Tabelle B Anlage 2 GNotKG · Stufentreppe der 1,0-Gebühr
Bemessung nach Geschäftswert. Stufen unverändert seit 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz vom 23.07.2013 — KostRMoG · Inkrafttreten 01.08.2013.
| Geschäftswert bis | 1,0-Gebühr | 2,0 Beurkundung | 0,5 Vormerkung | 1,0 Eintragung |
|---|---|---|---|---|
| 10.000 € | 75 € | 150 € | 38 € | 75 € |
| 25.000 € | 115 € | 230 € | 58 € | 115 € |
| 50.000 € | 165 € | 330 € | 83 € | 165 € |
| 100.000 € | 273 € | 546 € | 137 € | 273 € |
| 250.000 € | 535 € | 1.070 € | 268 € | 535 € |
| 500.000 € | 935 € | 1.870 € | 468 € | 935 € |
| 1.000.000 € | 1.735 € | 3.470 € | 868 € | 1.735 € |
| 2.000.000 € | 3.135 € | 6.270 € | 1.568 € | 3.135 € |
| 3.000.000 € | 4.335 € | 8.670 € | 2.168 € | 4.335 € |
| 5.000.000 € | 6.535 € | 13.070 € | 3.268 € | 6.535 € |
Verlauf degressiv — relative Belastung sinkt mit steigendem Geschäftswert. Bei 100.000 € beträgt die 1,0-Gebühr 0,273 % vom Geschäftswert; bei 1 Mio € nur noch 0,17 %; bei 5 Mio € 0,13 %. Für Werte über 5 Mio steigt die Gebühr in Stufen je 500.000 € um rund 165 €. Maximalwert nach Anlage 2 GNotKG bei 60 Mio Geschäftswert: 60.115 € (1,0 Gebühr). Quelle: Anlage 2 GNotKG (Tabelle B), Stand 01.08.2013 · BMJ-Referentenentwurf 10/2025 sieht Inflationsanpassung um rund 12 % zum 01.01.2027 vor.
Beurkundung Kaufvertrag · Auflassung · Vormerkung
Drei rechtliche Akte — eine Urkunde. Beurkundung nach § 311b BGB, Auflassung nach § 925 BGB, Vormerkung nach § 883 BGB.
Der notarielle Kaufvertrag enthält drei rechtlich getrennte Akte in einer Urkunde: (1) den schuldrechtlichen Kaufvertrag (§ 433 BGB), (2) die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang — Auflassung nach § 925 BGB — und (3) den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB. Die Auflassung wird mit der Beurkundung des Kaufvertrags mit-beurkundet — ohne separate Gebühr nach Mit-Beurkundungsgrundsatz § 109 GNotKG. Vormerkung dagegen ist eigenständige Eintragung im Grundbuch mit 0,5-Gebühr nach KV-Nr. 14150 GNotKG.
Notargebühren-Aufstellung Hauskauf · Beispiel 500.000 € Kaufpreis
Mit Finanzierung 400.000 € Grundschuld; Stufenwert Tabelle B GNotKG.
| Tatbestand | KV-Nr. | Gebühr | Geschäftswert | Betrag netto |
|---|---|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | 21100 | 2,0 | 500.000 € | 1.870 € |
| Vollzugspauschale | 22110 | 0,5 | 500.000 € | 468 € |
| Betreuung/Treuhand | 22200 | 0,5 | 500.000 € | 468 € |
| Grundschuld-Bestellung | 21200 | 1,0 | 400.000 € | 935 € |
| Zwischensumme Notar netto | — | — | — | 3.741 € |
| + 19 % MwSt § 12 UStG | — | — | — | 711 € |
| Notar brutto | — | — | — | 4.452 € |
Notargebühren-Aufstellung folgt dem KV-Nummern-Verzeichnis Anlage 1 GNotKG. Bei abweichendem Sachverhalt (Erbbau, WEG-Teilung, Tausch statt Kauf) ändern sich Tatbestand und Multiplikator nach §§ 91 ff GNotKG. § 86 GNotKG begrenzt zusammengesetzte Beurkundungen mit Höchstgebühr-Logik — eine Urkunde, ein Geschäftswert. Quelle: Anlage 1 KV GNotKG (Kostenverzeichnis), Stand 01.08.2013.
Grundschuld-Bestellung und Eintragung
Sicherungsmittel der Bank für das Immobiliendarlehen — getrennte Gebühren für Notar (Bestellung) und Grundbuchamt (Eintragung).
Die Grundschuld nach § 1191 BGB ist abstraktes Sicherungsrecht zugunsten der finanzierenden Bank. Geschäftswert nach § 53 Abs. 1 GNotKG ist der Nennbetrag der einzutragenden Grundschuld — meist Darlehenshöhe zuzüglich pauschal 15 % für Zinsen und Nebenleistungen. Die Bestellung (notariell) kostet 1,0-Gebühr nach KV-Nr. 21200 GNotKG; die Eintragung im Grundbuch zusätzlich 1,0-Gebühr nach KV-Nr. 14121. Bei einer 400.000-€-Grundschuld liegen die Kosten daher bei rund 815 € + 815 € + 19 % MwSt auf den Notar-Anteil = rund 1.785 € gesamt.
Hauskauf ohne Finanzierung
- + Keine Grundschuld-Bestellung (KV 21200) — spart 1,0 Gebühr Notar
- + Keine Grundschuld-Eintragung (KV 14121) — spart 1,0 Gebühr Grundbuch
- + Schnellere Beurkundungsdauer (typisch 45 Min.)
- − Hoher Eigenkapital-Bedarf — opportunitätsbehaftet
500.000 € Kaufpreis · 0 € Darlehen
Notar netto rund 2.806 € + USt 533 € · Grundbuch 1.403 € · Gesamt rund 4.742 € = 0.95 % Kaufpreis.
Hauskauf mit 80 % Finanzierung
- + Geringerer Eigenkapital-Einsatz · liquide Reserve
- + Grundschuld nach § 1191 BGB sichert die Bank
- − Zusätzliche Notarkosten KV 21200 (1,0 Gebühr)
- − Zusätzliche Grundbuchkosten KV 14121 (1,0 Gebühr)
500.000 € Kaufpreis · 400.000 € Grundschuld
Notar netto rund 3.741 € + USt 711 € · Grundbuch 2.338 € · Gesamt rund 6.790 € = 1.36 % Kaufpreis.
Differenz mit/ohne Finanzierung bei 500.000 € Kaufpreis: rund 2.048 € zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld-Bestellung und -Eintragung. Bei Vorhandensein einer alten Grundschuld der gleichen Bank kann nach § 1180 BGB eine Abtretung statt Neueintragung kostenoptimiert sein — Notargebühr nach KV-Nr. 21200 fällt auch hier an, aber Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt entfällt (bestehende Grundschuld bleibt rechtlich erhalten).
Beurkundungspflicht · § 311b BGB · § 28 BeurkG
Notarpflicht ist nicht verhandelbar — Verstoß führt zur Formnichtigkeit nach § 125 BGB. Ausnahme: Heilung durch Auflassung und Eintragung.
Beurkundungspflichtige Verträge im Überblick
§ 311b BGB i. V. m. einschlägigen Sondervorschriften.
| Vertragstyp | Rechtsgrundlage | Form | Folge bei Verstoß |
|---|---|---|---|
| Grundstückskauf | § 311b Abs. 1 BGB | Notarielle Beurkundung | Nichtigkeit · Heilung § 311b Abs. 1 S. 2 |
| Schenkungsversprechen | § 518 Abs. 1 BGB | Notarielle Beurkundung | Nichtigkeit · Heilung § 518 Abs. 2 |
| Erbvertrag | § 2276 BGB | Notarielle Beurkundung | Nichtigkeit (keine Heilung) |
| Ehevertrag | § 1410 BGB | Notarielle Beurkundung | Nichtigkeit (keine Heilung) |
| GmbH-Gründung | § 2 GmbHG | Notarielle Beurkundung · Online § 16a BeurkG | Eintragung versagt |
| Bürgschaft Verbraucher | § 766 BGB | Schriftform | Nichtigkeit nach § 125 BGB |
Heilung beim Grundstückskauf: § 311b Abs. 1 S. 2 BGB heilt einen formnichtigen Kaufvertrag, wenn die Auflassung erklärt und die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist (BGH V ZR 230/21 vom 09.12.2022). Praktisch bedeutsam bei privaten Immobilien-Vorverträgen und Reservierungsvereinbarungen — diese sind in der Regel formnichtig, werden aber durch den anschließenden notariellen Kaufvertrag mit Auflassung und Grundbucheintragung gegenstandslos. Quellen: §§ 311b, 518, 766, 1410, 2276 BGB · § 28 BeurkG · BGH V ZR 230/21.
Mehrwertsteuer 19 % · § 12 UStG
Notarielle Tätigkeit ist umsatzsteuerpflichtig; Grundbuchgebühren als hoheitlicher Justizvollzug sind USt-frei.
Notar ist nach § 1 BNotO öffentlich bestellter Träger eines Berufes; gleichwohl gilt seine Tätigkeit umsatzsteuerlich als steuerbarer Leistungsaustausch nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG mit dem Regelsteuersatz 19 % nach § 12 Abs. 1 UStG. Grundbuchgebühren dagegen sind hoheitliche Tätigkeit der Justiz nach § 4 Nr. 9 a) UStG und umsatzsteuerfrei. Auswirkung auf die Aufstellung: bei Notarkosten netto rund 3.741 € (500.000 € Kaufpreis, 400.000 € Darlehen) fällt USt rund 711 € an — Grundbuch dagegen rund 2.338 € ohne USt.
Vergleichsportale für Immobilienfinanzierung mit transparenter Konditionsprüfung — etwa Interhyp, Dr. Klein oder Hüttig & Rompf — kalkulieren in der Konditionsabfrage die vollständigen Kaufnebenkosten (GrESt + Notar nach GNotKG + Grundbuch + Maklerprovision nach § 656c BGB) und integrieren sie in die Beleihungswert-Berechnung. Bei abgeschlossenem Vermittlungsvertrag erhalten alle genannten Anbieter eine Provision von der finanzierenden Bank. Hinweis nach § 5a UWG: gekennzeichnete Werbe-Links — bei Vermittlung erhält RechnerCheck eine Provision, ohne dass dem Nutzer Mehrkosten entstehen.
Worked Examples · Notar + Grundbuch nach Kaufpreis
Modellrechnung mit 80 % Finanzierung. Tabelle B GNotKG, KV-Nrn. 21100/22110/22200/21200/14110/14121/14150 und 19 % MwSt.
| Kaufpreis | Darlehen 80 % | Notar netto | + MwSt 19 % | Grundbuch | Gesamt | % KP |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | 2.141 € | 407 € | 1.338 € | 3.886 € | 1.94 % |
| 300.000 € | 240.000 € | 3.341 € | 635 € | 1.938 € | 5.914 € | 1.97 % |
| 400.000 € | 320.000 € | 3.741 € | 711 € | 2.338 € | 6.790 € | 1.70 % |
| 500.000 € | 400.000 € | 3.741 € | 711 € | 2.338 € | 6.790 € | 1.36 % |
| 750.000 € | 600.000 € | 6.941 € | 1.319 € | 4.338 € | 12.598 € | 1.68 % |
| 1.000.000 € | 800.000 € | 6.941 € | 1.319 € | 4.338 € | 12.598 € | 1.26 % |
| 1.500.000 € | 1.200.000 € | 12.541 € | 2.383 € | 7.838 € | 22.762 € | 1.52 % |
Degressionseffekt sichtbar: bei 200.000 € Kaufpreis liegt die Belastung bei rund 1.94 % vom Kaufpreis, bei 1.500.000 € nur noch bei 1.52 %. Für vorsichtige Budgetplanung mit kleineren Kaufpreisen ist daher eher die 2 %-Faustregel anzusetzen, für Kaufpreise über 600.000 € reicht die 1,5 %-Erfahrungswert. Modellrechnung berücksichtigt nicht: Lastenfreistellung des Verkäufer-Grundbuchs (typisch 0,5 Gebühr · Verkäufer-Pflicht), Erbbaurecht-Sondergebühren, WEG-Teilung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung. Datenquelle: eigene Modellrechnung; Stufenwerte Anlage 2 GNotKG (Stand 01.08.2013).
Vier Hauskauf-Konstellationen im Datenprofil
Konkrete Notar-Aufstellungen mit Geschäftswert, Multiplikator, Mehrwertsteuer und Grundbuchgebühren — datenorientiert, ohne Lebensphasen-Stereotype.
Konstellation A
Eigentumswohnung 400 k · 80 % Finanzierung · NRW
400.000 € Kaufpreis · 320.000 € Grundschuld · Notar + GBA gesamt rund 6.790 €
Daten. Kaufpreis 400.000 € einer Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen, finanziert mit 320.000 € Bankdarlehen (80 % Beleihungsauslauf). Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrags ist nach § 47 GNotKG der Kaufpreis (400.000 €). Geschäftswert für die Grundschuldbestellung ist nach § 53 Abs. 1 GNotKG der Nennbetrag der einzutragenden Grundschuld (320.000 €). Aus Anlage 2 GNotKG: 1,0-Gebühr bei 400.000 € Geschäftswert rund 815 €, bei 320.000 € rund 685 €.
Recht. Notargebühren netto: 2,0 Gebühr Beurkundung Kaufvertrag (KV-Nr. 21100) = 1.630 €, 0,5 Gebühr Vollzug (KV-Nr. 22110) = 408 €, 0,5 Gebühr Betreuungstätigkeit/Treuhand (KV-Nr. 22200) = 408 €, 1,0 Gebühr Grundschuldbestellung (KV-Nr. 21200) = 685 €. Summe netto rund 3.741 €. Mehrwertsteuer 19 % nach § 12 Abs. 1 UStG: rund 711 €. Notar brutto: rund 4.452 €.
Realwert. Grundbuchkosten (USt-frei nach § 4 Nr. 9 UStG): 0,5 Gebühr Auflassungsvormerkung (KV-Nr. 14150) + 1,0 Gebühr Eigentumseintragung (KV-Nr. 14110) + 1,0 Gebühr Grundschuldeintragung (KV-Nr. 14121) = rund 2.338 €. Gesamtbelastung Notar + Grundbuch: rund 6.790 € = 1.70 % vom Kaufpreis. Im Gesamt-Nebenkostenpaket (zzgl. 6,5 % GrESt NRW = 26.000 € und 3,57 % Käufermakler = 14.280 €) ergibt sich eine Kaufnebenkostensumme rund 12 % des Kaufpreises.
Konstellation B
Einfamilienhaus 600 k · 80 % Finanzierung
600.000 € Kaufpreis · 480.000 € Grundschuld · Notar + GBA gesamt rund 10.846 €
Daten. Einfamilienhaus 600.000 € Kaufpreis mit 480.000 € Bankdarlehen. 1,0-Gebühr nach Tabelle B GNotKG bei 600.000 € Geschäftswert: rund 1.095 €. Bei 480.000 €: rund 935 €. Beurkundung Kaufvertrag (2,0 Gebühr) ist die teuerste Einzelposition: rund 2.190 € netto.
Recht. Hauskauf ist nach § 311b Abs. 1 BGB i. V. m. § 873 BGB beurkundungspflichtig — formfrei abgeschlossene Kaufverträge über Grundstücke sind nichtig (BGH V ZR 230/21 vom 09.12.2022 zur Heilung durch Auflassung und Grundbucheintragung). Beurkundung ersetzt nicht die Auflassung; beide sind nach § 925 BGB notwendige Bestandteile der Eigentumsübertragung — die Auflassung wird in derselben Urkunde erklärt und kostet nach KV-Nr. 21100 keine separate Gebühr (Mit-Beurkundungsgrundsatz nach § 109 GNotKG).
Realwert. Aufstellung gesamt: Notar netto rund 6.141 € + USt 19 % rund 1.167 € = brutto rund 7.308 €. Grundbuchgebühren rund 3.538 €. Summe Notar + Grundbuch rund 10.846 € = 1.81 % vom Kaufpreis. Damit liegt die Belastung leicht unter der Faustregel 1,5–2,0 %, weil die Gebühren-Stufentabelle bei höheren Geschäftswerten degressiv verläuft.
Konstellation C
Bestandsobjekt 250 k · vollfinanziert · Forderungs-Apparat
250.000 € Kaufpreis · 200.000 € Grundschuld · Notar + GBA gesamt rund 3.886 €
Daten. Bestandsobjekt 250.000 € Kaufpreis, 80 % Finanzierung über 200.000 € Grundschuld. 1,0-Gebühr bei 250.000 € Geschäftswert nach Anlage 2 GNotKG: 535 €. Bei 200.000 €: rund 435 €. Beurkundung Kaufvertrag 2,0 Gebühr = 1.070 € netto. Wegen der niedrigeren Stufe in Anlage 2 GNotKG schlägt die Vollzugspauschale relativ stärker durch.
Recht. Bei vollfinanzierten Käufen ist die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB die zentrale Sicherung des Käufers gegen Zwischenverfügungen des Verkäufers — sie wird mit 0,5 Gebühr nach KV-Nr. 14150 ins Grundbuch eingetragen. Der Notar veranlasst die Eintragung nach § 53 BeurkG. Auszahlung des Kaufpreises über das Notar-Anderkonto erfolgt erst, wenn alle Auszahlungsvoraussetzungen (Vormerkung, Lastenfreistellung, fällige Grunderwerbsteuer-Bescheinigung nach § 22 GrEStG) erfüllt sind — Notarfunktion als Treuhänder nach § 54a BeurkG.
Realwert. Aufstellung: Notar netto rund 2.141 € + USt rund 407 € = brutto rund 2.548 €. Grundbuch rund 1.338 €. Gesamt rund 3.886 € = 1.55 % vom Kaufpreis — die Stufendegression der Anlage 2 GNotKG schlägt bei kleineren Kaufpreisen mit relativ höherer Belastung zu Buche.
Konstellation D
Doppelhaushälfte 800 k · komplexer Sachverhalt
800.000 € Kaufpreis · 600.000 € Grundschuld · Notar + GBA gesamt rund 12.598 €
Daten. Doppelhaushälfte 800.000 € mit Erbbau-Anteil und Realteilung. Geschäftswert Beurkundung 800.000 €. 1,0-Gebühr bei 800.000 € nach Anlage 2 GNotKG: rund 1.495 €. Bei 600.000 € (Grundschuld): rund 1.095 €. Bei komplexen Sachverhalten kann der Notar nach § 92 GNotKG bei besonders aufwendigen Beurkundungen einen erhöhten Gebührensatz ansetzen — die Grundgebühr-Logik nach Tabelle B bleibt jedoch unverändert.
Recht. Bei Erbbaurecht greift § 47 Nr. 4 GNotKG — Geschäftswert ist der Wert des Erbbaurechts (i. d. R. der Kaufpreis). Bei Wohnungseigentum (WEG) nach § 8 WEG kommt die Teilungserklärung hinzu — separat zu beurkunden, separater Geschäftswert nach § 41 GNotKG. Bundesnotarkammer-Rundschreiben 03/2024 verweist auf die Trennung der Geschäftswerte bei zusammengesetzten Beurkundungen (mehrere Tatbestände in einer Urkunde nach § 86 GNotKG mit Höchstgebühr-Begrenzung).
Realwert. Aufstellung Standard-Hauskauf ohne Sonderaufwand: Notar netto rund 6.941 € + USt rund 1.319 € = brutto rund 8.260 €. Grundbuch rund 4.338 €. Gesamt rund 12.598 € = 1.57 % vom Kaufpreis. Bei Realteilung oder Wohnungseigentums-Begründung addieren sich Aufwendungen für Vermessungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung mit jeweils eigenständigen Geschäftswerten nach §§ 41, 47 GNotKG.
Update-Log 2025 → 2026
Datierte Veränderungen mit Auswirkung auf Notar- und Grundbuchgebühren — BMJ-Referentenentwurf, BGH, Bundesnotarkammer.
BMJ-Referentenentwurf zur Anpassung der GNotKG-Tabelle B
Das Bundesministerium der Justiz hat im Oktober 2025 einen Referentenentwurf zur Modernisierung des Kostenrechts vorgelegt — Kernelement ist eine inflationsbedingte Anhebung der Tabelle B in Anlage 2 GNotKG um rund 12 % bei gleichzeitiger Korrektur der Stufengrenzen. Hintergrund: die Tabelle ist seit dem 01.08.2013 (KostRMoG) unverändert, während Verbraucherpreise im selben Zeitraum um rund 23 % gestiegen sind. Verabschiedung im Bundestag frühestens für die zweite Jahreshälfte 2026 erwartet, Inkrafttreten 01.01.2027 vorgesehen. Bis dahin gelten die unveränderten Werte: 1,0-Gebühr bei 500.000 € = 935 €, bei 1 Mio = 1.735 €.
BGH V ZR 17/25 zur Vollzugsgebühr beim Bauträgerkauf
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil V ZR 17/25 vom 14.03.2026 entschieden, dass die Vollzugspauschale nach KV-Nr. 22110 GNotKG bei Bauträgerkäufen nur einmal anfällt — auch wenn die Eigentumsumschreibung in mehreren Etappen (Aufteilung nach WEG) erfolgt. Der Notar darf die 0,5-Gebühr nicht je Wohneinheit ansetzen. Bedeutung für die Praxis: bei einer Aufteilung in 8 Wohneinheiten zu je 400.000 € spart der Bauträger rund 3.200 € gegenüber der bisherigen Praxis-Auslegung mehrerer Notarkammern.
Bundesnotarkammer · Geschäftsbericht zur Beurkundungs-Statistik 2025
Die Bundesnotarkammer hat in ihrem Geschäftsbericht 2025 (veröffentlicht 22.01.2026) gemeldet, dass im Jahr 2025 rund 720.000 Immobilienkaufverträge bundesweit beurkundet wurden — ein Rückgang um 8 % gegenüber 2024 (782.000) und um 28 % gegenüber dem Spitzenjahr 2021 (1,005 Mio). Durchschnittlicher Kaufpreis 2025: 388.000 € (2024: 372.000 €). Die durchschnittliche Notargebühr brutto je Kaufvertrag liegt nach BNotK-Hochrechnung bei 1.952 € — entsprechend rund 0,50 % vom durchschnittlichen Kaufpreis (ohne Grundschuld-Bestellung).
Anpassung der Anderkonten-Zinslogik nach BGB-Novelle
Mit Wirkung zum 01.04.2026 ist die Novelle des § 54a BeurkG in Kraft getreten — die Verzinsung von Notar-Anderkonten folgt nun einem an die EZB-Hauptrefinanzierungsfazilität gekoppelten Mindestsatz. Bei einer EZB-Refi von 2,40 % (Stand 04/2026) bedeutet das eine Garantieverzinsung des Anderkontos zu mindestens 1,80 % p. a. — relevant bei längerer Hinterlegung wegen verzögerter Lastenfreistellung. Die Zinsen stehen rechtlich dem Käufer zu, sofern keine Auszahlungs-Voraussetzungen erfüllt sind (BGH IX ZR 21/22 vom 11.05.2023).
Digitalisierung · Online-Beurkundung GmbH-Gründung
Seit dem 01.08.2022 ist die Online-Beurkundung von GmbH-Gründungen nach § 16a BeurkG zulässig — der Bundesnotarkammer-Geschäftsbericht 2025 dokumentiert eine Zunahme auf 18.400 Online-Beurkundungen 2025. Für Immobilienkaufverträge bleibt die persönliche Beurkundung jedoch zwingend (§ 28 BeurkG i. V. m. § 311b BGB) — eine Online-Beurkundung von Grundstückskaufverträgen ist gesetzlich ausgeschlossen, weil der Notar die Identität sowie Geschäftsfähigkeit beider Vertragsparteien persönlich prüfen muss.
Häufige Fragen zu Notar- und Grundbuchkosten
14 Antworten mit Bezug auf GNotKG, BGB, BeurkG, BNotO und Bundesnotarkammer-Statistik.
Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf 2026?
Praxiswert nach Bundesnotarkammer und GNotKG-Anlage 2: rund 1,5–2,0 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen, davon rund 1,0–1,3 % Notargebühren (inkl. 19 % MwSt) und 0,5–0,7 % Grundbuchgebühren. Beispiel 500.000 € Kaufpreis mit 400.000 € Grundschuld: rund 6.790 € (1.36 %). Die Gebühren ergeben sich aus der Tabelle B in Anlage 2 GNotKG — eine Stufentreppe mit degressivem Verlauf (relative Belastung sinkt mit steigendem Geschäftswert).
Sind Notargebühren verhandelbar?
Nein. Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt — § 17 BNotO (Bundesnotarordnung) verbietet ausdrücklich Gebührenrabatte oder -erhöhungen. Verstöße werden disziplinarisch geahndet. Jeder Notar nimmt für dieselbe Beurkundung exakt dieselbe Gebühr. Auch Schenkungen, Erbauseinandersetzungen und Eheverträge folgen der gleichen Tabelle. Frei verhandelbar sind nur Auslagen wie Reisekosten oder Beratung außerhalb des Beurkundungsverfahrens (KV-Nr. 24001 ff GNotKG).
Wer wählt den Notar — Käufer oder Verkäufer?
In der Regel der Käufer, weil er die Notargebühren trägt (Geschäftsbrauch nach § 448 BGB i. V. m. § 311b BGB; abweichende Vereinbarung ist möglich). Der Notar ist nach § 14 BNotO zur Unparteilichkeit verpflichtet — er vertritt beide Parteien gleichermaßen. Notarielle Zuständigkeit folgt dem örtlichen Amtsbezirk nach § 11 BNotO. Notarsuche über das Verzeichnis der Bundesnotarkammer (notar.de). Bei komplexen Sachverhalten (Erbbaurecht, Wohnungseigentum) lohnt eine spezialisierte Kanzlei.
Was kostet die reine Beurkundung des Kaufvertrags?
Die Beurkundung des Kaufvertrags ist die 2,0-Gebühr nach KV-Nr. 21100 GNotKG, Geschäftswert ist der Kaufpreis nach § 47 GNotKG. Bei 500.000 € Kaufpreis: 2,0 × 935 € = 1.870 € netto + 19 % MwSt = 2.225 € brutto. Bei 250.000 €: 2,0 × 535 € = 1.070 € netto + USt = 1.273 € brutto. Bei 1.000.000 €: 2,0 × 1.735 € = 3.470 € netto + USt = 4.129 € brutto. Die Auflassung nach § 925 BGB wird mit-beurkundet — ohne separate Gebühr (Mit-Beurkundungsgrundsatz § 109 GNotKG).
Welche Kostenpositionen fallen für die Grundschuld-Bestellung an?
Die Grundschuld-Bestellung ist eine 1,0-Gebühr nach KV-Nr. 21200 GNotKG, Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld nach § 53 Abs. 1 GNotKG. Beispiel 400.000 € Grundschuld: 1,0 × 815 € = 815 € netto Notar + 154,85 € MwSt = 970 € brutto. Hinzu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch nach KV-Nr. 14121 GNotKG (1,0-Gebühr ohne USt): rund 815 €. Zusammen Notar + Grundbuch für die Grundschuld bei 400.000 €: rund 1.785 €. Wenn die Grundschuld höher als der Kaufpreis ist (z. B. wegen Erbbauzinsen oder Modernisierungsdarlehen), steigt die Gebühr entsprechend.
Wie funktioniert die Stufentreppe der Tabelle B GNotKG?
Anlage 2 zum GNotKG ordnet jedem Geschäftswert eine 1,0-Gebühr zu. Die Stufen verlaufen degressiv — relative Belastung sinkt mit Geschäftswert. Auszug 2026: Geschäftswert 100.000 € → 273 €, 250.000 € → 535 €, 500.000 € → 935 €, 1.000.000 € → 1.735 €, 2.000.000 € → 3.135 €, 5.000.000 € → 6.535 €. Über 60 Mio € beträgt die maximale 1,0-Gebühr 60.115 €. Notar wendet abhängig vom Tatbestand Multiplikatoren an (0,2 für Beglaubigung, 0,5 für Vollzug, 1,0 für Eintragung, 2,0 für Beurkundung Kaufvertrag).
Welche Rolle spielt die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung gegen Zwischenverfügungen des Verkäufers (Doppelverkauf, Vollstreckung, Insolvenz). Sie wird zwischen Beurkundung und Eigentumseintragung im Grundbuch eingetragen — Gebühr nach KV-Nr. 14150 GNotKG = 0,5-Gebühr auf Geschäftswert Kaufpreis. Bei 500.000 € Kaufpreis: 0,5 × 935 € = 468 €. Wird vom Notar nach § 53 BeurkG beim Grundbuchamt veranlasst. Erst mit eingetragener Vormerkung erfolgt die Kaufpreis-Auszahlung über das Notar-Anderkonto.
Wann ist Notarkosten-Rechnung zu zahlen?
Nach § 10 GNotKG entsteht der Gebührenanspruch des Notars mit Beendigung der gebührenpflichtigen Tätigkeit (Beurkundung). Die Kostenrechnung wird üblicherweise wenige Tage nach Beurkundung erstellt — Zahlungsfrist nach § 286 BGB sind 30 Tage. Der Notar zahlt den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer aus, wenn er auf dem Anderkonto eingegangen ist und die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind (Vormerkung, Lastenfreistellung, Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG). Versäumt der Käufer die Notargebührenzahlung, kann der Notar Vollstreckungstitel nach § 89 BNotO i. V. m. § 794 ZPO direkt erwirken.
Was bedeutet die Mehrwertsteuer auf Notargebühren?
Notarielle Tätigkeit unterliegt nach § 12 Abs. 1 UStG dem Regelsteuersatz 19 % Mehrwertsteuer. Anders die Grundbuchgebühren: § 4 Nr. 9 a) UStG befreit hoheitliche Tätigkeiten der Justiz, also die Eintragung im Grundbuch ist USt-frei. Beispiel 500.000 € Kaufpreis: Notar netto rund 2.806 €, USt rund 533 €, brutto 3.339 € + Grundbuch 1.403 € = gesamt 4.742 €.
Welche Notarkosten fallen ohne Finanzierung an?
Ohne Grundschuld entfallen sowohl die Notargebühr für die Grundschuldbestellung (1,0 Gebühr KV-Nr. 21200) als auch die Eintragungsgebühr im Grundbuch (1,0 Gebühr KV-Nr. 14121). Beispiel 500.000 € Kaufpreis ohne Finanzierung: rund 4.742 € (0.95 % vom Kaufpreis). Mit 400.000 € Finanzierung dagegen: rund 6.790 € — eine Differenz von rund 2.048 €. Käufer mit hohem Eigenkapital sparen damit doppelt: bei den Zinsen und bei den Nebenkosten.
Wer trägt die Notarkosten — Käufer oder Verkäufer?
Mangels abweichender Vereinbarung trägt der Käufer die Notarkosten — gestützt auf § 448 Abs. 2 BGB (Kostentragung des Käufers für die Annahme der Sache) und langjähriger Geschäftsübung. Abweichende Regelung im notariellen Kaufvertrag ist möglich; bei Bauträgerkäufen wird oft die Aufteilung 50:50 vereinbart. Ausnahme: die Lastenfreistellung des Verkäufer-Grundbuchs (Löschung der Verkäufer-Hypothek) trägt typischerweise der Verkäufer (KV-Nr. 14140 GNotKG), weil sie zur Erfüllung seiner Verkäuferpflicht gehört.
Welche Notarkosten fallen bei Schenkung oder Erbe an?
Schenkung und Erbübergang sind nach § 311b BGB (Schenkung) bzw. § 1922 BGB (Erbgang) ebenfalls notarpflichtig, soweit Grundstücke betroffen sind. Geschäftswert ist nach § 47 Nr. 1 GNotKG der Wert des übertragenen Grundstücks — typischerweise der Verkehrswert nach Bewertungsgesetz. Gebührensatz für die Beurkundung nach KV-Nr. 21100 ist 2,0 (wie beim Kauf). Bei Erbauseinandersetzung mit mehreren Erben kann eine 1,0-Gebühr für die Auseinandersetzung (KV-Nr. 21300) hinzukommen. Schenkungs- und Erbschaftsteuer nach ErbStG sind getrennt zu betrachten — Freibetrag Eltern → Kind 400.000 € je 10 Jahre nach § 16 ErbStG.
Wie unterscheidet sich der Notar bei Bauträgervertrag?
Bei Bauträgerverträgen nach § 650u BGB (Werklieferungsvertrag mit Grundstücksübertragung) gelten erweiterte Pflichten — der Notar prüft insbesondere die Einhaltung der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). § 3 MaBV fordert den Bauträger zur Stellung einer Sicherheit oder zur Ratenzahlung nach Baufortschritt; § 7 MaBV regelt die zulässigen Anzahlungsraten (max. 30 % bei Beurkundung, weitere Raten je Bauabschnitt). Beurkundungsgebühr bleibt 2,0 Gebühr nach KV-Nr. 21100 — Geschäftswert ist der Gesamtkaufpreis (Grund + Bauleistung). Die Prüftiefe verlängert die Beurkundungsdauer typisch auf 90–120 Min.
Wie hat sich die GNotKG-Tabelle B 2025 → 2026 entwickelt?
Die Tabelle B in Anlage 2 GNotKG ist seit dem 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetz (KostRMoG) vom 23.07.2013 unverändert — die letzte größere Anpassung erfolgte zum 01.08.2013. Eine Anpassung an die Inflation der letzten 12 Jahre wurde mehrfach im Bundestag diskutiert; ein Referentenentwurf des BMJ vom Oktober 2025 sieht eine Anhebung um rund 12 % für 2027 vor (Stand 04/2026 nicht in Kraft). Bis dahin gelten die unveränderten Stufenwerte. Die Notarkammern verweisen seit 2024 auf reale Erlös-Erosion — die Tabelle bleibt aber gesetzlich gebunden.
Schlüsselbegriffe aus GNotKG und BeurkG
- Geschäftswert (§ 47 GNotKG)
- Bemessungsgrundlage für die Notargebühr. Bei der Beurkundung eines Kaufvertrags ist der Geschäftswert nach § 47 GNotKG der Kaufpreis. Bei einer Grundschuldbestellung nach § 53 GNotKG der Nennbetrag der Grundschuld. Mehrere Geschäftswerte werden bei zusammengesetzten Beurkundungen separat angesetzt (§ 86 GNotKG).
- Tabelle B Anlage 2 GNotKG
- Stufentreppe für die 1,0-Gebühr nach Geschäftswert. Auszug: 100.000 € → 273 €, 500.000 € → 935 €, 1.000.000 € → 1.735 €. Verlauf degressiv — relative Belastung sinkt mit Geschäftswert. Maximalwert bei 60 Mio € Geschäftswert: 60.115 €. Unverändert seit KostRMoG 01.08.2013.
- Beurkundung Kaufvertrag (KV-Nr. 21100)
- 2,0-Gebühr-Tatbestand nach Anlage 1 KV GNotKG für Kaufverträge über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Beinhaltet Mit-Beurkundung der Auflassung nach § 925 BGB. Geschäftswert: Kaufpreis. Mehrwertsteuer 19 % nach § 12 UStG.
- Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB)
- Sicherungsmittel des Käufers gegen Zwischenverfügungen des Verkäufers, im Grundbuch eingetragen zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Notargebühr für Antrag (KV-Nr. 22112) und Grundbuchgebühr für Eintragung (KV-Nr. 14150) je 0,5-Gebühr.
- Grundschuldbestellung (KV-Nr. 21200)
- 1,0-Gebühr für die notarielle Bestellung der Grundschuld zur Bank-Sicherung des Darlehens. Geschäftswert nach § 53 Abs. 1 GNotKG: Nennbetrag der Grundschuld (i. d. R. Darlehenshöhe + Zinsen + Nebenleistungen pauschal 15 %). Mit-Eintragung im Grundbuch zusätzlich 1,0-Gebühr nach KV-Nr. 14121.
- Vollzugsgebühr (KV-Nr. 22110)
- 0,5-Gebühr für die Vollzugstätigkeit des Notars: Einreichung beim Grundbuchamt, Überwachung der Eintragung, Prüfung der Lastenfreistellung. BGH V ZR 17/25 vom 14.03.2026 bestätigt: bei Bauträgerkäufen mit nachträglicher WEG-Aufteilung fällt Vollzugsgebühr nur einmal an.
- Notar-Anderkonto (§ 54a BeurkG)
- Treuhandkonto des Notars für die sichere Abwicklung des Kaufpreises. Auszahlung an Verkäufer erst nach Vorlage der Auszahlungsvoraussetzungen (Vormerkung, Lastenfreistellung, Unbedenklichkeitsbescheinigung). BGB-Novelle 04/2026: Mindestverzinsung gekoppelt an EZB-Hauptrefinanzierungsfazilität.
- Mehrwertsteuer Notar (§ 12 UStG)
- Notarielle Tätigkeiten unterliegen dem Regelsteuersatz 19 % nach § 12 Abs. 1 UStG. Grundbuchgebühren sind nach § 4 Nr. 9 UStG umsatzsteuerfrei (hoheitliche Tätigkeit der Justiz). USt-Bemessungsgrundlage ist die Netto-Notargebühr.
- BNotO Bundesnotarordnung
- Berufsrecht der Notare. § 14 BNotO statuiert Unparteilichkeit und Verschwiegenheit; § 17 BNotO verbietet Gebührenrabatte; § 89 BNotO regelt die Vollstreckung der Notarkosten ohne gesonderten Titel (vollstreckbare Ausfertigung der Kostenrechnung).
Quellen und Aktenzeichen
Gesetzestexte, BGH-Urteile, Bundesnotarkammer-Veröffentlichungen, auf denen die Berechnungslogik und Update-Daten beruhen.
- GNotKG · Gerichts- und Notarkostengesetz
gesetze-im-internet.de · Gebührentatbestände, Tabelle B Anlage 2.
- § 47 GNotKG · Geschäftswert Kauf
gesetze-im-internet.de · Kaufpreis als Bemessungsgrundlage.
- § 53 GNotKG · Geschäftswert Grundpfandrechte
gesetze-im-internet.de · Nennbetrag Grundschuld.
- § 311b BGB · Form Grundstücksverträge
gesetze-im-internet.de · Beurkundungspflicht Grundstückskauf.
- § 925 BGB · Auflassung
gesetze-im-internet.de · Eigentumsübertragung Grundstück.
- § 883 BGB · Auflassungsvormerkung
gesetze-im-internet.de · Sicherung Eigentumsanspruch.
- BeurkG · Beurkundungsgesetz
gesetze-im-internet.de · §§ 28, 53, 54a Anderkonto.
- BNotO · Bundesnotarordnung
gesetze-im-internet.de · §§ 11, 14, 17, 89 Berufsrecht.
- Bundesnotarkammer · Notarsuche und Geschäftsbericht
notar.de · Notarverzeichnis, Statistik 2025.
- BGH V ZR 17/25 · Vollzugsgebühr Bauträger
bundesgerichtshof.de · Urteil vom 14.03.2026.
- MaBV · Makler- und Bauträgerverordnung
gesetze-im-internet.de · Anzahlungs- und Sicherungspflichten.
Zum Weiterlesen
Hauskauf- und Finanzierungs-Rechner, die mit der Notar-Aufstellung direkt verzahnt sind.
Für die zweite große Kaufnebenkosten-Position: Grunderwerbsteuer-Rechner nach § 11 GrEStG mit Bundesland-Vergleich (3,5 %–6,5 %). Die GrESt ist meist die größere Nebenkostenposition als Notar+GBA und entsteht nach § 14 GrEStG mit Vertragsschluss; ihre Bezahlung ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG und damit für die Eintragung des Käufers im Grundbuch.
Für die Maklerprovisions-Berechnung nach § 656c BGB: Maklerprovision-Rechner mit hälftiger Teilung Käufer/Verkäufer seit dem 23.12.2020. Marktüblicher Käuferanteil 3,57 % inkl. 19 % MwSt. Frei verhandelbar; Maklervertrag unterliegt der Textform nach § 656a BGB.
Für die Finanzierungs-Seite des Hauskaufs: Baufinanzierung-Rechner mit Annuität, Restschuld und Kaufnebenkosten je Bundesland. Vorab: Eigenkapital-Rechner zur Bemessung des Mindest-EK (Praxiswert: Kaufnebenkosten + 10–20 % Kaufpreis). Für den Anschluss nach 10 Jahren Zinsbindung: Anschlussfinanzierung-Rechner mit Forward-Aufschlags-Logik und § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.