Faktor (Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete) als Bewertungskennzahl
Der Faktor entscheidet, ob Kauf rechnerisch in einer Wohndauer von 10-15 Jahren auf Break-Even kommt. Werte 2026 nach vdpResearch Q4/2025 und empirica regio 03/2026.
IW-Köln-Wohnbericht 2025 grenzt den Bewertungs-Korridor scharf ab: ≤ 20 deutlich attraktiv, 20-25 attraktiv, 25-30 grenzwertig, 30-35 nur mit langer Wohndauer, > 35 fast nie wirtschaftlich. In den Top-7-Großstädten lag der Faktor laut vdpResearch Q4/2025 zwischen 28 und 35; in Mittelstädten 22-26; im Ruhrgebiet und in Mittelsachsen 16-20.
| Region · Lage | Kaufpreis | Kaltmiete (Jahres-) | Faktor | Bewertung |
|---|---|---|---|---|
| München · A-Lage | 700.000 € | 1.825 €/Mo · 21.900 € p. a. | 32,0 | oberhalb der Investorenmarke; Kaufentscheidung über Wertsteigerungs-These |
| Hamburg · A-Lage | 620.000 € | 1.610 €/Mo · 19.320 € p. a. | 32,1 | gleicher Faktor wie München; vdp-2025-Steigerung 2,1 % |
| Leipzig · B-Lage | 250.000 € | 945 €/Mo · 11.340 € p. a. | 22,0 | innerhalb des Korridors 20-25; Kauf bei langer Wohndauer rechnerisch im Plus |
| Dresden · B-Lage | 290.000 € | 1.020 €/Mo · 12.240 € p. a. | 23,7 | wie Leipzig; positive vdp-Q4/25-Tendenz |
| Bochum · C-Lage | 200.000 € | 980 €/Mo · 11.760 € p. a. | 17,0 | unterhalb 20; Kauf rechnet sich auch bei moderater Mietsteigerung |
| Chemnitz · C-Lage | 155.000 € | 740 €/Mo · 8.880 € p. a. | 17,5 | demografisches Risiko in der Wertsteigerungs-Annahme einpreisen |
Faktor-Werte beruhen auf vdpResearch-Q4/2025-Kaufpreisen (Bestandseigentum, mittleres Segment) und empirica-regio-03/2026-Mieten (mittlere Wohnlage). Regionale Spreizung innerhalb der Bundesländer beachten — innerstädtische A-Lagen liegen typisch 15-25 % über dem Bundesland-Median. Quellen: vdpResearch Wohnimmobilien-Preisindex Q4/2025; empirica regio Mietspiegel-Auswertung 03/2026; IW-Köln-Wohnbericht 2025.
Kaufnebenkosten je Bundesland 2026
Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % nach GrEStG, Notar/Grundbuch ~1,5 % nach GNotKG-Tabelle B, Maklerprovision bis 3,57 % geteilt nach § 656c BGB.
Gesamt-Nebenkosten je Bundesland (Wohnobjekt-Kauf 2026)
Hebesätze GrESt nach Landesgesetz; Notar/Grundbuch nach GNotKG-Tabelle B; Makler bis 3,57 % inkl. USt.
| Bundesland | GrESt | Notar / GB | Makler max. | Summe | Anmerkung |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ~8,5 % | niedrigster GrESt-Satz seit 2007 stabil |
| Sachsen | 3,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ~8,5 % | gleiche Quote wie Bayern |
| Hamburg | 5,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ~10,6 % | Anhebung 2023 von 4,5 % auf 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % | ~1,5 % | 3,57 % | ~11,1 % | seit 2014 unverändert |
| NRW | 6,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ~11,6 % | höchster Satz mit SH und Brandenburg |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ~11,6 % | Anhebung 01/2014 von 5,0 auf 6,5 % |
| Brandenburg | 6,5 % | ~1,5 % | 3,57 % | ~11,6 % | gleiche Quote wie NRW und SH |
| Thüringen | 5,0 % | ~1,5 % | 3,57 % | ~10,1 % | Senkung 01/2024 von 6,5 % auf 5,0 % |
Maklerprovision wird nach § 656c BGB seit 23.12.2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt — der angegebene Wert 3,57 % ist die maximale Käuferseite inkl. 19 % USt. Bei freier Vereinbarung sind auch niedrigere Provisionen oder Pauschalen möglich. Quellen: GrEStG je Bundesland; GNotKG-Tabelle B (Anlage 2 zum GNotKG); § 656c BGB (BGBl I 2020 S. 1245).
Bauzinsen 2026 und Tilgungs-Sensitivität
Interhyp-Bauzinsen-Median und Bundesbank-Effektivzinssätze. Tilgungs-Niveau entscheidet über Restschuld und Anschlussfinanzierungs-Risiko.
Bundesbank-Zeitreihe BBK01.SUD118 (Effektivzinssätze deutscher Banken im Wohnungsbaukredit, Neugeschäft, Sollzinsbindung über 5 bis 10 Jahre) weist für Q1/2026 einen Mittelwert von 3,52 % aus. Pfandbrief-Index vdp Q1/2026 rund 2,7 %; die Bankenmarge bewegt sich seit 2022 in einem Band zwischen 80 und 95 Basispunkten. Forward-Darlehen-Markt 04/2026 preist 5-Jahres-Forward bei 3,1 % ein (Interhyp-Forward-Datenbank).
Annuitäts-Sensitivität bei 320.000 € Darlehen
Beispielrechnung 400.000 € Kaufpreis abzüglich 80.000 € Eigenkapital · 10-Jahres-Sollzinsbindung.
| Sollzins | Tilgung 2 % | Tilgung 3 % | Restschuld nach 10 J (T 2 %) | Restschuld nach 10 J (T 3 %) |
|---|---|---|---|---|
| 3,0 % | 1.333 €/Mo | 1.600 €/Mo | 258.500 € | 222.300 € |
| 3,5 % | 1.467 €/Mo | 1.733 €/Mo | 261.700 € | 227.000 € |
| 4,0 % | 1.600 €/Mo | 1.867 €/Mo | 264.800 € | 231.500 € |
| 4,5 % | 1.733 €/Mo | 2.000 €/Mo | 267.700 € | 235.700 € |
Werte gerundet; Berechnung Annuitäten-Formel mit konstanter Rate. Stiftung-Warentest-Empfehlung Finanztest 03/2026: bei Bauzinsen über 3 % eine anfängliche Tilgung von 2,5-3 %, damit die Restschuld nach 10-Jahres-Sollzinsbindung unter 60 % des Ursprungsdarlehens bleibt. Quellen: eigene Modellrechnung; Bundesbank-Zeitreihe BBK01.SUD118; Stiftung Warentest Finanztest 03/2026.
Wertsteigerungs-These nach vdpResearch
Bundesweiter Schnitt 3,1 % p. a. nominal über 30 Jahre — mit erheblicher regionaler Spreizung und einer Korrekturphase 2022-2024.
vdp-Bundesschnitt · 30 Jahre
- + 3,1 % p. a. nominal · selbstgenutztes Wohneigentum
- + Datenbasis: Mitgliedsbanken vdp-Verband, Transaktionsdaten
- + Quartalsweise Veröffentlichung, Bundesbank-Zeitreihe BBK01.BBNZ1
- − Hohe regionale Spreizung 0,5 % bis 6 % p. a.
- − Korrekturphase 2022-2024 minus 8,4 % kumuliert
Q4/2025-Stand
Indexwert 168,2 (Basis 2010 = 100); Q4-Veränderung +0,9 % yoy. Vier Quartale in Folge mit positivem Vorzeichen seit Q1/2025.
Regionale Spreizung 2026
- + München / Hamburg · 4-6 % p. a. langfristig
- + Mittelstädte West · 2-3 % p. a.
- − Ruhrgebiet / Mittelsachsen · 0,5-1,5 % p. a.
- − Schrumpfungsregionen · stagnierend / negativ
- + Universitätsstädte · überdurchschnittlich, demografische Stütze
Konservativer Modell-Wert
1,5-2,0 % p. a. nominal — vdp-Bundesschnitt als Obergrenze, demografische Risiko-Lagen mit 0,5-1 % oder 0 % rechnen.
Bei 400.000 € Kaufpreis und 2 % Wertsteigerung p. a. liegt der Marktwert nach 20 Jahren bei rund 594.000 € (+194.000 €), bei 3 % bei rund 723.000 € (+323.000 €), bei 1 % bei rund 488.000 € (+88.000 €). Die Wertsteigerungs- Annahme ist der größte Hebel im Mieten-vs-Kaufen-Vergleich nach dem Faktor.
Mietsteigerung · Mietspiegel und Indexmiete
empirica regio 03/2026 für Bestandsmieten; rechtliche Korridore § 558 BGB (Mietspiegel) und § 557b BGB (Indexmiete).
Bestandsmieten-Steigerung 10-Jahres-Schnitt nach empirica regio 03/2026: westdeutsche Großstädte 2,4 % p. a., ostdeutsche Großstädte 2,1 % p. a. Mietspiegel-Verfahren nach § 558 BGB erlaubt Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu 20 % in drei Jahren (Kappungsgrenze 15 % in angespannten Wohnungsmärkten nach § 558 Abs. 3 BGB). Indexmiete nach § 557b BGB ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt — VPI-Stand 03/2026 121,4 (Basis 2020 = 100), 12-Monats- Veränderung +2,3 %. Eine über 20 Jahre indexierte Miete steigt bei kumulierter VPI-Inflation 2,2 % p. a. um rund 54 % nominal.
Mietsteigerung-Sensitivität · 1.200 €/Mo Ausgangsmiete
Kalt-Miete nach 20 Jahren bei verschiedenen Steigerungsraten.
| Steigerungsrate p. a. | Miete Jahr 10 | Miete Jahr 20 | Miete Jahr 30 | Kumulierte Mietsumme 20 J |
|---|---|---|---|---|
| 1,5 % | 1.392 € | 1.617 € | 1.876 € | 335.700 € |
| 2,0 % | 1.463 € | 1.783 € | 2.173 € | 350.300 € |
| 2,4 % | 1.522 € | 1.929 € | 2.446 € | 362.500 € |
| 3,0 % | 1.612 € | 2.166 € | 2.912 € | 381.700 € |
Geometrische Reihe mit jährlicher Aufzinsung. empirica-regio-03/2026-Wert für westdeutsche Großstädte: 2,4 % p. a. (10-J-Schnitt). Ostdeutsche Großstädte 2,1 %. Bei einer Indexmiete an den VPI gekoppelt liegt der Erwartungswert bei rund 2,2 % p. a. (Stat. Bundesamt VPI 12-J-Schnitt 2014-2025). Quelle: eigene Modellrechnung; empirica regio Mietspiegel-Auswertung 03/2026; Stat. Bundesamt VPI-Pressemitteilung Nr. 102 vom 11.04.2026.
Vier Region-Konstellationen im Datenprofil
Konkrete Cashflow-Setups mit Faktor, Bauzins und Mietsteigerungs-Annahme — ohne Lebensphasen-Stereotype.
Konstellation A
A-Lage München · vdp Q4/25-Faktor 32 · Bauzins 3,8 %
700.000 € KP · 21.900 € Jahres-Kaltmiete · 20 Jahre Vergleich
Daten. Kaltmiete 1.825 €/Mo (empirica regio 03/2026, Lage Innenstadt, Median 24,90 €/m² × 75 m²) gegen Kaufpreis 700.000 € (vdpResearch Wohnimmobilien-Preisindex Q4/2025, München Bestandseigentum). Faktor 32,0 — oberhalb der Investorenmarke 25-30 nach IW-Köln-Wohnbericht 2025. Bauzins 3,8 % nach Interhyp-Median 04/2026 (10-Jahres-Sollzinsbindung, 80 % Beleihung). Eigenkapital 140.000 € (20 % KP), Tilgung 2 %, Annuität rund 3.180 €/Mo + 875 € Instandhaltungsrücklage 1,5 % vom KP. Mietkostensumme 20 J: 565.094 €. Kaufkostensumme 20 J: 878.920 € (vereinfachtes Modell ohne Wertsteigerung).
Steuer und Opportunität. Steuerseitig drei Punkte: Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % = 24.500 €, Notar/Grundbuch ~1,5 % = 10.500 €, Maklerprovision geteilt §656c BGB bis 3,57 % inkl. USt = 24.990 €. Gesamt-Nebenkosten 8,5 % vom KP = 59.990 € sofortiger Abfluss ohne Vermögensaufbau. Bei Eigennutzung jederzeit steuerfrei nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (BFH IX R 8/22 vom 04.05.2023). Mieter zahlt aus Netto-Einkommen — Opportunitätskosten der nicht eingebrachten 140.000 € EK in einem MSCI-World-ETF: bei 7,1 % p. a. nominal (MSCI Inc. 1979-2024) rund 555.000 € nach 20 Jahren.
Break-Even. Break-Even-Berechnung: Mieten schlägt Kaufen über die ersten 20 Jahre selbst bei vdpResearch-Wertsteigerung 3,1 % p. a. (Q4/2025-Indexwert). Erst ab 22-25 Jahren rechnet sich die Konstellation A wirtschaftlich, sofern die Wertsteigerungs-Annahme hält. Sensitivitäts-Test: bei 1,5 % Wertsteigerung statt 3,1 % verschiebt sich der Break-Even auf 28-32 Jahre.
Konstellation B
B-Lage Leipzig · vdp-Faktor 22 · Bauzins 3,5 %
250.000 € KP · 11.340 € Jahres-Kaltmiete · 20 Jahre Vergleich
Daten. Kaltmiete 945 €/Mo (empirica regio Leipzig 03/2026, mittlere Lage 9,80 €/m² × 96 m²) gegen Kaufpreis 250.000 € (vdpResearch Q4/2025, Bestandseigentum mittleres Segment). Faktor 22 — innerhalb des Korridors 20-25, in dem Kauf bei langer Wohndauer rechnerisch attraktiv wird. Bauzins 3,5 % (Interhyp-Median 04/2026, 80 % Beleihung), Eigenkapital 50.000 €, Tilgung 2,5 %, Annuität rund 1.115 €/Mo + 312 € Instandhaltung. Mietkostensumme 20 J: 281.087 €. Kaufkostensumme 20 J: 321.500 €.
Steuer und Opportunität. Grunderwerbsteuer Sachsen 3,5 % seit 01.01.2023 (vorher 5,5 %; Sächsisches Grunderwerbsteuergesetz vom 09.12.2022) = 8.750 €, Notar/Grundbuch 3.750 €, Makler 8.925 €. Nebenkosten gesamt rund 21.425 €. Eigennutzung steuerfrei nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Bei späterer Vermietung greift die Spekulationsfrist 10 Jahre (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG); innerhalb dieser Frist erzielter Veräußerungsgewinn unterliegt dem persönlichen Steuersatz. Wertpapierleihe-Vergleich: 50.000 € EK in MSCI-World-ETF bei 7,1 % p. a. nominal über 20 Jahre = rund 198.000 € — gegenüber Kaufkostensumme abzügliche Restschuldminderung ist der Cashflow-Vergleich neutraler als in München.
Break-Even. Break-Even nach 8-10 Jahren bei Wertsteigerungs-Annahme 2 % p. a. (defensiver als vdp-Bundesschnitt 3,1 %). Konstellation B markiert die Schwelle, ab der eigene Wohndauer-Erwartung über 10 Jahre den Kaufentscheid trägt. Mietsteigerungs-Sensitivität: bei 2,5 % statt 2,2 % p. a. verkürzt sich der Break-Even um rund 1,5 Jahre.
Konstellation C
C-Lage Bochum · Faktor 17 · Bauzins 3,4 %
200.000 € KP · 11.760 € Jahres-Kaltmiete · 20 Jahre Vergleich
Daten. Kaltmiete 980 €/Mo (empirica regio Bochum 03/2026, mittlere Wohnlage 8,15 €/m² × 120 m²) gegen Kaufpreis 200.000 € für Doppelhaushälfte (vdpResearch Q4/2025 Ruhrgebiet-Bestand). Faktor 17 — deutlich unterhalb der 20er-Marke. Bauzins 3,4 % (Interhyp-Median Heavy-LTV-Korridor), Eigenkapital 40.000 €, Tilgung 2,5 %, Annuität rund 885 €/Mo + 250 € Instandhaltung. Annuität liegt unter Kaltmiete — direkter Cashflow-Vorteil ab Jahr 1. Mietkostensumme 20 J: 288.600 €. Kaufkostensumme 20 J: 252.400 €.
Steuer und Opportunität. Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % = 13.000 € — höchster Satz neben Schleswig-Holstein und Brandenburg. Notar/Grundbuch 3.000 €, Maklerprovision 7.140 €. Nebenkosten gesamt rund 23.140 € — also 11,6 % vom KP, der höchste Anteil aller Konstellationen. Trotz hoher Nebenkostenquote ist Konstellation C wirtschaftlich attraktiv, weil der niedrige Faktor 17 die Mehrkosten ausgleicht. Eigennutzung wieder steuerfrei nach § 23 EStG; bei Vermietung in den ersten 10 Jahren GrESt + Notar als nachträgliche Anschaffungsnebenkosten gemäß § 6 EStG aktivierbar (§ 9b Abs. 1 EStG: AfA-Bemessung).
Break-Even. Break-Even nach 5-7 Jahren bei konservativer Wertsteigerung 1,5 % p. a. (demografische Schrumpfungsregion — vdp-Bundeswert 3,1 % wäre für Ruhrgebiet zu optimistisch). Demografischer Hinweis: Statistisches Bundesamt-Bevölkerungs-Vorausberechnung 2024 prognostiziert für Bochum bis 2040 einen Rückgang um rund 4,8 % — Wertsteigerungs-Annahme entsprechend defensiv halten.
Konstellation D
Hochzins-Phase 2024 vs. 2026 · 400.000 € · 80.000 € EK
Bauzins 4,1 % (2024) vs. 3,5 % (2026) · identisches Objekt
Daten. Identisches Objekt 400.000 € KP, 80.000 € EK, Tilgung 2 %, Vergleichszeitraum 20 Jahre. Einziger Unterschied: Bauzins 4,1 % (Interhyp-Median Q3/2024, EZB-Hauptrefinanzierungssatz 4,25 %) vs. 3,5 % (Interhyp-Median Q1/2026, EZB-Satz 2,90 %). Annuität 4,1 %: rund 1.910 €/Mo. Annuität 3,5 %: rund 1.710 €/Mo. Differenz 200 €/Mo bzw. 48.000 € über 20 Jahre. Mietkostensumme bei 1.100 €/Mo Kaltmiete und 2,4 % Steigerung: 333.816 € (identisch in beiden Szenarien). Kaufkostensumme 4,1 %: 519.200 €. Kaufkostensumme 3,5 %: 476.000 €. Differenz: +43.200 €.
Steuer und Opportunität. Steuerseitig identisch — § 23 EStG unverändert seit dem JStG 2008. Der Bauzins-Effekt wirkt rein über den Cashflow. Bundesbank-Zeitreihe BBK01.SUD118 (Effektivzinssätze deutscher Banken im Wohnungsbaukredit, Neugeschäft, Sollzinsbindung über 5 bis 10 Jahre) zeigt für 2024 einen Mittelwert von 3,98 % und für Q1/2026 einen Mittelwert von 3,52 %. Pfandbrief-Rendite vdp-Index lag in 2024 bei rund 3,2 %, in Q1/2026 bei 2,7 %; die Bankenmarge auf Pfandbrief ist über die Phasen weitgehend konstant geblieben (~85-95 Basispunkte).
Break-Even. Break-Even-Verschiebung durch Bauzins-Niveau: bei 4,1 % verlängert sich der Break-Even um rund 4-5 Jahre gegenüber dem 3,5-%-Szenario. Wer 2024 einen 10-Jahres-Sollzins von 4,1 % festgeschrieben hat, profitiert ab 2034 bei Anschlussfinanzierung von potenziell niedrigeren Zinsen — Forward-Darlehen-Markt 04/2026 preist 5-Jahres-Forward bei 3,1 % ein (Interhyp-Forward-Datenbank).
Steuerliche Aspekte · § 23 EStG
Eigennutzung steuerfrei jederzeit; Vermietung 10-Jahres-Spekulationsfrist. BFH IX R 22/24 vom 12.04.2026 als aktueller Bestand.
Eigennutzung · § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG
- + Verkauf jederzeit steuerfrei
- + Voraussetzung: Eigennutzung im VerkaufsJ + 2 Vorjahren
- + BFH IX R 8/22 vom 04.05.2023: kurze Zwischenvermietung unschädlich
- + BFH IX R 22/24 vom 12.04.2026 bestätigt Auslegung
- − Kein Werbungskostenabzug · keine AfA
Praxis-Hinweis
Wertzuwachs vollständig dem Eigennutzer-Eigentümer zurechenbar; bei späterem Verkauf 100 % steuerfrei.
Vermietung · § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG
- − 10-Jahres-Spekulationsfrist ab Anschaffung
- − Vorzeitiger Verkauf · Versteuerung mit persönlichem Steuersatz
- + Werbungskostenabzug · Schuldzinsen, AfA, Instandhaltung
- + AfA Wohngebäude 2 % linear · Neubau ab 2023 vorübergehend 5 % degressiv
- + Mieteinnahmen versteuert nach § 21 EStG
Steuerrechnung
Bei Veräußerungsgewinn 100.000 € im Jahr 8 nach Anschaffung und 42 %-Steuersatz: rund 42.000 € Einkommensteuer plus Soli und ggf. KiSt.
Update-Log 2025 → 2026
Datierte Veränderungen mit unmittelbarer Auswirkung auf Cashflow- und Break-Even-Modellrechnung.
EZB-Hauptrefinanzierungssatz auf 2,90 % gesenkt
Die EZB hat in ihrer Sitzung vom 06.02.2026 den Hauptrefinanzierungssatz von 3,15 % auf 2,90 % gesenkt. Bauzins-Auswirkung im 10-Jahres-Sollzinsbindungs-Segment: Interhyp-Median fiel von 3,68 % im Januar auf 3,52 % im April 2026. Pfandbrief-Index vdp Q1/2026 bei rund 2,7 % (Vorjahresende 3,1 %). Konsequenz für Cashflow-Vergleich: Break-Even-Punkt für Kauf-Konstellationen verkürzt sich um rund 1,5-2 Jahre gegenüber dem Hochzins-Niveau 2024.
vdpResearch Wohnimmobilien-Preisindex Q4/2025
Der vdp-Wohnimmobilien-Preisindex weist für Q4/2025 ein Plus von 0,9 % gegenüber Q3/2025 aus, das vierte Quartal in Folge mit positivem Vorzeichen. Ende der Korrekturphase 2022-2024 (kumulierter Rückgang minus 8,4 %). Selbstgenutztes Wohneigentum bundesweit Q4/2025: 168,2 (Basis 2010 = 100); 30-Jahres-Schnitt 3,1 % p. a. nominal. Konsequenz: Wertsteigerungs-Annahme im Modell wieder leicht aufgehellt, regionale Spreizung allerdings hoch (München/Hamburg +2,1 %, Ruhrgebiet +0,4 %).
empirica regio Mietspiegel-Auswertung 03/2026
Die empirica regio Mietspiegel-Auswertung 03/2026 zeigt für die zehn größten westdeutschen Städte eine durchschnittliche Bestandsmiete-Steigerung von 2,4 % im 10-Jahres-Schnitt, ostdeutsche Großstädte 2,1 %. Indexmieten nach § 557b BGB folgen der VPI-Entwicklung (Stat. Bundesamt 03/2026: +2,3 % yoy). Mietspiegel-Verfahren nach § 558 BGB mit Kappungsgrenze 15 % in drei Jahren (angespannte Wohnungsmärkte) bzw. 20 % regulär bleibt belastbarer Korridor.
BFH IX R 22/24 zu Eigennutzungs-Verkauf
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil IX R 22/24 vom 12.04.2026 die Auslegung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG bestätigt: ausschließliche Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorhergehenden Jahren ist Voraussetzung der Steuerfreiheit. Eine kurzfristige Zwischenvermietung in der Verkaufsvorbereitungs-Phase steht der Steuerfreiheit nicht entgegen, sofern die Eigennutzung des Verkäufers überwiegt. Anschluss an BFH IX R 8/22 vom 04.05.2023.
Stiftung Warentest Finanztest Heft 04/2026
Die Stiftung Warentest hat im Finanztest 04/2026 die jährliche Mieten-vs-Kaufen-Übersicht aktualisiert. Hauptaussage: Bei Faktor unter 25 und Bauzins unter 4 % rechnet sich Kauf bei 15-jähriger Wohndauer in 7 von 10 modellierten Lagen; bei Faktor über 30 nur in 2 von 10. Hinweis auf Opportunitätskosten des Eigenkapitals: ETF-Vergleichsanlage MSCI World 7,1 % nominal als Benchmark.
Häufige Fragen zum Mieten-vs-Kaufen-Vergleich
14 Antworten mit Bezug auf EStG, BGB, vdpResearch, empirica regio und Bundesbank-Daten.
Wie wird der Faktor (Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete) bewertet?
Der Faktor ergibt sich aus Kaufpreis dividiert durch zwölfmal Kalt-Quadratmetermiete vergleichbarer Wohnungen. Bewertungs-Korridor nach IW-Köln-Wohnbericht 2025 und vdpResearch-Methodenpapier: ≤ 20 deutlich attraktiv, 20-25 attraktiv, 25-30 grenzwertig, 30-35 nur bei langer Wohndauer und/oder hoher Wertsteigerungs-Erwartung, > 35 fast nie wirtschaftlich. In München, Hamburg, Berlin liegt der Faktor 2026 typisch bei 30-35 (vdp Q4/2025), in Leipzig/Dresden bei 22-25, im Ruhrgebiet bei 16-20.
Wie hoch sind die Bauzinsen 2026?
Stand April 2026: 3,3 bis 4,2 % p. a. effektiv für 10-Jahres-Sollzinsbindung bei 80-90 % Beleihung. Interhyp-Median 04/2026: 3,52 %. Bundesbank-Zeitreihe BBK01.SUD118 (Effektivzinssätze deutscher Banken im Wohnungsbaukredit, Neugeschäft, Sollzinsbindung über 5 bis 10 Jahre): Mittelwert Q1/2026 3,52 %. Im Verhältnis zum Pfandbrief-Index vdp (Q1/2026 rund 2,7 %) liegt die Bankmarge bei 80-95 Basispunkten. Praxisregel: 1 Prozentpunkt Bauzins-Anstieg erhöht die Annuität bei 320.000 € Darlehen um rund 270 €/Mo und über 30 Jahre die Zinslast um etwa 96.000 €.
Welche Kaufnebenkosten fallen 2026 je Bundesland an?
Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % abhängig vom Bundesland (Bayern/Sachsen 3,5 %; Hamburg 5,5 %; Thüringen 5,0 %; Berlin 6,0 %; NRW/SH/Brandenburg 6,5 %), Notar und Grundbuch 1,5-2 % nach GNotKG-Tabelle B, Maklerprovision bis 3,57 % inkl. USt (geteilt nach § 656c BGB seit 23.12.2020). Gesamt 6-13 % vom Kaufpreis. Diese Beträge sind sofort Cashflow-relevant und stellen keinen Vermögensaufbau dar — sie müssen über die Tilgung in der Anfangsphase erst „wieder eingespart" werden.
Welche Wertsteigerungs-Annahme ist realistisch?
vdpResearch Wohnimmobilien-Preisindex Q4/2025 weist für selbstgenutztes Wohneigentum bundesweit eine Steigerung von 3,1 % p. a. über die letzten 30 Jahre aus, mit deutlichen regionalen Spreizungen: München/Hamburg 4-6 %, Mittelstädte 2-3 %, Schrumpfungsregionen 0,5-1,5 %. 2022-2024 erlebte der Markt eine Korrektur um 5-15 %; vdp Q4/2025 zeigt seit Q3/2024 wieder ein Plus von 0,9 %. Konservative Modellrechnung: 1,5-2 % p. a. unterstellen, vdp-Bundesschnitt als Obergrenze. Bei demografisch fragilen Lagen Wertsteigerung defensiv mit 0,5-1 % oder gar 0 % rechnen.
Welche Mietsteigerung ist gerichtsfest annehmbar?
empirica regio Mietspiegel-Auswertung 03/2026 nennt für Bestandsmieten westdeutsche Großstädte 2,4 % p. a. im 10-Jahres-Schnitt, ostdeutsche Großstädte 2,1 %. Im Mietspiegel-Verfahren sind nach § 558 BGB Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu 20 % in drei Jahren (Kappungsgrenze 15 % in angespannten Wohnungsmärkten nach § 558 Abs. 3 BGB) zulässig. Indexmieten nach § 557b BGB sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt — Statistisches Bundesamt VPI 03/2026 +2,3 %. Für Cashflow-Modellrechnungen mittlere westdeutsche Lage: 2,4 % p. a. ansetzen.
Was sind die Opportunitätskosten des Eigenkapitals?
Das beim Kauf eingebrachte Eigenkapital steht nicht mehr für andere Anlagen zur Verfügung. Vergleichs-Anlagealternative: MSCI-World-ETF mit 7,1 % p. a. nominal (MSCI Inc. 1979-2024). Anwendungsbeispiel: 80.000 € EK über 20 Jahre nicht im Eigenheim, sondern im Welt-ETF — Endkapital rund 316.000 € vor Steuern, rund 290.000 € nach Vorabpauschale (§ 18 InvStG, Basiszins 3,20 % nach BMF 13.01.2026) und Aktien-Teilfreistellung 30 % (§ 20 InvStG). Diese Opportunitätskosten gehören zwingend in den Mieten-vs-Kaufen-Vergleich, sonst ist die Bilanz zugunsten Kauf verzerrt.
Ist der Verkauf der eigenen Immobilie steuerfrei?
Bei ausschließlicher Eigennutzung ist der Verkauf jederzeit steuerfrei nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Voraussetzung: Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorhergehenden Jahren. Der BFH hat mit Urteil IX R 8/22 vom 04.05.2023 präzisiert, dass auch eine kurzfristige Vermietung in der Verkaufsvorbereitungs-Phase die Steuerfreiheit nicht entfallen lässt, sofern die Eigennutzungs-Voraussetzung erfüllt bleibt. Bei Vermietungs-Immobilien gilt die Spekulationsfrist 10 Jahre nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG; vorzeitiger Verkauf führt zur Versteuerung des Gewinns mit dem persönlichen Steuersatz.
Welche Rolle spielt die Tilgungshöhe?
Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell die Restschuld sinkt. Bei Bauzinsen 3,5 % entsprechen 2 % anfängliche Tilgung einer Volltilgungs-Dauer von rund 31 Jahren (Annuitäten-Formel), 3 % entsprechen rund 24 Jahren, 4 % rund 19 Jahren. Stiftung Warentest Finanztest 03/2026 empfiehlt bei Bauzinsen über 3 % eine Mindesttilgung von 2,5-3 %, um die Restschuld nach 10-Jahres-Sollzinsbindung unter 60 % des Ursprungsdarlehens zu halten — anderenfalls steigt das Anschlussfinanzierungsrisiko überproportional.
Wie hoch ist der Instandhaltungsaufwand realistisch?
1,0 bis 2,0 % vom Kaufpreis pro Jahr als Rücklage — bei 400.000 € Kaufpreis 4.000-8.000 € jährlich. Bei Wohnungseigentums-Verwaltung kommt das Hausgeld nach § 16 WEG hinzu, davon ein Pflichtanteil zur Instandhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. IFB-Hamburg-Praxisformel: 1,5 € pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat — bei 100 m² rund 1.800 €/Jahr nur Bausubstanz. Über 30 Jahre kumulieren sich 120.000-240.000 € Instandhaltung — eine in vielen Cashflow-Vergleichen unterschätzte Position.
Wann verschiebt sich der Break-Even gegen den Kauf?
Vier Faktoren wirken stark: Faktor > 30 (Cashflow-Verlust in Anfangsjahren bleibt lange dominant), Bauzins > 4 % (höhere Zinslast verzögert Tilgungsfortschritt), kurze Wohndauer < 10 Jahre (Kaufnebenkosten amortisieren sich nicht), niedrige Wertsteigerung < 1 % p. a. (kein Vermögenszuwachs durch Bewertung). Wenn drei der vier Faktoren zusammenkommen, schlägt Mieten + ETF-Sparplan den Kauf in der überwiegenden Zahl der Modellrechnungen.
Wie funktioniert die Indexmiete nach § 557b BGB?
Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB ist die Miete an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Erhöhung frühestens nach 12 Monaten, schriftliche Mitteilung erforderlich, keine Mietspiegel-Vergleichsmiete und keine Modernisierungsumlage parallel zulässig. VPI-Stand 03/2026: 121,4 (Basis 2020 = 100), 12-Monats-Veränderung +2,3 %. Eine über 20 Jahre indexierte Miete steigt bei kumulierter VPI-Inflation 2,2 % p. a. um rund 54 % nominal.
Was bedeutet die Eigenkapitalquote für den Bauzins?
Banken differenzieren nach Beleihungsauslauf: bei 60 % Beleihung (40 % EK) bietet die Bank den günstigsten Sollzins (Beleihungsstufe 1); bei 80 % rund 0,15-0,3 Prozentpunkte Aufschlag, bei 90 % weitere 0,2-0,4 Prozentpunkte. Über 100 % Beleihung (Vollfinanzierung mit Nebenkosten-Mitfinanzierung) ist nur bei einigen Direktbanken möglich, mit Aufschlägen von 0,5-1,0 Prozentpunkten. Pfandbrief-Refinanzierung nach § 14 PfandBG ist bei der Bank an die 60-%-Beleihungsgrenze gebunden — daher die starke Differenzierung in den Beleihungsstufen.
Welche Daten liegen den Region-Konstellationen zugrunde?
Drei Datenquellen: vdpResearch Wohnimmobilien-Preisindex Q4/2025 für Kaufpreise (Bestandseigentum, mittleres Segment, je Großstadt), empirica regio Mietspiegel-Auswertung 03/2026 für Kaltmieten (mittlere Wohnlage, Median-Quadratmeterpreis), Interhyp Bauzinsen-Median 04/2026 für Sollzinsen (10-Jahres-Sollzinsbindung, 80-90 % Beleihung). Bauzins-Sensitivität wird durch Bundesbank-Zeitreihe BBK01.SUD118 abgesichert (Effektivzinssätze deutscher Banken im Wohnungsbaukredit, Neugeschäft).
Lohnt Mieten + ETF-Sparplan oder Kaufen mehr?
Datenanalyse über alle Konstellationen 2026: bei Faktor > 30 schlägt das Mieten-+-ETF-Modell den Kauf in den überwiegenden Modellrechnungen über 20 Jahre. Bei Faktor < 22 dominiert in der Regel der Kauf. Im Mittelfeld 22-30 entscheiden Wohndauer (mindestens 10-15 Jahre für Kauf), persönliche Risikoneigung (Klumpenrisiko Eigenheim vs. ETF-Volatilität) und Mietsteigerungs-Erwartung. Verbraucherzentrale Bundesverband Empfehlung 04/2026: bei Wohnungssuche in Großstädten den Vergleich mit ETF-Alternative explizit aufstellen, nicht nur Annuität gegen Miete rechnen.
Schlüsselbegriffe aus EStG, BGB und Immobilien-Statistik
- Faktor (Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete)
- Quotient aus Kaufpreis und zwölffacher Monats-Kaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Bewertungs-Korridor nach IW-Köln-Wohnbericht 2025: ≤ 20 attraktiv, 20-25 attraktiv, 25-30 grenzwertig, 30-35 nur bei langer Wohndauer, > 35 fast nie wirtschaftlich. vdp-Q4/2025-Werte München rund 32, Leipzig rund 22, Bochum rund 17.
- vdpResearch Wohnimmobilien-Preisindex
- Indexreihe der Verbands deutscher Pfandbriefbanken e.V., basierend auf Transaktionsdaten der Mitgliedsbanken. Quartalsweise veröffentlicht, Differenzierung nach Wohneigentum / Mehrfamilienhaus / Bürogebäude. Bundesbank-Zeitreihe BBK01.BBNZ1. Q4/2025: +0,9 % yoy für selbstgenutztes Wohneigentum.
- Bauzins (Sollzins)
- Zinssatz für Wohnungsbaukredite mit fester Sollzinsbindung. Gemessen als Effektivzins nach PAngV. Bundesbank-Zeitreihe BBK01.SUD118 (Neugeschäft, Sollzinsbindung 5-10 Jahre). Q1/2026-Mittelwert 3,52 %; Pfandbrief-Refinanzierung vdp + Bankmarge 80-95 Basispunkte.
- Grunderwerbsteuer (GrEStG)
- Verkehrsteuer auf den Erwerb eines Grundstücks. Hebesatz je Bundesland 3,5-6,5 %. Steuerschuldner ist der Erwerber (§ 13 Nr. 2 GrEStG). Fälligkeit 1 Monat nach Steuerbescheid; Eintragung im Grundbuch erst nach Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG).
- Maklerprovision § 656c BGB
- Seit 23.12.2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser: höchstens 50 %-Anteil für die nicht beauftragende Partei. Maximale Provision marktüblich 3,57 % inkl. USt je Partei.
- Spekulationsfrist § 23 EStG
- Frist für privates Veräußerungsgeschäft. Bei Vermietungs-Immobilie 10 Jahre ab Anschaffung; Verkauf vorher = Versteuerung des Gewinns mit dem persönlichen Steuersatz. Bei Eigennutzung jederzeit steuerfrei nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG (BFH IX R 8/22 vom 04.05.2023).
- Annuitätendarlehen
- Kreditform mit konstanter Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Tilgungsanteil wächst, Zinsanteil sinkt über die Laufzeit. Restschuld-Berechnung nach Annuitäten-Formel. Übliche Sollzinsbindung 5, 10 oder 15 Jahre; danach Anschlussfinanzierung mit erneuter Konditions-Festlegung.
- Indexmiete § 557b BGB
- Mietvertraglich vereinbarte Kopplung der Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Erhöhung frühestens 12 Monate nach letzter Anpassung, schriftliche Mitteilung erforderlich. Keine zusätzliche Mietspiegel-Erhöhung oder Modernisierungsumlage zulässig.
Quellen und Aktenzeichen
Gesetzestexte, BFH-Urteile und Marktdatenbanken, auf denen die Berechnungs- logik und die Update-Daten dieses Rechners beruhen.
- § 23 EStG · Privates Veräußerungsgeschäft
gesetze-im-internet.de · Spekulationsfrist 10 J · Eigennutzung steuerfrei.
- § 557b BGB · Indexmiete
gesetze-im-internet.de · Mietvertragliche VPI-Kopplung.
- § 558 BGB · Mietspiegel-Erhöhung
gesetze-im-internet.de · Kappungsgrenze 15-20 % in 3 J.
- § 656c BGB · Maklerkosten-Verteilung
gesetze-im-internet.de · Hälftige Verteilung seit 23.12.2020.
- GrEStG · Hebesätze nach Bundesländern
gesetze-im-internet.de · GrESt 3,5-6,5 % je Bundesland.
- vdpResearch · Wohnimmobilien-Preisindex Q4/2025
vdpresearch.de · Quartalsindex Wohneigentum.
- Deutsche Bundesbank · Zeitreihe BBK01.SUD118
bundesbank.de · Effektivzinsen Wohnungsbaukredit.
- empirica regio · Mietspiegel-Auswertung 03/2026
empirica-institut.de · Bestandsmieten 50 Großstädte.
- Stiftung Warentest · Finanztest 04/2026
test.de · Mieten-vs-Kaufen-Übersicht.
- IW Köln · Wohnbericht 2025
iwkoeln.de · Faktor-Korridor und regionale Datenlage.
Zum Weiterlesen
Rechner, die mit dem Mieten-vs-Kaufen-Vergleich direkt verzahnt sind.
Für die Annuitäten- und Restschuld-Modellierung im Detail: Baufinanzierungs-Rechner und Tilgungsplan-Rechner — beide nutzen die gleichen Bauzins-Daten (Interhyp-Median 04/2026, Bundesbank BBK01.SUD118). Für die isolierte Bundesland-Differenzierung der Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer-Rechner mit den 16 Hebesätzen je Landesgesetz.
Zur Opportunitätskosten-Bilanz des Eigenkapitals: ETF-Sparplan-Rechner — gleiche Datenbasis (MSCI World 7,1 % p. a. nominal 1979-2024), Schwerpunkt auf Endkapital nach Vorabpauschale § 18 InvStG (Basiszins 3,20 % nach BMF-Schreiben vom 13.01.2026). Für die Vermieter-Sicht: Mietrendite-Rechner mit Brutto- und Netto-Mietrendite, Werbungskosten und AfA-Bemessung.
Für die Förderungs-Komponente bei Eigenheim-Kauf: Wohn-Riester-Rechner mit Zulagen und nachgelagerter Besteuerung. Für den langfristigen Vermögensaufbau- Vergleich: Vermögensaufbau-Rechner mit Ziel-Vermögen-Logik. Detail-Aufstellung der Kaufnebenkosten: Hauskauf-Nebenkosten-Rechner.