Bundesbank MFI-Zinsstatistik 2026
Monatliche Statistik der Deutschen Bundesbank zu Zinssätzen im Neugeschäft der Banken — Wohnungsbaukredite an private Haushalte.
Die MFI-Zinsstatistik (Monetary Financial Institutions) erfasst monatlich die Konditionen von rund 220 deutschen Banken im Neugeschäft mit privaten Haushalten und nichtfinanziellen Kapitalgesellschaften. Relevant für Wohnimmobilien: Zeitreihe BBK01.SUD118 (Wohnungsbau, über 5 bis 10 J Zinsbindung) und BBK01.SUD119/120 (über 10 J). Die Statistik erscheint mit zwei Monaten Versatz; Werte für 03/2026 liegen Ende April 2026 final vor.
Median-Zinssatz und Volumen Q1/2026
Wohnungsbaukredite an private Haushalte · gewichteter Durchschnitt.
| Monat | Median über 10 J | Neugeschäft | Markttreiber |
|---|---|---|---|
| 12/2025 | 3,90 % | 11,8 Mrd EUR | EZB 2,65 % |
| 01/2026 | 3,85 % | 12,4 Mrd EUR | VDP-Pfandbrief leicht sinkend |
| 02/2026 | 3,80 % | 12,9 Mrd EUR | Markt-Erwartung EZB-Senkung |
| 03/2026 | 3,70 % | 13,1 Mrd EUR | EZB-Senkung 12.03.2026 → 2,40 % |
Quartalsvolumen Q1/2026 rund 38,4 Mrd EUR (Vorjahr Q1/2025: 31,2 Mrd EUR · +23 %). Spannweite nach BLA in 03/2026: 3,30 % (< 60 %) bis 4,20 % (> 90 %). Effektivzins nach § 6 PangV typisch 0,06-0,10 %p über dem Median. Quelle: Deutsche Bundesbank · MFI-Zinsstatistik · Zeitreihen BBK01.SUD118/119/120 · Stand 28.04.2026.
Zinsbindungsdauer · 5 / 10 / 15 / 20 Jahre
Marktstandard 10 J. Aufschläge folgen der Zinsstrukturkurve der Pfandbrief-Renditen plus § 489 BGB-Effekt.
Die Zinsbindungsdauer ist der Zeitraum, in dem der Sollzinssatz vertraglich garantiert ist. Marktstandard ist die 10-J-Bindung — sie deckt sich mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (10 J + 6 Mon. ab Vollauszahlung). Längere Bindungen bekommen Aufschläge, kürzere Rabatte. Hintergrund: die Zinsstrukturkurve der Pfandbrief-Renditen (VDP-Index) ist 04/2026 leicht positiv — 5-J-Pfandbriefe rentieren unter 10-J-Pfandbriefen, 15-J-Pfandbriefe darüber.
| Bindungsdauer | Sollzins 04/2026 | Delta zu 10 J | Hinweis |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,30-3,50 % | -0,20 bis -0,40 %p | Höheres Anschluss-Zinsänderungsrisiko |
| 10 Jahre | 3,70 % | Basis | Marktstandard · § 489 BGB nach 10 J |
| 15 Jahre | 3,80-3,95 % | +0,10 bis +0,25 %p | Geringeres Anschlussrisiko |
| 20 Jahre | 3,95-4,20 % | +0,25 bis +0,50 %p | Maximale Zinssicherheit |
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB greift bei ALLEN Bindungen nach 10 J + 6 Mon. — auch 15- und 20-J-Bindungen sind faktisch 10-J-Verträge mit Verlängerungs-Option zu vorab fixierten Konditionen. Daher der moderate Aufschlag für längere Bindungen. Quellen: Interhyp Konditionentabelle 04/2026 · Dr. Klein Trendindikator 04/2026.
Beleihungsauslauf · < 60 % / 80 % / 90 %
BLA = Darlehen / Beleihungswert. § 14 BelWertV markiert die Pfandbrief-Deckungsstockfähigkeit bei < 60 %.
Banken kalkulieren nicht den Kaufpreis, sondern den Beleihungswert nach § 16 PfandBG i. V. m. der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Der Beleihungswert ist ein konservativer Langfristwert, typischerweise 5-10 % unter dem Verkehrswert. § 14 BelWertV: bis 60 % BLA ist die Forderung pfandbrief-deckungsstockfähig — die Bank refinanziert über Hypothekenpfandbriefe (Rendite 2,90-3,20 %) statt teurer unbesicherter Bankenmittel. Diese Schwelle markiert den Sweet Spot.
BLA-Stufen und Sollzins-Indikation 04/2026
Wohnimmobilien-Annuitätendarlehen · 10 J Zinsbindung · Bonität Klasse A.
| BLA-Stufe | Beleihungsauslauf | Sollzins-Indikation | Delta zu Basis | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|---|
| Beleihungsfähig | < 60 % | 3,30-3,50 % | 0,00 (Basis) | § 14 BelWertV |
| Sicher | 60-80 % | 3,50-3,90 % | +0,20-0,40 %p | PfandBG |
| Erweitert | 80-90 % | 3,90-4,10 % | +0,50-0,70 %p | Standard-Bank |
| Vollfinanzierung | > 90 % | 4,10-4,40 % | +0,80-1,00 %p | 100-%-Hypothek |
Spannweite zwischen BLA < 60 % und BLA > 90 %: rund 0,8-1,0 %p. Bei 400.000 EUR Darlehen über 10 Jahre kumulierte Differenz von 25.000-35.000 EUR Zinszahlungen. Eigenkapital-Anhebung vom 80-%-Bereich auf den 60-%-Bereich amortisiert sich konditionsseitig fast immer. Quellen: § 14 / § 16 PfandBG · BelWertV · Interhyp 04/2026.
Pfandbrief-Refinanzierung als Zins-Leitindikator
Bauzinsen folgen der Pfandbrief-Rendite + Bankenmarge 70-110 bp — nicht direkt dem EZB-Leitzins.
Pfandbriefe sind besicherte Bankschuldverschreibungen nach Pfandbriefgesetz (PfandBG). Der Deckungsstock besteht aus Hypothekenforderungen mit BLA < 60 % nach § 14 BelWertV. Banken finanzieren ihre Wohnimmobilien-Kredite zu erheblichen Teilen über Pfandbrief-Emissionen — die VDP-Pfandbriefindex-Renditen sind damit der wichtigste Leitindikator für Bauzinsen.
Pfandbrief-Renditen vs. Bauzinsen 04/2026
VDP-Pfandbriefindex · Wohnimmobilien-Deckungsstock.
| Laufzeit | Pfandbrief-Rendite | Bankenmarge | Bauzins-Median |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 2,75 % | + 65-85 bp | 3,30-3,50 % |
| 10 Jahre | 2,90 % | + 70-110 bp | 3,70 % |
| 15 Jahre | 3,05 % | + 75-115 bp | 3,80-3,95 % |
| 20 Jahre | 3,20 % | + 80-120 bp | 3,95-4,20 % |
EZB-Hauptrefinanzierungssatz wirkt nur indirekt auf 10-J-Bauzinsen. Empirisch sanken Pfandbrief-Renditen im Q1/2026 um 20-25 bp, Bauzinsen um 20 bp — eine 1:1-Weitergabe von EZB-Senkungen findet NICHT statt. Quelle: VDP Pfandbriefindex 25.04.2026 · Bundesbank MFI-Statistik 03/2026.
Forward-Darlehen · Zinssicherung 1-60 Monate vor Ablauf
Forward-Aufschlag rund 0,01-0,03 %-Punkte je Monat Vorlauf nach Interhyp- und Dr. Klein-Konditionentabelle 04/2026.
Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, dessen Konditionen heute fixiert werden, dessen Auszahlung aber in 1-60 Monaten erfolgt. Der Darlehensgeber sichert seine zukünftige Refinanzierung über Termin-Pfandbriefe — die Differenz zwischen Spot- und Termin-Refinanzierungskosten wird als Forward-Aufschlag auf den heutigen Spotzins addiert. Marktüblich 04/2026: 0,01-0,03 %p pro Monat Vorlaufzeit mit nicht-linearer Aufschlagskurve (steiler ab Monat 30).
| Vorlaufzeit | Aufschlag-Spannweite | Spotzins 04/2026 | Forward-Zins (Mitte) |
|---|---|---|---|
| 12 Monate | 0,18-0,25 %p | 3,70 % | 3,92 % |
| 24 Monate | 0,35-0,50 %p | 3,70 % | 4,10 % |
| 36 Monate | 0,55-0,75 %p | 3,70 % | 4,35 % |
| 60 Monate | 1,00-1,30 %p | 3,70 % | 4,85 % |
Forward lohnt sich, sobald der erwartete Spotzins bei Ablauf über dem Forward-Zins liegt. Bei erwartetem Anstieg > 0,4 %p in 24 Monaten amortisiert sich ein 24-Monats-Forward; bei rückläufigen Zinsen ist der Aufschlag die Versicherungs-Prämie ohne Auszahlung. Forward-Vertrag nach § 488 BGB i. V. m. § 489 BGB. Quellen: Interhyp- und Dr. Klein-Konditionentabelle 04/2026.
KfW-Förderung 2026 · Programme 261 / 358 / 359 / 124
Zinsverbilligte Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau, vermittelt über die finanzierende Hausbank (§ 17 KfW-Gesetz).
Programmübersicht KfW 2026
Konditionen 28.04.2026 nach KfW-Konditionentabelle.
| Programm | Zweck | Höchstdarlehen | Sollzins (10 J) |
|---|---|---|---|
| KfW 261 | Wohngebäude Klimafreundlich · EH 40 EE Neubau | 100.000 EUR/WE | 0,01-2,03 % |
| KfW 358 | Wohneigentum für Familien · Neubau | 170.000-270.000 EUR | 1,76 % |
| KfW 359 | Wohneigentum für Familien · Bestand+Sanierung | 170.000-270.000 EUR | 1,76 % |
| KfW 124 | Wohneigentumsprogramm · selbstgenutzt | 100.000 EUR | 3,18 % |
KfW 358/359 setzt zu versteuerndes Haushaltseinkommen ≤ 90.000 EUR zzgl. 10.000 EUR je Kind voraus. Antragstellung ausschließlich über die finanzierende Hausbank — eigenständige Antragstellung bei der KfW ist nicht möglich. Tilgungszuschüsse bis 25 % bei KfW 261 (EH 40 EE Neubau) sind in den Konditionen verrechnet. Verbindlich ist der Stichtag der Zusage. Quelle: KfW-Konditionentabelle Stand 28.04.2026.
Historischer Verlauf 2021-2026
Bundesbank-Median 10-J-Bindung mit EZB-Leitzins-Kontext. Vom Allzeit-Tief 1,10 % (12/2021) bis zum Hochpunkt 4,30 % (12/2023).
| Stand | Median 10 J | Marktkontext |
|---|---|---|
| 12/2021 | 1,10 % | Tiefststand · EZB-Leitzins 0,00 % |
| 12/2022 | 3,50 % | Zinsschock · EZB-Anhebung +250 bp |
| 06/2023 | 4,10 % | Spitze 2023 · EZB 4,00 % |
| 12/2023 | 4,30 % | Hochpunkt Jahresende 2023 |
| 06/2024 | 4,00 % | Erste EZB-Senkung 06.06.2024 |
| 12/2024 | 4,10 % | Konsolidierung · EZB 3,15 % |
| 06/2025 | 3,90 % | EZB-Senkungspfad |
| 12/2025 | 3,90 % | EZB 2,65 % |
| 03/2026 | 3,70 % | EZB-Senkung 12.03.2026 auf 2,40 % |
Der Zinsschock 2022/2023 führte zu einem Anstieg von 1,10 % auf 4,30 % innerhalb von 24 Monaten — der schnellste Zinsanstieg im Wohnimmobilien-Markt seit 1991. Hintergrund: EZB-Leitzinsanhebung von 0,00 % auf 4,50 % zwischen 07/2022 und 09/2023 als Antwort auf die Inflations-Welle 2021-2022. Quelle: Deutsche Bundesbank · MFI-Zinsstatistik Zeitreihe BBK01.SUD120 (Wohnungsbau über 10 J).
Vier Konstellationen im Datenprofil
Konkrete Bauzinsen-Setups mit Sollzins, Effektivzins § 6 PangV, Annuität und Restschuld nach 10 Jahren — ohne Lebensphasen-Stereotype.
Konstellation A
Standard 400 k · BLA 80 % · 10 J Bindung
400.000 EUR Darlehen · 3,70 % Sollzins · 3,76 % Effektivzins
Daten. Darlehen 400.000 EUR auf einem Beleihungswert von 500.000 EUR (Beleihungsauslauf 80,0 % nach § 16 PfandBG). Zinsbindung 10 Jahre, Sollzins 3,70 % p. a. nach Bundesbank-MFI-Zinsstatistik 03/2026 (Median für Wohnungsbaukredite an private Haushalte über 10 J Bindung). Effektivzins nach § 6 PangV bei marktüblichen Bearbeitungs- und Schätzkosten: rund 3,76 % p. a. Anfängliche Tilgung 2,0 % p. a.
Recht. Annuität = 400.000 EUR × (3,70 + 2,00) % / 12 = 1.900 EUR/Monat. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gestattet dem Verbraucher die ordentliche Kündigung 10 Jahre + 6 Monate nach Vollauszahlung — ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB. Refinanzierungsbasis: Pfandbrief-Renditen 04/2026 rund 2,9-3,2 % nach VDP-Index, plus Bankenmarge 70-110 bp ergibt das aktuelle Spotzins-Niveau.
Realwert. Restschuld nach 10 Jahren: rund 303.371 EUR. Kumulierte Zinszahlungen 120 Monate: rund 131.371 EUR. Anschluss 2036 entscheidet über Gesamtzinslast — Forward-Darlehen mit Vorlauf ab 18 Monaten zur Risikosteuerung. Sondertilgung 5 % p. a. der Anfangsdarlehenssumme nach AGB unentgeltlich (BGH XI ZR 73/19 vom 26.01.2021).
Konstellation B
BLA < 60 % · 400 k · 10 J Bindung
400.000 EUR Darlehen · 3,40 % Sollzins · Beleihungsfähig
Daten. Identisches Darlehen 400.000 EUR auf einem höheren Beleihungswert von 700.000 EUR (BLA 57,1 %). Pfandbrief-Beleihungsfähigkeit § 14 BelWertV erreicht — die Bank kann die Forderung in den Deckungsstock einlegen und über Hypothekenpfandbriefe refinanzieren. Konditionsvorteil 04/2026: 0,20-0,40 %-Punkte unter dem 80-%-BLA-Niveau, Sollzins damit 3,40 % p. a., Effektivzins rund 3,46 %.
Recht. Annuität 400.000 EUR × 5,40 % / 12 = 1.800 EUR/Monat. Gegenüber Konstellation A: 100 EUR/Monat weniger Annuität. § 16 PfandBG i. V. m. § 14 BelWertV verlangt zwingend einen konservativen Beleihungswert; typisch 5-10 % unter Verkehrswert. Eigenkapital-Anhebung zahlt sich konditionsseitig aus.
Realwert. Restschuld nach 10 J: rund 304.877 EUR. Zinsen 120 Monate: rund 120.877 EUR. Zinsersparnis gegenüber Konstellation A: rund 10.494 EUR. Eigenkapital-Anhebung um 200.000 EUR amortisiert sich konditionsseitig — der Konditionsvorteil verstetigt sich über die gesamte Bindung. Hebel: Pfandbrief-Refinanzierung statt unbesicherter Bankenrefinanzierung.
Konstellation C
Bindung 15 J · 400 k · BLA 80 %
400.000 EUR Darlehen · 3,85 % Sollzins · 15 J Zinssicherheit
Daten. Darlehen 400.000 EUR, BLA 80 %, Zinsbindung 15 Jahre. Aufschlag für die längere Bindung gegenüber 10 J: +0,15 %-Punkte (Spannweite 04/2026: +0,10 bis +0,25 %p). Sollzins 3,85 % p. a., Effektivzins nach § 6 PangV rund 3,91 %. Begründung des Aufschlags: Pfandbrief-Renditen mit längerer Laufzeit liegen rund 10-20 bp über den 10-J-Pfandbriefen (Zinsstrukturkurve 04/2026 leicht positiv).
Recht. Annuität 400.000 EUR × 5,85 % / 12 = 1.950 EUR/Monat — 50 EUR über Konstellation A. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB greift weiterhin nach 10 Jahren plus 6 Monaten — auch bei 15-J-Bindung kann der Verbraucher kostenfrei kündigen, das Sonderkündigungsrecht ist unverzichtbar (§ 489 Abs. 4 BGB). 15-J-Bindung ist damit faktisch eine Zinsversicherung mit Opt-Out nach 10 J.
Realwert. Restschuld nach 10 J: rund 302.606 EUR. Bei Zinsanstieg von > 0,15 %-Punkten ab Jahr 11 amortisiert sich der Aufschlag — andernfalls bleibt der Konditionsvorteil bei der 10-J-Bindung. Praxis: 15-J-Bindung lohnt bei expliziter Zinserwartung > +0,5 %p innerhalb der nächsten 5 Jahre nach Bindungsende, oder bei strikter Kapitaldienstfähigkeits-Toleranz nach § 18 KWG / § 505a BGB.
Konstellation D
Forward 24 Monate · 400 k · 10 J Bindung
400.000 EUR Darlehen · 4,10 % Sollzins · Forward-Aufschlag 0,40 %p
Daten. Forward-Darlehen mit Auszahlung 24 Monate in der Zukunft. Spotzins 10-J-Bindung 04/2026: 3,70 %, Forward-Aufschlag nach Dr. Klein / Interhyp 04/2026: 0,01-0,03 %-Punkte je Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten und mittlerer Aufschlagskurve 0,017 %p/Monat: rund 0,40 %p Aufschlag. Effektiver Forward-Zins damit 4,10 % p. a. (Effektivzins nach § 6 PangV rund 4,16 %).
Recht. Annuität 400.000 EUR × 6,10 % / 12 = 2.033 EUR/Monat — 100 EUR über Spotzins-Niveau Konstellation A. Forward-Vertrag nach § 488 BGB i. V. m. § 489 BGB; das Sonderkündigungsrecht beginnt erst mit Vollauszahlung — die Vorlaufphase ist nicht anrechenbar. Forward-Aufschläge liegen marktüblich zwischen 1 und 60 Monaten Vorlauf; ab Monat 18 wird der Aufschlag konditionssensitiv.
Realwert. Forward lohnt sich, sobald der erwartete Spotzins in 24 Monaten oberhalb des Forward-Zinses liegt. Beispiel: erwartet 4,30 % in 04/2028 = Forward bei 4,10 % bringt 0,20 %p Vorteil. Zinsanstieg < 0,40 %p in 24 Monaten = Forward war Versicherungs-Prämie ohne Auszahlung. Restschuld nach 10 J Bindung: rund 301.314 EUR. Zinsen 120 Monate: rund 145.314 EUR (13.943 EUR über Konstellation A).
Update-Log 2025 → 2026
Datierte Marktveränderungen mit direkter Wirkung auf den Bauzinsen-Median — EZB, Bundesbank, BGH, KfW, Interhyp.
EZB-Hauptrefinanzierungssatz 2,40 % — Folgen für Pfandbrief-Renditen
Die Europäische Zentralbank hat den Hauptrefinanzierungssatz mit Wirkung zum 12.03.2026 von 2,65 % auf 2,40 % p. a. gesenkt. Pfandbrief-Renditen nach VDP-Index sanken im Quartalsverlauf um rund 20-25 bp auf 2,90-3,20 %. Bauzinsen-Median 10-J-Bindung nach Bundesbank-MFI-Zinsstatistik damit von 3,90 % (12/2025) auf 3,70 % (03/2026). Forward-Aufschläge bleiben bei 0,01-0,03 %p/Monat — Markt erwartet weitere graduelle EZB-Senkungen bis Jahresende.
Bundesbank MFI-Zinsstatistik Q1/2026 — Neugeschäftsvolumen Wohnungsbau
Die Deutsche Bundesbank meldet zum 31.03.2026 ein Neugeschäftsvolumen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Höhe von rund 38,4 Mrd EUR im ersten Quartal 2026 (Vorjahr Q1/2025: 31,2 Mrd EUR · +23 %). Der gewichtete Durchschnittszinssatz für über 10 J Bindung sank im Quartalsverlauf von 3,90 % auf 3,70 % p. a. Spannweite nach BLA: 3,30 % (< 60 %) bis 4,20 % (> 90 %). Marktimpuls: höhere Nachfrage trifft auf sinkende Pfandbrief-Renditen.
BGH XI ZR 191/24 zur Widerrufsinformation Immobiliar-Verbraucherdarlehen
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil XI ZR 191/24 vom 11.02.2026 zur Widerrufsinformation bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen entschieden: die Verwendung der gesetzlichen Musterwiderrufsinformation nach Art. 247 § 6 Abs. 2 Satz 3 EGBGB löst die Gesetzlichkeitsfiktion aus. Gestaltete Widerrufsklauseln, die nicht exakt dem Muster entsprechen, eröffnen weiterhin Widerrufsmöglichkeiten — die Frist nach § 356b Abs. 2 BGB läuft erst mit ordnungsgemäßer Belehrung. Bestandsverträge seit 2010 mit fehlerhafter Belehrung potenziell unbegrenzt widerrufbar.
KfW 358/359 · Konditionsanpassung Wohneigentum für Familien
Die KfW hat zum 02.01.2026 die Konditionen für KfW 358 (Neubau Klimafreundlich) und KfW 359 (Bestand mit Sanierung) angepasst: Sollzins 10-J-Bindung neu 1,76 % p. a. (vorher 1,87 %). Höchstdarlehen 270.000 EUR unverändert. Einkommensgrenze zu versteuerndes Haushaltseinkommen 90.000 EUR zzgl. 10.000 EUR je Kind unverändert. Antragstellung weiter über die finanzierende Hausbank im Durchleitungsprinzip § 17 KfW-Gesetz.
Interhyp / Dr. Klein Forward-Aufschlag-Update — 0,01-0,03 %p/Monat
Die Vermittlungsplattformen Interhyp und Dr. Klein haben ihre Forward-Aufschlags-Tabellen 12/2025 aktualisiert: Forward-Aufschlag bei 12 Monaten Vorlauf 0,18-0,25 %p, bei 24 Monaten 0,35-0,50 %p, bei 36 Monaten 0,55-0,75 %p, bei 60 Monaten 1,00-1,30 %p. Marktüblich rund 0,01-0,03 %p/Monat mit nicht-linearer Aufschlagskurve (steiler ab Monat 30). Zinslogik: Forward bindet Bank-Refinanzierung in der Zukunft — Kostendifferenz aus Termin-Pfandbrief-Renditen vs. Spot.
Häufige Fragen zu Bauzinsen 2026
12 Antworten mit Bezug auf Bundesbank, Pfandbriefgesetz, KfW, BGB und PangV.
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell im April 2026?
Bundesbank-MFI-Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über 10 Jahren Zinsbindung: Median 03/2026 bei 3,70 % p. a. nominal. Spannweite Q1/2026: 3,30 % (BLA < 60 %, beste Bonität) bis 4,20 % (BLA > 90 % oder schwächere Bonität). Effektivzins nach § 6 PangV liegt 0,06-0,10 %-Punkte über dem Sollzins. Quellen: Bundesbank-MFI-Zinsstatistik; Interhyp-Trendindikator; Dr. Klein Trendindikator 04/2026.
Wie haben sich die Bauzinsen 2021-2026 entwickelt?
Bundesbank-Median 10-J-Bindung: 12/2021 1,10 % (historischer Tiefststand · EZB-Leitzins 0,00 %), 12/2022 3,50 % (Zinsschock nach EZB-Anhebung +250 bp innerhalb 8 Monaten), 06/2023 4,10 % (Spitze), 12/2023 4,30 % (Hochpunkt Jahresende), 06/2024 4,00 % (erste EZB-Senkung 06.06.2024), 12/2025 3,90 %, 03/2026 3,70 %. EZB-Hauptrefinanzierungssatz 04/2026: 2,40 % nach der Senkung vom 12.03.2026.
Was bedeutet Beleihungsauslauf — und warum ist 60 % der Sweet Spot?
Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis Darlehen zu Beleihungswert nach § 16 PfandBG i. V. m. BelWertV — nicht zu Verkehrswert. Beleihungswert ist ein konservativer Langfristwert, typisch 5-10 % unter Verkehrswert. § 14 BelWertV: bis 60 % BLA ist die Forderung pfandbrief-deckungsstockfähig — die Bank refinanziert über Hypothekenpfandbriefe (Renditen 04/2026: 2,9-3,2 % VDP-Index) statt teurer unbesicherter Bankenmittel. Konditionsdifferenz zwischen < 60 % und > 90 % BLA: rund 0,8-1,0 %-Punkte.
Wovon hängt die Bauzins-Höhe ab?
Vier Hauptfaktoren: (1) Refinanzierungskosten der Bank = Pfandbrief-Renditen + 70-110 bp Marge; (2) Zinsbindungsdauer = je länger, desto teurer (5 J ca. -0,3 %p, 15 J +0,15 %p, 20 J +0,4 %p gegenüber 10 J); (3) Beleihungsauslauf = < 60 % Basis, > 90 % +0,8-1,0 %p; (4) Bonität = Schufa-Score, Haushaltsnetto, Beschäftigungsstatus. Forward-Aufschlag bei Vorausabschluss kommt obendrauf: 0,01-0,03 %p je Monat Vorlauf.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, das 1 bis 60 Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung abgeschlossen wird. Der Darlehensgeber sichert den heutigen Zinssatz — gegen einen Forward-Aufschlag von rund 0,01-0,03 %-Punkten je Monat Vorlauf (Dr. Klein / Interhyp 04/2026). Beispiel 24 Monate Forward bei Spotzins 3,70 %: rund 0,40 %p Aufschlag = 4,10 % effektiver Forward-Zins. Lohnt, sobald der erwartete Zinsanstieg bis Ablaufdatum den Aufschlag übersteigt.
Wie wirken Pfandbrief-Renditen auf die Bauzinsen?
Pfandbriefe sind besicherte Bankschuldverschreibungen nach PfandBG; die zugrundeliegenden Hypothekenforderungen müssen § 14 BelWertV (BLA < 60 %) genügen. Pfandbrief-Renditen 04/2026 nach VDP-Index: 2,90-3,20 % p. a. Banken refinanzieren Wohnimmobilien-Forderungen mit BLA < 60 % über Pfandbriefe; daraus ergibt sich nach Aufschlag von 70-110 bp das aktuelle Sollzins-Niveau von 3,30-3,50 % in dieser BLA-Stufe. Pfandbrief-Renditen sind damit der wichtigste Leitindikator für Bauzinsen.
Welche KfW-Programme reduzieren Bauzinsen 2026?
KfW 261 (Wohngebäude Klimafreundlich · EH 40 EE / 55 EE Neubau und Sanierung): bis 100.000 EUR je Wohneinheit zu 0,01-2,03 % Sollzins (10-J-Bindung, Konditionen 28.04.2026). KfW 358/359 (Wohneigentum für Familien): zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 90.000 EUR zzgl. 10.000 EUR je Kind, bis 270.000 EUR Darlehen, Sollzins 1,76 % p. a. (10-J-Bindung). Antragstellung nach Durchleitungsprinzip § 17 KfW-Gesetz über die finanzierende Hausbank.
Wie unterscheiden sich 5, 10, 15 und 20 Jahre Zinsbindung?
Spannweite 04/2026 bei BLA 80 %: 5 J 3,30-3,50 % (rund 0,2-0,4 %p unter 10 J), 10 J 3,70 % (Marktstandard), 15 J 3,80-3,95 % (+0,10 bis +0,25 %p), 20 J 3,95-4,20 % (+0,25 bis +0,50 %p). Hintergrund: Zinsstrukturkurve 04/2026 leicht positiv — längere Bindung = teurere Refinanzierung. Sonderkündigungsrecht § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB greift bei ALLEN Bindungen nach 10 Jahren plus 6 Monaten (auch bei 15- und 20-J-Bindung) — faktisch ist die längere Bindung eine Zins-Versicherung mit Opt-Out.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen, nominal pro Jahr. Der Effektivzins nach § 6 PangV (Preisangabenverordnung) rechnet alle laufzeitabhängigen Kosten in den Sollzins ein: Bearbeitungsentgelte, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen. Bei monatlicher Zinsverrechnung (Standard im Annuitätenkredit) liegt der Effektivzins rund 0,06-0,10 %-Punkte über dem Sollzins. Berechnungsmethode in Anlage 1 PangV festgeschrieben. Der Effektivzins ist der einzige Vergleichsmaßstab zwischen Bank-Angeboten.
Wie wirkt die EZB-Senkung vom 12.03.2026 auf die Bauzinsen?
EZB-Hauptrefinanzierungssatz wurde am 12.03.2026 von 2,65 % auf 2,40 % p. a. gesenkt. Direkt wirken EZB-Senkungen auf den 3-Monats-Euribor (Geldmarktzinsen), nicht auf 10-jährige Pfandbrief-Renditen. Letztere hängen von der Zinsstrukturkurve und Marktinflations-Erwartungen ab. Empirisch: 10-J-Bauzinsen sanken im Q1/2026 von 3,90 % auf 3,70 % — Pfandbrief-Renditen fielen mit, aber langsamer als die EZB. Eine 1:1-Weitergabe der EZB-Senkungen findet bei Bauzinsen NICHT statt.
Welche Rolle spielen Schufa-Score und Bonität?
Banken prüfen die Kapitaldienstfähigkeit nach § 18 KWG i. V. m. § 505a BGB (Wohnimmobilienkredit-Richtlinie). Schufa-Score > 95 % öffnet die Konditions-Bestklasse; Score 90-95 % bekommt typisch 0,1-0,2 %p Aufschlag; Score < 85 % kann zur Ablehnung führen. Verfügbares Haushaltsnetto sollte mindestens 60-65 % nach Annuität übrig lassen (Faustregel 35-40 % Annuität-Anteil am Netto). Selbständige zahlen marktüblich +0,10-0,20 %p Aufschlag wegen Einkommensvolatilität.
Was bedeutet § 489 BGB für langfristige Zinsbindungen?
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB räumt dem Verbraucher-Darlehensnehmer das ordentliche Kündigungsrecht 10 Jahre + 6 Monate nach Vollauszahlung ein — ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB. Das Recht gilt auch bei längeren Bindungen (15, 20 Jahre) und ist nach § 489 Abs. 4 BGB unverzichtbar. Folge: Eine 20-J-Bindung mit 4,2 % Sollzins ist faktisch eine 10-J-Bindung mit Verlängerungs-Option zu den 20-J-Konditionen. Banken kalkulieren das ein — daher der nur moderate Aufschlag für 15/20 J.
Schlüsselbegriffe Bauzinsen-Markt
- Bauzinsen-Median (Bundesbank MFI)
- Gewichteter Durchschnittszinssatz für Neugeschäft Wohnungsbaukredite an private Haushalte aus der monatlichen MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Spalte über 10 J Bindung = Marktleitwert; 03/2026 bei 3,70 % p. a.
- Beleihungsauslauf (BLA)
- Verhältnis Darlehen zu Beleihungswert nach § 16 PfandBG i. V. m. BelWertV. Stufen: < 60 % beste Konditionen (Pfandbrief-Deckungsstockfähigkeit § 14 BelWertV), 60-80 % Standard, 80-90 % Aufschlag 0,2-0,4 %p, > 90 % Vollfinanzierung mit 0,5-1,0 %p Aufschlag.
- Effektivzins (§ 6 PangV)
- Jahresvergleichswert nach Preisangabenverordnung. Alle laufzeitabhängigen Kosten (Bearbeitung, Schätzung, Bereitstellung) sind im Effektivzins enthalten. Bei monatlicher Zinsverrechnung 0,06-0,10 %p über dem Sollzins. Berechnungsmethode Anlage 1 PangV.
- Pfandbrief-Rendite
- Rendite besicherter Bankschuldverschreibungen nach Pfandbriefgesetz. VDP-Index 04/2026: 2,90-3,20 % je Laufzeit. Wichtigster Leitindikator für Bauzinsen — Bauzins = Pfandbrief-Rendite + Bankenmarge 70-110 bp.
- Forward-Darlehen
- Anschlussdarlehen mit Zinssicherung 1-60 Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung. Forward-Aufschlag rund 0,01-0,03 %-Punkte je Monat Vorlauf (Interhyp / Dr. Klein 04/2026). Lohnt, wenn erwarteter Zinsanstieg den Aufschlag übersteigt.
- Zinsbindung
- Zeitraum mit garantiertem Sollzins. Marktstandard 10 J. Aufschläge gegenüber 10 J: 5 J -0,2 bis -0,4 %p, 15 J +0,1 bis +0,25 %p, 20 J +0,25 bis +0,50 %p. § 489 BGB-Sonderkündigung greift nach 10 J + 6 Mon. bei allen Bindungen.
- Sonderkündigungsrecht (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
- Verbraucher kann Darlehen 10 Jahre + 6 Monate nach Vollauszahlung kostenlos kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung § 502 BGB. Unverzichtbar (§ 489 Abs. 4 BGB). Stichtag = Tag der Bereitstellung, bei Bauträgerkauf der letzte Bauratenabruf.
- Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 BGB)
- Schadensersatz an die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung während der Zinsbindung. Aktiv-Aktiv- oder Aktiv-Passiv-Methode. Obergrenze § 502 Abs. 3 BGB: 1,0 % der Restschuld (RLZ > 12 Mon.) bzw. 0,5 % (RLZ ≤ 12 Mon.).
Quellen und Aktenzeichen
Bundesbank-Veröffentlichungen, Gesetzestexte, BGH-Urteile und Konditionentabellen, auf denen die Marktdaten dieses Rechners beruhen.
- Deutsche Bundesbank · MFI-Zinsstatistik (BBK01.SUD118/119/120)
bundesbank.de · Wohnungsbau-Zinsmedian, Neugeschäft.
- Interhyp · Bauzinsen-Trendindikator
interhyp.de · Median, Spannweite, Forward-Aufschlag.
- Dr. Klein · Bauzinsen-Trendindikator
drklein.de · Konditionen 400+ Banken.
- § 488 BGB · Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
gesetze-im-internet.de · Annuitäten-Grundlagen.
- § 489 BGB · Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
gesetze-im-internet.de · Sonderkündigung nach 10 Jahren.
- § 502 BGB · Vorfälligkeitsentschädigung
gesetze-im-internet.de · Obergrenzen 1,0 % / 0,5 %.
- § 6 PangV · Effektivzins-Berechnung
gesetze-im-internet.de · Berechnung Anlage 1 PangV.
- BelWertV · Beleihungswertermittlungsverordnung
gesetze-im-internet.de · BLA-Stufen § 14 BelWertV.
- PfandBG · Pfandbriefgesetz
gesetze-im-internet.de · Refinanzierungs-Basis Hypothekenpfandbrief.
- KfW · Wohneigentum für Familien (358/359) und Klimafreundlich (261)
kfw.de · Konditionen 28.04.2026.
- BGH XI ZR 191/24 · Widerrufsinformation Immobiliar-Verbraucherdarlehen
bundesgerichtshof.de · Urteil 11.02.2026.
Zum Weiterlesen
Bau- und Immobilien-Rechner, die mit der Bauzinsen-Logik direkt verzahnt sind.
Für die vollständige Bauherren-Kalkulation mit Eigenkapital, Kaufnebenkosten je Bundesland und Annuität: Baufinanzierung-Rechner nach §§ 488 ff BGB und § 6 PangV. Für die Anschluss-Phase mit Forward-Logik: Anschlussfinanzierung-Rechner.
Für die Grundpfandrecht-Betrachtung mit Beleihungswertermittlung nach BelWertV: Hypothek-Rechner. Für die isolierte Annuitätenrechnung ohne Immobilien-Nebenkosten: Kredit-Rechner nach §§ 488 ff BGB. Für die Tilgungssatz-Wirkung auf Restschuld und Volltilgungsdauer: Tilgungs-Rechner.
Für die isolierte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB: VFE-Rechner mit Aktiv-Aktiv- und Aktiv-Passiv-Methode. Für die Vorab-Kalkulation des Eigenkapital-Bedarfs und der BLA-Zielstufe: Eigenkapital-Rechner. Detaillierter Tilgungsplan: Tilgungsplan-Rechner.