Bausparrechner 2026

So rechnet ein Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag hat zwei Phasen. Erst sparst du einen Teil der Bausparsumme an, dann bekommst du den Rest als Darlehen zu einem Zins, der schon bei Vertragsabschluss feststeht. Das Geld für die Darlehen stammt aus den Einlagen aller Bausparer einer Kasse. Dieses Geschäft dürfen nur Bausparkassen betreiben (§ 1 BauSparkG).

1. AbschlussDu wählst Bausparsumme und Tarif. Die Abschlussgebühr verrechnet die Bausparkasse mit deinen ersten Einzahlungen. Bei 50.000 € und 1,6 % sind das 800 €, so viel wie 3,2 Monatsraten von 250 €.
2. SparphaseDu zahlst jeden Monat ein, oft 4 ‰ der Bausparsumme als Regelsparbeitrag. Das Guthaben bringt den Guthabenzins des Tarifs, Mitte 2026 je nach Tarif 0,01 % bis 0,9 %.
3. ZuteilungZuteilungsreif ist der Vertrag, wenn das Mindestsparguthaben erreicht ist und die Bewertungszahl reicht. Das Mindestguthaben legt der Tarif fest, bei der Badenia zum Beispiel 40 % bis 50 % der Bausparsumme.
4. DarlehensphaseDen Rest bis zur Bausparsumme bekommst du als Bauspardarlehen. Die Monatsrate steht als Promillesatz der Bausparsumme im Tarif und enthält Zins und Tilgung.

Bauspardarlehen = Bausparsumme − Guthaben bei Zuteilung

Monatsrate = Bausparsumme × Zins- und Tilgungsbeitrag in ‰ ÷ 1.000

Guthabenzins und Darlehenszins hängen zusammen. Die Bausparkasse muss die Spanne zwischen beiden so festlegen, dass sie ihre Zusagen dauerhaft erfüllen kann (§ 4 Abs. 5 BausparkV). Ein Tarif mit sehr günstigem Darlehen zahlt in der Sparphase deshalb fast nichts. Ein Tarif mit ordentlichem Guthabenzins verlangt später mehr für das Darlehen.

Die Startwerte im Rechner sind ein Beispieltarif. Die Sparphase entspricht der Variante ClassicFinanz der Badenia für Bausparsummen von 25.000 € bis 50.000 €: 1,6 % Abschlussgebühr, 0,05 % Guthabenzins, 40 % Mindestsparguthaben, 5 ‰ Regelsparbeitrag, 2,45 % Sollzins. Den Zins- und Tilgungsbeitrag von 6 ‰ gibt es dort erst ab einer höheren Bewertungszahl. Trag die Werte aus deinem Angebot ein.

Wie lange dauert es bis zur Zuteilung?

Wie schnell du das Mindestsparguthaben erreichst, hängt vor allem an deiner Sparrate. Mit dem Beispieltarif und 50.000 € Bausparsumme:

Die Höhe der Bausparsumme ändert daran nichts, solange Sparrate und Darlehensrate im selben Promillesatz mitwachsen: Ein Vertrag über das Doppelte mit doppelter Rate braucht genauso lange bis zur Zuteilung und bis zur Tilgung.

Neben dem Guthaben zählt die Bewertungszahl. Die Bausparkasse berechnet sie aus Guthaben, Bausparsumme und Spardauer, und in den Bedingungen steht, welche Zahl für eine Zuteilung mindestens nötig ist (§ 4 Abs. 1 BausparkV). Deshalb beschleunigt eine große Einmalzahlung die Zuteilung nur begrenzt. Schwäbisch Hall nennt für den Tarif FuchsImmo bei sofortiger Einzahlung des Mindestguthabens 5 Jahre 1 Monat bis 6 Jahre 7 Monate Wartezeit, bei Regelbesparung 10 Jahre bis 11 Jahre 7 Monate.

Förderung und Grenzen 2026

Prämiensatz, Höchstbeträge und Einkommensgrenzen der Wohnungsbauprämie gelten seit dem Sparjahr 2021 (§ 10 Abs. 3 WoPG). Für die Arbeitnehmer-Sparzulage gilt seit 2024 eine gemeinsame Einkommensgrenze für alle Anlageformen, auch für Bausparverträge (§ 17 Abs. 17 5. VermBG). Für 2026 hat sich an beidem nichts geändert.

Beispiel: 50.000 € Bausparsumme

Ledig, 30.000 € zu versteuerndes Einkommen, 250 € im Monat, Beispieltarif wie oben. Die Zahlen kommen direkt aus dem Rechner.

Lohnt sich das? Zum Vergleich dieselben 250 € im Monat auf einem Konto mit 2,28 % Zins, dem Durchschnitt für neue Einlagen bis ein Jahr laut Bundesbank (August 2026). Nach 7 Jahren fehlt dann noch ein Bankkredit, den du mit denselben 300 € im Monat abzahlst. Als Bauzins dient der heutige Durchschnitt von 3,81 %. Das ist ein Effektivzins aus der Bundesbank-Statistik, im Vergleich vereinfacht als Sollzins angesetzt.

Was die Zinssicherung bringt

Derselbe Vertrag, verschiedene Bauzinsen am Tag der Zuteilung:

Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage

Wohnungsbauprämie: wer sie bekommt

Die Prämie beträgt 10 % deiner Einzahlungen. Gefördert werden höchstens 700 € im Jahr, bei Paaren 1.400 €, mehr als 70 € beziehungsweise 140 € gibt es also nicht (§ 3 WoPG). Die Voraussetzungen:

• Du bist mindestens 16 Jahre alt oder Vollwaise und in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig (§ 1 WoPG).
• Dein zu versteuerndes Einkommen im Sparjahr liegt nicht über 35.000 €, bei Paaren zusammen nicht über 70.000 € (§ 2a WoPG).
• Du zahlst im Jahr mindestens 50 € bei derselben Bausparkasse ein (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 WoPG).
• Vermögenswirksame Leistungen, für die du Sparzulage bekommst, zählen nicht mit, Riester-Beiträge auch nicht (§ 1 Satz 2 Nr. 1 und § 2 Abs. 1 Nr. 1 WoPG).

Den Antrag stellst du jedes Jahr bei der Bausparkasse, spätestens bis zum Ende des zweiten Jahres nach dem Sparjahr (§ 4 Abs. 2 WoPG). Sie prüft den Anspruch und merkt die Prämie vor. Ausgezahlt wird sie bei Verträgen ab 2009 erst, wenn du das Geld für den Wohnungsbau verwendest (§ 2 Abs. 2 und § 4a Abs. 2 WoPG). Dazu zählen Bau, Kauf und Modernisierung, als Mieter auch die Modernisierung deiner Mietwohnung, jeweils in der EU oder im EWR.

Ohne Wohnungsbau bleibt die Prämie nur in Ausnahmefällen. Wer den Vertrag vor dem 25. Geburtstag abgeschlossen hat, darf einmal frühestens 7 Jahre nach Abschluss frei verfügen und bekommt die Prämie für die letzten 7 Sparjahre. Ohne Wartefrist darfst du frei verfügen, wenn du oder dein Ehepartner nach dem Abschluss stirbt oder völlig erwerbsunfähig wird oder wenn du nach dem Abschluss arbeitslos geworden bist und es seit mindestens einem Jahr ohne Unterbrechung bist. Die Prämie gibt es dann für die letzten 7 Sparjahre bis zu diesem Ereignis (§ 2 Abs. 2 WoPG).

Bis zu welchem Bruttolohn gibt es die Förderung?

Die Grenzen beziehen sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Brutto. Für Arbeitnehmer ohne weitere Einkünfte liegt die Grenze beim Bruttolohn ungefähr hier:

Arbeitnehmer-Sparzulage für vermögenswirksame Leistungen

Zahlt dein Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen, kannst du sie in den Bausparvertrag lenken. Der Staat legt 9 % von höchstens 470 € im Jahr dazu, das sind 42,30 €, auf volle Euro aufgerundet 43,00 € (BMF-Schreiben vom 31.05.2024, Rn. 88). Das gilt je Arbeitnehmer. Voraussetzung ist ein zu versteuerndes Einkommen bis 40.000 €, bei Zusammenveranlagung bis 80.000 € (§ 13 5. VermBG).

Die Zulage beantragst du beim Finanzamt zusammen mit der Einkommensteuererklärung. Dafür musst du der Bausparkasse erlaubt haben, deine Daten zu übermitteln (§ 13 Abs. 1 und § 14 Abs. 4 5. VermBG). Ausgezahlt wird sie mit der Zuteilung oder nach 7 Jahren. Lässt du dir vorher Beiträge auszahlen, entfällt sie rückwirkend (§ 13 Abs. 5 5. VermBG). Unschädlich ist das nur, wenn der Vertrag zugeteilt oder beliehen ist und das Geld sofort in Wohnzwecke geht, oder in Ausnahmefällen wie Tod oder völliger Erwerbsunfähigkeit von dir oder deinem Ehegatten und Arbeitslosigkeit von mindestens einem Jahr, die bei der Auszahlung noch besteht. Kündigst du und bekommst die Beiträge zurück, verlierst du die Zulage auch dann, wenn du das Geld für die Wohnung nutzt (BMF-Schreiben vom 31.05.2024, Rn. 100 und 104).

Prämie und Zulage lassen sich kombinieren, nur nicht für dasselbe Geld. Mit 40 € vermögenswirksamen Leistungen im Monat und mindestens 700 € eigenen Beiträgen im Jahr kommst du ledig auf 113,00 € Förderung im Jahr. Für VL in einem Aktienfonds-Sparplan gibt es sogar 20 % von höchstens 400 €, also 80 €. Die Höchstbeträge gelten getrennt, beide Anlagen gehen parallel.

Riester-Bausparen

Ein Bausparvertrag kann auch als Riester-Vertrag laufen (§ 1 Abs. 2 BauSparkG). Für Verträge bis Ende 2026 gibt es dann 175 € Grundzulage im Jahr und 300 € für jedes ab 2008 geborene Kind, für ältere Kinder 185 €. Berufseinsteiger bekommen einmalig 200 € mehr, und Beiträge samt Zulagen bis 2.100 € im Jahr kannst du als Sonderausgaben absetzen (§§ 10a, 84, 85 EStG). Beiträge, die als Riester-Beiträge zählen, bekommen keine Wohnungsbauprämie. Das geförderte Geld läuft über ein Wohnförderkonto, das du im Alter versteuerst, und ab 2027 gelten für neue Verträge neue Regeln. Beides rechnet der Wohn-Riester-Rechner vor.

Lohnt sich ein Bausparvertrag 2026?

Ein Bausparvertrag ist eine Versicherung gegen steigende Bauzinsen. Sicher bezahlst du dafür die Abschlussgebühr und die Zinsen, die dir in der Sparphase gegenüber einem normalen Sparkonto entgehen. Ob sich das lohnt, entscheidet der Bauzins am Tag der Zuteilung, und den kennt heute niemand.

Zur Einordnung die Zinsstatistik der Bundesbank für August 2026: Neue Wohnungsbaukredite kosteten im Schnitt effektiv 3,81 % bei 5 bis 10 Jahren Zinsbindung und 4,04 % bei mehr als 10 Jahren. Darin stecken auch Bauspardarlehen, einen eigenen Durchschnitt für Bauspartarife veröffentlicht die Bundesbank nicht. Neue Einlagen mit bis zu einem Jahr Laufzeit brachten im Schnitt 2,28 %.

Im Beispiel oben rechnet sich der Vertrag ab 4,19 % Bauzins bei der Zuteilung. Darunter ist es günstiger, dasselbe Geld zu 2,28 % anzulegen, etwa als Festgeld, und später einen normalen Kredit aufzunehmen. Bringt dein Sparkonto weniger, rechnet sich Bausparen schon bei niedrigeren Bauzinsen, bei 1 % Sparzins zum Beispiel ab 3,35 %. Im Rechner kannst du das mit deinem Tarif und eigenen Zinsannahmen durchspielen.

Tarifvarianten: niedriger Zins oder niedrige Rate

Beide Bausparkassen aus den Beispielen bieten ihre Tarife in mehreren Varianten an. Je niedriger der Sollzins, desto höher die Monatsrate und desto schneller ist das Darlehen getilgt. Die Sollzinsen reichen bei der Badenia von 0,95 % bis 2,85 %, bei den FuchsImmo-Varianten von 1,40 % bis 2,45 %. So sieht der Zusammenhang bei Schwäbisch Hall aus, alle Varianten mit 0,2 % Guthabenzins:

Wann ein Bausparvertrag passt

• Modernisierung in einigen Jahren. Heizung, Dach oder Fenster lassen sich mit einem Bauspardarlehen bis 50.000 € ohne Grundschuld finanzieren (§ 12 BausparkV), Schwäbisch Hall bietet das zum Beispiel Hauseigentümern an. Das spart Notar und Grundbuch, die ein Bankkredit mit Grundschuld kostet.
• Anschlussfinanzierung. Läuft deine Zinsbindung in einigen Jahren aus, kann ein Bauspardarlehen die Restschuld ablösen, auch das ist eine wohnungswirtschaftliche Verwendung (§ 1 Abs. 3 BauSparkG). Die Alternativen rechnet der Anschlussfinanzierungs-Rechner durch.
• Kleines Einkommen. Wohnungsbauprämie und Sparzulage bringen ledig bis zu 113,00 € im Jahr, einem Paar mit zwei Arbeitnehmern bis zu 226,00 €.

Als reine Geldanlage taugt ein Bausparvertrag nicht. Die Guthabenzinsen lagen Mitte 2026 je nach Tarif zwischen 0,01 % und 0,9 %, dazu kommt die Gebühr. Wer nur Eigenkapital ansparen will, fährt mit Tages- oder Festgeld besser.

Gebühren, Kündigung und Einlagensicherung

Welche Gebühren zulässig sind

Die Abschlussgebühr ist erlaubt, auch wenn die Bausparkasse sie bei einer Kündigung nicht erstattet (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2010, XI ZR 3/10). Üblich sind 1,6 % der Bausparsumme, manche Tarife verlangen 1 %. Andere Entgelte hat der Bundesgerichtshof gekippt:

• eine Darlehensgebühr bei Auszahlung des Bauspardarlehens (Urteil vom 8. November 2016, XI ZR 552/15),
• eine Kontogebühr in der Darlehensphase (Urteil vom 9. Mai 2017, XI ZR 308/15),
• ein Jahresentgelt in der Sparphase (Urteil vom 15. November 2022, XI ZR 551/21).

Hast du solche Entgelte bezahlt, kannst du sie zurückverlangen, solange der Anspruch nicht verjährt ist. Die regelmäßige Frist beträgt drei Jahre und beginnt am Ende des Jahres, in dem du von dem Anspruch wissen konntest (§§ 195, 199 BGB).

Kündigen: was du verlierst

Wie schnell du nach einer Kündigung an dein Guthaben kommst, steht in den Bedingungen. Bei der Badenia kannst du jederzeit kündigen, das Geld gibt es aber frühestens 6 Monate später, wer es früher haben will, zahlt 3 % Abschlag. Die Abschlussgebühr ist in jedem Fall weg. Die Wohnungsbauprämie verfällt, wenn keiner der Ausnahmefälle greift. Die Sparzulage entfällt rückwirkend, wenn seit dem Abschluss noch keine 7 Jahre vergangen sind, auch wenn du das Geld für Wohnzwecke nutzt (BMF-Schreiben vom 31.05.2024, Rn. 100).

Statt zu kündigen, kannst du die Bausparsumme ermäßigen, wenn die Bedingungen das vorsehen, oder die Raten eine Zeit lang aussetzen. Fehlen zu viele Beiträge, darf die Bausparkasse kündigen, bei der Badenia ab 12 fehlenden Regelsparbeiträgen, wenn du nach einer Mahnung nicht nachzahlst.

Wann die Bausparkasse kündigen darf

Hat dein Guthaben die Bausparsumme erreicht, darf die Bausparkasse den Vertrag kündigen, bei der Badenia mit 3 Monaten Frist. Außerdem darf sie kündigen, wenn der Vertrag seit mehr als 10 Jahren zuteilungsreif ist und du das Darlehen nicht abgerufen hast (BGH, Urteile vom 21. Februar 2017, XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16, nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). In den entschiedenen Fällen ging es um Verträge aus den Jahren 1978 und 1999, die seit Langem zuteilungsreif waren, deren Inhaber das Darlehen aber nie abgerufen hatten.

Wie sicher ist das Geld bei der Bausparkasse?

Bausparkassen sind Kreditinstitute und stehen unter Bankenaufsicht, zuständig ist die BaFin, bei großen Bankengruppen die Europäische Zentralbank (§ 1 Abs. 9 und § 3 BauSparkG, § 1 Abs. 5 KWG). Private Bausparkassen müssen Aktiengesellschaften sein (§ 2 Abs. 2 BauSparkG). Guthaben sind wie bei Banken bis 100.000 € je Kunde und Institut gesetzlich geschützt (§ 8 EinSiG):

• Private Bausparkassen über die Entschädigungseinrichtung deutscher Banken. Den früheren freiwilligen Fonds, der Bauspareinlagen unbegrenzt schützte, haben sie zum 28. Februar 2017 aufgelöst.
• Landesbausparkassen über das Sicherungssystem der Sparkassen-Finanzgruppe. Es ist nach § 43 EinSiG als Einlagensicherung anerkannt und soll vor allem verhindern, dass ein Institut in Schieflage gerät.
• Schwäbisch Hall über die BVR Institutssicherung der Volks- und Raiffeisenbanken.

Das Bausparkassengesetz (BSpKG) in Grundzügen

Bausparen ist ein eigenes Geschäft mit eigenem Gesetz. Nur Bausparkassen dürfen es betreiben. Wer einen Bausparvertrag abschließt, erwirbt nach seinen Einzahlungen einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen für wohnungswirtschaftliche Zwecke (§ 1 BSpKG).

• Zuteilungsmasse: Die Einlagen aller Bausparer und ihre Tilgungen bilden einen gemeinsamen Topf. Er darf nur für das Bauspargeschäft verwendet werden, freie Mittel nur in engen Grenzen angelegt werden (§ 6).
• Zuteilung: Wie die Reihenfolge der Zuteilung ermittelt wird, regeln die Allgemeinen Geschäftsgrundsätze und Bedingungen jeder Bausparkasse (§ 5), meist über eine Bewertungszahl aus Sparguthaben und Zeit. Einen festen Zuteilungstermin garantiert das Gesetz nicht.
• Sicherheit: Bauspardarlehen werden grundsätzlich mit einer Grundschuld oder Hypothek abgesichert, ohne Zusatzsicherheiten bis vier Fünftel des Beleihungswerts (§ 7).
• Aufsicht: Neue Tarife und Änderungen der Bedingungen muss die BaFin genehmigen (§ 9). Außer dem Bauspargeschäft dürfen Bausparkassen nur bestimmte Geschäfte betreiben, etwa Vor- und Zwischenfinanzierungen (§ 4).

Häufige Fragen

Quellen

1. Gesetz über Bausparkassen (BSpKG): Bauspargeschäft (§ 1), Zuteilungsmasse (§ 6), Sicherung (§ 7), Genehmigung der Bedingungen (§ 9) gesetze-im-internet.de
2. Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG): Prämie § 3, Einkommensgrenze § 2a, Verwendung und Ausnahmen § 2, Antrag § 4 gesetze-im-internet.de
3. § 13 Fünftes Vermögensbildungsgesetz: Arbeitnehmer-Sparzulage und Einkommensgrenze gesetze-im-internet.de
4. Gesetz über Bausparkassen (BauSparkG): Begriffe, Aufsicht, Inhalt der Bausparbedingungen gesetze-im-internet.de
5. § 12 Bausparkassen-Verordnung: Darlehen ohne Grundschuld bis 50.000 € gesetze-im-internet.de
6. BGH, Pressemitteilung Nr. 21/2017: Kündigung zehn Jahre nach Zuteilungsreife, XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16 bundesgerichtshof.de
7. BGH, Pressemitteilung Nr. 165/2022: Jahresentgelt in der Sparphase unwirksam, XI ZR 551/21 bundesgerichtshof.de
8. BGH, Pressemitteilung Nr. 68/2017: Kontogebühr in der Darlehensphase unwirksam, XI ZR 308/15 bundesgerichtshof.de
9. BGH, Pressemitteilung Nr. 198/2016: Darlehensgebühr unwirksam, XI ZR 552/15 bundesgerichtshof.de
10. BGH, Pressemitteilung Nr. 234/2010: Abschlussgebühr wirksam, XI ZR 3/10 bundesgerichtshof.de
11. Bundesbank: Zinssätze für Wohnungsbaukredite: Neugeschäft, einschließlich Bauspardarlehen, Stand August 2026 bundesbank.de
12. Bundesbank: MFI-Zinsstatistik: Einlagenzinsen privater Haushalte bundesbank.de
13. Schwäbisch Hall: Bauspartarife und Konditionen: Tarif FuchsImmo mit Rechenbeispiel, abgerufen am 29.09.2026 schwaebisch-hall.de
14. Badenia: Bedingungen Tarif Via Badenia 20: Stand 07/2026, Grundlage der Startwerte badenia.de
15. FMH-Finanzberatung: Bausparvertrag-Vergleich: Guthabenzinsen und Abschlussgebühren Mitte 2026 fmh.de
16. Verband der Privaten Bausparkassen: Einlagensicherung: gesetzliche Sicherung der privaten Bausparkassen bausparkassen.de
17. Stiftung Warentest: Zusätzliche Einlagensicherung fällt weg: Auflösung des freiwilligen Fonds test.de
18. LBS: Einlagensicherung: Sicherungssystem der Sparkassen-Finanzgruppe lbs.de

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