Wohngebäudeversicherung berechnen 2026

Gleitender Neuwertfaktor 2026: Anpassungsfaktor und Baupreisindex

Auf deiner Beitragsrechnung stehen zwei Zahlen, die oft verwechselt werden. Der Anpassungsfaktor, umgangssprachlich gleitender Neuwertfaktor, bestimmt den Beitrag: Er wird mit Versicherungssumme und Beitragssatz multipliziert (VGB A 15). Der Baupreisindex rechnet die Versicherungssumme in Preisen von 1914 in heutige Baukosten um. 2026 liegt der Faktor bei 27,63, der Index bei 2.263,6.

• 27,63Anpassungsfaktor 2026 für den BeitragVGB A 15, A 16
• 2.263,6Baupreisindex 2026 für den Neubauwert (1914 = 100)Destatis, Mai 2025
• 4,22 %Plus beim Beitrag durch den Faktorgegenüber 2025
• 2.377,1Baupreisindex 2027Destatis, Mai 2026

Beide ändern sich jedes Jahr zum 1. Januar. Der Faktor folgt nach den Musterbedingungen des GDV zu 80 % dem Baupreisindex für Wohngebäude vom Mai des Vorjahres und zu 20 % dem Tariflohnindex für das Baugewerbe aus dem zweiten Quartal, beide vom Statistischen Bundesamt. Die Veränderungsraten und der Faktor werden auf zwei Stellen nach dem Komma gerundet (VGB A 16.2). Für 2026 stieg der Baupreisindex um 3,25 %, der Faktor um 4,22 %. Der Faktor wuchs also stärker als die Baupreise, weil die Tariflöhne am Bau noch kräftiger zulegten.

Für 2027 steht der Baupreisindex schon fest: Nach der Tabelle des Statistischen Bundesamts für Mai 2026 liegt er bei 2.377,1, 5,01 % mehr als im Vorjahr. Den Anpassungsfaktor für 2027 gab es bis zum 7. Oktober 2026 in keiner öffentlichen Quelle des GDV, er steht auf deiner nächsten Beitragsrechnung. In älteren Verträgen kann der Faktor anders heißen und leicht abweichen. Maßgeblich ist immer der Wert, den dein Versicherer nennt.

Wert 1914 in heutige Preise umrechnen

Nach den Musterbedingungen werden Wohngebäude in Preisen des Jahres 1914 bewertet, weil die Baukosten damals kaum schwankten. Die Versicherungssumme „Wert 1914“ in Mark bleibt über die ganze Laufzeit gleich. Was sie heute wert ist, ergibt sich aus dem Baupreisindex:

Neubauwert = Wert 1914 × Baupreisindex ÷ 100

Umgekehrt geht es auch: Ein Neubauwert von 500.000 € entspricht 2026 einem Wert 1914 von 22.089 Mark. Diese Rückrechnung steckt im Rechner oben unter „Kein Wert 1914?“.

Versicherungssumme richtig ermitteln: Wert 1914 oder Wohnfläche

Versichert ist der ortsübliche Neubauwert, also was es kostet, das Haus in gleicher Art und Güte neu zu bauen, einschließlich Architektenhonorar sowie Konstruktions- und Planungskosten (VGB A 13.1.1.1). Der Grundstückswert gehört nicht dazu, denn der Boden kann nicht abbrennen. Für die Wertermittlung gibt es zwei Wege.

Wert 1914 über den Fragebogen des Versicherers

Im klassischen Tarif beantwortest du Fragen zu Größe, Ausbau und Ausstattung des Hauses, und der Versicherer berechnet daraus den Wert 1914. Dann gilt die Summe als richtig ermittelt (VGB A 14.1). Kennst du die Baukosten, kannst du sie mit einer Tabelle des Statistischen Bundesamts zur Kontrolle selbst umrechnen: Du teilst die Baukosten durch den Wiederherstellungswert aus dem Baujahr, also den Betrag in Euro, den eine Mark Baukosten von 1914 damals entsprach.

Wohnflächenmodell ohne Versicherungssumme

Im Wohnflächenmodell gibt es keine Versicherungssumme. Versichert ist der ortsübliche Neubauwert zum Zeitpunkt des Schadens (VGB Wohnflächenmodell A 13.1.1), der Beitrag ergibt sich aus Quadratmetern Wohn- und Nutzfläche, dem Beitrag je Quadratmeter und demselben Anpassungsfaktor (A 14). Die Verbraucherzentrale hält dieses Modell für das einfachste und sicherste und rät von der Berechnung über den Wert 1914 ab, weil sie kompliziert sei und oft zur Unterversicherung führe.

Auch im Wohnflächenmodell müssen die Angaben stimmen. Ist das Haus zum Schadenzeitpunkt höherwertig ausgestattet als im Vertrag beschrieben, ersetzt der Versicherer nur die Kosten für die beschriebene Ausstattung (A 17.3.2). Baust du um, bleibt der neue Wert bis zum Ende der Versicherungsperiode versichert (A 13.1.1), danach gilt der höhere Beitrag ab deiner Meldung (A 16.1).

So entsteht der Beitrag

Jahresbeitrag = Wert 1914 × Beitragssatz (‰) × Anpassungsfaktor + 19 % Steuer

Den Beitragssatz in Promille legt dein Versicherer nach Bauart, Dach, Nutzung, Standort und den versicherten Gefahren fest, er steht im Versicherungsschein. Beispielbeiträge stehen hier bewusst nicht, weil sie von Haus zu Haus weit auseinanderliegen. Trag deine eigenen Zahlen oben ein, dann siehst du, ob die Beitragsrechnung stimmt.

Ändert sich nur der Faktor, steigt jeder Beitrag um denselben Prozentsatz, 2026 um 4,22 %. Liegt deine Erhöhung darüber, hat der Versicherer zusätzlich den Beitragssatz oder den Umfang geändert, und es lohnt sich, nach dem Grund zu fragen. Die 19 % Steuer bestehen aus zwei Steuern mit gleichem Satz: Versicherungsteuer auf 86 % des Beitrags und Feuerschutzsteuer auf die übrigen 14 % (§ 5 VersStG, § 3 FeuerschStG). Wie sich die Steuer zusammensetzt, zeigt der Versicherungsteuer-Rechner.

Unterversicherung und Unterversicherungsverzicht

Ist die Versicherungssumme niedriger als der Versicherungswert, liegt Unterversicherung vor. Greift der Unterversicherungsverzicht nicht, kürzt der Versicherer nach den Musterbedingungen jede Entschädigung im Verhältnis der beiden, auch bei Teilschäden und schon bei einer geringen Abweichung (VGB A 17.8). Das Gesetz sieht die Kürzung erst vor, wenn die Summe erheblich zu niedrig ist (§ 75 VVG), lässt aber strengere Vertragsregeln zu.

Wann der Unterversicherungsverzicht gilt

Hat der Versicherer den Wert 1914 aus deinen zutreffenden Angaben berechnet, verzichtet er auf jeden Abzug wegen Unterversicherung, auch bei Kosten und Mietausfall (VGB A 14.2.1). Der Verzicht entfällt in zwei Fällen: wenn du wertsteigernde Umbauten wie einen Dachausbau, Anbau oder Wintergarten nicht unverzüglich meldest (A 14.2.2) und wenn du die Antragsfragen falsch beantwortet hast und die Summe dadurch zu niedrig ist (A 14.2.3). Umbauten im laufenden Versicherungsjahr sind bis zu dessen Ende mitversichert (A 13.1.1.4).

Was versichert ist: Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel

Die Wohngebäudeversicherung deckt drei Gefahrengruppen, die du auch einzeln versichern kannst (VGB A 1). Elementarschäden kommen nur als Zusatz dazu.

Versichert sind das Gebäude mit seinen Bestandteilen, darunter individuell eingebaute Küchen und Einbaumöbel, das Gebäudezubehör wie Mülltonnenboxen, Briefkasten und Balkonkraftwerk sowie angrenzende Terrassen (VGB A 6, A 7). Dazu kommen nach einem Schaden Aufräum- und Abbruchkosten, Hotelkosten, wenn die Wohnung unbewohnbar ist, und bei vermieteten Wohnungen der Mietausfall, jeweils bis zu den vereinbarten Grenzen (A 11, A 12). Bewohnst du das Haus selbst, ersetzt der Versicherer den ortsüblichen Mietwert, solange du nicht darin wohnen kannst.

Elementarschäden: Starkregen, Hochwasser, Rückstau

Läuft nach einem Starkregen der Keller voll, zahlt die Leitungswasserversicherung nicht, denn Überschwemmung, Witterungsniederschläge und der dadurch ausgelöste Rückstau sind dort ausgeschlossen (VGB A 4.5.3). Dafür gibt es die weiteren Naturgefahren: Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Sie lassen sich nur zusammen mit einer der drei Grundgefahren versichern (VGB A 1.3.2).

Als Überschwemmung zählt, wenn Grund und Boden deines Grundstücks oder angrenzende Straßen und Wege durch erhebliche Mengen Oberflächenwasser überflutet werden, ausgelöst durch ein Gewässer, durch Niederschläge oder durch dadurch austretendes Grundwasser (A 5.4.1). Starkregen ist damit eingeschlossen, auch fernab von Flüssen. Nicht versichert sind Sturmflut sowie Schäden durch Trockenheit oder Austrocknung (A 5.5). Halte Rückstausicherungen funktionsbereit und Abflussleitungen frei, das ist eine vertragliche Pflicht (A 20.1.4).

Bundesweit sind laut GDV rund 59 % der Wohngebäude gegen Elementarschäden versichert (Stand 28. September 2026). Die Bundesregierung plant, dass neue Wohngebäudeversicherungen Elementargefahren in einem bestimmten Umfang einschließen müssen und Bestandskunden ihre Verträge erweitern können. Eine Versicherungspflicht wie bei der Kfz-Haftpflicht soll es nicht geben. Einen Referentenentwurf hat die Bundesjustizministerin für das erste Quartal 2027 angekündigt, beschlossen ist noch nichts. Die Verbraucherzentrale rät schon jetzt, Elementarschutz in jede Wohngebäudeversicherung aufzunehmen, weil Starkregen jedes Gebäude treffen kann.

Beim Hauskauf und Verkauf

Wird das Haus verkauft, geht die Versicherung auf den Käufer über (§ 95 Abs. 1 VVG). Bei einer Immobilie ist er Eigentümer mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Für den Beitrag der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer gemeinsam (§ 95 Abs. 2 VVG), regelt also im Kaufvertrag, wer ihn trägt.

Der Käufer kann den übernommenen Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen, sofort oder zum Ende der Versicherungsperiode. Wusste er nichts von der Versicherung, läuft die Frist ab dem Zeitpunkt, an dem er davon erfährt (§ 96 Abs. 2 VVG). Der Versicherer darf dem Käufer mit einem Monat Frist kündigen (§ 96 Abs. 1 VVG). Kündigt einer von beiden, zahlt der Verkäufer den Beitrag (§ 96 Abs. 3 VVG). Prüf den Vertrag vor der Übernahme: Wert 1914 oder Wohnfläche, Elementarschutz und die Summen für Kosten und Mietausfall.

Häufige Fragen

Quellen

1. GDV: VGB 2022 Wert 1914 „Gleitender Neuwert Plus“, Stand Juni 2026: Gefahren, Versicherungssumme, Unterversicherungsverzicht, Beitrag und Anpassungsfaktor (A 1 bis A 23) gdv.de
2. GDV: VGB 2022 Wohnflächenmodell, Stand Juni 2026: Beitrag nach Wohnfläche, Bauausgestaltung (A 13 bis A 17) gdv.de
3. Destatis: Wiederherstellungswerte für 1913/14 erstellte Wohngebäude: Tabelle 61261-0012, Baupreisindex 1914 = 100 (abgerufen 7. Oktober 2026) genesis.destatis.de
4. Destatis: Pressemitteilung Nr. 251 vom 10. Juli 2025: Baupreise für Wohngebäude Mai 2025: +3,2 % destatis.de
5. GDV: Anpassungsfaktor steigt 2024 um 7,5 Prozent (13. Oktober 2023): Letzte Medieninformation des GDV zum Faktor gdv.de
6. Allianz: Gebäudeversicherungswert 1914: Anpassungsfaktoren 2018 bis 2026 allianz.de
7. GDV: Bundesregierung stellt Weichen für mehr Elementarschutz (28. September 2026): Versicherungsquote, Eckpunkte, Referentenentwurf im ersten Quartal 2027 gdv.de
8. Verbraucherzentrale: Wohngebäudeversicherung: Wohnflächenmodell, Elementarschutz, Beitragsmerkmale (Stand 10. August 2026) verbraucherzentrale.de
9. § 75 VVG: Unterversicherung gesetze-im-internet.de
10. § 81 VVG: Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesetze-im-internet.de
11. § 82 VVG: Abwendung und Minderung des Schadens gesetze-im-internet.de
12. § 93 VVG: Wiederherstellungsklausel gesetze-im-internet.de
13. § 40 VVG: Kündigung bei Prämienerhöhung gesetze-im-internet.de
14. § 11 VVG: Verlängerung und Kündigung gesetze-im-internet.de
15. §§ 95, 96 VVG: Übergang und Kündigung nach dem Verkauf gesetze-im-internet.de
16. § 144 VVG: Kündigung bei angemeldetem Grundpfandrecht gesetze-im-internet.de
17. § 2 BetrKV: Gebäudeversicherung als Betriebskosten gesetze-im-internet.de

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