Baufinanzierung-Rechner 2026

Im April 2026 liegt der Zinsmedian für Wohnungsbaudarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung nach Bundesbank-MFI-Zinsstatistik bei rund 3,7 % p. a. nominal. Spannweite Q1/2026: 3,3 % bis 4,2 % p. a., abhängig von Beleihungsauslauf, Bonität und Forward-Vorlauf. 5-J-Bindung typisch 0,2–0,4 %-Punkte günstiger, 15-J-Bindung 0,3–0,5 %-Punkte teurer. Effektivzinsen nach § 6 PangV liegen rund 0,06–0,10 %-Punkte über dem Sollzins, je nach Bearbeitungs- und Schätzkosten. Quelle: Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik MFI; Interhyp Bauzinsen-Trendindikator; Dr. Klein Trendindikator 04/2026.

Der allgemeine Steuersatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG ist 3,5 %, abweichende Landessätze nach § 11 Abs. 2 GrEStG. Stand 2026: Bayern und Sachsen 3,5 % (niedrigste Sätze), Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen 5,0 %, Hamburg, Sachsen 5,5 %, Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein 6,5 % (höchste Sätze). Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG der Kaufpreis einschließlich übernommener Schulden. Die Steuer entsteht nach § 14 GrEStG mit Vertragsschluss; die Eintragung im Grundbuch erfolgt erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG).

Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — Geschäftswert ist der Kaufpreis nach § 47 GNotKG, KV-Nr. 21100 (Beurkundung Kaufvertrag) und KV-Nr. 21200 (Auflassung). Grundbuchgebühren nach § 34 GNotKG, KV-Nr. 14110 (Eintragung Eigentumswechsel). Daumenwert für die Summe: 1,5–2,0 % vom Kaufpreis, davon rund 1,5 % Notar und 0,5 % Grundbuch. Bei eingetragener Grundschuld zur Darlehensbesicherung kommt rund 0,4–0,5 % Grundbuchkosten hinzu (KV-Nr. 14121). Rechenweg 400.000 € Kaufpreis: ca. 6.000 € Notar + 2.000 € Grundbuch (Eigentumswechsel) + 1.800 € Grundschuld = rund 9.800 €.

Seit dem 23.12.2020 gilt § 656c BGB: bei Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser muss die Maklerprovision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden, wenn der Makler beide Parteien vertritt oder der Verkäufer Maklerleistungen erhält. Marktüblicher Gesamtsatz 7,14 % inkl. 19 % MwSt → Käuferanteil 3,57 %. Abweichungen nach Bundesland möglich (regional bis 7,14 % oder darunter). Frei verhandelbar; Maklervertrag unterliegt der Textform nach § 656a BGB. Provisionspflicht entsteht nach § 652 BGB mit dem zur Zahlung führenden Erfolg.

Faustregel: Kaufnebenkosten plus 10–20 % vom Kaufpreis. Bei 400.000 € Kaufpreis NRW (Nebenkosten 12,07 % = 48.280 €) entspricht das einem EK-Bedarf von rund 90.000 bis 130.000 €. Beleihungsauslauf < 60 % (§ 14 BelWertV) sichert die besten Konditionen — die Differenz zwischen 80 % und 60 % BLA beträgt nach Interhyp-Konditionentabelle 04/2026 typischerweise 0,2–0,4 %-Punkte Sollzins. 100-%-Finanzierung (Beleihung über den Verkehrswert) ist möglich, kostet aber rund 0,5–0,8 %-Punkte Aufschlag.

Die Kapitaldienstfähigkeit beschreibt das Verhältnis zwischen der Annuitätsbelastung und dem verfügbaren Haushaltsnetto. Banken-Praxiswert und KWG-Risikoprüfung nach § 18 KWG: maximal 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens sollten in die Annuität fließen. Beispiel: 4.500 € Netto-Haushalt × 40 % = 1.800 € maximale Monatsrate. Bei 3,7 % / 2 % entspricht das einem Darlehen von rund 360.000 €. Lebenshaltungspauschalen werden zusätzlich angesetzt — die BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie verlangt eine sorgfältige Einkommensprüfung nach § 505a BGB.

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gestattet dem Verbraucher-Darlehensnehmer die ordentliche Kündigung mit sechs Monaten Frist nach 10 Jahren ab Vollauszahlung des Darlehens, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB anfällt. Vollauszahlung ist der Tag der Bereitstellung des Darlehens — bei Bauträgerkauf der letzte Bauratenabruf. Der Stichtag liegt damit oft 6–12 Monate nach Vertragsschluss. Bei Eheleuten und Erbengemeinschaften gilt das Recht für jeden Miteigentümer einzeln. Banken können die Kündigungserklärung ohne Begründungspflicht nicht ablehnen.

§ 502 BGB regelt die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung von Verbraucherdarlehen während der Zinsbindung. Bemessung erfolgt nach der Aktiv-Aktiv- oder Aktiv-Passiv-Methode: die Bank vergleicht den entgangenen Sollzins mit der erzielbaren Wiederanlagerendite (Pfandbrief-Renditen). Obergrenze nach § 502 Abs. 3 BGB: 1,0 % der Restschuld bei Restlaufzeit über 12 Monaten, 0,5 % bei kürzerer Restlaufzeit. Bei fehlenden oder fehlerhaften Pflichtangaben nach Art. 247 § 7 EGBGB entfällt der Anspruch komplett (BGH XI ZR 768/17 vom 28.07.2020).

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, das 1 bis 60 Monate vor Ablauf der laufenden Zinsbindung abgeschlossen wird. Der Darlehensgeber sichert den heutigen Zinssatz für die spätere Auszahlung — gegen einen Forward-Aufschlag von rund 0,01–0,03 %-Punkten je Monat Vorlaufzeit (Stand 04/2026 nach Dr. Klein und Interhyp). Beispiel 24 Monate Forward bei aktuellem 10-J-Zins 3,7 % → effektiver Forward-Zins rund 4,18 %. Lohnt, sobald der erwartete Zinsanstieg bis Ablaufdatum den Aufschlag übersteigt. Nach § 489 BGB gibt es kein Sonderkündigungsrecht für Forward-Darlehen vor der eigentlichen Auszahlung.

KfW 261 — Wohngebäude Klimafreundlich (Effizienzhaus 55 EE/40 EE Neubau und Sanierung): bis 100.000 € je Wohneinheit zu 0,01–2,03 % Sollzins (Stand 04/2026, abhängig von Standard und Tilgungszuschuss). KfW 358/359 — Wohneigentum für Familien: für Familien mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 90.000 € zzgl. 10.000 € je Kind, bis 270.000 € Darlehen, Sollzins 1,76 % p. a. (10 J Bindung) nach KfW-Konditionen 28.04.2026. Antragstellung über die finanzierende Hausbank (Durchleitungsprinzip nach § 17 KfW-Gesetz).

Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert (nicht Verkehrswert). Beleihungswert nach § 16 PfandBG i. V. m. BelWertV ist ein konservativer Langfristwert, typischerweise 5–10 % unter dem Verkehrswert. Bei Beleihungswert 460.000 € und Darlehen 368.000 € beträgt der BLA 80 %. BLA-Stufen für Konditionen nach Pfandbrief-Beleihungsgrenze § 14 BelWertV: bis 60 % beste Konditionen (Pfandbrief-Beleihungsfähigkeit), bis 80 % normale Sätze, über 80 % Aufschläge bis 100 % Beleihung möglich.

Standard-AGB der Sparkassen, Volksbanken und Pfandbrief-Banken gestatten 5 % der Anfangsdarlehenssumme p. a. unentgeltlich als Sondertilgung — etwa 20.000 € auf ein 400.000-€-Darlehen. Über 10 Jahre lassen sich rund 200.000 € zinslos tilgen, was bei 3,7 % Sollzins eine Zinsersparnis von rund 75.000–90.000 € bedeutet (abhängig vom Tilgungszeitpunkt im Jahr). Sondertilgungen über 5 % erfordern Vereinbarung im Darlehensvertrag oder lösen Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB aus. BGH XI ZR 73/19 vom 26.01.2021 hat das Recht auf unentgeltliche Sondertilgung im branchenüblichen Rahmen bestätigt.

Annuität = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12. Bei 400.000 €, 3,7 %, 2 %: 400.000 × 5,7 % / 12 = 1.900 €/Monat. Während der Zinsbindung bleibt die Annuität konstant — der Zinsanteil sinkt monatlich, der Tilgungsanteil steigt entsprechend (Tilgungsverrechnung nach § 488 Abs. 1 BGB i. V. m. § 488 Abs. 2 BGB). Restschuldformel nach n Monaten: R(n) = D × (1+i)^n − A × ((1+i)^n − 1) / i, mit i = Monatszins. Berechnung nach § 6 PangV und Anlage 1 zur PAngV-Verordnung; effektiver Jahreszins liegt durch monatliche Verzinsung 0,06–0,10 %-Punkte über dem Sollzins.

Bundesbank MFI-Zinsstatistik (Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über 10 Jahren Zinsbindung): Median 12/2024 4,1 %, 12/2025 3,9 %, 03/2026 3,7 %. EZB-Hauptrefinanzierungssatz 04/2026: 2,40 % nach drei Senkungen 2025 (insgesamt −100 bp gegenüber 09/2024). 10-jährige Bundesanleihen-Rendite 04/2026: rund 2,55 %, Pfandbrief-Renditen rund 2,9–3,2 % nach VDP-Index. Ableitung: Pfandbrief-Rendite + typische Bankenmarge 70–110 bp ergibt aktuelle Bauzinsen-Spannweite 3,3–4,2 %.