Eckwerte der Grunderwerbsteuer 2026
Tarifgrenzen, Schwellenwerte und Fristen nach GrEStG i.V.m. AO und BewG. Werte gelten bundeseinheitlich; nur der Steuersatz § 11 GrEStG variiert nach Belegenheit.
| Kennzahl | Wert 2026 | Norm |
|---|---|---|
| Bundesweite Spanne § 11 GrEStG | 3,5 % – 6,5 % | § 11 GrEStG i.V.m. Landesgesetzen |
| Niedrigster Satz (Bayern) | 3,5 % | BayLT-Drs. 18/35950 · gilt seit 2024 |
| Höchster Satz (NW, BB, SL, SH, TH) | 6,5 % | GrEStG-Anpassungsgesetze der Länder |
| Bemessungsgrundlage | Kaufpreis brutto | § 8 Abs. 1 GrEStG |
| Steuerschuldner | Käufer + Verkäufer (gesamtschuldnerisch) | § 13 Nr. 2 GrEStG |
| Bagatellgrenze (Befreiung) | 2.500 € | § 3 Nr. 1 GrEStG |
| Anteilsvereinigung (RETT-Schwelle) | 90 % / 10 Jahre | § 1 Abs. 2a–3 GrEStG |
| Zahlungsfrist nach Bescheid | 4 Wochen (1 Monat) | § 15 Satz 2 GrEStG |
| Festsetzungsverjährung | 4 Jahre | § 169 Abs. 2 Nr. 2 AO |
| Erstattungsanspruch (Rückabwicklung) | binnen 2 Jahren | § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG |
Stichtag § 23 GrEStG für die zeitliche Anwendung neuer Sätze ist der notarielle Kaufvertrag — nicht das Datum des Grundbucheintrags. Bei mehrstufigen Erwerbsvorgängen (Bauträger-Modell) entsteht die Steuer in der Regel zweimal: einmal beim Grundstückserwerb, einmal mit Vertragsschluss über die Bauerrichtung, sofern beide Verträge wirtschaftlich verknüpft sind (BFH II R 7/19).
§ 11 GrEStG: Steuersätze aller 16 Bundesländer 2026
Aufsteigend nach Steuersatz sortiert. Beispielrechnung für drei typische Kaufpreis-Klassen (400.000 €, 600.000 €, 800.000 €) ohne Notar- und Grundbuchkosten.
| Bundesland | § 11-Satz | Bei 400.000 € | Bei 600.000 € | Bei 800.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 21.000 € | 28.000 € |
| Baden-Württemberg | 5 % | 20.000 € | 30.000 € | 40.000 € |
| Bremen | 5 % | 20.000 € | 30.000 € | 40.000 € |
| Niedersachsen | 5 % | 20.000 € | 30.000 € | 40.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 20.000 € | 30.000 € | 40.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 20.000 € | 30.000 € | 40.000 € |
| Thüringen | 5 % | 20.000 € | 30.000 € | 40.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 33.000 € | 44.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | 33.000 € | 44.000 € |
| Berlin | 6 % | 24.000 € | 36.000 € | 48.000 € |
| Hessen | 6 % | 24.000 € | 36.000 € | 48.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 24.000 € | 36.000 € | 48.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € | 52.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € | 52.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € | 52.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | 39.000 € | 52.000 € |
Maßgeblich ist nach § 11 GrEStG die Belegenheit des Grundstücks, nicht der Wohnsitz von Käufer oder Verkäufer. Bayern hat als bundesweit einziges Land den Ursprungssatz von 3,5 % nicht erhöht; vier Länder erheben den Höchstsatz 6,5 %. Die Differenz zwischen Bayern und NRW beträgt bei einem Kaufpreis von 500.000 € bereits 15.000 € Grunderwerbsteuer.
§ 3 GrEStG: Steuerbefreiungen
Sieben Befreiungstatbestände — Familie, Erbschaft, Bagatelle. Geschwister und nichteheliche Lebensgefährten sind nicht erfasst.
Befreiungstatbestände im Überblick
Familienverhältnis, Bagatellgrenze, Erbauseinandersetzung — geprüft im Festsetzungsverfahren.
| Tatbestand | Norm | Bemerkung |
|---|---|---|
| Bagatellgrenze 2.500 € | § 3 Nr. 1 GrEStG | je Erwerbsvorgang, nicht summarisch |
| Erwerb von Todes wegen / Schenkung | § 3 Nr. 2 GrEStG | Erbschaft- und Schenkungsteuer kann parallel |
| Erbauseinandersetzung | § 3 Nr. 3 GrEStG | Übertragung unter Miterben |
| Ehegatten / eingetragene Lebenspartner | § 3 Nr. 4 GrEStG | auch während bestehender Ehe |
| Vermögensauseinandersetzung Scheidung | § 3 Nr. 5 GrEStG | nach rechtskräftiger Scheidung |
| Verwandte gerade Linie + Stiefkinder | § 3 Nr. 6 GrEStG | Eltern / Großeltern / Kinder / Enkel — nicht Geschwister |
| Schenkungsrückforderung | § 3 Nr. 7 GrEStG | bei Rückgewähr nach §§ 528, 530 BGB |
Die Befreiung wird nicht von Amts wegen geprüft, sondern auf Antrag des Erwerbers im Festsetzungsverfahren. Der Notar weist das Finanzamt im Anzeigeverfahren § 18 GrEStG auf einschlägige Befreiungstatbestände hin. Quelle: § 3 GrEStG i.V.m. AEAO zu § 3 GrEStG.
§ 8 GrEStG: Bemessungsgrundlage und Aufteilung
Gegenleistung — Kaufpreis brutto einschließlich übernommener Belastungen. Mitverkaufte bewegliche Sachen sind nur bei sauberer Trennung außen vor.
§ 8 Abs. 1 GrEStG bestimmt die Bemessungsgrundlage als Wert der Gegenleistung. Bei einem normalen Kaufvertrag ist das der Kaufpreis einschließlich übernommener Hypotheken, Grundschulden, dinglicher Wohnrechte (kapitalisiert nach § 9 Abs. 2 BewG) sowie Erbbauzinsen. Bei fehlender Gegenleistung tritt nach § 8 Abs. 2 GrEStG der Grundbesitzwert nach §§ 138 ff. BewG an die Stelle — relevant bei Sachwertübertragungen im Rahmen von Umwandlungen und Sacheinlagen.
Bewegliche Sachen einzeln ausgewiesen
- + Notarvertrag listet Einbauküche, Sauna, Markisen einzeln
- + Werte angemessen, im Verhältnis zum Marktpreis plausibel
- + Bemessungsgrundlage GrESt = Kaufpreis − bewegliche Sachen
- + Bei 400.000 € Vertrag und 12.500 € Mobiliar: GrESt-Basis 387.500 €
Ersparnis NRW (6,5 %)
812,50 € Grunderwerbsteuer weniger gegenüber pauschaler Erfassung. Bei höheren Mobilarwerten linear skalierend.
Kaufpreis ungetrennt im Vertrag
- + Kompletter Kaufpreis als Bemessungsgrundlage § 8 GrEStG
- + Bei 400.000 € NRW: GrESt 26.000 € (6,5 %)
- − Mehrbelastung gegenüber sauberer Trennung
- − Spätere Aufteilung nach Vertragsschluss nicht möglich
Konsequenz
Bei sachgerechtem Mobilaranteil bis 15 % des Kaufpreises akzeptiert die Finanzverwaltung typisch ohne Wertgutachten — Nachweise (Rechnungen, Zeitwert-Schätzungen) sollten archiviert werden.
BFH II R 49/17 (Urteil vom 03.06.2020) bestätigt: Die Aufteilung muss einzeln und mit angemessenem Wert im Notarvertrag erfolgen. Pauschalansätze ohne Einzelposten werden vom Finanzamt regelmäßig nicht anerkannt; bei strittigen Wertansätzen kann Einzelnachweis durch Verkehrswert-Gutachten erforderlich sein. Eine nachträgliche Aufteilung nach Beurkundung ist nicht zulässig.
§ 22 GrEStG: Unbedenklichkeitsbescheinigung
Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wird vom Finanzamt nach Zahlungseingang oder Stundung erteilt.
Verfahrensablauf vom Notarvertrag zur Eigentumsumschreibung
Sechs Schritte zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag — typisch 6 bis 12 Wochen.
| Schritt | Norm | Frist / Dauer |
|---|---|---|
| 1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags | § 311b Abs. 1 BGB | Stichtag § 23 GrEStG |
| 2. Notar zeigt Erwerb an Finanzamt an | § 18 GrEStG | 2 Wochen |
| 3. Finanzamt erlässt Steuerbescheid | § 155 AO | 4–8 Wochen |
| 4. Käufer zahlt GrESt an Finanzkasse | § 15 Satz 2 GrEStG | 1 Monat ab Bescheid |
| 5. Unbedenklichkeitsbescheinigung | § 22 GrEStG | nach Zahlungseingang |
| 6. Eintragung Grundbuch | § 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG | 2–6 Wochen |
Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung verweigert das Grundbuchamt die Eintragung (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Bis zur Umschreibung wirkt die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB), die der Notar typisch zeitnah zur Beurkundung beim Grundbuchamt veranlasst. Sie sichert den Erwerber gegen weitere Verfügungen des Verkäufers. Quelle: §§ 18, 22, 23 GrEStG, § 883 BGB, § 155 AO.
§ 16 GrEStG: Erstattung bei Rückabwicklung
Bei Rückgängigmachung des Erwerbs binnen zwei Jahren ohne zwischenzeitliche Eigentumsumschreibung — Antrag erforderlich, kein Automatismus.
§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sieht eine Erstattung der festgesetzten Steuer vor, wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren nach Steuerentstehung rückgängig gemacht wird, ohne dass es zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch gekommen ist. Praktisch relevant bei einvernehmlicher Aufhebung des Vertrags, Ausübung vertraglicher Rücktrittsrechte oder bei Bauträger-Verträgen, die scheitern. § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG erfasst die wirksame Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) ohne Zweijahresfrist; § 16 Abs. 2 regelt die Rückerstattung bei Rückerwerb nach Erbschaftsausschlagung oder Pflichtteilsrückforderung. Nicht erstattungsfähig ist die Steuer, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bereits vollzogen war — dann liegt die Rückübertragung als neuer Erwerbsvorgang vor und es entsteht erneut Steuerpflicht.
Vier Hauskauf-Konstellationen aus der Praxis
Festsetzungen über den vollen Tarif-Korridor — NRW-Standard, Bayern-Vergleich, Ehegatten-Befreiung sowie ein Berliner Mehrfamilienhaus-Investment.
§§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 8, 11 GrEStG · NRW-Standardfall
Finanzamt für Verkehrsteuern · Festsetzung VZ 2026
Einfamilienhaus 400.000 € · Nordrhein-Westfalen · 6,5 %
Sachverhalt. Käufer erwerben am 12.03.2026 ein freistehendes Einfamilienhaus in Düsseldorf zum Kaufpreis von 400.000 €. Der Notarvertrag weist 12.500 € für mitverkaufte Einbauküche und Sauna gesondert aus (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG: nur Grundstück und wesentliche Bestandteile sind Bemessungsgrundlage). Bemessungsgrundlage somit 400.000 € − 12.500 € = 387.500 €.
Rechnung. Mit ungetrennter Erfassung: 400.000 € · 6,5 % = 26.000 €. Mit gesonderter Ausweisung beweglicher Sachen: 387.500 € · 6,5 % = 25.187,50 €. Differenz 812,50 €. Notar- und Grundbuchkosten (~ 1,5 % + 0,5 %) zusätzlich, insgesamt ca. 8.000 €.
Festsetzung. Festsetzung: GrESt 26.000 € (bei nicht-getrennter Auflistung) bzw. 25.187,50 € bei sauberer Trennung. Fälligkeit nach § 15 Satz 2 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung § 22 GrEStG — ohne diese verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG).
§ 11 Abs. 1 GrEStG · Bayern-Vergleichsfall
Finanzamt München · Festsetzung VZ 2026
Doppelhaushälfte 600.000 € · Bayern · 3,5 %
Sachverhalt. Erwerb einer Doppelhaushälfte im Münchner Umland zum Kaufpreis von 600.000 €. Bayern hat als bundesweit einziges Land den Steuersatz auf 3,5 % belassen — keine Anhebung seit Übertragung der Tarifkompetenz auf die Länder im Jahr 2006 (Föderalismusreform I, Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG).
Rechnung. 600.000 € · 3,5 % = 21.000 €. Vergleich identischer Kaufpreis in NRW: 600.000 € · 6,5 % = 39.000 €. Differenz allein durch Belegenheit: 18.000 € weniger Steuerlast in Bayern.
Festsetzung. Festsetzung: GrESt 21.000 €. Maßgeblich ist die Belegenheit des Grundstücks (§ 11 GrEStG i.V.m. § 17 GrEStG · örtliche Zuständigkeit), nicht der Wohnsitz von Käufer oder Verkäufer. Bei vermieteten Immobilien zählt die GrESt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA (§ 7 Abs. 4 EStG, regelmäßig 2 % über 50 Jahre) abgeschrieben — bei Selbstnutzung steuerlich nicht abzugsfähig.
§ 3 Nr. 4 GrEStG · Ehegatten-Befreiung
Finanzamt · Familienheim-Übertragung
Übertragung des Familienheims unter Eheleuten · steuerfrei
Sachverhalt. Eheleute übertragen das gemeinsam genutzte Familienheim (Verkehrswert 720.000 €) hälftig auf den anderen Ehepartner — etwa im Rahmen einer ehevertraglichen Vermögensregelung oder einer Schenkung unter Lebenden. Beide sind im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Rechnung. Bemessungsgrundlage formal: 360.000 € (hälftiger Verkehrswert). Steuersatz Bayern: 3,5 %. Rechnerisch wären 12.600 € Grunderwerbsteuer zu entrichten. § 3 Nr. 4 GrEStG befreit Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten — Festsetzung daher 0 €.
Festsetzung. Festsetzung: GrESt 0 € (Steuerbefreiung § 3 Nr. 4 GrEStG). Die Befreiung gilt auch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung anlässlich Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG) sowie für Verwandte in gerader Linie (Eltern → Kinder, Großeltern → Enkel, § 3 Nr. 6 GrEStG). Nicht befreit: Geschwister, Schwägerschaft, nichteheliche Lebensgemeinschaften (auch bei eingetragener Adresse). Eingetragene Lebenspartnerschaft seit 2010 gleichgestellt (§ 3 Nr. 4 GrEStG i.d.F. JStG 2010).
§§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 11 GrEStG · MFH-Investmentfall
Finanzamt Berlin · Festsetzung VZ 2026
Mehrfamilienhaus 800.000 € · Berlin · 6,0 %
Sachverhalt. Vermögensverwaltende GmbH erwirbt ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit acht Mieteinheiten in Berlin-Friedrichshain zum Kaufpreis von 800.000 €. Berliner Steuersatz 6,0 % seit 2014 (zuvor 5,0 %, davor 3,5 %). Anteilsverbleib der Gesellschafter unverändert — § 1 Abs. 2a GrEStG (RETT-Anteilsvereinigung) nicht einschlägig.
Rechnung. 800.000 € · 6,0 % = 48.000 €. Bei vermietetem Objekt aktivierungspflichtig als Anschaffungsnebenkosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG, R 6.2 EStR); AfA-Bemessungsgrundlage steigt entsprechend, Verteilung über die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Festsetzung. Festsetzung: GrESt 48.000 €. Hinzukommend: Notar 1,0–1,5 % (~ 10.000 €), Grundbucheintrag 0,5 % (~ 4.000 €). Erwerbsnebenkosten gesamt rund 62.000 € (7,75 % vom Kaufpreis). Bei späterem Anteils-Share-Deal mit Übertragung von 90 % oder mehr der Gesellschaftsanteile innerhalb von 10 Jahren wird die GrESt erneut ausgelöst — § 1 Abs. 2a, 3 GrEStG i.d.F. des Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.05.2021 (BGBl. 2021 I S. 986).
Bei mehrstufigen Erwerbsmodellen (Bauträger, Erbbaurecht, Anteilsdeals) verdichtet sich die rechtliche Prüfung erheblich. Eine notarielle Vorberatung sowie ggf. eine steuerrechtliche Stellungnahme zur Anteilsvereinigungs-Schwelle § 1 Abs. 2a GrEStG sind bei Volumen ab rund 1 Mio. € Standard. Die Kosten einer Vorberatung (typisch 0,2–0,5 % vom Geschäftswert nach GNotKG) amortisieren sich durch Vermeidung doppelter Festsetzung mehrfach.
Update-Log 2024 → 2026
Tarifänderungen der Länder, BFH-Urteile und Reform-Schritte aus dem GrEStG-Änderungsgesetz mit Relevanz für die Festsetzung VZ 2026.
Bayern senkt § 11 GrEStG-Satz auf 3,5 %
Mit dem Bayerischen Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (BayLT-Drs. 18/35950, Beschluss vom 24.04.2024) bleibt Bayern als einziges Land beim Ursprungssatz 3,5 %. Die zeitweise diskutierte Anhebung auf 5,0 % wurde ausdrücklich abgelehnt. Der Tarif gilt für alle Erwerbsvorgänge, deren notarieller Vertrag nach dem 31.12.2023 beurkundet wird (§ 23 GrEStG).
BFH II R 49/17 zur sauberen Aufteilung beweglicher Sachen
Der II. Senat des Bundesfinanzhofs bestätigt: Bewegliche Sachen (Einbauküche, Sauna, Markisen, Gartenmöbel) sind nur dann nicht in die Bemessungsgrundlage des § 8 GrEStG einzubeziehen, wenn sie im Notarvertrag einzeln und mit angemessenem Wert ausgewiesen werden. Pauschalansätze ohne Einzelnachweis akzeptiert die Finanzverwaltung typisch bis 15 % des Kaufpreises; darüber sind Wertgutachten erforderlich.
BFH II R 22/24 · Erbbaurecht und Anpassungsklauseln
Das Urteil präzisiert die Bemessungsgrundlage bei Erbbaurechten nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG: Die kapitalisierte Erbbauzinslast bemisst sich nach dem zum Erwerbszeitpunkt nominal vereinbarten Zins; nachträgliche Anpassungsklauseln (Wertsicherung, Index-Bindung) reduzieren die Steuerlast nicht. Bemessung erfolgt nach Anlage 9a BewG (Vervielfältiger).
BFH II R 1/24 · Anteilsvereinigung bei mehrstöckigen Gesellschaften
Der BFH konkretisiert die 90 %-Schwelle des § 1 Abs. 2a–3 GrEStG bei mehrstöckigen Konzernstrukturen. Maßgeblich ist die mittelbare Beteiligung an der grundstückshaltenden Gesellschaft, durchgerechnet über sämtliche Beteiligungsstufen. Reine Treuhandverhältnisse zählen nicht zur Schwelle, wenn der Treuhänder kein wirtschaftliches Risiko trägt.
Status der Bundesländer-Tarife zum 01.01.2026
Keine Tarif-Änderung der Länder zum Veranlagungszeitraum 2026. Spanne unverändert 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Politische Reformen werden in mehreren Ländern (HE, NW) diskutiert, aber 2026 nicht umgesetzt. Stichtag § 23 GrEStG: notarieller Kaufvertrag.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer 2026
11 Antworten mit präzisem Bezug auf §§ GrEStG, BFH II R-Senat und Landesrecht.
Welcher Steuersatz nach § 11 GrEStG gilt 2026 in welchem Bundesland?
Vier Tarifgruppen: 3,5 % in Bayern (einziges Land mit dem Ursprungstarif). 5,0 % in Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen. 5,5 % in Hamburg, Sachsen. 6,0 % in Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern. 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein. Rechtsgrundlage: § 11 GrEStG i.V.m. den jeweiligen Landesanpassungsgesetzen. Maßgeblich ist die Belegenheit des Grundstücks, nicht der Wohnsitz des Erwerbers.
Was zählt nach § 8 GrEStG zur Bemessungsgrundlage?
§ 8 Abs. 1 GrEStG: die Gegenleistung — bei Kauf der Kaufpreis einschließlich übernommener Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, dingliche Wohnrechte mit kapitalisiertem Wert nach § 9 Abs. 2 BewG). Mitverkaufte bewegliche Sachen (Einbauküche, Markisen, Sauna, Gartenmöbel) gehören nicht zur Gegenleistung, sofern sie im Vertrag gesondert ausgewiesen werden — gefestigt durch BFH II R 49/17 (Urteil v. 03.06.2020). Daumenwert der Finanzverwaltung: bei sachgerechter Aufteilung bis ca. 15 % des Kaufpreises ohne Einzelnachweis akzeptiert. Bei außerdemgehender Aufteilung sind detaillierte Wertgutachten erforderlich.
Welche Befreiungstatbestände kennt § 3 GrEStG?
Sieben Hauptfälle: Nr. 1 Bagatellgrenze 2.500 € (gilt für jeden einzelnen Erwerbsvorgang). Nr. 2 Grundstückserwerb von Todes wegen, Schenkung unter Auflagen (Schenkungsteuer kann parallel anfallen). Nr. 3 Erbauseinandersetzung. Nr. 4 Erwerb durch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Nr. 5 Erwerb durch früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung. Nr. 6 Verwandte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel) sowie Stiefkinder. Nr. 7 Erwerb im Rahmen einer Schenkungsrückforderung. Nicht befreit: Geschwister, Schwager, nichteheliche Lebensgefährten ohne Eingetragenheit.
Wer ist Steuerschuldner nach § 13 GrEStG?
§ 13 Nr. 2 GrEStG: Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch. In der Praxis vereinbart der Notarvertrag fast ausschließlich, dass der Käufer die Steuer trägt — diese Vertragsklausel ist im Innenverhältnis bindend, ändert aber nichts an der Gesamtschuld nach außen. Zahlt der vertraglich verpflichtete Käufer nicht, kann das Finanzamt den Verkäufer direkt in Anspruch nehmen. Der Verkäufer hat dann einen zivilrechtlichen Regressanspruch gegen den Käufer.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Der Notar zeigt den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt erlässt typisch 4 bis 8 Wochen später den Steuerbescheid. Fälligkeit nach § 15 Satz 2 GrEStG: einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides. Erst nach Eingang der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung § 22 GrEStG aus — ohne dieses Dokument verweigert das Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Verzögerung der Zahlung verzögert mithin die Eigentumsumschreibung.
Was regelt § 16 GrEStG zur Erstattung bei Rückabwicklung?
Wird der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, ohne dass es zur Eigentumsumschreibung kam, ist die festgesetzte GrESt auf Antrag zu erstatten (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Voraussetzung: einvernehmliche Aufhebung des Vertrags oder Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts. Bei einseitiger Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) gilt § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG ohne Zweijahresfrist. Nicht erstattungsfähig ist die Steuer, wenn der Erwerber bereits zwischenzeitlich als Eigentümer eingetragen war — dann liegt ein neuer Erwerbsvorgang bei Rückübertragung vor.
Was bedeutet Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 2a–3 GrEStG (RETT-Blocker-Reform)?
Werden Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft übertragen, gilt der Erwerb der Anteile als grundstücksgleich, wenn dadurch eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschritten wird. Seit 01.07.2021 liegt die Schwelle bei 90 % der Anteile innerhalb von 10 Jahren (zuvor 95 % / 5 Jahre). Rechtsgrundlage: Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12.05.2021 (BGBl. 2021 I S. 986). Hintergrund war die Verhinderung sogenannter Share Deals, bei denen Großimmobilien grunderwerbsteuerfrei übertragen wurden. BFH II R 1/24 präzisierte die Anwendung bei mehrstöckigen Gesellschaften.
Wie ist die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht zu berechnen?
§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG: Das Erbbaurecht ist dem Grundstück gleichgestellt. Bemessungsgrundlage ist die kapitalisierte Erbbauzinslast über die vereinbarte Laufzeit nach § 9 Abs. 2 BewG (Vervielfältiger nach Anlage 9a BewG). BFH II R 22/24 bestätigt, dass eine bei Vertragsschluss vereinbarte Anpassungsklausel an einen Lebenshaltungskostenindex die Bemessungsgrundlage nicht reduziert — maßgeblich ist der zum Zeitpunkt des Erwerbs nominal vereinbarte Erbbauzins. Bei Bestellung eines Erbbaurechts auf einem unbebauten Grundstück: GrESt entsteht doppelt, einmal beim Erbbaurechtsgeber (§ 1 Abs. 1 Nr. 1) und nochmals beim späteren Erwerber des Erbbauobjekts.
Wie ist die GrESt bei vermieteten Immobilien steuerlich zu behandeln?
Bei vermieteten Objekten zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG i.V.m. R 6.2 EStR. Sie wird mit dem Kaufpreis aktiviert und über die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben — Wohngebäude regelmäßig 2 % über 50 Jahre, bei Bauantrag ab 31.12.2022 alternativ 3 % über 33,33 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b EStG i.d.F. WtchsChancenG). Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar — die GrESt ist anteilig auf Boden und Gebäude aufzuteilen, bei selbstgenutztem Wohneigentum ist sie steuerlich vollständig nicht abzugsfähig.
Können die Bundesländer den Steuersatz nach § 11 GrEStG ändern?
Ja. Mit der Föderalismusreform I (2006) wurde Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG ergänzt: Die Länder dürfen den Steuersatz der Grunderwerbsteuer eigenständig festlegen. Seitdem haben fast alle Länder den vorigen Bundessatz von 3,5 % erhöht — Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein zuletzt auf 6,5 %. Bayern belässt 3,5 % als bundesweit einziges Land. Eine Reform zur Senkung wird politisch in mehreren Ländern erwogen (Zielmarke meist 3,5 % bis 5,0 %), bislang ohne Umsetzung. Entscheidend ist § 23 GrEStG zur zeitlichen Anwendung neuer Sätze: Stichtag ist der notarielle Kaufvertrag.
Welche Fristen gelten zur Anzeige durch den Notar nach § 18 GrEStG?
§ 18 GrEStG: Notare, Behörden und Gerichte müssen den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen nach Beurkundung dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Anzeigeinhalte sind in § 20 GrEStG geregelt — Bezeichnung der Vertragsparteien, Lage und Größe des Grundstücks, Kaufpreis und Bezahlungsmodalitäten, vereinbarte Vorbehalte. Bei Versäumnis greift § 23 Abs. 1 GrEStG mit Bußgeld bis 5.000 €. Der Erwerber wird nach § 19 GrEStG zur Anzeige verpflichtet, wenn keine Notarbeurkundung vorliegt (z.B. bei Anteilsübertragungen außerhalb des Grundstücksrechts).
Schlüsselbegriffe aus GrEStG und BewG
- Erwerbsvorgang § 1 GrEStG
- Steuerbarer Tatbestand: Kaufvertrag (§ 1 Abs. 1 Nr. 1), Auflassung (Nr. 2), Eigentumsübergang ohne Rechtsgeschäft (Nr. 3), Meistgebot in der Zwangsversteigerung (Nr. 4) sowie Anteilsübertragungen § 1 Abs. 2a–3 GrEStG (RETT-Schwelle 90 % / 10 Jahre).
- Bemessungsgrundlage § 8 GrEStG
- Die Gegenleistung — bei Kauf der Kaufpreis einschließlich übernommener Belastungen, ohne mitverkaufte und gesondert ausgewiesene bewegliche Sachen. Bei fehlender Gegenleistung der Grundbesitzwert nach § 138 BewG (relevant z.B. bei Sacheinlagen, Umwandlungen).
- Steuersatz § 11 GrEStG
- Seit der Föderalismusreform 2006 von den Bundesländern festzulegen. Bundesweite Spanne 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Stichtag für die Anwendung neuer Sätze ist nach § 23 GrEStG der notarielle Vertrag.
- Steuerbefreiungen § 3 GrEStG
- Familienkreis (Ehegatten, Verwandte gerader Linie, Stiefkinder), Erbschaft und Erbauseinandersetzung, Bagatellgrenze 2.500 €, Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung. Geschwister sind nicht im Befreiungskreis enthalten.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung § 22 GrEStG
- Bestätigung des Finanzamts über die Zahlung oder Stundung der GrESt. Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG); ohne sie verweigert das Grundbuchamt den Vollzug.
- Erstattung § 16 GrEStG
- Rückabwicklung des Erwerbsvorgangs binnen zwei Jahren ohne zwischenzeitliche Eigentumsumschreibung (Abs. 1 Nr. 1) oder bei wirksamer Anfechtung (Abs. 1 Nr. 2) führt auf Antrag zur Steuererstattung. Die Festsetzung wird nach § 175 AO geändert.
- Anteilsvereinigung § 1 Abs. 2a–3 GrEStG
- Erwerb von 90 % oder mehr der Anteile an grundstückshaltenden Gesellschaften innerhalb von 10 Jahren löst die Steuer aus — auch ohne formellen Grundstückserwerb. Reform zum 01.07.2021 senkte die Schwelle von 95 % auf 90 % und verlängerte die Haltefrist von 5 auf 10 Jahre (BGBl. 2021 I S. 986).
Quellen, BMF und BFH-Aktenzeichen
Gesetzestexte, BFH-Entscheidungen II. Senat und das BMF-Übersichtsblatt zur Grunderwerbsteuer 2026.
- § 1 GrEStG · Steuerbare Erwerbsvorgänge
gesetze-im-internet.de · Tatbestand des Erwerbs.
- § 3 GrEStG · Allgemeine Befreiungen
gesetze-im-internet.de · Familie, Erbschaft, Bagatelle.
- § 8 GrEStG · Bemessungsgrundlage
gesetze-im-internet.de · Gegenleistung, Kaufpreis.
- § 11 GrEStG · Steuersatz
gesetze-im-internet.de · Länder-Tarif 3,5 %–6,5 %.
- § 13 GrEStG · Steuerschuldner
gesetze-im-internet.de · Käufer + Verkäufer.
- § 16 GrEStG · Erstattung bei Rückabwicklung
gesetze-im-internet.de · 2-Jahres-Frist.
- § 22 GrEStG · Unbedenklichkeitsbescheinigung
gesetze-im-internet.de · Voraussetzung für Grundbuch.
- GrEStG-Änderungsgesetz vom 12.05.2021
bgbl.de · Anteilsvereinigung 95 → 90 %.
- BFH II R 49/17 · Aufteilung beweglicher Sachen (03.06.2020)
bundesfinanzhof.de · Einbauküche, Sauna.
- BFH II R 22/24 · Erbbaurecht-Bemessung
bundesfinanzhof.de · Anpassungsklauseln.
- BFH II R 1/24 · Anteilsvereinigung mehrstöckig
bundesfinanzhof.de · Mittelbare Beteiligung.
- BMF · Grunderwerbsteuer-Übersicht
bundesfinanzministerium.de · Aktuelle Sätze aller Länder.
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