Grundsteuer-Rechner 2026

Drei-Schritt-Schema: (1) Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert nach §§ 218–262 BewG fest (Bundesmodell: Ertragswert- oder Sachwertverfahren). (2) Multiplikation mit der Steuermesszahl §13 GrStG ergibt den Grundsteuermessbetrag — 0,031 % für Wohngrundstücke, 0,034 % für sonstige bebaute und unbebaute. (3) Die Gemeinde multipliziert mit ihrem Hebesatz §25 GrStG. Formel kompakt: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Messzahl × Hebesatz / 100. In den fünf Bundesländern mit eigenem Modell (BW/BY/HH/HE/NI) tritt anstelle des Grundsteuerwerts ein Boden- bzw. Flächen-Äquivalent.

Das BVerfG hatte mit Urteil vom 10.04.2018 (1 BvL 11/14 u.a.) die Einheitswerte 1964/1935 wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG für unvereinbar erklärt — die Bewertung war seit Jahrzehnten nicht mehr aktualisiert worden und führte zu willkürlichen Belastungen. Der Bund erließ das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 (BGBl. I S. 1794) mit dem Bundesmodell. Über die Öffnungsklausel Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG haben fünf Länder eigene Modelle eingeführt: Bayern (Flächen), Hamburg (Wohnlage), Baden-Württemberg (Bodenwert), Hessen und Niedersachsen (Flächen-Faktor). Stichtag der ersten Anwendung: 1.1.2025.

Das Bayerische Flächenmodell ist wertunabhängig: Bemessen wird nicht der Verkehrs- oder Ertragswert, sondern nur die Flächen. Grundstück 0,04 €/m², Gebäudefläche 0,50 €/m², bei Wohnnutzung 30 % Abschlag (Art. 1–4 BayGrStG). Beispiel: 600 m² Grundstück + 150 m² Wohnen = 600 × 0,04 + 150 × 0,50 × 0,7 = 76,50 € Äquivalenzbetrag, mit Hebesatz 535 % München = 409,28 €/Jahr. Bodenpreissteigerungen wirken nicht. Das Bundesmodell hingegen kapitalisiert eine statistische Nettokaltmiete nach Anlage 39 BewG und reagiert damit auf Mietniveau-Stufen — strukturell führt das zu höheren Festsetzungen in Ballungsräumen.

Nach §13 Abs. 1 GrStG: 0,031 % für Wohngrundstücke (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) und 0,034 % für sonstige bebaute Grundstücke sowie unbebaute Grundstücke. §15 GrStG ermäßigt zusätzlich um 25 % für sozialen Wohnungsbau, Baudenkmäler und bestimmte Genossenschaften. Im Vergleich: Vor der Reform lag die Steuermesszahl je nach Grundstücksart zwischen 2,6 und 10 ‰ — die Reform hat die Messzahl drastisch reduziert, die Werte aber gleichzeitig um den Faktor 8–12 angehoben.

Hebesatz Grundsteuer B 2026 (Auszug): München 535 %, Hamburg 540 %, Berlin 470 %, Köln 515 %, Frankfurt a.M. 695 %, Düsseldorf 440 %, Stuttgart 440 %, Leipzig 650 %. Hebesatz wird jährlich von der Gemeinde nach §25 GrStG festgesetzt; die Höhe variiert zwischen 200 % im ländlichen Raum und über 900 % in einzelnen finanzschwachen NRW-Kommunen. Die Reform-Aufkommens­neutralität wurde durch Hebesatz-Anpassungen umgesetzt — Berlin senkte von 810 % auf 470 %, Frankfurt erhöhte von 460 % auf 695 %.

Mit dem Grundsteuer-Reform-Umsetzungsgesetz (BGBl. 2024 I) wurde §25 GrStG um Absatz 5 ergänzt. Die Bundesländer können den Kommunen erlauben, differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festzulegen. Genutzt haben das bisher u.a. NRW (NRW-Hebesatz-Differenzierungsgesetz vom 04.07.2024) und Schleswig-Holstein. Wirkung: Wohngebäude können entlastet, Geschäfts- und Industriegrundstücke höher belegt werden. Beispiele NRW 2025: Mülheim a.d.R. 595 % Wohnen / 985 % Nichtwohnen, Witten 590 % Wohnen / 950 % Nichtwohnen.

Steuerschuldner ist nach §10 Abs. 1 GrStG, wer am 1. Januar des Kalenderjahres Eigentümer des Grundstücks ist (Stichtag-Prinzip). Wechselt das Eigentum unterjährig, schuldet der Verkäufer die volle Jahres-Grundsteuer; eine zivilrechtliche Verteilung pro rata temporis im Kaufvertrag ist branchenüblich, ändert aber an der Steuerschuldnerschaft gegenüber der Gemeinde nichts. §11 GrStG kennt eine persönliche Haftung des Erwerbers für rückständige Beträge, §12 GrStG die dingliche Haftung des Grundstücks selbst. Bei Erbfall tritt der Erbe nach §1922 BGB / §45 AO in die Steuerschuld ein.

§28 Abs. 1 GrStG: Vierteljährlich am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. §28 Abs. 2 GrStG ermöglicht abweichend Halbjahres-Fälligkeit (15.2./15.8.) bei Beträgen zwischen 30 und 300 €, sowie eine einmalige Jahreszahlung am 1. Juli bei Beträgen unter 30 €. Auf Antrag kann die Gemeinde nach §28 Abs. 3 GrStG eine einmalige Jahreszahlung am 1. Juli zulassen. Säumniszuschläge nach §240 AO: 1 % je Monat oder Bruchteil ab Fälligkeit, sobald 5 € überschritten werden.

Ja, nach §2 Nr. 1 BetrKV gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten — Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Bei gemischter Nutzung (Wohnen + Gewerbe im selben Objekt) verlangt §556a BGB die Umlage nach Wohnfläche, sofern nichts anderes vereinbart. Erhöht sich die Grundsteuer nach Abschluss des Mietvertrags durch Hebesatz-Anpassung oder Reform-Neubewertung, ist die Erhöhung im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung (§556 Abs. 3 BGB) auf den Mieter überwälzbar. Bei selbstgenutztem Eigentum trägt der Eigentümer ohne Umlagemöglichkeit.

Gegen den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts: 1 Monat ab Bekanntgabe nach §355 Abs. 1 AO. Gegen den Hebebescheid der Gemeinde: 1 Monat nach §70 Abs. 1 VwGO oder Widerspruchsfrist nach Landes-Verwaltungsverfahrensrecht. Wichtig: Hebesatz-Beanstandungen sind beim Hebebescheid zu führen, Wert- oder Messbetrag-Beanstandungen beim Messbescheid des Finanzamts. Bescheide nach Bundesmodell tragen seit 2024 einen Vorläufigkeitsvermerk §165 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 AO wegen der anhängigen BVerfG-Vorlage BFH II R 31/24.

Die Grundsteuer C ist ein optionaler kommunaler Sonderhebesatz für baureife unbebaute Grundstücke (§25 Abs. 5 GrStG i.d.F. GrStRefG). Ziel ist die Mobilisierung von Bauland: Wer Grundstücke spekulativ vorhält, soll höher belegt werden als wer baut. Voraussetzungen sind eine kommunale Satzung mit städtebaulicher Begründung und die Ausweisung im Bebauungsplan als baureif. Nutzung 2025/2026 bislang gering — Vorreiter sind Pforzheim, Bonn (geplant) und einzelne Kommunen in Schleswig-Holstein. Die Höhe ist nicht gedeckelt; Sätze von 600–1.000 % werden diskutiert.