Eckwerte Vermietung 2026
AfA-Sätze, Sonder-AfA-Bedingungen und Spekulationsfrist in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2022 sowie des Wachstumschancengesetzes 2024. Mietrechtliche Schranken nach BGB.
| Kennzahl | Wert 2026 | Norm |
|---|---|---|
| Lineare Gebäude-AfA Bj ab 1925 | 2,00 % p.a. | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Lineare Gebäude-AfA Bj vor 1925 | 2,50 % p.a. | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Lineare AfA Wohnneubau (Fertigst. ab 2023) | 3,00 % p.a. | § 7 Abs. 4 Nr. 2c EStG |
| Sonder-AfA §7b Mietwohnungsneubau | bis 5 % über 4 J. | § 7b EStG |
| Förderzeitraum §7b (Bauantrag) | 01.01.2023 – 30.09.2029 | § 7b Abs. 2 EStG |
| Höchstgrenze Anschaffung §7b | 5.200 €/m² | § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG |
| Förderfähige Bemessungsgrundlage §7b | 4.000 €/m² | § 7b Abs. 3 EStG |
| Schwelle anschaffungsnaher Herstellungsaufwand | 15 % netto in 3 J. | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG |
| Spekulationsfrist private Veräußerung | 10 Jahre | § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG |
| Schuldzinsen als Werbungskosten | voll abzugsfähig | § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG |
| Mietpreisbremse — zulässige Wiedervermietung | oVm + 10 % | § 556d BGB |
| Modernisierungs-Umlage Wohnraum | 8 % der Kosten | § 559 BGB |
Die AfA-Sätze §7 EStG sind unverändert seit JStG 2022 (Wohnneubau-Satz 3 % seit Fertigstellung ab 01.01.2023). Die Sonder-AfA §7b EStG wurde durch das Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024 (BGBl. 2024 I) verlängert und auf 5 % p.a. / 4.000 €/m² förderfähig erweitert. Förderzeitraum endet 30.09.2029.
Brutto- und Nettorendite nach Faktor
Faktor = Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete. Bruttorendite ist die Inverse. Nettorendite hier mit 22 % Bewirtschaftung und 10 % Kaufnebenkosten gerechnet (Praxis-Mittel).
| Faktor | Bruttorendite | Nettorendite | Marktlage 2026 |
|---|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 4,73 % | Provinz / C-Lage |
| 18 | 5,56 % | 3,94 % | Provinz / C-Lage |
| 20 | 5,00 % | 3,55 % | Mittelstadt / B-Lage |
| 22 | 4,55 % | 3,22 % | Mittelstadt / B-Lage |
| 25 | 4,00 % | 2,84 % | Mittelstadt / B-Lage |
| 28 | 3,57 % | 2,53 % | Großstadt-Rand |
| 30 | 3,33 % | 2,36 % | Großstadt-Rand |
| 33 | 3,03 % | 2,15 % | A-Lage Top-7 |
| 35 | 2,86 % | 2,03 % | A-Lage Top-7 |
Faustregel der Investitionspraxis: Faktor ≤ 25 = wirtschaftlich tragfähig auch ohne Wertsteigerung. Faktor 28–35 setzt nominale Wertsteigerung von ≥ 1,5 % p.a. voraus, um nach Spekulationsfrist §23 EStG die Investition zu rechtfertigen. vdp Q4 2025: Wohnen +0,8 % YoY, MFH +1,4 %, ETW +0,5 %.
Lineare AfA §7 EStG und Sonder-AfA §7b EStG
Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil — Grund und Boden ist nach §7 Abs. 4 EStG nicht abschreibbar. Aufteilung nach Kaufvertrag, Sachwert-Gutachten oder BMF-Arbeitshilfe.
Die lineare Gebäude-AfA §7 Abs. 4 EStG verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Drei Sätze: 2 % p.a. für Bj. ab 1925 (Nr. 2a, 50 J.), 2,5 % p.a. für vor 1925 (Nr. 2b, 40 J.), 3 % p.a. für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 01.01.2023 (Nr. 2c, 33⅓ J.). Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch Sachverständigengutachten belegt werden.
Lineare Regel-AfA
- + 2 % p.a. für Bj. ab 1925, 50 Jahre Nutzungsdauer
- + 2,5 % p.a. für Bj. vor 1925, 40 Jahre
- + Bemessung Gebäudeanteil ohne Grund und Boden
- + Aufteilung nach Kaufvertrag (BFH IX R 14/24 bindend, sofern wirtschaftlich plausibel)
Beispiel
Anschaffung 400.000 € · Gebäudeanteil 80 % · Bj. 1980 → 320.000 × 2 % = 6.400 €/J Werbungskosten über 50 J.
Sonder-AfA Mietwohnung
- + 5 % p.a. zusätzlich über 4 Jahre — kombinierbar mit linearer 3 %-AfA
- + Bauantrag 01.01.2023 – 30.09.2029, EH40-QNG
- + Anschaffung max. 5.200 €/m², gefördert nur bis 4.000 €/m²
- − 10-jährige Vermietungsbindung — Verstoß = rückwirkende Versagung
Beispiel
Neubau 380.000 € · 95 m² · EH40 → Sonder-AfA 5 % × 380.000 = 19.000 €/J über 4 J. + 3 % linear = 7,4 % AfA p.a. in den ersten Jahren.
Der Sonder-AfA-Hebel §7b EStG ist zeitlich befristet und an enge Voraussetzungen geknüpft. Bei Verkauf vor Ablauf der 10-jährigen Vermietungsbindung oder bei zwischenzeitlicher Eigennutzung wird die Sonder-AfA nach §7b Abs. 4 EStG rückwirkend versagt — Bescheidänderung nach §175 Abs. 1 Nr. 2 AO. Der QNG-Nachweis ist mit der Erstjahres-Erklärung über KfW-Bescheinigung zu führen.
Werbungskosten nach §9 EStG bei Vermietung
Sofort abzugsfähige Aufwendungen (Erhaltung) gegen aktivierungspflichtige Aufwendungen (Herstellung, anschaffungsnah). Schuldzinsen vollständig abziehbar.
Abzugsfähige Aufwendungen §9 Abs. 1 EStG
Typische Werbungskostenpositionen mit Norm-Bezug und Abzugsmethodik.
| Position | Methodik | Norm |
|---|---|---|
| Schuldzinsen Darlehen | Voll abzugsfähig im Zahlungsjahr — Tilgung nicht. | § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG |
| Lineare Gebäude-AfA | 2 / 2,5 / 3 % auf Gebäudeanteil, jährlich. | § 9 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 4 |
| Erhaltungsaufwand (Reparatur) | Sofort im Zahlungsjahr — größere Maßnahmen Verteilung 2-5 J. wählbar §82b EStDV. | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG |
| Anschaffungsnaher Aufwand | Bei Überschreiten 15 % AK in 3 J. → Aktivierung als HK, AfA-Verteilung. | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG |
| Verwaltungskosten / Hausgeld nicht-umlegbar | Voll abzugsfähig — Umlage nach BetrKV trennen. | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG |
| Grundsteuer (nicht umgelegt) | Abzugsfähig, sofern nicht auf Mieter umgelegt. | § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG |
| Fahrtkosten zum Objekt | Reisekostenrecht — 0,30 €/km oder Einzelnachweis. | § 9 Abs. 1 Nr. 4a EStG analog |
| Sonder-AfA § 7b | 5 % über 4 Jahre, zusätzlich zu linear, EH40-QNG. | § 9 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 7b |
Werbungskosten werden nach §11 Abs. 2 EStG im Jahr der Zahlung berücksichtigt. Größere Erhaltungsaufwendungen können nach §82b EStDV gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden — sinnvoll, wenn der Steuersatz im Erstjahr niedrig ist und der Hebel durch Glättung optimiert werden soll. Quelle: §§ 9, 7, 6, 11 EStG · § 82b EStDV.
Vier Fälle aus der Investitionspraxis
Anonymisierte Fallrechnungen — A-Lagen-ETW mit Faktor 30, Provinz-MFH mit Faktor 17, §7b-Neubau mit Sonder-AfA-Hebel, BFH-Streitfall zum anschaffungsnahen Aufwand.
§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG · Bestandsobjekt Großstadt
ETW · A-Lage Berlin · Faktor 30
ETW Berlin-Mitte 350.000 € · Kaltmiete 11.700 €/J · Faktor 29,9
Sachverhalt. Anschaffung 350.000 € Kaufpreis + 38.500 € Kaufnebenkosten (GrESt 6 %, Notar/GB 2 %, Makler 3 % netto). Gebäudeanteil nach Aufteilungsbescheid Finanzamt 78 %, Grundstück 22 %. Baujahr 1962, lineare AfA 2 % §7 Abs. 4 Nr. 2a EStG. Finanzierung 80 % LTV, 4,1 % Sollzins, 2 % Tilgung, 15 J. Zinsbindung. Kaltmiete 975 €/Mo (mietpreisgebremst, oVm + 10 %).
Rechnung. Bruttorendite 11.700 / 350.000 = 3,34 %. Nettorendite (11.700 − 2.574 BWK 22 %) / (350.000 + 38.500) = 9.126 / 388.500 = 2,35 %. AfA-Bemessungsgrundlage = (350.000 + 38.500) × 78 % = 303.030 € · 2 % = 6.061 €/J. Schuldzinsen Jahr 1: 280.000 × 4,1 % = 11.480 €. Werbungskosten gesamt ca. 20.115 € (AfA + Zinsen + BWK). Verlust §21 EStG: 11.700 − 20.115 = −8.415 €.
Ergebnis. Cashflow vor Steuer: 11.700 − 2.574 BWK − 13.640 Annuität ≈ −4.514 €/J. Steuerersparnis: 8.415 € Verlust × Grenzsteuer 42 % = 3.534 €. Cashflow nach Steuer ca. −980 €/J — These „Wertsteigerung deckt Negativ-Cashflow" trägt nur, wenn nominaler Wertzuwachs ≥ 1,5 % p.a. nach Spekulationsfrist §23 EStG. vdp-Index Wohnen Q4 2025: +0,8 % YoY in A-Städten.
§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG · Bestandsobjekt Provinz
MFH · Sekundärstadt NRW · Faktor 17
MFH Provinz NRW 600.000 € · 6 WE × 8.400 €/J = 50.400 €/J · Faktor 11,9
Sachverhalt. Mehrfamilienhaus Bj. 1968, 6 vermietete Einheiten. Kaufpreis 600.000 € + 51.000 € Kaufnebenkosten (GrESt 6,5 % NRW, Notar/GB 2 %). Gebäudeanteil 80 % laut Sachwert-Gutachten. Lineare AfA 2 %. Finanzierung 65 % LTV, 3,8 % Sollzins. Bewirtschaftungskosten 25 % wegen höherem Verwaltungs- und Mietausfallwagnis (BetrKV-Position 8 + Hausmeister + Rücklage Peters-Formel 9 €/m²/J).
Rechnung. Bruttorendite 50.400 / 600.000 = 8,40 %. Nettorendite (50.400 − 12.600 BWK 25 %) / (600.000 + 51.000) = 37.800 / 651.000 = 5,81 %. AfA-Basis (651.000 × 80 %) × 2 % = 10.416 €/J. Schuldzinsen 423.150 × 3,8 % = 16.080 €/J. Werbungskosten ca. 39.096 €. Überschuss §21 EStG: 50.400 − 39.096 = +11.304 €.
Ergebnis. Cashflow vor Steuer: 50.400 − 12.600 BWK − 24.560 Annuität ≈ +13.240 €/J. Steuerlast: 11.304 € × Grenzsteuer 42 % = 4.748 €. Cashflow nach Steuer ca. +8.492 €/J. EK-Rendite (227.850 € EK): 8.492 / 227.850 = 3,73 % laufend, plus 8.456 € Tilgung = 7,44 % EK-Rendite ohne Wertsteigerung. Risiko: Leerstand 1 von 6 Einheiten = −16 % Mietausfall — Reserve 1 Jahresmiete dringend.
§ 7b EStG · Sonder-AfA Mietwohnungsneubau
Neubau-ETW · Bauantrag 03/2024 · EH40-QNG
Neubau 360.000 € · 95 m² · 3.789 €/m² · §7b begünstigt 4.000 €/m²-Cap
Sachverhalt. Neubau-ETW, Bauantrag 14.03.2024 — innerhalb des Förderzeitraums §7b Abs. 2 EStG (01.01.2023 – 30.09.2029). Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitssiegel QNG. Anschaffungskosten 360.000 € auf 95 m² = 3.789 €/m² — unter Höchstgrenze 5.200 €/m² (§7b Abs. 2 Nr. 2). Förderfähige Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 €/m² × 95 m² = 380.000 €, hier voll wirksam (Anschaffung 360.000 < Cap). 10-jährige Vermietungsbindung erfüllt.
Rechnung. Lineare AfA §7 Abs. 4 Nr. 2c EStG: 360.000 × 80 % Gebäudeanteil × 3 % = 8.640 €/J über 33⅓ J. Sonder-AfA §7b: 5 % × 360.000 = 18.000 €/J über 4 Jahre. Kombiniert Jahre 1–4: 26.640 €/J AfA (= 7,4 % der Anschaffung). Schuldzinsen 252.000 × 4,0 % = 10.080 €/J. Werbungskosten gesamt Jahr 1: 26.640 + 10.080 + 3.080 BWK ≈ 39.800 €. Mieteinnahme 14.000 €/J → Verlust 25.800 €.
Ergebnis. Steuerersparnis Jahre 1–4: 25.800 × Grenzsteuer 42 % = 10.836 €/J · kumuliert 43.344 €. Bruttomietrendite 14.000 / 360.000 = 3,89 %. Nach Sonder-AfA-Effekt erhöht sich die Eigenkapitalrendite in Jahr 1–4 von rund 4 auf etwa 9 % — der §7b-Hebel wirkt nur in den ersten vier Jahren, danach läuft die Linear-AfA mit 3 % allein. Risiko §7b Abs. 4 EStG: Bei Verkauf vor 10 J. oder Eigennutzung vor Ablauf wird die Sonder-AfA rückwirkend versagt — Aufstockung der Festsetzungsfristen §175 AO.
BFH IX R 6/19 · Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
BFH-Urteil vom 13.03.2018 / 16.06.2020 (IX R 6/19)
Renovierung binnen 3 Jahren — Sofortabzug oder Aktivierungspflicht §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Sachverhalt. Vermieter erwirbt 2022 ein Mehrfamilienhaus für 480.000 € netto (ohne Grundstück). Renoviert in 2022–2024: neue Bäder 38.000 €, Fenstertausch 22.000 €, Heizungserneuerung 28.000 € — gesamt 88.000 € in den ersten drei Jahren. Streitig war zuvor die Behandlung als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen (§9 EStG) gegen die Aktivierungspflicht als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, 15 %-Grenze).
Rechnung. 15 %-Grenze: 480.000 × 15 % = 72.000 €. Tatsächlicher Aufwand 88.000 € — überschreitet Grenze um 16.000 €. Folge: gesamter Betrag (88.000 €) wird als Herstellungskosten aktiviert und gehört zur AfA-Bemessungsgrundlage (Stufenverwerfung: nicht nur der überschießende Teil, sondern alles). Statt sofortigem Werbungskostenabzug 88.000 × 42 % = 36.960 € entsteht nur die jährliche AfA 88.000 × 2 % = 1.760 € — ein Steuerschaden in Jahr 3 von rund 36.000 €.
Ergebnis. Der BFH bestätigt die strenge Auslegung: Schönheitsreparaturen, Modernisierungen und übliche Instandsetzungen werden zusammengerechnet; es kommt nicht darauf an, ob die einzelne Maßnahme als Erhaltungsaufwand qualifiziert wäre. Ausgenommen sind nur Aufwendungen für die Beseitigung verdeckter Mängel, die schon bei Erwerb vorhanden, aber nicht erkennbar waren. Konsequenz für die Praxis: Größere Renovierungsmaßnahmen entweder vor Erwerb durch Verkäufer ausführen lassen oder erst ab Jahr 4 nach Anschaffung beauftragen. Dokumentation netto/brutto sauber trennen — die 15 %-Grenze ist Nettogrenze.
Die Trennung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand sowie die Aufteilung Gebäude / Grund und Boden im Kaufvertrag entscheiden über die jährliche Steuerlast. Spezialisierte Steuersoftware mit ELSTER-Anlage V (smartsteuer, WISO Vermieter, Taxfix Pro) liegt zwischen 35 € und 70 € je VZ und führt durch die Aufteilung, §6 Abs. 1 Nr. 1a-Prüfung und Sonder-AfA §7b-Anlage. Steuersoftware für Vermieter — bei mehreren Objekten amortisiert sich die Lizenz typisch über die Vermeidung einer Falschdeklaration als anschaffungsnaher Aufwand. Hinweis nach § 5a UWG: gekennzeichneter Werbe-Link — bei Vermittlung erhält RechnerCheck eine Provision, ohne dass dem Nutzer Mehrkosten entstehen.
Spekulationsfrist §23 EStG
10 Jahre zwischen notarieller Anschaffung und Veräußerung. Ausnahme bei Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren.
Berechnung des Veräußerungsgewinns nach §23 Abs. 3 EStG
Verkauf innerhalb der Frist = privates Veräußerungsgeschäft mit Tarif §32a EStG.
Bei Veräußerung einer vermieteten Immobilie innerhalb von 10 Jahren ab notariellem Erwerb wird der Wertzuwachs nach §23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG einkommensteuerpflichtig. Der Veräußerungsgewinn berechnet sich:
Gewinn = Veräußerungspreis − Anschaffungs-/Herstellungskosten
− Veräußerungskosten + bereits geltend gemachte AfA
Die geltend gemachte AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn — sie wird zur Restbuchwert-Bestimmung von den Anschaffungskosten abgezogen. Der verbleibende Gewinn wird mit dem persönlichen Tarif §32a EStG belastet, also bis zu 45 % zuzüglich Soli und KiSt. Eigennutzungsausnahme §23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: ausschließliche oder zwischen Anschaffung und Veräußerung im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eigene Wohnzwecknutzung — Verkauf jederzeit steuerfrei.
Drei-Objekt-Grenze (BMF 26.03.2004): Bei mehr als 3 verkauften Objekten innerhalb von 5 Jahren wird die Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel umqualifiziert. Folge: Gewerbesteuer- und Einkommensteuerpflicht ohne Spekulationsfrist-Schutz, zusätzlich Anwendung der §15 EStG-Gewinnermittlung mit Bilanzierungspflicht ab Umsatzschwelle.
Mietpreisbremse §556d BGB bei Wiedervermietung
In durch Landesverordnung ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt max. ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %. Ausnahmen §§556e, 556f BGB.
Anwendungsbereich, Schranken, Ausnahmen
Verstoß = Rückforderung nach §556g Abs. 1 BGB ab schriftlicher Rüge.
| Sachverhalt | Schranke / Ausnahme | Norm |
|---|---|---|
| Wiedervermietung Bestandswohnung | oVm + 10 % | § 556d Abs. 1 BGB |
| Vormiete (zulässig vereinbarte) höher | Vormiete bleibt zulässig | § 556e Abs. 1 BGB |
| Modernisierung in letzten 3 Jahren | Modernisierungs-Aufschlag möglich | § 556e Abs. 2 BGB |
| Neubau Erstvermietung nach 01.10.2014 | Bremse nicht anwendbar | § 556f Satz 1 BGB |
| Umfassend modernisierter Erstbezug | Bremse nicht anwendbar | § 556f Satz 2 BGB |
| Möbliert vermietet | Möblierungszuschlag separat ausweisbar | BGH VIII ZR 92/20 |
| Verstoß gegen Bremse (Mieter rügt) | Rückforderung der überzahlten Miete | § 556g Abs. 1 BGB |
Die Geltung der Bremse ist landesrechtlich befristet — die jeweiligen Mietpreisbegrenzungs-Verordnungen laufen regulär bis 2029, eine Verlängerung im Bundesrat ist diskutiert. Auskunftspflicht des Vermieters nach §556g Abs. 1a BGB (eingeführt durch MRAG 2019): Höhe der Vormiete und Modernisierungstatbestand sind dem Mieter auf Verlangen unaufgefordert mitzuteilen. Quelle: §§ 556d–556g BGB · BGH VIII ZR 92/20 zur Möblierung.
Update-Log 2025 → 2026
BMF-Schreiben, BFH-Entscheidungen, Marktindikatoren, die für die Festsetzung der Vermietungseinkünfte VZ 2026 maßgeblich sind.
Grundsteuerreform tritt bundesweit in Kraft
Erste Festsetzung nach den Bundesländer-Modellen (Bund-Modell, Bayern Flächenmodell, BW Bodenwert, Hamburg Wohnlage, Hessen/Niedersachsen Flächen-Faktor). Auswirkung auf Vermieter: Grundsteuer bleibt umlagefähig nach §2 Nr. 1 BetrKV; Hebesatzanpassungen einzelner Kommunen schlagen 1:1 auf die Nebenkostenabrechnung durch. Spreizung der Belastung im Einzelfall ±50 % bis ±200 %.
BMF-Schreiben zur Sonder-AfA §7b EStG (IV C 3 – S 2197/19/10004)
Konkretisierung der Anforderungen an das EH40-/QNG-Nachweisverfahren. Die Bemessungsgrundlage 4.000 €/m² ist getrennt für Gebäudeanteil ohne Grund und Boden zu ermitteln. Der Nachweis ist mit der Steuererklärung des Erstjahres durch QNG-Zertifikat und KfW-Bescheinigung zu führen.
BFH IX R 14/24 zur Aufteilung Kaufpreis Gebäude / Grund
Der BFH bestätigt: Wird im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vereinbart, ist diese für die Finanzbehörde grundsätzlich bindend, sofern sie wirtschaftlich nicht offensichtlich unzutreffend ist. Die BMF-Arbeitshilfe (Excel) ist nur Indiz, keine zwingende Berechnungsmethode. Konsequenz für die Praxis: Aufteilung im Kaufvertrag aktiv verhandeln und sauber dokumentieren.
Anpassung Tarifeckwerte VZ 2026 (Steuerfortentwicklungsgesetz)
Grundfreibetrag 12.348 € (+252 €), Spitzensteuer-Schwelle 69.879 € (+3.119 €). Auswirkung auf Vermieter mit positiven Einkünften §21 EStG: leicht reduzierte Grenzsteuerbelastung an den Schwellen. Die Soli-Freigrenze bleibt 20.350 € ESt-Jahresbetrag — Vermieter mit gemischtem Lohn + Vermietungseinkommen prüfen.
vdp Immobilienpreisindex Q4 2025 — Wohnen +0,8 % YoY
Der Index für Wohnimmobilien zeigt erstmals seit 2022 wieder leicht positive Jahresveränderung; Mehrfamilienhäuser +1,4 %, Eigentumswohnungen +0,5 %. Bauzinsen 10-jährige Sollzinsbindung im April 2026 zwischen 3,3 % und 4,2 % je nach Bonität. Wiedervermietungs-Spitzenmieten in A-Städten bleiben durch §556d BGB gedeckelt.
Häufige Fragen zur Vermietung 2026
12 Antworten mit präzisem Bezug auf §§ EStG, BGB, BMF-Lage und BFH-Spruchpraxis.
Welche Einkünfte erfasst §21 EStG?
§21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfasst Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude, Wohnungen). Nr. 2 erfasst Sachinbegriffe (z. B. Hausrat einer möbliert vermieteten Wohnung), Nr. 3 die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten (Erbbaurecht, Lizenzen), Nr. 4 Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen. Einkünfte werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt (§2 Abs. 2 Nr. 2 EStG i.V.m. §8 EStG). Es gilt das Zu- und Abflussprinzip §11 EStG — maßgeblich ist der Zahlungszeitpunkt, nicht die wirtschaftliche Zuordnung.
Wie wird die lineare Gebäude-AfA §7 EStG bemessen?
Bemessungsgrundlage: nur der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten — Grund und Boden ist nach §7 Abs. 4 EStG nicht abschreibbar. Die Aufteilung erfolgt entweder nach Aufteilungsbescheid des Finanzamts, durch Sachwert- oder Vergleichswertgutachten oder ersatzweise nach der amtlichen Arbeitshilfe BMF (Excel-Tool). AfA-Sätze 2026: Gebäude ab Bj. 1925 = 2 % (50 J. Nutzungsdauer, §7 Abs. 4 Nr. 2a), vor 1925 = 2,5 % (40 J., §7 Abs. 4 Nr. 2b), Wohngebäude mit Fertigstellung ab 01.01.2023 = 3 % (33⅓ J., §7 Abs. 4 Nr. 2c, eingeführt durch JStG 2022). Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch Gutachten belegt werden.
Wann greift die Sonder-AfA §7b EStG für Mietwohnungsneubau?
Voraussetzungen kumulativ (§7b EStG i.d.F. JStG 2022, ergänzt durch WtChancenG 2024): (1) Bauantrag oder Bauanzeige zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029. (2) Effizienzhaus-40-Standard mit Nachhaltigkeitssiegel QNG. (3) Anschaffungs-/Herstellungskosten max. 5.200 €/m² Wohnfläche. (4) Vermietung zu Wohnzwecken über mindestens 10 Jahre nach Anschaffung. Rechtsfolge: zusätzlich zur linearen AfA 5 % p.a. über 4 Jahre auf max. 4.000 €/m² förderfähige Bemessungsgrundlage. Verstoß gegen die Vermietungsbindung in den 10 Jahren führt zur rückwirkenden Versagung (§7b Abs. 4 EStG) — geänderter Bescheid nach §175 Abs. 1 Nr. 2 AO.
Was ist der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG?
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen netto innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie nicht mehr als sofort abzugsfähige Werbungskosten anzusetzen, sondern als Herstellungskosten zu aktivieren und über die AfA-Restnutzungsdauer abzuschreiben. Die Vorschrift ist als Stufenverwerfung ausgestaltet: bei Überschreiten der 15 %-Grenze gilt der gesamte Aufwand als anschaffungsnah, nicht nur der überschießende Teil (BFH IX R 6/19). Ausgenommen sind übliche jährliche Erhaltungsarbeiten und Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter Mängel.
Welche Frist gilt für die Spekulationsbesteuerung §23 EStG?
10 Jahre ab notarieller Anschaffung bis zur Veräußerung (§23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Verkauf innerhalb der Frist ist privates Veräußerungsgeschäft — der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis − Anschaffungskosten − Werbungskosten) wird mit dem persönlichen Steuersatz nach §32a EStG besteuert, nicht abgeltungsversteuert. Vorgenommene AfA mindert die Anschaffungskosten und erhöht den steuerpflichtigen Gewinn. Ausnahme: Eigennutzung im Veräußerungsjahr und in den beiden Vorjahren (§23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) — dann jederzeit steuerfrei. Bei der Fristberechnung zählen die Notartermine, nicht die Übergabe oder Eintragung.
Wie werden Schuldzinsen als Werbungskosten behandelt?
Schuldzinsen für die Finanzierung einer vermieteten Immobilie sind in voller Höhe Werbungskosten nach §9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG, soweit sie wirtschaftlich der Einkunftsart §21 EStG zuzuordnen sind. Tilgungsleistungen sind nicht abzugsfähig — sie sind Vermögensumschichtung. Disagio und Bearbeitungsgebühren sind nach §11 Abs. 2 Satz 4 EStG bei Laufzeit über fünf Jahren auf die Zinsbindungsdauer zu verteilen. Bei gemischter Nutzung (teilweise eigengenutzt) erfolgt anteilige Zuordnung. Vorabentstehende Werbungskosten sind ab dem Zeitpunkt abziehbar, ab dem die Vermietungsabsicht objektiv feststellbar ist (BFH IX R 14/15).
Was unterscheidet Bruttomietrendite von Nettomietrendite?
Bruttomietrendite = Jahres-Kaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Nicht-finanzielle Vergleichsgröße ohne Berücksichtigung von Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung. Nettomietrendite = (Jahres-Kaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Realistischer, weil sie Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar/Grundbuch (~2 %), Maklercourtage (3,57 % netto) sowie 15–25 % Bewirtschaftung (nicht-umlegbare Verwaltung, Instandhaltungsrücklage Peters-Formel 7–10 €/m²/J, Mietausfallwagnis 2–4 %) einbezieht. Faktor (Kaufpreis ÷ Jahres-Kaltmiete) ist die einfache Inverse: Faktor 25 = 4 % brutto.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse §556d BGB?
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Festlegung durch Landesverordnung nach §556d Abs. 2 BGB) darf bei Wiedervermietung die Miete maximal die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % betragen. Ausnahmen nach §556e/§556f BGB: Vormiete (eine bestehende höhere Miete bleibt zulässig), umfassende Modernisierung in den letzten 3 Jahren, Neubau ab Erstvermietung nach 01.10.2014, möblierte Wohnung mit gesondertem Möblierungszuschlag. Verstoß: Mieter kann nach §556g Abs. 1 BGB Rückzahlung der überzahlten Miete fordern, ab schriftlicher Rüge auch rückwirkend bis zum Mietbeginn. Das Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 hat die Auskunftspflicht des Vermieters über Vormiete und Modernisierung verschärft.
Sind Vermietungsverluste mit anderen Einkünften verrechenbar?
Ja, vollumfänglich — anders als bei Einkünften aus Kapitalvermögen (§20 Abs. 6 EStG, isolierte Verlustverrechnung). Verluste aus §21 EStG mindern als negative Einkünfte das gesamte zu versteuernde Einkommen nach §2 Abs. 3 EStG. Voraussetzung ist die Einkunftserzielungsabsicht — bei dauerhaft negativem Saldo ohne ersichtliche Aussicht auf Totalüberschuss qualifiziert das Finanzamt das Engagement als Liebhaberei (BFH IX R 30/03), die Verluste werden dann nicht anerkannt. Indizien für Liebhaberei: nahe Vermietung an Angehörige unter Marktmiete (§21 Abs. 2 EStG: Kürzung bei < 50 % der oVm; Totalüberschussprognose bei 50–66 %), unwirtschaftliche Sanierung, fehlende Vermarktung.
Welche Bewirtschaftungskosten sind realistisch anzusetzen?
Marktüblich 15–25 % der Jahres-Kaltmiete. Komponenten: nicht-umlegbare WEG-Verwaltung (bei ETW typisch 25–40 €/Monat × WE), Instandhaltungsrücklage nach Peters-Formel 7–10 €/m²/Jahr (Faustformel: 1,5-fache Herstellungskosten ÷ 80 J. Nutzungsdauer), Mietausfallwagnis 2–4 % der Soll-Miete, Kontoführung und Steuerberatung, nicht umlagefähige Versicherungsanteile. Bei MFH eher Obergrenze 25 %, bei einzelner ETW 18–20 %. Die Bewirtschaftungskosten sind nicht identisch mit den steuerlichen Werbungskosten — Erhaltungsaufwand wirkt sofort steuerlich, AfA jährlich, Tilgung gar nicht.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei?
Drei Konstellationen: (1) Ablauf der Spekulationsfrist: 10 volle Jahre zwischen den notariellen Kauf- und Verkaufsverträgen (§23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). (2) Eigennutzung: ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren — die Frist beginnt mit dem Einzug, nicht mit dem Erwerb. (3) Veräußerung im Rahmen der Vermögensverwaltung bei mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren wird allerdings als gewerblicher Grundstückshandel umqualifiziert (BMF-Schreiben 26.03.2004, „Drei-Objekt-Grenze") — dann volle Gewerbe- und Einkommensteuerpflicht ohne Spekulationsfrist-Schutz.
Wie wirken Modernisierungsumlage §559 BGB und steuerliche AfA zusammen?
Mietrechtlich: Nach Modernisierung darf die Jahresmiete um 8 % der Modernisierungskosten erhöht werden (§559 Abs. 1 BGB), Kappung bei + 3 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB; in Mietspiegel-Gebieten 2 €/m²). Steuerlich: Modernisierungskosten sind Herstellungsaufwand und werden über die Restnutzungsdauer (§7 Abs. 4 EStG) abgeschrieben — keine sofortige Werbungskostenwirkung. Bei energetischer Sanierung im selbstgenutzten Bestand greift §35c EStG (20 % Steuerermäßigung über 3 J.), nicht aber bei Vermietung. Wichtig: Modernisierung im Zwei-Jahres-Fenster der 15 %-Grenze §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG mitberücksichtigen.
Schlüsselbegriffe aus EStG und BGB
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG)
- Einkunftsart 6 nach §2 Abs. 1 Nr. 6 EStG. Ermittlung als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§2 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Zu- und Abflussprinzip §11 EStG.
- Lineare Gebäude-AfA (§7 Abs. 4 EStG)
- Gleichmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudeanteils über die Nutzungsdauer. 2 % (Bj ab 1925), 2,5 % (vor 1925), 3 % (Wohnneubau ab 2023). Bemessung nur Gebäudeanteil — Grund und Boden bleibt aktiviert.
- Sonder-AfA Mietwohnungsneubau (§7b EStG)
- Zeitlich befristete zusätzliche AfA von 5 % p.a. über 4 Jahre für Bauantrag im Förderzeitraum 01.01.2023 – 30.09.2029. EH40-QNG-Pflicht, Anschaffungskosten max. 5.200 €/m², geförderte Bemessung 4.000 €/m².
- Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
- 15 %-Grenze: Instandsetzung/Modernisierung netto in 3 J. nach Erwerb über 15 % der AK Gebäude führt zur Aktivierungspflicht — Stufenverwerfung auf den Gesamtbetrag (BFH IX R 6/19).
- Spekulationsfrist (§23 EStG)
- 10-Jahres-Frist zwischen notarieller Anschaffung und Veräußerung. Verkauf innerhalb der Frist = privates Veräußerungsgeschäft mit Besteuerung nach §32a EStG. Eigennutzung 3 Jahre = Ausnahmetatbestand.
- Mietpreisbremse (§556d BGB)
- Wiedervermietung in ausgewiesenen Gebieten max. ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %. Ausnahmen: Vormiete (§556e), umfassende Modernisierung, Neubau ab 01.10.2014 (§556f).
- Bewirtschaftungskosten
- 15–25 % der Jahres-Kaltmiete für nicht-umlegbare WEG-Verwaltung, Instandhaltungsrücklage (Peters-Formel), Mietausfallwagnis. Nicht zu verwechseln mit den ebenfalls Werbungskosten-relevanten Erhaltungsaufwendungen.
- Liebhaberei
- Steuerrechtliche Qualifizierung bei dauerhaft fehlender Einkunftserzielungsabsicht. Folge: Verluste §21 EStG werden nicht anerkannt. Indizien: Vermietung an Angehörige unter 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (§21 Abs. 2 EStG).
Quellen, BMF-Schreiben und BFH-Aktenzeichen
Gesetzestexte EStG / BGB, BMF-Schreiben mit Aktenzeichen, BFH-Entscheidungen und Marktquellen vdp / BMWSB.
- § 21 EStG · Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
gesetze-im-internet.de · Einkunftsart §2 Abs. 1 Nr. 6.
- § 7 EStG · Absetzungen für Abnutzung
gesetze-im-internet.de · Lineare Gebäude-AfA.
- § 7b EStG · Sonder-AfA Mietwohnungsneubau
gesetze-im-internet.de · 5 % über 4 Jahre, EH40-QNG.
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG · Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
gesetze-im-internet.de · 15 %-Grenze, 3 J.
- § 23 EStG · Private Veräußerungsgeschäfte
gesetze-im-internet.de · Spekulationsfrist 10 J.
- § 9 EStG · Werbungskosten
gesetze-im-internet.de · Schuldzinsen, AfA, Erhaltung.
- § 556d BGB · Mietpreisbremse
gesetze-im-internet.de · Wiedervermietung oVm + 10 %.
- § 559 BGB · Modernisierungsumlage
gesetze-im-internet.de · 8 % der Modernisierungskosten.
- BMF-Schreiben Sonder-AfA §7b (IV C 3 – S 2197/19/10004)
bundesfinanzministerium.de · EH40-QNG-Nachweis.
- BFH IX R 6/19 · Anschaffungsnaher Aufwand (16.06.2020)
dejure.org · Stufenverwerfung 15 %-Grenze.
- BFH IX R 14/24 · Kaufpreisaufteilung
dejure.org · Kaufvertragsbindung.
- vdp Immobilienpreisindex
pfandbrief.de · Wohnen / MFH / ETW.
Verwandte Rechner — Steuer und Mietrecht
Themen, die mit Vermietungseinkünften verschränkt sind.
Zur reinen Renditeberechnung ohne Steuer-Aspekte siehe Mietrendite-Rechner (Faktor, brutto/netto). Die Gebäude-AfA isoliert behandelt der AfA-Rechner Gebäude mit Sätzen nach §7 Abs. 4 EStG. Für den Erwerbsteil: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je Bundesland und Hypothek-Rechner für Annuität und LTV.
Anschlussfinanzierung nach Auslauf der Zinsbindung: Forward-Darlehen, Restschuld. Bei Verkauf vor 10 Jahren wirkt die Spekulationssteuer §23 EStG auf den Wertzuwachs minus AfA.
Mietrechtlich: Mietminderung §536 BGB bei Mängeln, Mieterhöhung §558 BGB mit Kappungsgrenze, Indexmiete §557b BGB nach VPI-Veränderung. Die Bemessungsgrundlage der Wiedervermietungs-Miete prüft §556d BGB Mietpreisbremse.