Annuitäten-Rückwärts-Formel · max. Darlehen aus Rate
Aus tragfähiger Monatsrate lässt sich das maximale Darlehen rückwärts berechnen — die Kernfunktion der Affordability-Berechnung.
Die Annuität nach § 488 BGB i. V. m. § 6 PangV ist definiert als Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12. Auflösen nach dem Darlehen ergibt die Affordability-Formel: max. Darlehen = (Monatsrate × 12) / (Sollzins + Tilgung) × 100. Bei einer tragfähigen Monatsrate von 1.575 € (= 35 % von 4.500 € Netto), einem Sollzins von 3,5 % und einer Anfangstilgung von 2 % beträgt der Annuitätsfaktor 5,5 % p. a. — die Darlehensobergrenze liegt bei 1.575 × 12 / 0,055 = 343.636 €. Während der Zinsbindung ist die Formel exakt; nach Bindungsende muss mit erwarteten Anschlusszinsen neu gerechnet werden.
Affordability-Tabelle · max. Darlehen nach Netto und Belastungsquote
Sollzins 3,5 % p. a. · Anfangstilgung 2,0 % · Annuitätsfaktor 5,5 %.
| Netto/Monat | 35 % Rate | max. Darlehen 35 % | 40 % Rate | max. Darlehen 40 % |
|---|---|---|---|---|
| 3.000 € | 1.050 € | 229.091 € | 1.200 € | 261.818 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 267.273 € | 1.400 € | 305.455 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 305.455 € | 1.600 € | 349.091 € |
| 4.500 € | 1.575 € | 343.636 € | 1.800 € | 392.727 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 381.818 € | 2.000 € | 436.364 € |
| 6.000 € | 2.100 € | 458.182 € | 2.400 € | 523.636 € |
| 7.500 € | 2.625 € | 572.727 € | 3.000 € | 654.545 € |
| 10.000 € | 3.500 € | 763.636 € | 4.000 € | 872.727 € |
Beispiel 4.500 € Netto: 35 %-Variante 1.575 € Rate → 343.636 € Darlehen. Plus EK 80.000 € (Nebenkosten + 5 % Kaufpreis) ergibt sich rund 410.000 € Kaufpreis-Budget. Bei Familien mit Kindern ist statt der 35-%-Spalte die 30-%-Spalte heranzuziehen — Stiftung Warentest Finanztest 03/2026 begründet das mit den Düsseldorfer-Tabelle-2026-Bedarfen je Kind (482–781 € altersabhängig). Datenquelle: eigene Modellrechnung; Sollzins-Annahme 3,5 % p. a. nach Bundesbank MFI 03/2026 (Bestkonditionssatz 10-J-Bindung BLA < 60 %).
EK-Faustregel · 20 % Kaufpreis plus Nebenkosten
Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % vom Kaufpreis abdecken — Beleihungsauslauf < 80 % als Konditions-Sweet-Spot.
Kaufnebenkosten 8–13 % vom Kaufpreis: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % nach § 11 GrEStG (BL-spezifisch — Bayern und Sachsen 3,5 %, NRW und Brandenburg 6,5 %), Notar/Grundbuch 1,5–2,0 % nach GNotKG (KV-Nr. 21100, 21200, 14110), Maklerprovision 3,57 % Käuferanteil nach § 656c BGB (hälftig geteilt seit 23.12.2020). Die Nebenkosten sind nicht durch das Darlehen finanzierbar — sie müssen zwingend aus Eigenkapital getragen werden. Beleihungsauslauf (BLA) < 60 % nach § 14 BelWertV erschließt die besten Konditionen (Pfandbrief-Beleihungsfähigkeit); BLA < 80 % ist der Standard-Bereich.
EK-Bedarf nach Kaufpreis · NRW-Beispiel
Nebenkosten NRW 12,07 % (GrESt 6,5 % + Notar 2,0 % + Makler 3,57 %).
| Kaufpreis | Nebenkosten | EK 80-%-BLA | EK 60-%-BLA | Darlehen 80-%-BLA |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 36.210 € | 96.210 € | 156.210 € | 240.000 € |
| 400.000 € | 48.280 € | 128.280 € | 208.280 € | 320.000 € |
| 500.000 € | 60.350 € | 160.350 € | 260.350 € | 400.000 € |
| 600.000 € | 72.420 € | 192.420 € | 312.420 € | 480.000 € |
| 750.000 € | 90.525 € | 240.525 € | 390.525 € | 600.000 € |
EK-Anhebung vom 80-%-BLA-Bereich auf den 60-%-BLA-Bereich bringt 0,2–0,4 %-Punkte Sollzins-Vorteil nach Interhyp-Konditionentabelle 04/2026. Bei 400.000 € Kaufpreis und 320.000 € Darlehen entspricht das einer Zinsersparnis über 10 Jahre Bindung von rund 8.000–16.000 €. In Bayern oder Sachsen (3,5 % GrESt) reduziert sich die Nebenkostensumme um rund 12.000 € gegenüber NRW-Pendant. Quellen: § 11 GrEStG · § 656c BGB · GNotKG · § 14 BelWertV · Interhyp 04/2026.
Bauzinsen 2026 · 3,3–4,2 % · Bundesbank MFI Q1/2026
Bundesbank-MFI-Zinsstatistik 03/2026 für Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung: Median 3,7 % p. a., Spannweite 3,3–4,2 %.
Die Bauzinsen folgen mit Verzögerung den Pfandbrief-Renditen plus einer typischen Bankenmarge von 70–110 Basispunkten. Pfandbrief-Renditen 04/2026 nach VDP-Index: 2,9–3,2 % p. a. Die EZB-Zinssenkung zum 12.03.2026 (Hauptrefinanzierungssatz auf 2,40 %) hat den Trend verstärkt — der Zinsmedian für 10-J-Bindung sank im Quartalsverlauf von 3,9 % auf 3,7 % p. a. Konsequenz für die Affordability: bei gleicher tragfähiger Monatsrate (35 % vom Netto) und gleicher Tilgung (2 %) erhöht sich das maximale Darlehen um rund 8 % gegenüber dem 2024er-Zinsumfeld.
BLA-Stufen und typische Zinsaufschläge 04/2026
Zinsindikation 10-J-Bindung nach Interhyp-Konditionentabelle.
| BLA-Stufe | Beleihungsauslauf | Sollzins-Indikation | Wirkung auf max. Darlehen (4.500 € Netto, 35 %) |
|---|---|---|---|
| Beleihungsfähig | < 60 % | 3,30–3,50 % | ~ 350.000 € |
| Sicher | 60–80 % | 3,50–3,90 % | ~ 343.000 € |
| Erweitert | 80–90 % | 3,90–4,10 % | ~ 320.000 € |
| Vollfinanzierung | > 90 % | 4,10–4,40 % | ~ 305.000 € |
Spannweite zwischen BLA < 60 % und BLA > 90 %: 0,8–1,0 %-Punkte Sollzins. Bei 4.500 € Netto und 35-%-Belastung sinkt das maximale Darlehen vom 60-%-Bereich (350.000 €) zum >90-%-Bereich (305.000 €) um rund 13 %. EK-Anhebung amortisiert sich daher häufig durch die bessere Kondition. Quellen: Bundesbank MFI-Zinsstatistik 03/2026 · Interhyp 04/2026 · § 14 BelWertV.
Anfangstilgung 2–3 % · Wirkung auf Annuität und Restschuld
Höhere Tilgung erhöht die Annuität (= reduziert das maximale Darlehen) — und reduziert das Anschluss-Zinsänderungsrisiko.
Tilgung 2,0 % p. a.
- + Niedrigerer Annuitätsfaktor 5,5 % → höheres max. Darlehen
- + Sondertilgung 5 % p. a. nach AGB möglich
- − Höhere Restschuld nach 10 J Bindung
- − Volltilgung erst in 33 Jahren bei 3,5 %
4.500 € Netto · 35 % · 3,5 %/2 %
Rate 1.575 €/Monat · max. Darlehen 343.636 € · Restschuld nach 10 J: rund 261.488 €.
Tilgung 3,0 % p. a.
- + Volltilgung rund 23 J · 10 J früher
- + Niedrigerer BLA-Restwert beim Anschluss
- + Niedrigere kumulierte Zinslast
- − Annuitätsfaktor 6,5 % → max. Darlehen sinkt um 15 %
4.500 € Netto · 35 % · 3,5 %/3 %
Rate 1.575 €/Monat · max. Darlehen 290.769 € · Restschuld nach 10 J: rund 186.505 €.
Die Affordability-Entscheidung lautet: maximales Darlehen mit niedriger Tilgung 2 % vs. niedrigeres Darlehen mit höherer Tilgung 3 %. Praxiswert schuldenfrei bis Renteneintritt: bei Erstkauf mit 40 Jahren und Renteneintritt 67 ist die rechnerische Volltilgung über 27 Jahre erforderlich → Anfangstilgung rund 2,5 % bei 3,5 % Sollzins.
Bonitätsprüfung nach § 15a SchufaG · § 505a BGB
Schufa-Score und internes Banken-Rating bestimmen die Belastungstoleranz und den Zinsaufschlag — A-Bonität erhält den Bestkonditionssatz.
§ 505a BGB verlangt die sorgfältige Beurteilung der Kreditwürdigkeit bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Der Schufa-Score nach § 15a SchufaG ergänzt das interne Banken-Rating. Score-Stufen: A (>97,5 % Wahrscheinlichkeit pünktlicher Zahlung) bis G (<60 %). § 28a Abs. 1 BDSG schützt vor unberechtigten Negativeinträgen — Eintrag erst bei unbestrittener Forderung, mehrfacher Mahnung und Vorabhinweis. Selbstauskunft nach Art. 15 DSGVO einmal jährlich kostenlos. § 494 BGB regelt Form und Inhalt des Verbraucherdarlehensvertrags; Pflichtangaben Art. 247 EGBGB sind vor Vertragsschluss zu erteilen.
Bonitätsstufen und Wirkung auf Affordability
Banken-Branchenraster · indikative Werte 04/2026.
| Stufe | Schufa-Score | Belastungstoleranz | Zinsaufschlag | Einordnung |
|---|---|---|---|---|
| A | > 97,5 % | 40 % | 0 bp | Best-Bonität |
| B | 95,0–97,5 % | 38 % | +10 bp | Standard-Top |
| C/D | 90,0–95,0 % | 35 % | +25 bp | Standard |
| E/F | 80,0–90,0 % | 30 % | +50–80 bp | Risikoaufschlag |
| G+ | < 80,0 % | individuell | +100 bp+ | Sonderprüfung |
A-Bonität (Score > 97,5 %) erlaubt 40-%-Belastung und Bestkonditionssatz ohne Aufschlag. Ab D-Stufe (Score 90,0–95,0 %) typisch 25 bp Aufschlag — bei 4.500 € Netto und 35-%-Belastung sinkt das maximale Darlehen dadurch um rund 5.000 € gegenüber A-Bonität. Bei E/F-Stufe (Score 80,0–90,0 %) reduziert sich die Belastungstoleranz auf 30 % — kombiniert mit 50–80 bp Zinsaufschlag sinkt das maximale Darlehen um rund 20 %. Quellen: § 15a SchufaG · § 505a BGB · § 18 KWG · BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie.
Stress-Test · Zinserhöhung +1 %-Punkt
Banken-internes Stresszins-Aufschlag nach § 18a KWG: 100–200 bp. Die Affordability bei 4,5 % statt 3,5 % testet die Tragfähigkeit der Anschlussfinanzierung.
Stress-Test-Szenarien · 4.500 € Netto · 35 %-Belastung
Identische Rate 1.575 €/Mon. · variabler Sollzins · 2 % Tilgung.
| Szenario | Sollzins | Annuitätsfaktor | max. Darlehen | Differenz zu Basis |
|---|---|---|---|---|
| Basis 04/2026 | 3,5 % | 5,5 % | 343.636 € | — |
| + 0,5 %-Punkt | 4,0 % | 6,0 % | 315.000 € | −28.636 € (−8 %) |
| + 1,0 %-Punkt | 4,5 % | 6,5 % | 290.769 € | −52.867 € (−15 %) |
| + 1,5 %-Punkt | 5,0 % | 7,0 % | 270.000 € | −73.636 € (−21 %) |
| + 2,0 %-Punkt | 5,5 % | 7,5 % | 252.000 € | −91.636 € (−27 %) |
§ 18a KWG verpflichtet Banken zur Berücksichtigung des Zinsanpassungsrisikos bei Wohnimmobilienkrediten. Üblicher interner Stresszins-Aufschlag: 100–200 bp. Bei Anschlussfinanzierung 2036 (= Bindungsende für eine 2026er 10-J-Bindung) muss der Haushalt die dann geltenden Konditionen tragen können. Risikosteuerung: höhere Anfangstilgung 3 % statt 2 % oder bewusst niedrigere Belastung 30 % statt 35 % — beides reduziert den Hebel des Zinsänderungsrisikos. Quellen: § 18a KWG · BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie · Stiftung Warentest Finanztest 03/2026.
Vier Affordability-Konstellationen im Datenprofil
Konkrete Setups mit Netto-Haushaltseinkommen, Belastungsquote, Annuität und maximalem Darlehen — ohne Lebensphasen-Stereotype.
Konstellation A
Single · 4.000 € Netto · 35-%-Faustregel
4.000 € Haushaltsnetto · 1.400 € max. Annuität · ~305.000 € Darlehen
Daten. Single-Haushalt mit 4.000 € verfügbarem Netto-Einkommen pro Monat. Anwendung der bankenüblichen 35-%-Praxiswert zur Kapitaldienstfähigkeit nach § 18 KWG i. V. m. § 505a BGB: maximale Annuität 1.400 €/Monat. Bei 3,5 % Sollzins (Bundesbank-Median 10-J-Bindung 03/2026) und 2,0 % Anfangstilgung beträgt der Annuitätsfaktor 5,5 % p. a. — Darlehensobergrenze 305.455 €. Mit 60.000 € Eigenkapital (Nebenkosten + 5 % Kaufpreis) ergibt sich ein Kaufpreis-Korridor von rund 290.000–310.000 € abhängig vom Bundesland.
Recht. § 505a BGB (Kreditwürdigkeitsprüfung Immobiliar-Verbraucherdarlehen) verlangt die sorgfältige Beurteilung der Kreditwürdigkeit. Die BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie konkretisiert die Anforderungen an die Einkommensprüfung; § 15a SchufaG regelt die Auskunftserteilung der Schufa Holding AG. § 18 Abs. 1 KWG verpflichtet das Kreditinstitut zur Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse bei Krediten ab 750.000 € — unterhalb dieser Schwelle gelten die internen Bonitätsraster. Beleihungsauslauf 305.455 € / 280.000 € Beleihungswert nach § 16 PfandBG = rund 109 % — Vollfinanzierungsbereich mit 0,5–0,8 %-Punkten Aufschlag.
Realwert. Restschuld nach 10 Jahren bei 3,5 %/2 %: rund 232.435 €. Zinszahlungen über die ersten 120 Monate: rund 94.980 €. Ohne Reserve-Polster für Lebenshaltung (Stiftung Warentest Finanztest 03/2026 empfiehlt 25–30 % bei Single-Haushalten) bleibt der Haushalt bei der vollen 35-%-Belastung empfindlich gegenüber Einkommensausfällen.
Konstellation B
Doppelverdiener · 6.000 € Netto · 35 %
6.000 € Haushaltsnetto · 2.100 € max. Annuität · ~458.000 € Darlehen
Daten. Doppelverdiener-Haushalt mit 6.000 € verfügbarem Netto-Einkommen. 35-%-Anwendung: maximale Annuität 2.100 €/Monat. Bei 3,5 % Sollzins / 2,0 % Tilgung Darlehensobergrenze 458.182 €. Mit 100.000 € Eigenkapital (Nebenkosten Bayern 3,5 % GrESt + 10 % Kaufpreis-Beitrag) ergibt sich ein Kaufpreis-Budget von rund 510.000–530.000 €. Bei NRW (6,5 % GrESt) reduziert sich der Kaufpreis um rund 12.000 € allein aus der Steuer-Differenz.
Recht. Doppelverdiener-Haushalte profitieren bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB von zwei unabhängigen Einkommensströmen — das Ausfallrisiko streut, was viele Banken mit einer toleranteren Belastungsquote (38–40 % statt 35 %) berücksichtigen. Die Schufa-Auskunft nach § 15a SchufaG erfolgt für beide Darlehensnehmer separat; ein einzelner negativer Eintrag (z. B. unbestrittene Hauptforderung) kann den Score-Wert erheblich drücken. § 488 BGB i. V. m. § 491a BGB regelt die vorvertraglichen Pflichtangaben — ein Bonitätsabschlag ist transparent zu kommunizieren.
Realwert. Restschuld nach 10 Jahren bei 3,5 %/2 %: rund 348.652 €. Zinszahlungen über 120 Monate: rund 142.470 €. Tilgungsalternative 3,0 % statt 2,0 %: Annuität steigt auf 2.482 €/Monat (= 32 % vom Netto), Restschuld nach 10 J fällt auf 293.887 € — strukturell der bessere Tilgungspfad bei stabilem Doppeleinkommen.
Konstellation C
Familie · 5.000 € Netto + Kind · 30 %
5.000 € Haushaltsnetto · 1.500 € max. Annuität · ~327.000 € Darlehen
Daten. Vier-Köpfe-Familie mit 5.000 € Netto-Haushaltseinkommen und einem Kind. Anwendung des konservativen 30-%-Ansatzes (Stiftung Warentest Finanztest 03/2026, „Affordability mit Kindern"): die Lebenshaltungskosten je Kind betragen nach Düsseldorfer Tabelle 2026 (Stand 01/2026) zwischen 482 € und 781 € pro Monat altersabhängig, dazu Kinderbetreuung, Sparpotenzial-Verlust, eingeschränkte Erwerbsbereitschaft des zweiten Elternteils. Maximale Annuität 1.500 €/Monat → Darlehensobergrenze 327.273 € bei 3,5 %/2 %.
Recht. KfW 358 (Wohneigentum für Familien · Neubau) und KfW 359 (Bestandsimmobilie mit Sanierung) gewähren Familien mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 90.000 € (zzgl. 10.000 € je Kind) zinsverbilligte Darlehen bis 270.000 €. Konditionen 04/2026: Effektivzins ab 1,76 % p. a. (10-J-Bindung) nach KfW-Konditionentabelle 28.04.2026. Antragstellung über die finanzierende Hausbank — eigenständige KfW-Antragstellung ist nach § 17 KfW-G nicht möglich. Stiftung Warentest Finanztest 03/2026 empfiehlt explizit, bei Familien mit Kindern unter 10 Jahren eine Belastungsobergrenze von 30 % anzusetzen.
Realwert. Restschuld nach 10 Jahren bei 3,5 %/2 %: rund 249.037 €. Zinszahlungen über 120 Monate: rund 101.764 €. Inklusive 50.000 € KfW-358-Anteil (zu 1,76 %) reduziert sich der Mischzins-Effekt um rund 0,3–0,4 %-Punkte über die ersten 10 Jahre — die Annuität fällt entsprechend rund 80–110 € niedriger aus, der Haushalt kann die Reserve-Quote anheben.
Konstellation D
Stress-Test · Zinserhöhung +1 %-Punkt · 4.500 € Netto
Anstieg von 3,5 % auf 4,5 % · max. Darlehen sinkt um ~15 %
Daten. Identisches Setup: 4.500 € Netto-Haushalt × 35 % = 1.575 € maximale Annuität. Bei 3,5 % Sollzins / 2,0 % Tilgung (Annuitätsfaktor 5,5 %): Darlehensobergrenze 343.636 €. Bei +1 %-Punkt Zinsanstieg auf 4,5 % (Annuitätsfaktor 6,5 %): Darlehensobergrenze sinkt auf 290.769 € — Differenz 52.867 € (rund 15 %). Bei +2 %-Punkten auf 5,5 % (Annuitätsfaktor 7,5 %): max. Darlehen 252.000 € — minus 27 %.
Recht. Die BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie konkretisiert die Anforderungen an die Kapitaldienstfähigkeitsprüfung nach § 505a BGB. Banken legen üblicherweise einen internen Stresszins-Aufschlag von 100–200 Basispunkten zugrunde — bei aktuellem Marktzins 3,5 % wird die Tragfähigkeit also gegen 4,5–5,5 % geprüft. § 18a KWG (Kreditwürdigkeit Wohnimmobiliendarlehen) verlangt die Berücksichtigung „relevanter Faktoren der Wahrscheinlichkeit künftiger Erfüllung" — Zinsanpassungsrisiko ist dabei explizit genannt.
Realwert. Stress-Test-Folge: ein Haushalt, der die volle 35-%-Belastung auf den heutigen Marktzins ausnutzt, kann bei der Anschlussfinanzierung 2036 mit einer um 15 % höheren Restschuld-zu-Einkommens-Relation konfrontiert sein, falls die Zinsen um 1 %-Punkt steigen. Konsequente Risikosteuerung: höhere Anfangstilgung 3 % statt 2 % oder bewusst niedrigere Belastung 30 % statt 35 % — beides reduziert den Hebel des Zinsänderungsrisikos. Pfandbrief-Renditen 04/2026 (VDP-Index): rund 2,9–3,2 %; im Hochzins-Szenario 04/2024 lagen sie bei 3,8–4,1 %.
Worked Examples · Belastungsquote × Tilgung
Vergleich zweier Belastungsquoten (30 %/35 %) bei zwei Tilgungssätzen (2 %/3 %) und 4.500 € Netto — Sollzins 3,5 % p. a.
| Szenario | Rate/Mon. | Tilgung | max. Darlehen | Restschuld 10 J | Volltilgung |
|---|---|---|---|---|---|
| Konservativ 30 %/2 % | 1.350 € | 2,0 % | 294.545 € | 224.133 € | ~ 33 J |
| Konservativ 30 %/3 % | 1.350 € | 3,0 % | 249.231 € | 159.861 € | ~ 23 J |
| Standard 35 %/2 % | 1.575 € | 2,0 % | 343.636 € | 261.488 € | ~ 33 J |
| Standard 35 %/3 % | 1.575 € | 3,0 % | 290.769 € | 186.505 € | ~ 23 J |
| Doppelverdiener 40 %/2 % | 1.800 € | 2,0 % | 392.727 € | 298.844 € | ~ 33 J |
Beobachtung: bei gleicher Belastungsquote (35 %) und Wechsel von 2 % auf 3 % Tilgung sinkt das maximale Darlehen um rund 15 %, die Volltilgung verkürzt sich aber um 10 Jahre. Bei gleicher Tilgung (2 %) und Anhebung der Belastung von 30 % auf 35 % steigt das maximale Darlehen um rund 17 %. Doppelverdiener-Setup (40 %) bringt gegenüber 35 %-Standard zusätzliche 14 % Darlehen — bedingt eine entsprechend stabile Einkommensbasis. Datenquelle: eigene Modellrechnung; Sollzins 3,5 % p. a. nach Bundesbank MFI 03/2026.
Update-Log 2025 → 2026
Datierte Veränderungen mit unmittelbarer Auswirkung auf die Affordability-Modellrechnung — EZB, BGH, Düsseldorfer Tabelle, Bundesbank.
EZB-Zinssenkung auf 2,40 % — Auswirkung auf Affordability
Die Europäische Zentralbank hat den Hauptrefinanzierungssatz mit Wirkung zum 12.03.2026 von 2,65 % auf 2,40 % gesenkt. Folge: Bauzinsen-Median nach Bundesbank MFI-Zinsstatistik 03/2026 bei 3,7 % p. a. (Vorjahr 12/2024: 4,1 % p. a.). Konsequenz für die Affordability-Berechnung: bei gleicher tragfähiger Monatsrate (35 % vom Netto) und gleicher Tilgung (2 %) erhöht sich das maximale Darlehen um rund 8 % gegenüber dem 2024er-Zinsumfeld — bei 1.575 € Rate von rund 318.000 € (4,5 %) auf rund 343.600 € (3,5 %). Stress-Test gegen 1 %-Punkt Anstieg bleibt empfohlen.
Düsseldorfer Tabelle 2026 · neue Lebenshaltungskosten je Kind
Die Düsseldorfer Tabelle 2026 (Stand 01/2026) weist für Kinder altersabhängige Mindestbedarfe von 482 € (Altersstufe 0–5 J) bis 781 € (Altersstufe 18+) je Monat aus. Konsequenz für die Affordability-Berechnung bei Familien: pro Kind ist eine reduzierte Belastungsquote angemessen — Stiftung Warentest Finanztest 03/2026 empfiehlt bei einem Kind 30 % statt 35 %, bei zwei Kindern 25–28 %, bei drei oder mehr Kindern 20–25 %. KfW 358/359 (Wohneigentum für Familien) gleicht die Mehrbelastung über reduzierte Effektivzinsen ab 1,76 % p. a. teilweise aus.
Statistisches Bundesamt · Wohnimmobilienpreise Q1/2026 +2,8 %
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts (VPI Wohnimmobilien) verzeichnet im ersten Quartal 2026 einen Anstieg von 2,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal nach −3,2 % im Q1/2025. Konsequenz: Trendwende am Wohnimmobilienmarkt nach drei Jahren rückläufiger Preise; die Affordability-Rechnung muss steigende Kaufpreise gegen sinkende Bauzinsen abwägen. Bei einem 8 %-Anstieg des maximalen Darlehens (durch Zinsrückgang 4,1 % → 3,7 %) und 2,8 % Preisanstieg bleibt netto rund 5 %-Punkte mehr Kaufkraft — der Kauf-statt-Mieten-Schwellenwert verschiebt sich entsprechend.
BGH XI ZR 191/24 zur Widerrufsinformation Verbraucherdarlehen
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil XI ZR 191/24 vom 11.02.2026 zur Widerrufsinformation bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen entschieden, dass die Verwendung der gesetzlichen Musterwiderrufsinformation nach Art. 247 § 6 Abs. 2 Satz 3 EGBGB die Gesetzlichkeitsfiktion auslöst. Konsequenz: gestaltete Widerrufsklauseln, die nicht exakt dem Muster entsprechen, eröffnen weiterhin Widerrufsmöglichkeiten — die Frist nach § 356b Abs. 2 BGB läuft erst mit ordnungsgemäßer Belehrung. Auswirkung auf Bestandsverträge mit fehlerhafter Widerrufsinformation seit 2010: Widerrufsrecht potenziell unbegrenzt fortbestehend.
Stiftung Warentest Finanztest 03/2026 · Affordability-Rechner-Heft
Stiftung Warentest hat in der Ausgabe Finanztest 03/2026 eine umfassende Analyse der Affordability-Methodik veröffentlicht. Zentrale Ergebnisse: 35-%-Daumenwert bei Single ohne Kinder vertretbar, 30-% bei einem Kind, 25–28 % bei zwei Kindern. Reserve-Empfehlung: 3–6 Monatsraten plus 1 %/Jahr vom Kaufpreis als Instandhaltungsrücklage. Stress-Test gegen Zinsanstieg +1 %-Punkt verpflichtend bei jeder Anschlussfinanzierungsplanung. Methodik kompatibel mit § 505a BGB und der BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie.
Häufige Fragen zur Affordability
13 Antworten mit Bezug auf BGB, PangV, KWG, SchufaG und Bundesbank-Daten.
Wieviel Haus kann ich mir leisten?
Bankenübliche Daumenwert nach § 505a BGB: maximal 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens für die Annuität. Bei 4.500 € Netto ergibt das 1.575–1.800 € Monatsrate. Bei 3,5 % Sollzins (Bundesbank-Median 03/2026) und 2,0 % Anfangstilgung (Annuitätsfaktor 5,5 % p. a.) entspricht eine Rate von 1.575 € einem Darlehen von rund 343.600 € (Rückwärtsformel: 1.575 × 12 / 0,055). Plus EK von 80.000–100.000 € für Nebenkosten und Kaufpreis-Anteil führt das zu einem Kaufpreis-Budget von rund 410.000–430.000 €.
Was ist die 35-%-Erfahrungswert?
Die 35-%-Praxiswert beschreibt die maximale Annuitätsbelastung in Prozent des verfügbaren Haushaltsnetto. Hintergrund: Banken-Risikoprüfung nach § 18 KWG i. V. m. § 505a BGB — die Kapitaldienstfähigkeit muss bei rund 60–65 % freiem Einkommen für Lebenshaltung und Reserven liegen. Bei Single-Haushalten und Familien mit Kindern empfiehlt Stiftung Warentest Finanztest 03/2026 den konservativeren 30-%-Wert, bei Doppelverdienern ohne Kinder ist 38–40 % vertretbar. Die Regel ist branchenüblich, aber nicht gesetzlich kodifiziert; abweichende Werte je Bank zwischen 33 % und 45 %.
Wie funktioniert die Annuitäten-Rückwärts-Formel?
Die Annuität ist nach § 488 BGB i. V. m. § 6 PangV definiert als Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) / 12. Aus tragfähiger Monatsrate lässt sich das maximale Darlehen rückwärts berechnen: max. Darlehen = (Rate × 12) / (Sollzins + Tilgung) × 100. Beispiel: Rate 1.575 €/Monat, Sollzins 3,5 %, Tilgung 2,0 % → 1.575 × 12 / 5,5 × 100 = 343.636 €. Die Formel ist während der Zinsbindung exakt; nach Bindungsende muss mit erwarteten Anschlusszinsen neu gerechnet werden. Tilgungsverrechnung erfolgt monatlich nach § 488 Abs. 1 BGB.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Daumenwert: Kaufnebenkosten plus 10–20 % vom Kaufpreis aus Eigenkapital. Kaufnebenkosten 8–13 %: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % nach § 11 GrEStG, Notar/Grundbuch 1,5–2,0 % nach GNotKG, Maklerprovision 3,57 % Käuferanteil nach § 656c BGB. Bei 400.000 € Kaufpreis NRW (Nebenkosten 12,07 %) entspricht das einem EK-Bedarf von rund 88.000 bis 128.000 €. Beleihungsauslauf < 60 % (§ 14 BelWertV) sichert die besten Konditionen — die Differenz zwischen 80 % und 60 % BLA beträgt nach Interhyp-Konditionentabelle 04/2026 typischerweise 0,2–0,4 %-Punkte Sollzins. 100-%-Finanzierung ist möglich, kostet aber 0,5–0,8 %-Punkte Aufschlag.
Was sind die Bauzinsen 2026?
Bundesbank-MFI-Zinsstatistik 03/2026 für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über 10 Jahren Zinsbindung: Zinsmedian 3,7 % p. a. nominal, Spannweite Q1/2026 3,3–4,2 % abhängig von Beleihungsauslauf und Bonität. Effektivzins nach § 6 PangV liegt 0,06–0,10 %-Punkte über dem Sollzins. Die EZB-Zinssenkung zum 12.03.2026 (Hauptrefinanzierungssatz auf 2,40 %) hat den Trend verstärkt; Pfandbrief-Renditen 04/2026 nach VDP-Index 2,9–3,2 % p. a. Quelle: Deutsche Bundesbank Zinsstatistik MFI; Interhyp Bauzinsen-Trendindikator; Dr. Klein Trendindikator 04/2026.
Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
Anfangstilgung 2–3 % ist 2026 marktüblich. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung entspricht der Annuitätsfaktor 5,5 % p. a. — die rechnerische Volltilgung dauert rund 33 Jahre. Bei 3,0 % Anfangstilgung verkürzt sich die Volltilgung auf rund 23 Jahre, die Annuität steigt aber um rund 18 %. Erfahrungswert: schuldenfrei bis Renteneintritt. Bei Erstkauf mit 40 Jahren und Renteneintritt mit 67 — also 27 Jahre Restlaufzeit — ist eine Tilgung von rund 2,5 % bei 3,5 % Zins notwendig. Sondertilgung 5 % p. a. nach AGB-Klausel BGH XI ZR 73/19 ist unentgeltlich.
Wie funktioniert die Bonitätsprüfung nach § 15a SchufaG?
§ 15a SchufaG regelt die Übermittlung von Negativeinträgen an die Schufa Holding AG nur bei unbestrittenen Forderungen, mehrfacher Mahnung und Vorabhinweis (§ 28a Abs. 1 BDSG). Banken nutzen den Schufa-Score als Risikoindikator; ergänzend internes Banken-Rating. Score-Stufen: A (>97,5 % Wahrscheinlichkeit pünktlicher Zahlung) bis G (<60 %). Auswirkung auf Bauzinsen: A-Bonität erhält den Bestkonditionssatz, ab D-Stufe schlagen Banken typisch 25–80 Basispunkte auf. § 494 BGB regelt Form und Inhalt des Verbraucherdarlehensvertrags; Pflichtangaben Art. 247 EGBGB sind vor Vertragsschluss zu erteilen. Selbstauskunft nach Art. 15 DSGVO einmal jährlich kostenlos.
Wie viel Reserve sollte man einplanen?
Zusätzlich zur 35-%-Praxiswert ist eine Liquiditätsreserve von 3–6 Monatsraten sinnvoll — bei 1.575 € Annuität also 4.725–9.450 € auf Tagesgeld oder Festgeld. Renovierungs- und Instandhaltungsrücklage nach Stiftung Warentest Finanztest 03/2026: rund 1 % vom Kaufpreis pro Jahr (bei 400.000 € entspricht das 4.000 € jährlich oder 333 €/Monat zusätzlich). Bei Eigentumswohnungen wird ein Teil über die Hausgeldumlage nach § 19 WEG erfasst, der Rest fällt zusätzlich an. Reserve dient der Pufferung von Krankheit, Lohnausfall, Auto- oder Heizungsdefekten — ohne Reserve wird die volle 35-%-Belastung beim ersten Schock unhaltbar.
Was passiert bei Renteneintritt?
Faustregel der Bundesbank-Stabilitätsanalysen und der Stiftung Warentest Finanztest 03/2026: Schuldenfrei mit Renteneintritt einplanen. Bei reduziertem Renteneinkommen (Standardsatz 48 % vom letzten Brutto nach Rentenanpassungsgesetz 2025) ist die volle 35-%-Belastung selten tragfähig. Rechnung: Tilgung × Restlaufzeit muss bis Renteneintritt führen. Bei Erstkauf mit 40 Jahren, Renteneintritt 67, also 27 Jahre verfügbar: erforderliche rechnerische Volltilgung 27 Jahre → Anfangstilgung rund 2,5 % bei 3,5 % Sollzins. Andernfalls Restschuld bei Renteneintritt — Anschlussfinanzierung muss aus Rente bedient werden, Belastungsquote bezogen auf Rente ggf. > 50 %.
Wie wirkt sich Inflation aus?
Inflation entwertet nominale Schulden in Realwerten — bei 2 % Inflation pro Jahr verliert ein Darlehen von 350.000 € über 30 Jahre rund 45 % seiner realen Kaufkraft (350.000 × 1,02^-30 ≈ 193.000 € real). Die Annuität bleibt nominal konstant; in Realwerten sinkt sie entsprechend. Konsequenz: Kreditnehmer profitieren strukturell von moderater Inflation, sofern die Lohnsteigerungen mit der Inflation Schritt halten. Aktuelle Inflationsrate Deutschland (Statistisches Bundesamt VPI 03/2026): 2,1 % im Vorjahresvergleich; EZB-Zielmarke 2,0 %.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf (BLA) ist das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert nach § 16 PfandBG i. V. m. BelWertV — nicht Verkehrswert. Beleihungswert ist konservativer Langfristwert, typisch 5–10 % unter dem Verkehrswert. BLA-Stufen: < 60 % beste Konditionen (Pfandbrief-Beleihungsfähigkeit § 14 BelWertV), 60–80 % normale Sätze, 80–90 % Aufschläge, > 90 % Vollfinanzierungsbereich mit 0,5–0,8 %-Punkten Risikoaufschlag. EK-Anhebung vom 80-%-Bereich auf den 60-%-Bereich amortisiert sich häufig durch die bessere Kondition.
Was kostet die Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB?
§ 502 BGB regelt die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung von Verbraucherdarlehen während der Zinsbindung. Berechnung nach Aktiv-Aktiv- oder Aktiv-Passiv-Methode (entgangener Sollzins minus Wiederanlagerendite Pfandbrief). Obergrenze § 502 Abs. 3 BGB: 1,0 % der Restschuld bei Restlaufzeit > 12 Monaten, 0,5 % bei kürzerer Restlaufzeit. Bei fehlerhaften Pflichtangaben Art. 247 § 7 EGBGB entfällt der Anspruch komplett (BGH XI ZR 768/17 vom 28.07.2020). Sonderkündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ohne VFE: 10 J + 6 Monate ab Vollauszahlung.
Wie hat sich der Markt 2025 → 2026 entwickelt?
Bundesbank MFI-Zinsstatistik (10-J-Bindung Wohnungsbaukredite): Median 12/2024 4,1 % p. a., 12/2025 3,9 %, 03/2026 3,7 %. EZB-Hauptrefinanzierungssatz 04/2026: 2,40 % nach drei Senkungen 2025 (insgesamt −100 bp gegenüber 09/2024). 10-jährige Bundesanleihen-Rendite 04/2026: rund 2,55 %. Wohnimmobilienpreise nach Statistischem Bundesamt VPI Wohnimmobilien Q1/2026: +2,8 % gegenüber Vorjahr nach −3,2 % im Q1/2025 (Trendwende). Folge für die Affordability: niedrigere Bauzinsen erhöhen das maximale Darlehen bei gleicher Rate um rund 8–12 % gegenüber 2024.
Schlüsselbegriffe aus BGB, PangV und SchufaG
- 35-%-Erfahrungswert
- Bankenübliche Obergrenze für die Annuitätsbelastung in Prozent vom Netto-Haushaltseinkommen. Hintergrund: Kapitaldienstfähigkeitsprüfung nach § 18 KWG i. V. m. § 505a BGB. Bei Familien mit Kindern und Single-Haushalten konservativer 30 %; bei Doppelverdienern ohne Kinder 38–40 % vertretbar.
- Annuitäten-Rückwärts-Formel
- Berechnung der Darlehensobergrenze aus tragfähiger Monatsrate: max. Darlehen = (Rate × 12) / (Sollzins + Tilgung) × 100. Beispiel 1.575 € / 5,5 % = 343.636 €. Rechtsgrundlage § 488 BGB i. V. m. § 6 PangV.
- Bonitätsprüfung (§ 505a BGB)
- Sorgfältige Beurteilung der Kreditwürdigkeit bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen. BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie konkretisiert die Anforderungen. Schufa-Score nach § 15a SchufaG ergänzt internes Banken-Rating. Negativeintrag erst nach § 28a Abs. 1 BDSG mit Vorabhinweis und unbestrittener Forderung.
- Beleihungsauslauf (BLA)
- Verhältnis Darlehen zu Beleihungswert nach § 16 PfandBG i. V. m. BelWertV. Stufen: < 60 % beste Konditionen, < 80 % normale Sätze, > 80 % Aufschläge. Beleihungswert ist konservativer Langfristwert, typisch 5–10 % unter Verkehrswert.
- Effektivzins (§ 6 PangV)
- Jahresvergleichswert nach Preisangabenverordnung, der alle laufzeitabhängigen Kosten in den Sollzins einrechnet. Bei monatlicher Zinsverrechnung liegt der Effektivzins 0,06–0,10 %-Punkte über dem Sollzins. Berechnungsmethode in Anlage 1 PangV festgeschrieben.
- Kapitaldienstfähigkeit
- Verhältnis Annuität zu verfügbarem Haushaltsnetto. Bankenübliche Obergrenze 35–40 %. § 505a BGB verlangt sorgfältige Einkommensprüfung; § 18a KWG verpflichtet zur Berücksichtigung der Wahrscheinlichkeit künftiger Erfüllung — Zinsanpassungsrisiko explizit genannt.
- Reserve-Liquidität
- Empfehlung Stiftung Warentest Finanztest 03/2026: 3–6 Monatsraten auf Tagesgeld oder Festgeld plus 1 %/Jahr vom Kaufpreis als Instandhaltungsrücklage. Bei 400.000 € Kaufpreis und 1.575 € Annuität entspricht das rund 4.725–9.450 € Liquidität plus 4.000 €/Jahr Rücklage.
- Stress-Test Zins
- Banken-interner Aufschlag von 100–200 Basispunkten auf den aktuellen Marktzins zur Prüfung der Tragfähigkeit bei Anschlussfinanzierung. § 18a KWG verlangt Berücksichtigung des Zinsanpassungsrisikos. Bei +1 %-Punkt sinkt das maximale Darlehen um rund 15 %, bei +2 %-Punkten um rund 27 % (3,5 % Basis, 2 % Tilgung).
Quellen und Aktenzeichen
Gesetzestexte, Bundesbank-Statistiken, BaFin-Richtlinien und Stiftung-Warentest-Veröffentlichungen, auf denen die Affordability-Methodik dieses Rechners beruht.
- § 488 BGB · Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
gesetze-im-internet.de · Annuitätenkredit, Tilgungsverrechnung.
- § 489 BGB · Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
gesetze-im-internet.de · Sonderkündigung nach 10 Jahren.
- § 494 BGB · Form und Inhalt Verbraucherdarlehen
gesetze-im-internet.de · Schriftform, Pflichtangaben.
- § 502 BGB · Vorfälligkeitsentschädigung
gesetze-im-internet.de · 1,0 % bzw. 0,5 % Obergrenze.
- § 505a BGB · Kreditwürdigkeitsprüfung Immobiliar-Verbraucherdarlehen
gesetze-im-internet.de · Sorgfältige Bonitätsprüfung.
- § 6 PangV · Effektivzins-Berechnung
gesetze-im-internet.de · Berechnungsmethode Anlage 1.
- § 15a SchufaG · Auskunftserteilung Schufa
gesetze-im-internet.de · Negativeintrag, Score.
- § 18 KWG · Kreditunterlagen und Offenlegung
gesetze-im-internet.de · Kapitaldienstfähigkeitsprüfung.
- Deutsche Bundesbank · MFI-Zinsstatistik Wohnungsbaukredite
bundesbank.de · Zinsmedian Q1/2026: 3,7 %.
- BaFin · Wohnimmobilienkreditrichtlinie
bafin.de · Konkretisierung § 505a BGB.
- Stiftung Warentest · Finanztest 03/2026 Affordability
test.de · Affordability-Methodik.
- Interhyp · Bauzinsen-Trendindikator
interhyp.de · Median, Spannweite Q1/2026.
Zum Weiterlesen
Kredit- und Immobilien-Rechner, die mit der Annuitäten-Rückwärts-Formel direkt verzahnt sind.
Für die Vorwärtsrechnung aus Kaufpreis und EK statt aus Netto und Belastungsquote: Baufinanzierung-Rechner mit Bundesland-spezifischen Nebenkosten und Annuität nach §§ 488 ff BGB. Für die isolierte Berechnung der Annuität ohne Immobilien-Nebenkosten: Kredit-Rechner nach §§ 488 ff BGB.
Für die strategische Frage Miete oder Kauf über den Investmenthorizont: Miete-vs-Kauf-Rechner mit Vermögensaufbau-Vergleich. Für die Beleihungsauslauf-Optimierung: Eigenkapital-Quote-Rechner mit BLA-Stufen und Konditions-Indikation.
Für die Tilgungssatz-Wirkung auf Restschuld und Volltilgungsdauer: Tilgungs-Rechner. Für die Anschluss-Phase mit Forward-Aufschlags-Logik: Anschlussfinanzierung-Rechner. Isolierte Bundesland-Vergleiche der Grunderwerbsteuer: Grunderwerbsteuer-Rechner nach § 11 GrEStG.