Maklergebuehren-Rechner 2026

Marktüblich nach Statistischem Bundesamt und IVD-Maklerumfrage 2025: 3,57 % je Partei (Käufer und Verkäufer) inklusive 19 % Umsatzsteuer, gesamt 7,14 % vom beurkundeten Kaufpreis. Frei verhandelbar — in angespannten Käufermärkten 2026 sind Gesamt-Provisionssätze von 4,76–5,95 % regional verbreitet. Seit 23.12.2020 zwingend hälftige Teilung nach § 656c BGB bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Der Provisionsanspruch entsteht nach § 652 Abs. 1 BGB erst mit notariell beurkundetem Hauptvertrag — nicht mit Besichtigung oder Reservierungsvereinbarung. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis einschließlich übernommener Schulden; Inventar und gesondert vergütete Einrichtungsgegenstände bleiben außer Ansatz.

Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (Inkrafttreten 23.12.2020) hat die §§ 656a–656d in das BGB eingefügt. § 656c Abs. 1 BGB: Wenn der Makler von beiden Parteien Provision verlangt oder seine Tätigkeit für eine Partei mit Provisionspflicht der anderen verbunden ist, muss die Provision hälftig geteilt werden. § 656c Abs. 2 BGB: Käufer wird erst zur Zahlung verpflichtet, sobald der Verkäufer seine Hälfte tatsächlich gezahlt hat (Zug-um-Zug-Schutz). § 656d BGB: Abwälzungsklauseln in Kaufverträgen sind unwirksam. Anwendungsbereich: Wohnungen und Einfamilienhäuser; Käufer ist Verbraucher (§ 13 BGB). Mehrfamilienhäuser, Bauland, Gewerbeobjekte fallen nicht darunter.

§ 656a BGB: Maklerverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser bedürfen seit 23.12.2020 der Textform (§ 126b BGB). Mündliche Vereinbarungen oder Provisionsforderungen aus „konkludentem Verhalten" sind nach § 125 BGB nichtig. Textform ist gewahrt durch E-Mail, signiertes Exposé mit ausdrücklichem Provisionshinweis oder Online-Plattform-Bestätigung mit nachweisbarer Empfängererklärung. Die bloße Übersendung eines Exposés ohne Provisionshinweis genügt nach BGH-Linie nicht (I ZR 18/16). Bei Mietvermittlung verlangt § 2 Abs. 1a Satz 2 WoVermRG ebenfalls Textform für den Suchauftrag — hier zwingend vor Besichtigung.

Seit 01.06.2015 gilt das Bestellerprinzip bei der Wohnraumvermittlung: Provisionspflichtig ist ausschließlich die Partei, die den Makler in Textform beauftragt hat (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. § 3 Abs. 2 WoVermRG: Höchstprovision 2 Nettokaltmieten zzgl. 19 % USt = 2,38 Nettokaltmieten brutto. Bei 1.500 € NKM: 3.570 € brutto. Verstoß ist Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 25.000 € (§ 8 WoVermRG). Bereits gezahlte Mieter-Provisionen sind nach § 812 BGB rückforderbar; Verjährung 3 Jahre nach § 195 BGB ab Kenntnis.

§ 652 Abs. 1 BGB: Der Maklerlohn entsteht, wenn der Makler den Hauptvertrag nachgewiesen oder vermittelt hat und der Vertrag tatsächlich zustande gekommen ist — d. h. mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags (§ 311b Abs. 1 BGB). Vor der Beurkundung besteht kein Anspruch, auch nach 50 Besichtigungen oder einem unterzeichneten „Vorvertrag" ohne Notarform. Erfolgsabhängigkeit: Scheitert der Vertrag, entfällt der Anspruch komplett (Risikoprinzip nach BGH I ZR 207/14). Bei Mietverträgen entsteht der Anspruch mit Abschluss des Mietvertrags. Reservierungsvereinbarungen mit Provisionspflicht ohne Vertragsschluss sind nach BGH I ZR 113/20 (20.04.2023) als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam.

Doppeltätigkeit liegt vor, wenn der Makler für beide Vertragsparteien tätig wird und von beiden Provision verlangt. Bei Wohnimmobilien-Kauf seit § 656c BGB ausdrücklich zulässig — Voraussetzung ist Aufklärung beider Parteien über die Doppeltätigkeit (BGH I ZR 102/21 vom 23.06.2022). § 654 BGB: Verwirkung des Provisionsanspruchs gegen die geschädigte Partei, wenn der Makler treuwidrig „dem Inhalt des Vertrags zuwider" auch für die Gegenseite tätig wird — typisch bei Verschweigen entscheidungserheblicher Tatsachen oder kollidierender Interessen. Beweislast trägt der Geschädigte (BGH I ZR 17/22 vom 14.07.2023). Schadensersatzansprüche aus § 280 BGB bleiben daneben bestehen.

Nein. Die Maklerprovision ist erfolgsabhängig nach § 652 Abs. 1 BGB. Ohne notariell beurkundeten Kaufvertrag (§ 311b BGB) oder rechtswirksam abgeschlossenen Mietvertrag entsteht kein Anspruch — auch nicht bei umfangreichen Vorleistungen, Exposé-Erstellung oder mehreren Besichtigungsterminen. Aufwandsentschädigungs-Klauseln im Maklervertrag, die einen Anspruch unabhängig vom Vertragserfolg begründen, sind als Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 307 BGB unwirksam (BGH I ZR 41/13 vom 11.06.2014). Auch eine sogenannte Reservierungsgebühr ist nach BGH-Linie unwirksam, wenn der Vertrag scheitert.

Ja — vollständig frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzliche Mindest- oder Höchstprovision für den Wohnimmobilien-Kauf (anders bei Mietvermittlung, dort § 3 WoVermRG mit 2 NKM-Deckel). Marktstandard nach IVD-Verband 2025: 3,57 % je Partei inkl. MwSt = 7,14 % gesamt. In angespannten Käufermärkten 2026 sind 4,76 % oder 5,95 % gesamt regional üblich, in Spitzenlagen mit knappem Angebot teils 7,14 %. Verhandlungsbasis: Außenprovisionssatz, Innenprovisionssatz, oder Pauschalbetrag. § 653 BGB: Mangels ausdrücklicher Vereinbarung gilt eine taxis-orientierte Vergütung als „stillschweigend vereinbart" — d. h. ortsüblich.

Der Maklervertrag entsteht typisch durch Textform-Annahme nach § 656a BGB (E-Mail, Web-Formular, signiertes Exposé). Pflichtinhalte: Provisionssatz oder -betrag, Bemessungsgrundlage (Kaufpreis), Identität der Vertragsparteien. Die Aufklärungs- und Treuepflicht des Maklers ergibt sich aus § 242 BGB i. V. m. § 654 BGB. Allgemein-Auftrag (Makler ist nicht zur Tätigkeit verpflichtet) ist Standard; qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet beide Seiten und schließt Konkurrenz-Makler aus. Widerrufsrecht: Bei Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312b BGB) oder im Fernabsatz (§ 312c BGB) gilt 14-Tage-Widerruf nach § 355 BGB.

Selbstgenutzte Wohnimmobilie: Maklergebühren beim Kauf sind nicht abziehbar — keine Einkunftsart i. S. d. § 2 EStG erfüllt. Sie zählen zu den nicht abziehbaren Kosten der privaten Lebensführung (§ 12 Nr. 1 EStG). Vermietete Immobilie (Einkünfte nach § 21 EStG): Maklergebühren sind als Anschaffungsnebenkosten Bestandteil der AfA-Bemessungsgrundlage (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG) und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben — Wohngebäude 50 Jahre = 2 % p. a. (§ 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG). Mietvermittlungsprovision: voll abziehbare Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG im Jahr der Zahlung. Verkäufer-Provision bei privatem Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG): innerhalb der 10-Jahres-Frist Veräußerungskosten, mindern den Veräußerungsgewinn.

Die Maklerprovision ist nach § 652 Abs. 1 BGB erfolgsabhängig. Tritt eine Vertragspartei nach Beurkundung wirksam zurück (etwa wegen Sachmangel nach §§ 437, 323 BGB, Anfechtung nach §§ 119, 123 BGB oder vereinbartem Rücktrittsrecht), bleibt die Provisionspflicht grundsätzlich bestehen — der Makler hat seinen Erfolg durch die Beurkundung erreicht (BGH IVa ZR 73/82 vom 14.12.1983). Anders bei Anfechtung wegen Täuschung durch den Verkäufer mit Mitwirkung des Maklers: § 654 BGB greift, der Anspruch entfällt. Bei Schwebezeitpunkt vor Bedingungseintritt (z. B. Finanzierungsvorbehalt) entsteht der Anspruch erst mit Bedingungseintritt — scheitert die Bedingung, entfällt die Provision rückwirkend.

Außenprovision: Provisionsforderung des Maklers gegenüber dem Käufer; vor 23.12.2020 in NRW, Bremen, Hessen typisch 7,14 % allein vom Käufer, in Bayern und Baden-Württemberg 3,57 % je Partei traditionell üblich. Innenprovision: Provisionsforderung gegenüber dem Verkäufer; üblich in Verkäufer-Beauftragungs-Konstellationen, im Kaufpreis enthalten oder gesondert ausgewiesen. Seit § 656c BGB ist die strikte Trennung Außen-/Innenprovision für Wohnimmobilien-Kauf an Verbraucher faktisch aufgehoben — beide Parteien tragen je 50 %. Bei Gewerbeimmobilien, Bauland und Mehrfamilienhäusern bleibt die alte Aufteilung weiterhin frei vereinbar. Bei der Bemessungsgrundlage zählt der notariell beurkundete Kaufpreis (§ 8 GrEStG analog).

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) ist mit rund 6.000 Mitgliedern der größte Berufsverband der deutschen Immobilienwirtschaft und veröffentlicht jährlich den IVD-Provisions-Standard sowie Marktberichte zu durchschnittlichen Maklerprovisionen. Stand 2025 nach IVD-Berufsstatistik: durchschnittliche Gesamt-Provision Wohnimmobilien-Kauf 6,1 % inkl. MwSt (Spannweite 4,76 %–7,14 %), Mietvermittlung am Marktdeckel 2,38 NKM. Mitglieder des IVD unterliegen einer berufsethischen Selbstverpflichtung und müssen eine Berufshaftpflichtversicherung vorweisen — über die gesetzlichen Anforderungen aus § 34c GewO i. V. m. § 15 MaBV hinaus.

BGH I ZR 17/22 (Urteil vom 14.07.2023, fortwirkend): Reichweite des Bestellerprinzips bei Doppeltätigkeit — bei verschwiegenen Interessenkonflikten verwirkt der Makler den Lohn gegenüber der geschädigten Partei (§ 654 BGB). BGH V ZR 213/23 (15.03.2024): Klauseln in Kaufverträgen, die die Verkäufer-Maklerprovision auf den Käufer überwälzen, sind nach § 656d BGB unwirksam — auch wenn als „Kaufpreis-Erhöhung" verschleiert. BGH I ZR 113/20 (20.04.2023, weiterhin maßgeblich): Reservierungsgebühren ohne Vertragsschluss sind als AGB-Klausel nach § 307 BGB unwirksam. 2026er Linie: Verstärkte Prüfung der Textform-Anforderung des § 656a BGB; Online-Plattform-Bestätigungen ohne explizite Provisionserklärung genügen nicht.