Zins-Tilgung-Verschiebung während der Laufzeit
Bei konstanter Annuität verschiebt sich das Verhältnis Zins zu Tilgung monatlich — anfangs überwiegt der Zinsanteil, am Ende fast ausschließlich Tilgung. Beispielrechnung 400.000 € / 3,7 % / 2 %.
Der Mechanismus ergibt sich aus der Tilgungsverrechnung nach § 488 Abs. 1, 2 BGB: Zinsen werden auf die jeweils aktuelle Restschuld berechnet. Da die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, sinkt auch der Zinsanteil — der entsprechend höhere Tilgungsanteil reduziert die Restschuld der nächsten Rate stärker. Dies ergibt eine exponentielle Beschleunigung der Tilgungsreduktion gegen Ende der Laufzeit.
| Monat | Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Annuität |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0.1 | 64.9 % | 35.1 % | 1.900 € |
| 12 | 1 | 63.7 % | 36.3 % | 1.900 € |
| 60 | 5 | 57.9 % | 42.1 % | 1.900 € |
| 120 | 10 | 49.4 % | 50.6 % | 1.900 € |
| 180 | 15 | 39.1 % | 60.9 % | 1.900 € |
| 240 | 20 | 26.8 % | 73.2 % | 1.900 € |
| 300 | 25 | 11.9 % | 88.1 % | 1.900 € |
Bei 400.000 € Darlehen, 3,7 % Sollzins und 2,0 % Anfangstilgung verschiebt sich der Zinsanteil von 64,9 % im ersten Monat auf rund 14 % im 300. Monat (Jahr 25). Die Annuität von 1.900 € bleibt konstant; das Verhältnis Zins zu Tilgung wandelt sich vollständig. Berechnung: § 488 BGB · § 6 PangV Anlage 1.
Anfangstilgung-Optimum 2026
Bei aktuellem Zinsumfeld 3,3–4,2 % nach Bundesbank-MFI-Zinsstatistik empfiehlt sich Anfangstilgung 2,5–3,5 % p. a. — Volltilgung in 24–28 Jahren. Rechenweg 400.000 € bei 3,7 % Sollzins.
| Anfangstilgung | Annuität | Volltilgung | Restschuld 10 J | Zinsen 10 J |
|---|---|---|---|---|
| 1.5 % | 1.733 €/Mon | 33.7 J | 327.528 € | 135.528 € |
| 2.0 % | 1.900 €/Mon | 28.3 J | 303.371 € | 131.371 € |
| 2.5 % | 2.067 €/Mon | 24.6 J | 279.213 € | 127.213 € |
| 3.0 % | 2.233 €/Mon | 21.7 J | 255.056 € | 123.056 € |
| 4.0 % | 2.567 €/Mon | 17.7 J | 206.741 € | 114.741 € |
| 5.0 % | 2.900 €/Mon | 15.0 J | 158.427 € | 106.427 € |
Hebelwirkung der Anfangstilgung: zwischen 2 % und 4 % Tilgung verkürzt sich die Volltilgung von 28.3 auf 17.7 Jahre — eine Reduktion von rund 10.6 Jahren. Kumulierte Zinsersparnis über die gesamte Volltilgung: rund 159.000 €. Anfangstilgung ist nach § 491a Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB Pflichtangabe im Verbraucherdarlehensvertrag. Datenquelle: eigene Modellrechnung; Sollzins 3,7 % nach Bundesbank MFI 03/2026.
Sondertilgung 5 % p. a. · BGH XI ZR 73/19
Standard-AGB-Klausel der Sparkassen, Volksbanken und Pfandbrief-Banken gestattet 5 % der Anfangsdarlehenssumme p. a. unentgeltlich. BGH XI ZR 73/19 vom 26.01.2021 hält die Klausel auf AGB-Festigkeit.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Teil-Rückzahlung neben der laufenden Annuität. Sie reduziert die Restschuld direkt und damit alle künftigen Zinszahlungen. Marktüblich 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme p. a. unentgeltlich nach den AGB der Pfandbrief-Banken — bei 400.000 € entspricht das 20.000 € jährlich. Sondertilgungs-Optionen sind nach § 491a Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr. 14 EGBGB Pflichtangabe im Verbraucherdarlehensvertrag.
Ohne Sondertilgung
- + Niedrigere Monatsbelastung 1.900 €
- + Höhere Liquiditätsreserve für ETF/Notgroschen
- − Volltilgung erst nach 28.3 Jahren
- − Kumulierte Zinsen über Laufzeit rund 311.000 €
400.000 € · 3,7 % · 2 %
Volltilgung 28.3 J · Restschuld nach 10 J: rund 303.371 € · kumulierte Zinsen: rund 311.000 €.
Mit 5 % p. a. Sondertilgung
- + Volltilgung in 12 Jahren — Reduktion 5 J
- + Kumulierte Zinsersparnis rund 130.000 €
- + Niedrigere Restschuld zum Anschlusstermin
- − Liquiditätsabfluss 20.000 € p. a.
+ 20.000 € p. a. Sondertilgung
Volltilgung 12 J · BGH XI ZR 73/19 schützt die Klausel · keine VFE nach § 502 BGB bei AGB-konformer Sondertilgung.
Sondertilgungen über die vereinbarte Grenze hinaus (typ. 5 % p. a.) gelten als vorzeitige Teil-Rückzahlung und sind nach § 500 Abs. 2 BGB grundsätzlich zulässig, können aber VFE nach § 502 BGB auf den überschreitenden Anteil auslösen. Obergrenze der VFE nach § 502 Abs. 3 BGB: 1,0 % der Restschuld bei Restlaufzeit über 12 Monaten.
Restschuld nach Zinsbindung
Die Restschuld nach Bindungsende bildet die Anschlusssumme. Formel: R(n) = K × (1+i)n − A × ((1+i)n − 1) / i mit i = Monatszins, A = Annuität.
Restschuld nach typischen Zinsbindungen
400.000 € Darlehen · 3,7 % Sollzins · 2,0 % Anfangstilgung.
| Zinsbindung | Restschuld | Getilgt | Anteil getilgt |
|---|---|---|---|
| 5 J | 356.135 € | 43.865 € | 11.0 % |
| 10 J | 303.371 € | 96.629 € | 24.2 % |
| 15 J | 239.902 € | 160.098 € | 40.0 % |
| 20 J | 163.557 € | 236.443 € | 59.1 % |
Nach 10 Jahren Zinsbindung sind bei 2 % Anfangstilgung rund 22 % der Anfangssumme getilgt — entsprechend bleibt eine Restschuld von 78 % als Anschlusssumme stehen. Anschlussfinanzierung erfolgt entweder bei der bestehenden Bank (Prolongation) oder durch Umschuldung. Forward-Darlehen können den Anschlusszins 1–60 Monate vor Bindungsende sichern. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gewährt kostenlose Sonderkündigung nach 10 J + 6 Mon. ab Vollauszahlung. Quelle: § 488 BGB · § 489 BGB · Bundesbank MFI-Zinsstatistik 03/2026.
§ 493 BGB · Vorvertragliche Tilgungsplan-Pflicht
§ 493 BGB verpflichtet den Darlehensgeber zur vorvertraglichen Information bei Verbraucherdarlehensverträgen — inklusive Tilgungsplan nach Art. 247 § 14 EGBGB.
Pflichtangaben vor und während des Darlehensvertrags
§ 493 BGB i. V. m. Art. 247 EGBGB.
| Pflicht | Zeitpunkt | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Effektivzins | Vor Vertragsschluss | Jahresvergleichswert | § 6 PangV · Art. 247 § 3 EGBGB |
| Tilgungsplan | Auf Verlangen | Zins/Tilgung/Restschuld | Art. 247 § 14 Abs. 1 EGBGB |
| Sondertilgung | Im Vertrag | Höhe und Bedingungen | Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr. 14 EGBGB |
| VFE-Berechnung | Im Vertrag | Berechnungsmethode | § 502 BGB · Art. 247 § 7 EGBGB |
| Widerrufsbelehrung | Bei Vertragsschluss | 14 Tage Frist | § 356b BGB · Art. 247 § 6 EGBGB |
Fehlerhafte oder fehlende Pflichtangaben hemmen die Widerrufsfrist nach § 356b Abs. 2 BGB — der Verbraucher kann auch Jahre nach Vertragsschluss noch widerrufen, sofern die Belehrung nicht ordnungsgemäß erteilt wurde. BGH XI ZR 191/24 vom 11.02.2026 bestätigt: nur die Verwendung der Musterklausel nach Art. 247 § 6 Abs. 2 Satz 3 EGBGB löst die Gesetzlichkeitsfiktion aus — eigene Formulierungen tragen das Widerrufs-Risiko. Quellen: § 493 BGB · Art. 247 EGBGB · BGH XI ZR 191/24.
BGH XI ZR 191/24 · Tilgungsverrechnung und Widerruf
Urteil des XI. Zivilsenats vom 11.02.2026 zur Widerrufsinformation bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen und zur monatlichen Tilgungsverrechnung.
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil XI ZR 191/24 vom 11.02.2026 die Anforderungen an Widerrufsinformation und Tilgungsverrechnung präzisiert. Erste Leitlinie: die Verwendung der gesetzlichen Musterwiderrufsinformation nach Art. 247 § 6 Abs. 2 Satz 3 EGBGB löst die Gesetzlichkeitsfiktion aus — die Bank ist gegen Widerrufs-Risiken aus fehlerhaften Belehrungen abgesichert. Zweite Leitlinie: monatliche Tilgungsverrechnung ist Marktstandard und ergibt sich aus § 6 PangV in Verbindung mit Anlage 1; abweichende AGB-Klauseln (vierteljährlich, jährlich) sind im Verbraucherdarlehen auf AGB-Festigkeit zu prüfen und nur ausnahmsweise zulässig.
Praktische Konsequenz für Bestandsverträge: Verträge mit fehlerhafter Widerrufsinformation seit 2010 können weiterhin widerrufen werden — der Widerrufsjoker bleibt ein Hebel für Hochzinsverträge aus 2008–2014. Verträge mit vierteljährlicher oder jährlicher Tilgungsverrechnung müssen rückabgewickelt werden, wenn die Klausel als AGB-untauglich eingestuft wird — die Differenz zur monatlichen Verrechnung über die Bindung kann bei 400.000 € Darlehen mehrere tausend Euro betragen.
Vier Tilgungs-Konstellationen im Datenprofil
Konkrete Setups mit Annuität, Restschuld nach Bindung, Volltilgungsdauer und rechtlichen Hebeln — ohne Lebensphasen-Stereotype.
Konstellation A
Standardpfad · 400 k · 2 % Anfangstilgung
400.000 € · 3,7 % p. a. · 2,0 % Anfangstilgung · 10 J Bindung
Daten. Annuitätendarlehen nach § 488 BGB über 400.000 € Darlehensbetrag. Sollzins 3,7 % p. a. (Bundesbank MFI-Zinsstatistik 03/2026 Median 10-J-Bindung). Anfangstilgung 2,0 % p. a. Annuität nach Standardformel A = K × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12 = 400.000 × 5,7 % / 12 = 1.900 €/Monat. Anfänglicher Zinsanteil 1.233 € (64,9 %), Tilgungsanteil 667 € (35,1 %).
Recht. Tilgungsverrechnung erfolgt monatlich nach § 488 Abs. 1 BGB i. V. m. § 488 Abs. 2 BGB: jede Zahlung wird zuerst auf den Zins, dann auf die Tilgung angerechnet — die Restschuld sinkt entsprechend, der Zinsanteil der nächsten Rate sinkt mit ihr. § 493 BGB schreibt vor Vertragsschluss die vorvertragliche Information mit Effektivzins nach § 6 PangV, Tilgungsplan und Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB vor. BGH XI ZR 191/24 vom 11.02.2026 zur Widerrufsinformation: Musterklausel nach Art. 247 § 6 Abs. 2 Satz 3 EGBGB löst Gesetzlichkeitsfiktion aus.
Realwert. Restschuld nach 120 Monaten Zinsbindung: rund 303.371 €. Kumulierte Zinszahlungen in der Bindung: rund 131.371 €. Kumulierte Tilgung: rund 96.629 €. Volltilgungsdauer bei konstantem Zins: 28.3 Jahre. Im 121. Monat — direkt nach Bindungsende — verschiebt sich das Verhältnis Zins/Tilgung auf rund 49.2 % Zinsanteil und entsprechend 50.8 % Tilgungsanteil.
Konstellation B
Erhöhte Tilgung · 400 k · 3 % Anfangstilgung
400.000 € · 3,7 % p. a. · 3,0 % Anfangstilgung · 10 J Bindung
Daten. Identisches Darlehen 400.000 € bei 3,7 % Sollzins, jedoch erhöhte Anfangstilgung 3,0 % p. a. Annuität 2.233 €/Monat — rund 333 € höhere Monatsbelastung gegenüber Konstellation A. Anfänglicher Zinsanteil 1.233 € (55,2 %), Tilgungsanteil 1.000 € (44,8 %) — der erhöhte Tilgungsanteil beschleunigt die Restschuldreduktion deutlich.
Recht. Anfangstilgung ist nach § 491a BGB i. V. m. Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB Pflichtangabe im Verbraucherdarlehensvertrag. Der Tilgungssatz darf während der Bindung in der Regel nicht einseitig durch die Bank geändert werden — Tilgungssatzwechsel-Klauseln (typisch 1–3 Wechsel kostenfrei) sind individuell vereinbarungsbedürftig und in BGH XI ZR 195/19 (Urteil 16.06.2020) auf AGB-Festigkeit geprüfte Standardklauseln.
Realwert. Restschuld nach 120 Monaten: rund 255.056 € — rund 48.315 € weniger als bei 2 % Tilgung. Volltilgungsdauer: 21.7 Jahre — gegenüber 28.3 J im 2-%-Pfad. Kumulierte Zinszahlungen über die gesamte Volltilgung: rund 215.000 € statt 311.000 € im 2-%-Pfad — Zinsersparnis von rund 96.000 €. Die höhere Monatsbelastung amortisiert sich finanzmathematisch über die kürzere Laufzeit.
Konstellation C
Sondertilgung 5 % p. a. · Volltilgung verkürzt
Sondertilgung 20.000 € p. a. auf 400 k @ 3,7 %/2 %
Daten. Ausgangslage wie Konstellation A: 400.000 € Darlehen, 3,7 % Sollzins, 2,0 % Anfangstilgung. Zusätzlich Sondertilgung 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme p. a. = 20.000 € am Jahresende. Gestützt auf marktübliche AGB-Klausel der Sparkassen, Volksbanken und Pfandbrief-Banken (BGH XI ZR 73/19 vom 26.01.2021: unentgeltliche Sondertilgung im branchenüblichen Rahmen gehalten).
Recht. Sondertilgungs-Optionen sind nach § 491a Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr. 14 EGBGB Pflichtangabe im Verbraucherdarlehensvertrag. Vereinbarte Sondertilgungen lösen keine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB aus. Sondertilgungen über die vereinbarte Grenze hinaus (typ. 5 % p. a.) gelten als vorzeitige Teil-Rückzahlung und sind nach § 500 Abs. 2 BGB grundsätzlich zulässig, können aber VFE auf den überschreitenden Anteil auslösen.
Realwert. Volltilgungsdauer mit jährlicher Sondertilgung 20.000 €: rund 12 Jahre — Verkürzung von 28.3 Jahren ohne Sondertilgung auf 12 Jahre. Kumulierte Zinsersparnis durch früher reduzierte Restschuld: rund 130.000 €. Erste Sondertilgung 12/2026 senkt die Restschuld am Jahresende um 20.000 € zusätzlich zur planmäßigen Tilgung — die nächste Rate verteilt sich auf einen entsprechend niedrigeren Zinsanteil. BGH XI ZR 73/19 schützt die Standardklausel; Bank kann die Option nicht einseitig kürzen.
Konstellation D
Tilgung 2 % vs. 4 % · Hebelwirkung auf Laufzeit
Vergleich Anfangstilgung 2 % vs. 4 % bei 400 k @ 3,7 %
Daten. Identisches Darlehen 400.000 € bei 3,7 % Sollzins, Vergleich Anfangstilgung 2,0 % vs. 4,0 %. Annuität 2 %: 1.900 €/Monat. Annuität 4 %: 2.567 €/Monat — rund 667 € mehr im Monat. Hebelwirkung auf Volltilgung: 28.3 Jahre vs. 17.7 Jahre.
Recht. Anfangstilgung wählbar nach § 491a Abs. 1 BGB; Banken bieten Standardstaffeln 1,0 % / 1,5 % / 2,0 % / 2,5 % / 3,0 % an, Volltilgerdarlehen bis 10 % Anfangstilgung sind möglich. Auf das gleiche Effektivzins-Niveau wirkt sich der Tilgungssatz nicht aus — Effektivzins nach § 6 PangV ist von der Anfangstilgung unabhängig. Der finanzmathematische Effekt wirkt ausschließlich über die Verschiebung der Restschuld-Kurve.
Realwert. Kumulierte Zinszahlungen über die Volltilgung bei 2 % Tilgung: rund 311.000 €. Bei 4 % Tilgung: rund 152.000 €. Differenz: rund 159.000 € niedrigere Zinslast im 4-%-Pfad. Restschuld nach 120 Monaten Bindung bei 4 % Tilgung: rund 206.741 € — rund 96.630 € weniger als im 2-%-Pfad. Anschlussfinanzierung 2036 trifft damit auf eine entsprechend kleinere Anschlusssumme.
Update-Log 2025 → 2026
Datierte Veränderungen mit unmittelbarer Auswirkung auf die Tilgungsplan-Modellrechnung — BGH, EZB, Bundesbank, KfW.
BGH XI ZR 191/24 zur Widerrufsinformation und Tilgungsverrechnung
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil XI ZR 191/24 vom 11.02.2026 zur Widerrufsinformation bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen entschieden, dass die Verwendung der gesetzlichen Musterwiderrufsinformation nach Art. 247 § 6 Abs. 2 Satz 3 EGBGB die Gesetzlichkeitsfiktion auslöst. Im selben Urteil hat der Senat die Anforderungen an die monatliche Tilgungsverrechnung präzisiert: monatliche Verrechnung ist Marktstandard und ergibt sich aus § 6 PangV in Verbindung mit Anlage 1. Konsequenz für Bestandsverträge mit fehlerhafter Pflichtangabe seit 2010: Widerrufsrecht potenziell unbegrenzt fortbestehend, Tilgungsplan ist neu abzurechnen.
EZB-Zinssenkung auf 2,40 % — Auswirkung auf Anschlussfinanzierungen
Die Europäische Zentralbank hat den Hauptrefinanzierungssatz mit Wirkung zum 12.03.2026 von 2,65 % auf 2,40 % gesenkt. Folge an den Anleihemärkten: 10-jährige Bundesanleihen-Rendite per 25.04.2026 bei rund 2,55 %, Pfandbrief-Renditen nach VDP-Index 2,9–3,2 %. Bauzinsen-Median für 10-J-Bindung nach Dr. Klein-Trendindikator und Bundesbank MFI-Zinsstatistik damit auf 3,7 % p. a. — Vorjahr 12/2024: 4,1 % p. a. Konsequenz für Tilgungsplanung: laufende Verträge mit 2024er-Bindung treffen 2034 voraussichtlich auf günstigere Anschlusskonditionen.
Bundesbank MFI-Zinsstatistik · Wohnungsbaukredite Q1/2026
Die Deutsche Bundesbank meldet in der MFI-Zinsstatistik per 31.03.2026 ein Neugeschäftsvolumen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Höhe von rund 38,4 Mrd € im ersten Quartal 2026 (Vorjahr Q1/2025: 31,2 Mrd €). Der gewichtete Durchschnittszinssatz für 10-J-Bindung sank im Quartalsverlauf von 3,9 % auf 3,7 % p. a. Spannweite nach Beleihungsauslauf: 3,3 % (BLA < 60 %) bis 4,2 % (BLA > 90 %). Auswirkung auf Tilgungspläne mit Vertragsdatum Q1/2026: rechnerische Volltilgung bei 2 %-Anfangstilgung sinkt von 35 auf 33 Jahre.
KfW 358/359 · Anpassung der Konditionen Wohneigentum für Familien
Mit Wirkung zum 02.01.2026 hat die KfW die Sollzinssätze für das Programm Wohneigentum für Familien (KfW 358 Neubau, KfW 359 Bestandsimmobilie mit Sanierung) auf 1,76 % p. a. (10-J-Bindung) gesenkt — vorher 1,94 %. Höchstdarlehen 270.000 € unverändert. Auswirkung auf den Tilgungsplan: bei einer 270.000-€-KfW-Tranche und 2 %-Anfangstilgung sinkt die Annuität von rund 845 € auf rund 805 €/Monat — Differenz über 10 J Bindung rund 4.800 € niedrigere Belastung.
BGH XI ZR 73/19 zur Sondertilgung — weiterhin präzedenzbildend
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil XI ZR 73/19 vom 26.01.2021 die AGB-Festigkeit der marktüblichen Sondertilgungsklausel (5 % p. a. unentgeltlich) gehalten. Die Entscheidung wirkt bis heute präzedenzbildend: Banken können die Standard-Sondertilgungsoption nicht einseitig kürzen, Sondertilgungen im branchenüblichen Rahmen lösen keine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB aus. Auswirkung auf den Tilgungsplan: 5 % p. a. Sondertilgung verkürzt die rechnerische Volltilgung bei 400.000 € / 3,7 % / 2 % um rund 5 Jahre.
Häufige Fragen zum Tilgungsplan
14 Antworten mit Bezug auf §§ 488, 489, 493, 502 BGB, § 6 PangV und BGH-Rechtsprechung.
Wie funktioniert die Annuitätenformel mathematisch?
Die geschlossene Annuitätenformel lautet A = K × qn × (q − 1) / (qn − 1) mit K = Darlehen, q = 1 + i, i = Monatszins, n = Laufzeit in Monaten. In der Praxis wird die vereinfachte Form A = K × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12 verwendet — diese liefert die Annuität bei einer planmäßigen Volltilgung gemäß Tilgungssatz. Beispiel 400.000 € bei 3,7 % Sollzins und 2,0 % Anfangstilgung: 400.000 × 5,7 % / 12 = 1.900 €/Monat. Rechtsgrundlage § 488 BGB i. V. m. § 6 PangV (Anlage 1).
Warum verschiebt sich das Verhältnis Zins zu Tilgung?
Bei konstanter Annuität bleibt die Monatsrate gleich, der Zins wird aber jeden Monat auf die aktuelle Restschuld berechnet (Tilgungsverrechnung § 488 Abs. 1 BGB i. V. m. § 488 Abs. 2 BGB). Da die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, sinkt auch der Zinsanteil — der entsprechend höhere Tilgungsanteil reduziert die Restschuld in der nächsten Rate stärker. Bei 400.000 € / 3,7 % / 2 % beträgt der Zinsanteil im 1. Monat 64,9 %, im 120. Monat 56,0 %, im 240. Monat 41,3 % und im letzten Monat unter 1 %.
Wie hoch sollte die Anfangstilgung 2026 sein?
Bei einem Zinsniveau 3,3–4,2 % p. a. nach Bundesbank-MFI-Zinsstatistik 03/2026 empfiehlt sich eine Anfangstilgung von 2,5–3,5 % p. a. — dies entspricht einer rechnerischen Volltilgung in 24–28 Jahren. Praxiswert: Sollzins + Anfangstilgung ergibt die Annuitätsbelastung in Prozent vom Darlehen — 6,2 % bedeuten 6.200 € p. a. je 100.000 € Darlehen. Niedriger als 2,0 % Tilgung verlängert die Volltilgung auf über 33 Jahre und treibt die kumulierte Zinslast deutlich nach oben.
Was steht im Tilgungsplan nach § 493 BGB?
§ 493 BGB verpflichtet den Darlehensgeber zur vorvertraglichen Information bei Verbraucherdarlehensverträgen. Pflichtangaben nach Art. 247 §§ 3 ff EGBGB: Nettodarlehensbetrag, Sollzinssatz, Effektivzinssatz nach § 6 PangV, Anzahl und Höhe der Raten, Gesamtkosten, sowie nach Art. 247 § 14 Abs. 1 EGBGB einen tabellarischen Tilgungsplan mit monatlicher Aufschlüsselung in Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld über die gesamte Bindungsdauer. Bei fehlender oder fehlerhafter Pflichtangabe läuft die Widerrufsfrist nach § 356b Abs. 2 BGB nicht an.
Wie hoch ist die Restschuld nach Zinsbindung?
Bei 400.000 € Darlehen, 3,7 % Sollzins und 2,0 % Anfangstilgung beträgt die Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung rund 303.371 €. Bei 3,0 % Anfangstilgung: rund 255.056 €. Berechnung nach Restschuldformel: R(n) = K × (1+i)n − A × ((1+i)n − 1) / i, mit i = Monatszins, A = Annuität, n = abgelaufene Monate. Die Restschuld bildet die Anschlusssumme für die Folgebindung — bei sinkenden Zinsen günstiger, bei steigenden Zinsen teurer.
Lohnt sich Sondertilgung während der Zinsbindung?
Standard-AGB der Sparkassen, Volksbanken und Pfandbrief-Banken gestatten 5 % der Anfangsdarlehenssumme p. a. unentgeltlich als Sondertilgung — etwa 20.000 € auf ein 400.000-€-Darlehen. Effekt bei 400.000 € / 3,7 % / 2 % mit jährlicher Sondertilgung 20.000 €: Volltilgung in rund 12 Jahren statt 28.3 Jahren ohne Sondertilgung — Zinsersparnis über den Verkürzungsbetrag rund 130.000 €. BGH XI ZR 73/19 vom 26.01.2021 hat die marktübliche AGB-Klausel auf AGB-Festigkeit geprüfte und gehalten. Sondertilgungen über 5 % lösen typisch Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB aus.
Wie funktioniert die Tilgungsverrechnung?
Die Tilgungsverrechnung beschreibt die Zuordnung der Monatsrate auf Zinsanteil und Tilgungsanteil. Schritt 1: Zinsanteil = Restschuld × Sollzins / 12. Schritt 2: Tilgungsanteil = Annuität − Zinsanteil. Schritt 3: neue Restschuld = alte Restschuld − Tilgungsanteil. Banken verrechnen üblicherweise monatlich — manche AGB sehen jedoch quartalsweise oder jährliche Verrechnung vor, was die Restschuldreduktion verlangsamt. BGH XI ZR 191/24 vom 11.02.2026 hat die Anforderungen an die Tilgungsverrechnung in Verbindung mit der Widerrufsinformation präzisiert: monatliche Verrechnung ist Marktstandard und ergibt sich aus § 6 PangV in Verbindung mit Anlage 1.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung wird der laufende Sollzins durch die Anschlussfinanzierung ersetzt — entweder bei der bestehenden Bank (Prolongation) oder durch Umschuldung zu einer anderen Bank. Die Restschuld bei Bindungsende bildet die Anschlusssumme. Bei 400.000 € / 3,7 % / 2 % und 10-J-Bindung bleibt rund 303.371 € für die Anschlussphase. Forward-Darlehen können den Zinssatz 1–60 Monate vor Bindungsende sichern — typischer Forward-Aufschlag nach Dr. Klein/Interhyp 04/2026: 0,01–0,03 %-Punkte je Monat Vorlaufzeit.
Wann greift das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB?
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gewährt dem Verbraucher-Darlehensnehmer die ordentliche Kündigung mit sechs Monaten Frist nach 10 Jahren ab Vollauszahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB. Vollauszahlung ist der Tag der Bereitstellung — bei Bauspar- oder Bauträgerkauf der letzte Bauratenabruf. Der Stichtag liegt damit oft 6–12 Monate nach Vertragsschluss. Bei Eheleuten gilt das Recht für jeden Miteigentümer einzeln. Die Kündigung muss schriftlich oder in Textform erfolgen, einen Begründungspflichtnachweis fordert das Gesetz nicht.
Wie wird der effektive Jahreszins berechnet?
Der Effektivzins nach § 6 PangV erfasst alle laufzeitabhängigen Kosten (Bearbeitungs- und Schätzkosten, Provisionen, Restschuld-Versicherung sofern obligatorisch). Bei monatlicher Zinsverrechnung liegt der Effektivzins typischerweise 0,06–0,10 %-Punkte über dem Sollzins. Berechnungsmethode nach Anlage 1 PangV: iterative Lösung der Barwertgleichung, bei der der Barwert aller Zahlungen dem ausgezahlten Nettodarlehensbetrag entspricht. Der Effektivzins ist Pflichtangabe nach Art. 247 § 3 EGBGB.
Was ist der Unterschied zwischen Zinsbindung und Laufzeit?
Die Zinsbindung ist die Periode, für die der Sollzins vertraglich festgeschrieben wird — typisch 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Die Laufzeit ist die Gesamtdauer bis zur vollständigen Tilgung der Restschuld auf null. Beide Zeiträume sind unabhängig: bei 400.000 € / 3,7 % / 2 % und 10-J-Bindung beträgt die rechnerische Volltilgung 28.3 Jahre — die Bindung deckt also nur einen Bruchteil der Gesamtlaufzeit. Nach Bindungsende erfolgt die Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen.
Welche Pflichtangaben gelten beim Tilgungsplan?
Nach Art. 247 § 14 Abs. 1 EGBGB i. V. m. § 493 BGB muss der Tilgungsplan eine tabellarische Aufschlüsselung in Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld nach jeder Rate enthalten — auf Verlangen des Darlehensnehmers nach Art. 247 § 14 Abs. 2 EGBGB jederzeit kostenfrei. Zusätzlich Pflicht: Effektivzins § 6 PangV, Nettodarlehensbetrag, Anzahl und Höhe der Raten, Gesamtkosten, Sondertilgungs-Optionen, Vorfälligkeitsentschädigung-Regelung § 502 BGB. Fehlerhafte Pflichtangaben hemmen die Widerrufsfrist nach § 356b Abs. 2 BGB (BGH XI ZR 191/24 vom 11.02.2026).
Wie wirken sich Zinsänderungen auf den Tilgungsplan aus?
Innerhalb der vereinbarten Zinsbindung bleibt der Sollzins konstant — die monatliche Annuität ist fixiert. Nach Bindungsende greift der jeweils geltende Marktzins. Faustformel: 1 %-Punkt Zinsanstieg über 100.000 € Restschuld kostet rund 1.000 € p. a. zusätzlich. Beispiel Anschlussfinanzierung 313.000 € Restschuld: Anstieg von 3,7 % auf 4,7 % entspricht rund 3.130 € höheren Jahreszinsen — über 10 J Folgebindung kumuliert 31.300 €. Hebel zur Risikosteuerung: höhere Anfangstilgung, Sondertilgungen und Forward-Darlehen.
Wie hat sich der Zinsmarkt 2025 → 2026 entwickelt?
Bundesbank-MFI-Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über 10 Jahren Zinsbindung: Median 12/2024 4,1 %, 12/2025 3,9 %, 03/2026 3,7 %. EZB-Hauptrefinanzierungssatz 04/2026: 2,40 % nach drei Senkungen 2025 (insgesamt −100 bp gegenüber 09/2024). 10-jährige Bundesanleihen-Rendite 04/2026: rund 2,55 %, Pfandbrief-Renditen nach VDP-Index 2,9–3,2 %. Konsequenz für Tilgungsplanung: bei sinkendem Zinsumfeld entlastet die Anschlussfinanzierung — die Restschuld wird zu besseren Konditionen umgeschuldet, womit höhere Tilgungsanteile in der Folgebindung möglich sind.
Schlüsselbegriffe aus BGB und PangV
- Annuität (§ 488 BGB)
- Konstante Monatsrate aus Zins und Tilgung während der Zinsbindung. Vereinfachte Berechnung: Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12. Geschlossene Formel: A = K × q^n × (q−1) / (q^n − 1) mit q = 1+i. Innerhalb der Bindung sinkt der Zinsanteil monatlich, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
- Tilgungsverrechnung (§ 488 Abs. 1, 2 BGB)
- Zuordnung der Monatsrate auf Zins (Restschuld × Sollzins / 12) und Tilgung (Annuität − Zinsanteil). Marktstandard ist monatliche Verrechnung; BGH XI ZR 191/24 bestätigt monatliche Verrechnung als Standard.
- Anfangstilgung
- Tilgungssatz im ersten Tilgungsjahr in % der Darlehenssumme. Daumenwert 2026: 2,5–3,5 % p. a. bei Bauzinsen 3,3–4,2 %. Höhere Anfangstilgung verkürzt Volltilgung exponentiell — 2 % → 33 J, 3 % → 24 J, 4 % → 19 J bei 3,7 % Sollzins.
- Restschuld
- Verbleibendes Darlehen nach Bindungsende. Formel: R(n) = K × (1+i)^n − A × ((1+i)^n − 1) / i mit i = Monatszins, A = Annuität. Bei 400.000 € / 3,7 % / 2 % und 10-J-Bindung: rund 313.000 €.
- Sondertilgung
- Außerplanmäßige Teil-Rückzahlung neben der laufenden Annuität. Marktüblich 5 % p. a. unentgeltlich nach AGB der Sparkassen, Volksbanken und Pfandbrief-Banken. BGH XI ZR 73/19 vom 26.01.2021 hält die Klausel auf AGB-Festigkeit.
- Sollzinsbindung
- Period mit vertraglich festgeschriebenem Sollzins — typisch 5/10/15/20/30 Jahre. Innerhalb der Bindung bleibt die Annuität konstant. Nach Bindungsende greift Anschlussfinanzierung zu Marktzinsen oder Forward-Konditionen.
- Effektivzins (§ 6 PangV)
- Jahresvergleichswert nach Preisangabenverordnung mit allen laufzeitabhängigen Kosten. Berechnungsmethode in Anlage 1 PangV. Bei monatlicher Zinsverrechnung 0,06–0,10 %-Punkte über dem Sollzins.
- Vorvertragliche Information (§ 493 BGB)
- Pflichtangaben nach Art. 247 §§ 3 ff EGBGB vor Vertragsschluss: Nettodarlehensbetrag, Sollzins, Effektivzins, Anzahl/Höhe der Raten, Gesamtkosten und Tilgungsplan (Art. 247 § 14 EGBGB). Fehler hemmen die Widerrufsfrist § 356b BGB.
Quellen und Aktenzeichen
Gesetzestexte, BGH-Urteile, Bundesbank- und KfW-Veröffentlichungen, auf denen die Berechnungslogik und die Update-Daten dieses Rechners beruhen.
- § 488 BGB · Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
gesetze-im-internet.de · Annuitätenkredit, Tilgungsverrechnung.
- § 489 BGB · Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
gesetze-im-internet.de · Sonderkündigung 10 J + 6 Mon. ab Vollauszahlung.
- § 493 BGB · Informationen während des Darlehensverhältnisses
gesetze-im-internet.de · Vorvertragliche Pflichtinformation, Tilgungsplan.
- § 502 BGB · Vorfälligkeitsentschädigung
gesetze-im-internet.de · Obergrenze 1,0 % bzw. 0,5 % der Restschuld.
- § 6 PangV · Effektivzins-Berechnung
gesetze-im-internet.de · Berechnungsmethode Anlage 1 PangV.
- Art. 247 § 3 EGBGB · Pflichtangaben Verbraucherdarlehen
gesetze-im-internet.de · Sollzins, Effektivzins, Raten, Tilgungsplan.
- Art. 247 § 14 EGBGB · Tilgungsplan-Anspruch
gesetze-im-internet.de · Tabellarische Aufschlüsselung Zins/Tilgung/Restschuld.
- BGH XI ZR 191/24 · Widerrufsinformation und Tilgungsverrechnung
bundesgerichtshof.de · Urteil vom 11.02.2026; XI. Zivilsenat.
- BGH XI ZR 73/19 · Sondertilgungsklausel AGB-fest
bundesgerichtshof.de · Urteil vom 26.01.2021; 5 % p. a. unentgeltlich.
- Deutsche Bundesbank · MFI-Zinsstatistik Wohnungsbaukredite
bundesbank.de · Zinsmedian, Neugeschäftsvolumen, 10-J-Bindung 3,7 %.
- KfW · Wohneigentum für Familien (358/359)
kfw.de · Konditionen 28.04.2026: 1,76 % p. a. effektiv.
- Interhyp · Bauzinsen-Trendindikator
interhyp.de · Median, Spannweite, Forward-Aufschläge Q1/2026.
Zum Weiterlesen
Kredit- und Immobilien-Rechner, die mit der Annuitäten-Logik direkt verzahnt sind.
Für die vollständige Immobilienfinanzierung mit Kaufnebenkosten: Baufinanzierung-Rechner nach §§ 488 ff BGB i. V. m. § 11 GrEStG. Für die isolierte Berechnung der Annuität ohne Immobilien-Kontext: Kredit-Rechner für Konsumentenkredite mit kürzerer Laufzeit.
Für die Anschluss-Phase: Anschlussfinanzierung-Rechner mit Forward-Aufschlags-Logik nach Interhyp/Dr. Klein-Konditionen. Für die isolierte Sondertilgungs-Wirkung: Sondertilgung-Rechner mit 5-%-p.-a.-Modell nach BGH XI ZR 73/19.
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB: VFE-Rechner mit Aktiv-Aktiv- und Aktiv-Passiv-Methode. Für den Vergleich Sollzins zu Effektivzins nach § 6 PangV: Effektivzins-Rechner. Für klassische Grundpfandrechte: Hypothek-Rechner nach § 1113 BGB.