuellem 10-J-Spot 3,7 % → effektiver Forward-Zins rund 4,18 %. Lohnt, sobald der erwartete Zinsanstieg bis Ablaufdatum den Aufschlag übersteigt. Vor der eigentlichen Auszahlung gibt es kein Sonderkündigungsrecht; der Vertrag ist bindend.

Hausbank-Prolongationen liegen nach Marktbeobachtung der Vermittler (Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf) typischerweise 0,1–0,4 %-Punkte über dem Marktdurchschnitt — die Bank kalkuliert mit dem Wechselaufwand des Kunden. Eine Umschuldung erfordert Notar/Grundbuch für die Grundschuld-Abtretung nach § 1154 BGB i. V. m. § 1192 BGB — Kostenrahmen 200–500 € (KV-Nr. 14140 GNotKG). Bei Restschulden ab 100.000 € amortisieren sich diese Kosten meist innerhalb von sechs Monaten Zinsdifferenz. Ein Vergleich mit mindestens drei bis fünf Banken oder einem Vermittler ist Marktstandard.

Bei der Anschlussfinanzierung wird die anfängliche Tilgung üblicherweise höher als bei der Erstfinanzierung angesetzt (3–4 % statt 2 %). Begründung: das Restschuld-Volumen ist absolut niedriger, die rechnerische Volltilgung soll meist innerhalb des Renteneintritts liegen. Bei 313.000 € Restschuld und 3,7 % Sollzins entspricht 3 % Tilgung einer Annuität von 1.748 €/Monat (Volltilgung in rund 21 Jahren), 4 % Tilgung einer Annuität von 2.008 €/Monat (Volltilgung in rund 18 Jahren). Tilgungssatz-Wechselrecht im Vertrag ist Standard — meist zweimal kostenlos.

KfW-Programme können in der Anschlussfinanzierung mit der Hausbank-Restschuld kombiniert werden, sofern eine förderfähige Maßnahme vorliegt. KfW 261 Wohngebäude Klimafreundlich (Sanierung Effizienzhaus 55/40) bis 100.000 € je Wohneinheit zu 0,01–2,03 % Sollzins (Stand 04/2026). KfW 358/359 Wohneigentum für Familien greift nur beim Erwerb, nicht bei reiner Anschlussfinanzierung. Bei energetischer Sanierung im Zuge der Anschlussfinanzierung lassen sich Hausbank-Anschluss (3,7 %) und KfW-Tranche (1,76–2,03 %) zu einem Mischzins kombinieren; Antragstellung über die finanzierende Hausbank nach Durchleitungsprinzip § 17 KfW-Gesetz.

Marktstandard: 36 Monate vor Bindungsende mit der Konditionsabfrage beginnen — diese Frist erlaubt eine Forward-Variante ohne Notdruck. 6 Monate vor Bindungsende ist der späteste Zeitpunkt, um eine Umschuldung mit Grundbuch-Abtretung zu organisieren. Bei reiner Prolongation reichen 3 Monate. Wer auf das Standardanschreiben der Bank wartet (typisch 6 Monate vor Auslauf), verliert die Forward-Option und reduziert den Verhandlungsspielraum. § 488 BGB i. V. m. der Forward-Markt-Kondition gestattet bis zu 66 Monaten Vorlauf — entsprechend hoch ist allerdings der Aufschlag.

Die Grundschuld-Abtretung nach § 1154 BGB i. V. m. § 1192 BGB ist günstiger als eine neue Eintragung: KV-Nr. 14140 GNotKG nach Geschäftswert. Rechenweg 313.000 € Grundschuld: rund 350 € Notar (Beglaubigung) + 220 € Grundbuch (Abtretung) = ca. 570 € Wechselkosten. Eine Neueintragung würde rund 1.500–1.800 € kosten. Manche Banken übernehmen die Wechselkosten bei Vertragsabschluss als Akquisitions-Aufwand (Wechselbonus). Schätzkosten der Immobilie nach § 14 BelWertV sind beim Wechsel nur fällig, wenn der Beleihungswert nicht aus dem Bestandsvertrag übernommen wird.

Bei aktuell fallenden Zinsen (12/2025: 3,9 %; 03/2026: 3,7 %) wirkt der Forward-Aufschlag wie eine teuer bezahlte Versicherung gegen ein nicht eingetretenes Risiko. Wer 24 Monate Forward heute mit 4,18 % einlockt und 04/2028 einen Spot-Zins von 3,5 % vorfindet, hat über 120 Monate Folgebindung rund 27.000 € Mehrkosten gegenüber dem späteren Direktabschluss. Forward bleibt sinnvoll für risikoaverse Profile (Single-Verdiener, knappe Kapitaldienstfähigkeit nach § 18 KWG) oder bei Erwartung steigender Zinsen — etwa bei drohenden EZB-Erhöhungen wegen Inflationsdruck. Spotabschluss ist die finanzmathematisch günstigere Default-Strategie bei stabilem oder fallendem Markt.

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld nach § 1191 BGB bleibt bestehen — sie ist abstrakt vom Darlehensvertrag und wird durch die Sicherungsabrede an die neue Bank übertragen. Der Vorgang heißt Abtretung nach §§ 1154, 1192 BGB und wird im Grundbuch eingetragen (KV-Nr. 14140 GNotKG). Eine Löschung und Neueintragung ist möglich, aber teurer. Bei Briefgrundschuld (selten) erfolgt die Abtretung außerhalb des Grundbuchs durch Übergabe des Grundschuldbriefs. Restvaluta-Bestätigung der Altbank ist Standard-Voraussetzung für die Auszahlung der neuen Bank.

Bei konstanter Annuität A = D × (Sollzins p + Tilgung t) / 12 und Monatszinssatz i = p / 1200 gilt nach n Monaten: R(n) = D × (1+i)^n − A × ((1+i)^n − 1) / i. Numerisches Beispiel: Anfangsdarlehen 400.000 €, Sollzins 3,5 %, Tilgung 2 %, Annuität 1.833 €/Monat. Nach 120 Monaten Tilgungsverrechnung nach § 488 Abs. 1 BGB: Restschuld 304.378 €. Hat sich der Tilgungsanteil je Monat von anfänglich 667 € auf zuletzt rund 935 € erhöht (Tilgungsverrechnung nach § 488 Abs. 2 BGB), während der Zinsanteil entsprechend gesunken ist. Effektivzins § 6 PangV liegt 0,06–0,10 %-Punkte über dem Sollzins.

Bundesbank-MFI-Zinsstatistik (Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über 10 Jahren Zinsbindung): Median 12/2024 4,1 %, 12/2025 3,9 %, 03/2026 3,7 %. EZB-Hauptrefinanzierungssatz 04/2026: 2,40 % nach drei Senkungen 2025 (insgesamt −100 bp gegenüber 09/2024). 10-jährige Bundesanleihen-Rendite 04/2026: rund 2,55 %, Pfandbrief-Renditen 2,9–3,2 % nach VDP-Index. Anschlussvolumen Q1/2026: rund 12,8 Mrd € Neugeschäft (Bundesbank-Statistik), davon nach Schätzung der Bundesbank rund 18 % Forward-Anteil — historischer Tiefstand bei fallendem Zinsumfeld. Die Forward-Quote war 2022/2023 bei steigendem Zins auf rund 35 % gestiegen.